Determinarea prețurilor terenurilor conform principiilor pieței este un pas important înainte.

Respectarea principiilor pieței

Potrivit experților Savills, Legea funciară din Vietnam din 2024 aduce modificări semnificative principiilor de evaluare a terenurilor, concentrându-se pe evaluarea terenurilor conform principiilor pieței, ceea ce va contribui la creșterea transparenței și lichidității pieței imobiliare.

Anterior, evaluarea terenurilor era reglementată conform principiului scopului și duratei de utilizare a terenului și „în conformitate cu prețul terenului predominant pe piață”, colectat din prețurile de licitație și din datele de utilizare a terenului. Cu toate acestea, noua Lege Funciară pune accentul pe principiul pieței. Aceasta înseamnă că prețul terenului stabilit va reflecta valoarea reală de piață a terenului.

Valoarea de piață, așa cum este definită de Consiliul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC), este „Valoarea de piață a unei proprietăți este prețul estimat pentru o proprietate la momentul și locul evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât într-o tranzacție independentă și informată, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Noile modificări legislative au promovat principiile pieței.

Dna Giang a comentat că valoarea de piață reflectă în mod clar înțelegerea pieței atât a cumpărătorilor, cât și a vânzătorilor. În acel moment, terenurile vor fi alocate investitorilor dispuși să plătească cel mai mare preț. Această abordare contribuie la promovarea alocării terenurilor și a unei utilizări mai eficiente a acestora.

În viitor, când baza de date a prețurilor terenurilor va fi finalizată, informațiile despre cumpărare și vânzare vor fi făcute publice. În acest moment, cumpărătorii și vânzătorii pot accesa informațiile despre tranzacții. De acolo, va exista o conștientizare clară, contribuind la creșterea transparenței pe piața imobiliară. În plus, cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare se va desfășura și mai ușor, contribuind la creșterea lichidității pieței.

Metode de evaluare

Spre deosebire de legea anterioară, care nu avea reglementări clare, articolul 158 din Legea funciară din 2024 oferă, de asemenea, detalii privind metodele de evaluare, precum și cazurile și condițiile de aplicare a fiecărei metode.

În ceea ce privește metodele de evaluare, Legea funciară din 2023 prevede cinci metode de evaluare: compararea, deducerea, venitul, surplusul și coeficientul de ajustare a prețului terenului. Legea funciară revizuită prevede patru metode, dintre care metoda deducerii este considerată un caz special al metodei comparației. Dintre acestea, cele două metode utilizate în mod obișnuit în evaluarea proiectelor de dezvoltare sunt metoda comparației directe și metoda surplusului.

Prin metoda comparației directe, aceasta se realizează prin compararea prețurilor tranzacțiilor unor proprietăți similare de pe piață pentru a determina valoarea proprietății care urmează a fi evaluată. Această metodă este potrivită pentru proprietăți precum case înșiruite sau apartamente cu multe date tranzacționale, proprietățile comparabile fiind foarte similare, ceea ce ajută la minimizarea subiectivității în efectuarea ajustărilor.

Dna Do Thi Thu Giang, Director de Servicii de Consultanță, Savills HCMC

În plus, această metodă este simplă, ușor de înțeles și economisește timp. Cu toate acestea, această metodă are și anumite puncte slabe. Datele limitate și acuratețea datelor sunt cele mai importante limitări. În plus, metoda necesită ajustări, care pot fi subiective pentru evaluator. În special pentru activele care urmează să fie evaluate ca proiecte de dezvoltare cu utilizare mixtă, găsirea unor active comparabile similare este foarte dificilă, chiar imposibilă, din cauza diferențelor în compoziția fiecărui tip de utilizare a terenului.

Metoda reziduală evaluează potențialul de dezvoltare al unui proiect și se realizează prin estimarea veniturilor și scăderea costurilor pentru a determina valoarea excedentară a terenului. Atunci când efectuează evaluarea folosind această metodă, evaluatorul evaluează, de asemenea, fezabilitatea și profitabilitatea proiectului, sprijinind procesul decizional de investiții.

Această metodă permite dezvoltatorilor să analizeze diferite scenarii de dezvoltare pentru a determina planul optim de utilizare a terenurilor care oferă cea mai mare valoare, cunoscut și sub numele de cea mai mare și cea mai bună utilizare. În ciuda numeroaselor sale beneficii, metoda reziduală necesită modelare financiară complexă și expertiză financiară, precum și o înțelegere aprofundată a previziunilor pieței privind prețurile și costurile de vânzare, precum și a planurilor de dezvoltare a proiectului. Acest lucru face ca metoda reziduală să consume mult timp din cauza colectării extinse de date de piață.

O problemă majoră în modelele de evaluare a terenurilor este dependența de ipoteze, care fac ca rezultatele evaluării să fie puternic influențate de variabile precum previziunile de venituri, estimările de costuri și durata proiectului. Fiecare metodă de evaluare are avantajele și dezavantajele sale, necesitând o abordare echilibrată la reconcilierea valorii.

Vorbind despre impactul acestor ajustări asupra pieței, experții Savills au afirmat că reglementarea prețurilor terenurilor pentru a reflecta valorile de piață va crește eficiența, transparența și lichiditatea pieței imobiliare. În plus, prețul de compensare pentru eliberarea terenurilor pentru proiecte va crește. Acest lucru va duce la o creștere a costului total al investiției inițiale a proiectului de dezvoltare, ceea ce este probabil să conducă la o creștere a prețurilor imobiliare ale proiectului pentru a asigura profituri pentru investitori;

În plus, impozitul pe venit din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor crește deoarece este calculat pe baza valorii de piață, contribuind la creșterea veniturilor la bugetul de stat, oferind astfel capital suplimentar pentru dezvoltarea infrastructurii.

„Legea funciară din 2024 aduce schimbări inovatoare în evaluarea terenurilor în Vietnam, promovând eficiența, transparența și o abordare mai flexibilă și mai receptivă a evaluării terenurilor. Prin ajustarea prețurilor la piață și extinderea puterii decizionale locale, noua lege își propune să îmbunătățească procesul de evaluare a terenurilor, în beneficiul atât al pieței, cât și al bugetului de stat”, a declarat dna Giang.

Sursă: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html