Dezvoltarea locuințelor sociale: Deblocarea fluxurilor de capital și gestionarea „rădăcinii” ofertei

Legendă foto — Proiect de locuințe sociale în districtul Cai Rang, orașul Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Unii experți consideră că rata dobânzii de 6,6% pentru cumpărătorii de locuințe sociale este prea mare, așa că ar trebui menținută la 4,8%.

Efect de levier din politica financiară

Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HORE), rata dobânzii de 6,6% pentru cumpărătorii de locuințe sociale este prea mare. El a recomandat guvernului să mențină rata de 4,8% pentru a ajuta oamenii, în special tinerii, să aibă oportunitatea de a-și crea un loc de locuit potrivit veniturilor lor.

La recentul seminar „Soluții pentru setea de locuințe accesibile și soluții pentru atragerea locuitorilor în Noua Zonă Urbană”, dl. Le Hoang Chau a declarat că, conform Decretului 100, cumpărătorii trebuie să împrumute la o rată a dobânzii de 6,6% pe an, ceea ce este prea mare. Între timp, din iulie 2021 până în iulie 2024, prim-ministrul a aprobat în repetate rânduri o rată a dobânzii de doar 4,8% pe an. Din august 2024, rata dobânzii va crește la 6,6% pe an.

După numeroase petiții, Guvernul a emis Decretul 261 pe 10 octombrie 2025, rata dobânzii fiind redusă la 5,4%. „Recomandăm în continuare insistent menținerea ratei la 4,8%/an. Deoarece, cu rata actuală de 5,4%, dacă investitorii împrumută de la Banca Vietnamului pentru Politici Sociale (VBSP), vor trebui să plătească o rată a dobânzii de 120% din 5,4%, ceea ce ajunge la aproximativ 6,48%, ceea ce este foarte ridicat. Între timp, băncile comerciale acordă împrumuturi investitorilor în proiecte de locuințe sociale, precum Nam Long, doar cu aproximativ 5,9% până la 6,1%”, a declarat dl. Le Hoang Chau.

Când vine vorba de „locuințe accesibile”, acestea pot fi împărțite în două tipuri: locuințe sociale și locuințe comerciale accesibile. Așadar, ce preț este considerat adecvat?

În 2013, când Guvernul a emis Rezoluția 02, prin care a introdus un pachet de credite de 30.000 de miliarde VND, aceasta a stipulat că locuințele comerciale cu un preț de 1.050 de miliarde VND sau mai puțin puteau beneficia de împrumuturi din pachetul de sprijin. Până în prezent, prețul adecvat pentru locuințele comerciale poate fi stabilit la sub 3 miliarde VND.

Pentru acest tip de locuințe comerciale, investitorii nu au nevoie de mecanisme speciale privind fondurile funciare sau taxele, ci doar de stimulente pentru creditare - similar pachetului de 145.000 de miliarde VND pe care Banca de Stat a Vietnamului (SBV) îl implementează pentru locuințe sociale și renovarea apartamentelor vechi. „Recomandăm extinderea acestui pachet pentru a include locuințe comerciale accesibile, cu rata dobânzii de 5,9 - 6,1% pe care băncile o aplică în prezent, ceea ce este relativ rezonabil”, a declarat un reprezentant al HORE.

Totuși, unii experți consideră că cel mai important lucru este să existe o politică de creditare pentru cumpărători, cu rate ale dobânzii rezonabile pe o perioadă de 20-25 de ani. Apoi, tinerii cu anumite resurse financiare, în special cei care cumpără o casă pentru prima dată, își pot crea complet un loc de locuit. Numai atunci putem rezolva cu adevărat setea de locuințe accesibile.

Conform ultimelor informații de la Ministerul Construcțiilor, până în august 2025, băncile au debursat aproximativ 19.700 miliarde VND din pachetul de credite pentru a sprijini dezvoltarea locuințelor sociale. În același timp, implementarea proiectelor este accelerată activ de către localități. Se așteaptă ca peste 82.000 de unități să poată fi finalizate în acest an, contribuind la apropierea de obiectivul de 100.000 de unități...

Scăderea ratelor dobânzilor nu este suficientă fără a rezolva „rădăcina” problemei.

Conform unor experți economici, dacă politica de credit se oprește doar la scăderea ratelor dobânzilor, fără un mecanism care să sprijine implementarea acesteia, este ușor să se ajungă la o situație de dificultate în accesarea capitalului. În plus, dacă este necesar să se rezolve cauza principală din partea ofertei, atunci politicile de creditare preferențiale vor fi eficiente.

Masterul Tran Trong Triet - Banca de Stat a Vietnamului Regiunea 15 a declarat că există în prezent 3 programe de credit care sprijină dezvoltarea locuințelor sociale. Primul este pachetul de 120.000 de miliarde VND, până în prezent 9 bănci înscrise pentru a participa, cu o limită totală de 145.000 de miliarde VND. Al doilea este programul de credite pentru locuințe sociale destinat tinerilor sub 35 de ani. Al treilea este programul de credite pentru locuințe sociale, conform Decretului nr. 100/2024/ND-CP din 26 iulie 2024, care detaliază o serie de articole din Legea locuințelor privind dezvoltarea și gestionarea locuințelor sociale.

Cu pachetul de creditare de 120.000 de miliarde VND, Banca de Stat a Vietnamului a solicitat instituțiilor de credit (IC) de șase ori să reducă ratele dobânzilor la credite, de la nivelul inițial de 8,7%/an la 6,4%/an pentru investitori și 5,9%/an pentru cumpărătorii de locuințe, chiar mai mici decât rata dobânzii la credite pentru gospodăriile sărace (aproximativ 6,6%/an).

Potrivit Băncii de Stat a Vietnamului (SBV), la 31 iulie, creditele restante pentru cele patru programe de locuințe sociale au ajuns la aproximativ 30.000 de miliarde VND, dar progresul implementării este încă lent. Țara a realizat doar aproape 60% din obiectivul de a construi 1 milion de apartamente până în 2025, ceea ce arată că sunt necesare soluții mai puternice pentru a satisface cererea reală.

Conform Ministerului Construcțiilor, în primele 9 luni ale anului 2025, Vietnamul a finalizat 43.681/100.275 de unități (atingând 43,6%). Se preconizează că până la sfârșitul anului 2025 vor fi finalizate încă 39.245 de unități (în total 82.926/100.275 de unități, ajungând la 83%); 135.033 de unități sunt investite în construcții; dintre care 69 de proiecte cu o scară de 54.362 de unități au început construcția în primele 9 luni ale acestui an.

În această situație, Banca de Stat a Vietnamului a solicitat Ministerului Construcțiilor să implementeze o serie de soluții pentru a aborda problemele existente pe piață, inclusiv promovarea dezvoltării de locuințe sociale și locuințe accesibile pentru a satisface nevoile reale ale oamenilor. În același timp, să se cerceteze și să se propună urgent emiterea unui decret care să reglementeze Fondul de Dezvoltare a Locuințelor.

Odată cu aceasta, Comitetele Populare din provincii și orașe trebuie să acorde prioritate alocarii terenurilor pentru construcția de locuințe sociale, concentrându-se pe implementarea unor soluții pentru îndeplinirea obiectivelor de locuințe sociale stabilite de Prim-ministru.

Pentru a rezolva „setea”, în septembrie 2025, într-o întâlnire cu prim-ministrul Pham Minh Chinh și Comitetul Director Central pentru politica locuințelor și piața imobiliară, HOREA a propus: În primul rând, pentru a reduce prețurile, este necesară creșterea ofertei, a ofertei de locuințe adecvate, a locuințelor accesibile; în al doilea rând, pentru a crește oferta de locuințe adecvate, este necesară eliminarea obstacolelor și dificultăților pentru proiectele blocate. (În prezent, există 2.890 de proiecte blocate care trebuie eliminate).

În plus, este necesar să se creeze condiții pentru ca întreprinderile să acceseze în mod echitabil fondurile funciare, prin implementarea Rezoluției 171 a Adunării Naționale - privind pilotarea permisiunii de a primi transferul drepturilor de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale și terenuri altele decât cele rezidențiale (sau terenuri cu drepturi de utilizare a terenurilor, altele decât cele rezidențiale), pentru realizarea de proiecte de locuințe comerciale.

În ceea ce privește soluția pentru a ajuta la răcirea prețurilor locuințelor, dl. Nguyen Trung Vu, președintele Consiliului de Administrație al Cen Land, a declarat că, în primul rând, statul trebuie să preia inițiativa în reducerea taxelor de utilizare a terenurilor, în special în zonele urbane îndepărtate și în zonele urbane cu orientare către transportul public (TOD), pentru a contribui la reducerea prețurilor imobiliare, a sprijini afacerile și cumpărătorii de locuințe și a evita speculațiile. „Când statul reduce taxele de utilizare a terenurilor și chiriile funciare, oamenii pot cumpăra case ieftine din politicile statului, nu investitorii A și B”, a propus dl. Nguyen Trung Vu.

În plus, este necesară dezvoltarea infrastructurii, în special a căilor ferate de mare viteză, pentru a crea noi centre urbane, evitând dezvoltarea urbană fără infrastructură, care duce la apariția „orașelor fantomă”; în același timp, la construirea de locuințe este necesară stabilirea regulii „construirea de case pentru a locui în ele” și „dacă nu poți aduce oamenii înapoi, nu vei avea voie să construiești”. Chiar dacă se acordă o autorizație de construcție, investitorul trebuie să vândă 50 - 70% din produse pentru a avea voie să construiască.

Dl. Nguyen Trung Vu a subliniat, de asemenea: Locuințele accesibile ar trebui să fie la nivelul de 2 miliarde VND; cumpărătorii pot plăti în rate pe parcursul mai multor ani. Pentru a realiza acest lucru, trebuie să existe 3 factori, în special capitalul, nu doar capital mare, ci și capital ieftin.

Este imposibil să se utilizeze ordine administrative sau să se impună așteptarea de a „construi case ieftine cu orice preț”, deoarece nicio afacere nu poate reduce prețurile, profiturile și totuși să se dezvolte. Afacerile trebuie să aibă o motivație economică clară, dacă sunt obligate să facă acest lucru fără a obține profit, nu vor putea să le întrețină, să le reinvestească sau să le dezvolte. În ceea ce privește prețurile ridicate ale locuințelor, acestea sunt rezultatul mai multor grupe de costuri. Costurile terenurilor reprezintă singure 30-40%, în unele locuri până la 50% din prețul de vânzare. Costurile de construcție sunt relativ stabile, dar costurile procedurale și costurile de capital sunt cauza creșterii prețurilor, multe proiecte fiind „amânate” timp de 6-0 ani, ceea ce determină creșterea dobânzilor la credite și a costurilor de oportunitate de multe ori.

Sursă: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm