Paradox: Întreprinderile trebuie să închirieze terenuri de la ele însele

Dificultăți în recuperarea pământului

La începutul anilor 2000, conform politicii Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, unitățile de producție au trebuit să fie mutate în suburbii pentru a evita poluarea mediului. Între timp, terenurile fabricilor din zona centrală urmau să fie planificate în scopuri urbane și de servicii.

În acest moment, zonele industriale sunt foarte puține, iar uneori zona nu este potrivită. Deși multe terenuri suburbane au un plan de utilizare rezidențială, nu există un plan de parcelare de 1/2.000, ceea ce nu este potrivit pentru construirea de fabrici. O soluție propusă este ca persoanele fizice sau juridice care dețin terenuri să le cedeze statului. De aici, statul va închiria propriul teren utilizatorilor de terenuri pentru a construi fabrici (terenuri neagricole ) cu plăți anuale, contracte de închiriere pe termen scurt, 5 ani sau 10 ani.

Totuși, atunci când contractul de închiriere expiră sau întreprinderea dorește să lichideze contractul de închiriere a terenului și să reemite cartea roz în starea actuală sau anterioară, va întâmpina numeroase probleme.

Un exemplu tipic este cazul domnului Cao Cuong din districtul Binh Chanh, vechiul oraș Ho Chi Minh, care a implementat politica de mutare a unității sale de producție la periferie în 1990. Cu aprobarea Comitetului Popular al districtului Binh Chanh, domnul Cao Cuong a cumpărat un teren agricol cu carte roz, în suprafața de ^{5.930 m2} . În 2006, a transferat terenul menționat companiei al cărei proprietar era, solicitând o schimbare a destinației terenului în teren pentru producție și afaceri.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 1. — Domnul Cao Cuong a trebuit să-și închirieze propriul pământ.

Totuși, deoarece terenul aparține planului existent de renovare rezidențială, nu există un plan detaliat de construcție aprobat la scara 1/2.000, așa că Comitetul Popular din orașul Ho Chi Minh a aprobat politica ca acesta să predea terenul Comitetului Popular al vechiului district Binh Chanh pentru a-l închiria companiei sale pe 10 ani (2010 - 2020) pe o suprafață de 5.150 ^m2 pentru construcția unei fabrici, cu plata unei chirii anuale, restul de ^{780 m2} (inclusiv ^{380 m2} în spate și ^{400 m2} în fața terenului) aparțin coridorului de protecție a canalului, deci rămâne teren agricol.

Până în 2017, spre sfârșitul perioadei de închiriere, compania domnului Cao Cuong a depus o cerere scrisă de prelungire a contractului de închiriere, dar nu a fost aprobată deoarece zona era destinată uzului rezidențial, în timp ce fabrica era destinată producției și afacerilor. Prin urmare, în 2018, compania a finalizat procedurile pentru a-i restitui terenul domnului Cao Cuong personal. În această perioadă, acesta a depus, de asemenea, numeroase cereri pentru a solicita o prelungire a contractului de închiriere, schimbarea destinației terenului sau reemiterea cărții roz în funcție de statutul actual sau inițial pentru utilizare continuă la expirarea perioadei de închiriere.

Cu toate acestea, procesul de soluționare a durat mulți ani, până în 2024, a reușit să transforme ^{4.800 m2} în teren rezidențial, dar a trebuit să plătească 100% din taxa de utilizare a terenului fără a deduce prețul terenului agricol. Cei ^{350 m2} rămași de teren de producție și afaceri nu au fost autorizați să fie convertiți în teren rezidențial, dar nu i s-a acordat o carte roz și a fost obligat să reînnoiască contractul de închiriere a terenului și să plătească chiria anuală.

