Recent, prim-ministrul Pham Minh Chinh a dispus Ministerului Construcțiilor să prezideze și să se coordoneze cu Ministerul Resurselor Naturale și Mediului și cu agențiile relevante pentru a studia înființarea unui ring de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor.
Rezumat: Rezoluția nr. 18-NQ/TW din 16 iunie 2022 a Comitetului Executiv Central privind continuarea inovării și îmbunătățirii instituțiilor și politicilor, îmbunătățirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor a propus soluția: „Prețuri publice ale terenurilor, tranzacții obligatorii prin intermediul ringurilor de tranzacționare, plată prin bănci, fără numerar”. Pornind de la această bază politică, pentru ca piața imobiliară să funcționeze deschis și transparent, prim-ministrul Pham Minh Chinh a dispus recent Ministerului Construcțiilor să prezideze și să se coordoneze cu Ministerul Resurselor Naturale și Mediului și agențiile relevante pentru a studia înființarea unui ring de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor. Pentru a oferi mai multe perspective asupra acestei politici, acest articol menționează temeiul, obiectivele, necesitatea și experiența unor țări, propunând astfel câteva soluții conexe.
Dr., avocat Doan Van Binh.
1. Zonele de tranzacționare imobiliară nu reprezintă o problemă nouă în țara noastră. Reglementările privind zonele de tranzacționare imobiliară și tranzacțiile prin intermediul acestora reprezintă una dintre prevederile Legii privind afacerile imobiliare din 2014, menite să sporească transparența și siguranța tranzacțiilor imobiliare. Articolul 3, punctul 6, din Legea privind afacerile imobiliare din 2014 prevede: „Zonele de tranzacționare imobiliară sunt locuri unde au loc tranzacții de cumpărare, vânzare, transfer, închiriere, subînchiriere și închiriere-cumpărare de bunuri imobiliare.”
Conform reglementărilor legale în vigoare, zonele de tranzacționare imobiliară sunt înființate de întreprinderi cu următoarele activități: efectuarea de tranzacții de cumpărare, vânzare, transfer, închiriere, subînchiriere și închiriere-cumpărare de bunuri imobiliare; organizarea vânzării, transferului, închirierii, subînchirierii și închirierii-cumpărării de bunuri imobiliare; introducerea, listarea și furnizarea publică de informații despre bunuri imobiliare către părțile care au nevoi tranzacționale; verificarea documentelor despre bunuri imobiliare pentru a se asigura că acestea sunt eligibile pentru tranzacții; acționarea ca intermediar pentru părți în vederea schimbului, negocierii și semnării contractelor de cumpărare, vânzare, transfer, închiriere, subînchiriere și închiriere-cumpărare de bunuri imobiliare.
Articolul 107, clauza 1, din Codul Civil din 2015 prevede că bunurile imobiliare includ terenuri; case, lucrări de construcții atașate terenurilor; alte active atașate terenurilor, case, lucrări de construcții. În consecință, activitățile Saloanei de Tranzacționare Imobiliară includ servicii legate de tranzacțiile privind drepturile de utilizare a terenurilor. Tranzacțiile prin intermediul saloanei de tranzacționare nu sunt obligatorii, ci sunt la alegerea cumpărătorului și vânzătorului.
Recent, Prim-ministrul a însărcinat Ministerul Resurselor Naturale și Mediului și ministerele și ramurile aferente cu studierea înființării unui ring de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor. Această politică demonstrează hotărârea Prim-ministrului și a Guvernului de a dezvolta economia și de a atrage atenția societății. În prezent, modelul ringului de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor este încă în curs de discuție. Ministerul Resurselor Naturale și Mediului dezvoltă două opțiuni pentru ringul de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor, pe care le va supune Prim-ministrului spre decizie, și anume următoarele:
- Opțiunea 1: Dezvoltarea și modernizarea modelului de ring de tranzacționare imobiliară conform Legii privind afacerile imobiliare, într-o direcție profesională, sub supravegherea statului.
- Opțiunea 2: Construirea unui ring de tranzacționare specializat pentru drepturile de utilizare a terenurilor.
Direcția generală este de a stipula principiul unor zone de tranzacționare imobiliară gestionate de stat, neatribuite întreprinderilor, și, în același timp, trebuie extins domeniul de aplicare pentru a acoperi toate tipurile de terenuri incluse în tranzacții. Zona respectivă de tranzacționare trebuie să fie conectată la Sistemul Informatic, la baza de date funciare și la construcții pentru a se actualiza sincron cu sistemul.
Astfel, dacă ringul de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor este înființat conform opțiunilor de mai sus, deși are aceeași natură ca ringul de tranzacționare imobiliară în temeiul prevederilor Legii actuale privind afacerile imobiliare (ca intermediar în tranzacțiile imobiliare în general, drepturile de utilizare a terenurilor în special), vor exista numeroase diferențe în ceea ce privește organizarea și funcționarea. În consecință, ringul de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor va funcționa „ca o organizație de serviciu public a statului, în scop administrativ”.
Este necesară înființarea unui ring separat pentru tranzacționarea drepturilor de utilizare a terenurilor? (Fotografie ilustrativă)
2. Politica de înființare a unei Burse de Drepturi de Utilizare a Terenurilor și opiniile inițiale din partea agențiilor statale relevante au atras atenția și discuțiile din partea companiilor, a persoanelor fizice, a cercetătorilor și a factorilor de decizie politică.
Evaluând necesitatea Bursei de Drepturi de Utilizare a Terenurilor, numeroase opinii au afirmat avantajele tranzacționării prin intermediul bursei, cum ar fi: controlul legalității parcelelor de teren și a proprietăților imobiliare investite în comerț; controlul valorii reale a tranzacțiilor funciare, formând astfel o bază de date funciare, prețuri ale terenurilor apropiate de piață; creșterea încrederii, minimizarea riscurilor și a disputelor la tranzacționarea drepturilor de utilizare a terenurilor; prevenirea pierderilor fiscale, crearea unui mediu de afaceri sănătos...
Se poate spune că principalul obiectiv la înființarea Bursei de Drepturi de Utilizare a Terenurilor este de a asigura transparența informațiilor, de a minimiza riscurile în tranzacții cauzate de lipsa de informații, contribuind astfel la construirea unui sistem de date relativ complet și precis privind tranzacțiile, prețurile de cumpărare și vânzare, apropiate de prețurile pieței, pentru a servi eficient managementului de stat în domeniul afacerilor funciare și imobiliare.
Cu toate acestea, există numeroase îngrijorări cu privire la necesitatea Bursei de Drepturi de Utilizare a Terenurilor, în special în aspecte precum crearea de costuri și proceduri care pun o povară mai mare asupra persoanelor și întreprinderilor care participă la tranzacții; dacă este obligatorie efectuarea de tranzacții prin intermediul bursei, aceasta va limita libertatea de tranzacționare a oamenilor; dacă este obligatorie fără un mecanism bun de control și operare, este foarte probabil să ducă la „monopol” al informațiilor, negativitate, manipulare și distorsionare a pieței.
În special, unele opinii spun că avem acum reglementări și instituții care să asigure transparența pieței imobiliare, cum ar fi reglementări privind condițiile, procedurile și contractele de tranzacții imobiliare; obligații de transparență ale investitorilor în tranzacțiile imobiliare; legalizarea notarială a contractelor de tranzacții imobiliare etc.
Așadar, problema este într-adevăr o lipsă de mecanisme și instrumente de management sau o utilizare ineficientă a instrumentelor existente; sau o capacitate și responsabilitate limitate ale personalului relevant? Prin urmare, „dacă înființarea unei burse de drepturi de utilizare a terenurilor va contribui sau nu la creșterea transparenței pieței este încă o presupunere în prezent”.
3. Pentru a avea o bază mai solidă pentru evaluare, am consultat experiența unor țări din regiune și din lume privind piețele bursiere pentru drepturile de utilizare a terenurilor și soluțiile pentru a asigura transparența și siguranța în tranzacțiile imobiliare.
În urma discuțiilor cu colegii de la Asociația Imobiliară din țări precum SUA, Coreea, Singapore, Thailanda, Indonezia etc., am constatat că aceste țări nu au propriile săli de tranzacționare pentru drepturile de utilizare a terenurilor. În SUA, informațiile despre proprietățile imobiliare (atât case, cât și terenuri) sunt făcute publice pe Portalul de informații imobiliare din SUA prin intermediul MLS (Multiple Listing Service Listings).
Această platformă listează informații despre case, terenuri, proprietăți executate silit, proprietăți noi, proprietăți vechi, proprietăți comerciale, proprietăți de investiții... pentru a deservi activitățile de cumpărare și vânzare ale brokerilor. MLS.com sau MLS-urile de stat nu fac parte din guvernul SUA.
Acest site este operat privat, pe baza colectării de comisioane de la vânzători în procesul de cumpărare și vânzare de proprietăți imobiliare din SUA. Orice proprietate imobiliară care dorește să fie tranzacționată pe piață trebuie să fie „listată” pe MLS pentru a face publice informațiile. Cumpărarea și vânzarea trebuie să se desfășoare prin intermediul unor brokeri autorizați. De obicei, atât brokerul vânzătorului, cât și brokerul cumpărătorului. Comisioanele de brokeraj sunt incluse în prețul de vânzare, variind între 1-10%, în funcție de negociere, locație și tipul de proprietate imobiliară. Acest comision variază de la stat la stat sau chiar în cadrul unui stat sau oraș. Acest comision este împărțit între brokeri și părțile afiliate în procesul de cumpărare și vânzare la momentul încheierii tranzacției.
În alte țări, precum Coreea, Singapore, Indonezia, nu există un ring de tranzacționare pentru drepturile de utilizare a terenurilor. Thailanda are o Bancă Funciară și a Locuințelor (sau Banca Funciară) cu funcția de cumpărare și vânzare de terenuri, dar în principal de cumpărare și vânzare pentru reglementarea terenurilor, sprijinind persoanele fără terenuri agricole și forestiere. Principalele servicii includ: Depozite (primirea depozitelor), credite pentru afaceri, credite de consum pentru cumpărarea de proprietăți imobiliare, cumpărarea de terenuri, fonduri fiduciare, servicii de administrare a activelor, schimb valutar...
Astfel, tendința multor țări este de a face transparente informațiile despre imobiliare în general și terenuri în special pe un singur nivel, utilizând aplicații tehnologice pentru a gestiona și capta informații despre imobiliare și tranzacții imobiliare și exploatând informațiile dintr-o bază de date comună pentru a simplifica procedurile în tranzacțiile și transferurile imobiliare.
4. Pe baza experienței altor țări și a orientării de a înființa o Bursă de Drepturi de Utilizare a Terenurilor în Vietnam, avem următoarele idei:
4.1. Este necesară înființarea unui ring separat de tranzacționare a drepturilor de utilizare a terenurilor?
Rezoluția nr. 18-NQ/TW din 16 iunie 2022 a Comitetului Executiv Central privind continuarea inovării și îmbunătățirii instituțiilor și politicilor, îmbunătățirea eficacității și eficienței gestionării și utilizării terenurilor, orientează: „Prețuri publice ale terenurilor, tranzacții obligatorii prin intermediul ringurilor de tranzacționare, plată prin bănci, fără numerar”. Astfel, orientarea Rezoluției este „tranzacții prin ringurile de tranzacționare” și nu în mod specific „ringuri de tranzacționare pentru drepturile de utilizare a terenurilor” sau trebuie să fie ringuri înființate și gestionate direct de stat.
Prin urmare, este necesar să se analizeze cu atenție înființarea unei Burse de Drepturi de Utilizare a Terenurilor separate, evitând suprapunerea cu bursele de proprietăți imobiliare conform reglementărilor actuale și asigurând eficacitatea și eficiența la momentul intrării în funcțiune a Bursei. În cazul în care Bursa de Drepturi de Utilizare a Terenurilor este înființată conform modelului de organizare a serviciului public al statului, este necesar să se cerceteze și să se dezvolte un proiect pilot pentru a înființa o Bursă în mai multe localități, pe baza căruia să se sintetizeze și să se evalueze înainte de reglementarea oficială în Lege.
4.2. Trebuie toate tranzacțiile imobiliare să treacă prin intermediul acțiunilor din contul acțiunilor?
Tranzacțiile imobiliare prin intermediul salilor de tranzacționare au multe avantaje, dar prezintă și riscuri potențiale, proceduri sporite, costuri și aspecte negative, așa cum am menționat în secțiunea 2 de mai sus.
Pentru a se adapta condițiilor practice actuale, în opinia noastră, tranzacțiile imobiliare prin intermediul Bursei ar trebui reglementate într-un mod încurajator, așa cum se prevede în Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare, pentru a crea treptat obiceiuri în societate, contribuind la promovarea autonomiei entităților în alegerea formelor de afaceri și tranzacții; în același timp, obligând Bursele să îmbunătățească constant calitatea și prețurile pentru a asigura competitivitatea și a atrage clienți conform mecanismelor pieței.
4.3. Ce putem învăța din experiențele țărilor din regiune și din lume?
Fiecare țară are propriul regim de proprietate funciară. Cu toate acestea, toate țările operează piața pe principiul asigurării transparenței informației. Putem face referire la experiența altor țări privind bazele de date imobiliare, la divulgarea obligatorie a informațiilor din bazele de date imobiliare. Toate țările au un sistem informațional complet privind piețele locuințelor, terenurilor și imobiliare.
Până acum, nu am făcut acest lucru bine și nu am obținut rezultatele dorite. Trebuie să rezumăm și să evaluăm această politică și organizarea implementării pentru a o îmbunătăți, astfel încât să putem avea un centru de date care să opereze o piață transparentă. Acest lucru este potrivit și fezabil în contextul transformării digitale puternice din țara noastră de astăzi. Controlul fluxului de numerar, reglementarea și verificarea tranzacțiilor prin intermediul băncilor vor ajuta la atingerea acestui obiectiv.
Datorită informațiilor complete de piață, plățile fără numerar vor aduce transparență; atunci când piața va fi transparentă, oamenii nu vor fi obligați să urmeze. În plus, odată cu dezvoltarea pieței serviciilor juridice, creșterea utilizării de către oameni a serviciilor notariale, a avocaților... în tranzacțiile imobiliare va contribui, de asemenea, la transparența pieței, minimizând riscurile în tranzacții.
4.4. Recomandări
Modelul de Sală de Tranzacționare Imobiliară, conform Legii privind Afacerile Imobiliare, a fost legalizat și implementat în practică pentru tranzacțiile imobiliare, inclusiv drepturile de utilizare a terenurilor și activele funciare.
Saloanele de tranzacționare imobiliară oferă servicii pentru tranzacții imobiliare în scopuri comerciale între investitori și persoane fizice și pot oferi complet servicii de tranzacții imobiliare în scopuri non-comerciale între persoane, dacă există o nevoie. Acesta este, de asemenea, un aspect de care managerii sunt interesați și îl consideră unul dintre motivele pentru care este nevoie de cercetare și înființare a unui ring de tranzacționare pentru drepturile de utilizare a terenurilor.
Prin urmare, recomandăm implementarea planului de perfecționare a modelului de Sală de Tranzacționare Imobiliară conform Legii privind Afacerile Imobiliare, într-o direcție profesională, sub supraveghere de stat.
Acest plan este atât în conformitate cu politica Partidului, cât și sub conducerea Statului, evitând suprapunerea funcțiilor, obținând date informaționale pentru a servi administrația, asigurând principiile pieței, libertatea de afaceri, libertatea de alegere a persoanelor și a întreprinderilor și atingând eficiența fără a crea noi aparate, a crește procedurile administrative, a crește timpul, a crește costurile de conformitate etc.
Este ușor de observat că până și participarea agențiilor statului la întâlniri pentru a discuta planul de stabilire a acestui nou model de etaj este foarte costisitoare, iar timpul necesar pentru a veni cu un plan adecvat, sincron cu alte legi de specialitate, va fi la timp pentru a fi inclus în Proiectul de Lege privind Funcii (modificată) care urmează să fie adoptat de Adunarea Națională în octombrie 2023, iar dacă este la timp, este o soluție pripită când timpul pentru cercetare și evaluarea impactului este prea scurt?
(Sursa: Ziarul de construcții)
Sursă
Comentariu (0)