De ce sunt cumpărătorii de case precauți și nu îndrăznesc să „pună bani în avans” în timp ce ratele dobânzilor bancare au scăzut semnificativ?

Creditele ipotecare sunt lente, cu o creștere lentă

Se așteaptă să fie forța motrice care va ajuta la accelerarea creditului bancar în ultimele luni ale anului, creditul ipotecar este lent și își revine mai lent decât se aștepta.

Prețurile locuințelor sunt prea mari, în timp ce lichiditatea este scăzută, plus că ratele dobânzilor la credite sunt în creștere, ceea ce face ca investitorii și cumpărătorii de locuințe să fie precauți și să nu îndrăznească să cheltuiască bani.

Dna Nguyen Duc Thach Diem, directoarea generală a Sacombank , a declarat că creditul bancar în primele 9 luni ale anului nu a fost la înălțimea așteptărilor. Unul dintre motivele acestei situații este că veniturile cumpărătorilor de imobiliare au scăzut, în timp ce oferta de locuințe la prețuri rezonabile nu a satisfăcut cererea, potrivit ziarului Dau Tu.

Potrivit analiștilor de la VCBS Securities, cererea pentru achizițiile de locuințe nu și-a revenit din cauza ofertei limitate de locuințe. În plus, prețurile locuințelor (în special ale apartamentelor din zonele centrale) au crescut brusc în ultima vreme, provocând neliniște în rândul investitorilor și cumpărătorilor de locuințe. În prima jumătate a acestui an, creditul pentru afaceri imobiliare a crescut cu peste 10%, în timp ce creditul pentru creditele ipotecare de consum a crescut cu doar peste 1%.

Cererea slabă de credite ipotecare determină încetinirea creșterii creditării în întregul sistem

Se preconizează că creditele ipotecare vor fi principalul motor de creștere a creditului de retail în perioada următoare, în contextul ratelor scăzute ale dobânzii și al cererii mari de locuințe, atât pentru trai, cât și pentru investiții.

„Credem că creditele imobiliare și pentru construcții vor continua să crească rapid în perioada următoare, când oferta va fi mai pozitivă, proiectele continuând să fie accelerate după eforturile de susținere a ratelor dobânzilor și problemele juridice, în special după intrarea în vigoare a noilor legi imobiliare. În același timp, ratele scăzute ale dobânzilor la credite stimulează cererea de împrumuturi din partea companiilor imobiliare, precum și a cumpărătorilor de locuințe”, au declarat analiștii VCBS.

Cu toate acestea, dl. Phan Le Thanh Long, CEO al AFA Group, a declarat pentru Vnexpress că realitatea nu este cea așteptată. „Mulți agenți imobiliari cred că ratele scăzute ale dobânzilor vor stimula fluxul de numerar către sectorul imobiliar, dar, în realitate, numerarul inactiv nu se îndreaptă către sectorul imobiliar, ci se întoarce în economiile bancare. Prețurile locuințelor sunt prea mari, piața se află într-o situație de «greu de cumpărat, greu de vândut», ceea ce determină scăderea tranzacțiilor imobiliare și nu atrage flux de numerar”, a declarat dl. Long.

Creditele ipotecare personale sunt unul dintre cele mai profitabile segmente pentru bănci în prezent. Acesta este, de asemenea, sectorul care reprezintă o mare parte din datoriile restante din portofoliile de credit ale băncilor. Prin urmare, băncile sunt dornice ca situația creditului să se redreseze cât mai curând.

Cu toate acestea, potrivit domnului Pham Duc Toan, director general al EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), în prezent, mulți cumpărători de locuințe se „tem” să împrumute bani de la bănci, parțial pentru că au experimentat durerea de a fi blocați în domeniul imobiliar în 2023.

Oamenilor le este greu să își realizeze „visul de a deține o locuință”

Creditele ipotecare au crescut brusc în 2021 și 2022, parțial datorită faptului că băncile au aplicat rate dobânzilor mici în perioada Covid-19. Cu toate acestea, ratele dobânzilor variabile au crescut brusc ulterior, combinate cu piața imobiliară care a intrat într-o criză de lichiditate, obligând mulți investitori să vândă și să reducă pierderile pentru a reduce povara dobânzilor.

Imobiliare în vestul orașului Ho Și Min cu zone de relocare, apartamente, case înșiruite și terenuri în districtul Binh Chanh, august 2024. Fotografie: Quynh Tran

În prezent, deși rata dobânzii la creditele ipotecare a scăzut, cumpărătorii de locuințe sunt încă îngrijorați de rata variabilă a dobânzii după expirarea stimulentului. În plus, prețul casei este prea mare în comparație cu veniturile, ceea ce îi face pe oameni să fie încă precauți și să nu îndrăznească să împrumute bani pentru a cumpăra o casă.