Similar cazului doamnei Phuong, pentru a construi o fabrică, în 2010 a trebuit să „predea” 4.890 ^{de metri pătrați} din terenul său Comitetului Popular al districtului Binh Chanh, apoi compania sa a trebuit să semneze un contract cu statul pentru a închiria suprafața de teren menționată mai sus. În 2018, compania a predat terenul menționat mai sus doamnei Phuong. Însă, conform reglementărilor, ea poate continua să închirieze terenul său doar pentru perioada rămasă, până în 2020. Timp de mulți ani, doamna Phuong a solicitat o nouă eliberare a cărții roz pentru terenul cu același scop, dar încă nu a avut succes. Între timp, dacă schimbă scopul de utilizare al terenului în teren rezidențial, pentru suprafața menționată mai sus, conform calculelor, va trebui să plătească peste 160 de miliarde de VND în impozite, o sumă atât de mare încât se va afla într-o situație extrem de dificilă și dilematică.

Propunere de reeditare a cărții roz

Dl. Cao Cuong a spus că există multe probleme similare în întreaga țară. Persoanele care își creează propriul teren, dar doresc să construiască fabrici, trebuie să îl predea statului și apoi să-l închirieze. Însă acum, odată cu expirarea contractului de închiriere, proprietarului terenului nu i se va acorda o carte roz în starea sa inițială. Dacă nu pot continua să închirieze terenul, statul se află, de asemenea, „într-o dilemă”, deoarece legile actuale nu reglementează clar acest lucru. Dacă scopul este schimbat în teren rezidențial, valoarea terenului este calculată ca 0 VND la calcularea impozitului. Acest calcul este similar cu calcularea taxelor de utilizare a terenurilor publice pe care întreprinderile le închiriază. Astfel de reglementări dau naștere la numeroase consecințe în ceea ce privește activele, investițiile, ipotecile, tranzacțiile etc.

Avocatul Tran Minh Cuong, din cadrul Asociației Baroului din Ho Chi Minh City, a mai declarat că actuala Lege funciară din 2024 și Decretul 103/2024 au creat dificultăți, obstacole și insuficiențe cu care se confruntă multe persoane și companii atunci când derulează proceduri de schimbare a destinației terenurilor și de lichidare a contractelor de arendă pentru terenuri neagricole arendate cu plăți anuale de chirie care provin de pe terenuri auto-înființate, nu de pe terenuri publice arendate.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 2. — Până în prezent, terenul dnei Phuong nu a fost transformat în teren rezidențial.

Decretul 103/2024 nu face o distincție clară între terenurile private cu plăți anuale de chirie și terenurile publice concesionate statului. Din cauza lipsei acestei distincții, la conversia în terenuri rezidențiale, ambele tipuri de terenuri trebuie să plătească 100% din taxa de utilizare a terenului rezidențial, conform prețului terenului la momentul conversiei (valoarea terenului este 0). Prin urmare, utilizatorii de terenuri trebuie să plătească taxe de utilizare a terenului mult mai mari decât alte parcele agricole, deoarece valoarea reală a terenului pe care utilizatorul de teren a cheltuit-o pentru a cumpăra terenul nu este calculată.

Deși legea nu prevede în prezent un mecanism care să permită reeliberarea carnetelor roz în starea actuală sau ca înainte de închirierea terenului la încetarea unui contract de arendă, legea nu prevede nici reglementări privind recuperarea terenurilor în acest caz, ceea ce cauzează numeroase probleme în emiterea carnetelor roz la încheierea contractului de arendă pentru persoane fizice și juridice. Acest lucru duce la apariția unor terenuri mici, abandonate, intercalate, dificil de gestionat și imposibil de comercializat.

Prin urmare, avocatul Tran Minh Cuong a propus modificarea și completarea Decretului 103/2024 privind taxele de conversie a destinației terenurilor pentru terenurile închiriate cu plăți anuale de chirie provenite de la gospodării și persoane fizice, moștenite sau create de acestea, nu terenuri publice închiriate de stat. În cazul transformării în terenuri rezidențiale, taxa de utilizare a terenului se calculează ca pentru terenurile neagricole de producție și afaceri sau terenurile agricole la momentul conversiei destinației terenurilor, neaplicând 100% din prețul terenului rezidențial. În plus, aceștia au dreptul la reziliarea contractului de închiriere înainte de termen dacă nu mai este nevoie și la reemiterea unei noi cărți roz în funcție de starea actuală sau de tipul de teren înainte de închiriere.

Sursă: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm