7 юридических проблем в проектах коммерческого жилья

Первая – это процедура утверждения инвестиционной политики одновременно с утверждением инвестора для всех проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья, где инвестор имеет право использовать землю в соответствии с планом. Что касается этой проблемы, по данным HoREA, на момент внедрения процедуры утверждения инвестиционной политики она является начальной процедурой в цепочке процедур инвестиций в строительство. Таким образом, когда процедура утверждения инвестиционной политики «застревает», проект «замораживается» и не может быть продолжен другими процедурами инвестиций в строительство. Необходимо лишь указать, что оценка соответствия инвестиционного проекта планированию должна соответствовать плану зонирования или генеральному плану, что более целесообразно, или просто указать, что он соответствует генеральному плану, в Постановлении 98 Национального собрания , которое применяется на пилотной основе в городе Хошимин.

Этот способ совершенствования административных процедур, или это улучшение, не в полной мере отвечает духу административно-процессуальной реформы, далек от реальности и демонстрирует признаки неэффективности. Если раньше предприятиям разрешалось осуществлять инвестиционно-строительные процедуры параллельно, то теперь им практически приходится проводить каждую административную процедуру последовательно.

HoREA установил, что положение о том, что инвестиционные проекты должны соответствовать детальному планированию (если таковое имеется), применяется только в случаях, когда государство проводит аукционы по продаже прав землепользования или конкурсы на проекты, использующие землю, для отбора инвесторов. Однако это положение совершенно неуместно в случаях, когда предприятие-инвестор имеет права землепользования в соответствии с планированием и предлагает утвердить инвестиционную политику одновременно с утверждением инвестора в соответствии с положениями пункта 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года.

Вторая проблема — это регулирование жилой земли или жилой земли и другой земли, когда инвесторы коммерческих проектов жилья должны иметь право использовать жилую землю; иметь право использовать жилую землю и другую землю, которая не является жилой землей, которая соответствует условиям разрешения на изменение целевого назначения земли для реализации инвестиционных проектов. Это приводит к тому, что сотни коммерческих проектов жилья по всей стране, которые не имеют 100% жилой земли или не имеют жилой земли и другой земли, которая не является жилой землей, то есть только 100% сельскохозяйственных земель или только 100% несельскохозяйственных земель, которые не являются жилыми землями, не признаются инвесторами коммерческих проектов жилья. Хотя эти предприятия-инвесторы получили передачу прав землепользования на сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, которые не являются жилыми землями. Таким образом, с 1 июля 2015 года (вступил в силу Закон о жилье 2014 года) эти предприятия столкнулись с большими трудностями, поскольку они потратили большие деньги на создание земельных фондов.

В настоящее время пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускают согласование предоставления права пользования земельными участками жилой застройки только в случаях, когда земельные участки используются для реализации проектов коммерческой застройки. В случаях, когда земельные участки используются для реализации проектов коммерческой застройки, инвесторы должны иметь право пользования земельными участками жилой застройки или земельными участками жилой застройки и иными земельными участками. Это означает, что инвесторам не разрешается согласование передачи права пользования земельными участками жилой застройки или земельными участками жилой застройки и иными земельными участками, а также в случаях, когда инвесторы имеют право использовать иные земельные участки, не являющиеся земельными участками жилой застройки, для реализации проектов коммерческой застройки. Таким образом, пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) не в полной мере наследуют положения пункта 1 статьи 73, пункта «б» пункта 1 статьи 169, пункта 2 статьи 191 и пункта 1 статьи 193 Закона о земле 2013 года, которые позволяли хозяйственным организациям получать право землепользования земельных участков, пригодных для реализации инвестиционных проектов, в том числе проектов коммерческого жилищного строительства. В случае передачи права землепользования земель сельскохозяйственного назначения требуется письменное разрешение уполномоченного государственного органа.

Между тем, проекты коммерческого жилья со 100% жилой земли составляют лишь около 1% от общего числа проектов коммерческого жилья, и все они являются очень небольшими проектами, поскольку практически нет жилых земельных участков площадью более ^{5000 м2} . Проекты коммерческого жилья с жилой землей и другой землей, не являющейся жилой землей, являются распространенными и составляют около 95% от общего числа проектов коммерческого жилья. Проекты коммерческого жилья с другой землей, не являющейся жилой землей, составляют лишь около 5% от общего числа проектов коммерческого жилья, и все они являются масштабными, очень большими проектами, развитие которых необходимо стимулировать.

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — Многие проекты все еще «заморожены» из-за правовых норм.

Третья проблема – это процедура корректировки плана зонирования масштаба 1/2000, которая входит в компетенцию компетентного государственного органа, чтобы предоставить предприятиям основу для разработки детального плана инвестиционного проекта масштаба 1/500. Причина кроется в «потолке численности населения», и многие планы зонирования масштаба 1/2000 не были своевременно обновлены и скорректированы, поэтому они не отвечают потребностям инвесторов.

Например, фактическая численность населения Хошимина составляет около 13 миллионов человек, но по данным переписи населения на 1 апреля 2019 года она составляет всего 8,9 миллиона человек. Кроме того, численность населения района Биньтхань к 2020 году должна составлять 560 000 человек, однако в 2014 году фактическая численность населения этого района составляла 560 000 человек. Если фактическая численность населения будет рассчитана неверно, реализация проектов городской реконструкции и освоения новых городских территорий станет невозможной, поскольку «потолка» численности населения больше не существует.

В городе Хошимин имеется более 600 планов зонирования масштабом 1/2000, включая те, которые больше не соответствуют требованиям и требуют корректировки, но не были своевременно скорректированы, особенно это касается предыдущих планов зонирования масштабом 1/2000, реализованных в соответствии с административными границами коммун и районов, которые необходимо интегрировать. Поэтому Резолюция 98 Национальной ассамблеи также требует, чтобы планы зонирования и детальные планы были утверждены или одобрены для корректировки в соответствии с положениями закона до подготовки отчёта об обосновании осуществимости инвестиций в строительство и реализации последующих этапов проекта.

Четвёртая проблема — это специфическая процедура оценки стоимости земли, определение цены на землю, расчёт платы за землепользование, арендной платы за землю под проекты недвижимости, коммерческого жилья, а также запрос компетентных государственных органов о проверке и расчёте платы за землепользование, а также арендной платы за землю (если таковая имеется). Эта проблема в основном связана с применением Декрета № 44 на практике. По состоянию на март 2023 года в Хошимине насчитывается около 100 проектов коммерческого жилья с 81 000 квартир, которые не получили «розовую книгу».

Пятая проблема заключается в том, что компетентные государственные органы не спешат выпускать нормативные акты, регулирующие использование земель, находящихся в ведении государства (земель общего пользования), вкрапленных в проекты коммерческого жилья. Из-за отсутствия таких нормативных актов, на протяжении более 6 лет, с 1 июля 2014 года (вступил в силу Указ № 43) по 8 февраля 2021 года (вступил в силу Указ № 148), не существовало механизма, регулирующего использование земель общего пользования, вкрапленных в проекты коммерческого жилья. На сегодняшний день Указ № 148 действует уже почти 3 года, но ряд провинций и городов центрального подчинения до сих пор не выпустили нормативные акты, регулирующие его реализацию. Это привело к тому, что многие проекты коммерческого жилья «застряли» в процедурах утверждения инвестиционных политик или «застряли» в процедурах оценки стоимости земли, определения стоимости земли и цен на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю.

Шестая проблема заключается в том, что пункт 2 статьи 49 Закона о торговле недвижимостью 2014 года предусматривает, что передача проекта или части коммерческого жилищного проекта допускается только при наличии у инвестора «розовой книги» на весь передаваемый проект или его часть и выполнении им финансовых обязательств по уплате земельных сборов и арендной платы государству. Поскольку данное положение не было изменено, оно не является гибким и не соответствует действительности, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 10 Постановления № 42 Народного собрания о пилотном урегулировании проблемной задолженности кредитных организаций, которое не предусматривает условия наличия «розовой книги» для проекта, а также не предусматривает обязанности инвестора выполнять финансовые обязательства по проекту.

Седьмая проблема заключается в том, что Закон о сделках с недвижимостью 2014 года не регулирует процедуру внесения депозита в целях заключения договора (до момента получения права на заключение договора о привлечении капитала для продажи недвижимости и будущего жилья), конкретизируя положения о депозитах в статье 328 Гражданского кодекса. Это создало правовую лазейку для спекулянтов, земельных брокеров и недобросовестных предпринимателей, которые могут воспользоваться крупными депозитами и получить их. До 90–95% стоимости договора используется в целях мошенничества и присвоения активов клиентов (типичным примером является дело компании Alibaba).

Ссылка на источник