Potrivit doamnei Phuong (asistentă șefă la un spital din Districtul 1, Ho Chi Minh City), bugetul ei pentru cumpărarea unei case este de aproximativ 3 miliarde VND, din care are aproximativ 2 miliarde VND economii și încă 1 miliard VND dintr-un credit bancar. Ea dorește să cumpere un apartament cu 2 dormitoare în zona din jurul Districtului 7. După o săptămână de sondaje, a găsit câteva apartamente care îndeplineau criteriile, dar a ezitat pentru că i se părea că prețul era încă mare în comparație cu valoarea reală a apartamentului.

„Poate din cauza actualei lipse de ofertă, prețurile locuințelor sunt împinse în sus. Vreau să aștept ca piața să se îmbunătățească și o ofertă mai diversă pentru a avea mai multe opțiuni”, a spus ea despre motivul pentru care nu a încheiat achiziția în acest moment, potrivit Vnexpress .

De fapt, prețurile locuințelor au crescut continuu în ultima vreme, în special în segmentul apartamentelor. Asociația Vietnameză a Agenților Imobiliari (VARS) a declarat că indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City în al doilea trimestru a crescut cu 58%, respectiv 27% față de 2019. Peste 80% din oferta pusă la vânzare în acest an are prețuri de la 50 de milioane VND pe metru pătrat sau mai mult. Prețurile imobiliarelor în zonele suburbane variază între 40 și 80 de milioane VND pe metru pătrat, în timp ce în centru acestea ajung la peste 100 de milioane VND pe metru pătrat.

Pentru a contracta un împrumut pentru a cumpăra un apartament în segmentul accesibil sub 2 miliarde VND, potrivit VARS, fiecare familie trebuie să aibă un venit de cel puțin 35-40 de milioane VND pe lună pentru a asigura rambursarea datoriilor și cheltuielile lunare de trai. Între timp, venitul actual al familiilor din mediul urban este de doar 10-20 de milioane VND pe lună. Prețurile scăzute și lichiditatea sunt bariere care împiedică fluxul de numerar să se îndrepte către sectorul imobiliar așa cum este așteptat.

Dl. Nguyen Van Dinh, președintele VARS, a analizat în continuare faptul că forța motrice a creșterii creditului depinde de sectorul imobiliar, în special de cererea de credite ipotecare. Prin urmare, pentru a stimula cererea de credite în acest domeniu, trebuie să existe politici care să reglementeze prețurile imobiliarelor pentru a se potrivi nivelului de venit al oamenilor. În plus, este necesar să se elimine obstacolele legale din calea reducerii costurilor întreprinderilor și să se dea mai multă flexibilitate în ceea ce privește condițiile de acordare a creditelor pentru a stimula fluxul de capital înapoi în sectorul imobiliar.

Din partea împrumutatului, experții economici recomandă, de asemenea, un calcul atent atunci când cheltuiesc bani pentru a cumpăra proprietăți imobiliare în această etapă. Potrivit expertului în imobiliare personale Le Quoc Kien, atunci când împrumută bani pentru a cumpăra o casă, în primul rând, împrumutatul trebuie să aibă un venit stabil din salariu și capital propriu de cel puțin 40-50%, restul trebuind să se bazeze pe sprijinul financiar din partea băncii pentru a-și menține capacitatea de a rambursa datoria și a evita datoriile neperformante.

Dl. Kien a spus că, în mod normal, cumpărătorii de locuințe ar trebui să cheltuiască maximum 40% din venitul lunar total pe locuințe, pentru a putea acoperi costurile altor nevoi de bază din viața de zi cu zi. Prin urmare, pe lângă compararea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare între bănci pentru a alege un pachet de credit potrivit, cumpărătorii de locuințe trebuie să ia în considerare cu atenție fluxul de numerar și capacitatea de rambursare a datoriilor. Plata lunară a dobânzii și a principalului, dacă nu este planificată cu atenție și în mod rezonabil, poate crea o povară financiară și o presiune mare asupra vieții.

Evaluările imobiliare prea mari, în timp ce lichiditatea este scăzută, nu numai că împiedică cumpărătorii să tranzacționeze, fiind nevoiți să-și îngroape capitalul pentru o perioadă lungă de timp, dar și îngreunează acumularea de capital și așteptarea unor rate mari de profit. Prețurile ridicate ale locuințelor reduc, de asemenea, profiturile din închirierile de proprietăți imobiliare (reprezentând doar aproximativ 3% din valoarea totală a investiției, mult mai mici decât ratele dobânzilor bancare). Acesta este și motivul pentru care banii se îndreaptă către economii, în loc de proprietăți imobiliare, potrivit ziarului Dau Tu .

Analiștii de la VPBank Securities Company consideră că raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile vietnamezilor a crescut și este de aproximativ 4-5 ori mai mare decât raportul recomandat. Prin urmare, deși ratele dobânzilor la creditele ipotecare au scăzut semnificativ în ultimul an, prețurile locuințelor rămân ridicate, ceea ce face dificilă pentru mulți oameni realizarea „visului de a deține o locuință”.

KHANH LINH (t/h)

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm