Как не попасть в ловушку «выпаса цыплят» и «завышения» цен на недвижимость?

DNVN - Генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Туй Зунг подтвердил, что имеет место ситуация «загона цыплят» и «взвинчивания цен на недвижимость», и посоветовал покупателям быть очень мудрыми и трезвыми при оценке эффективности инвестиций, чтобы не попасть в ловушки.

В ходе презентации CBRE Vietnam (входящей в CBRE Real Estate Services Group, США) о главных показателях рынка недвижимости Дананга за второй квартал 2025 года репортер Vietnam Business побеседовал с г-жой Дуонг Туи Зунг, генеральным директором компании, о некоторых необычных признаках, наблюдаемых в этом районе.

Генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Туи Зунг представил отчет о тенденциях на рынке недвижимости Дананга во втором квартале 2025 года.

Как CBRE Vietnam фиксирует динамику цен на квартиры и земельные участки в Дананге в первой половине 2025 года?

Г-жа Дуонг Туй Зунг: По данным CBRE Vietnam, средняя цена продажи многоэтажных домов и квартир на рынке Дананга за первые 6 месяцев 2025 года составила около 85 млн донгов/м2, что является самым высоким показателем в стране и превышает среднюю цену продажи в Хошимине (82 млн донгов/м2) и Ханое (79 млн донгов/м2); по сравнению с аналогичным периодом прошлого года она выросла на 27% ( в Ханое она выросла примерно на 30–35%, в Хошимине — более чем на 20%).

Цены на землю в Дананге в первой половине 2025 года также вырастут на 15–20% в большинстве крупных городских агломераций и ключевых районах города; даже в престижных районах вдоль побережья и рек рост цен может составить до 20–25%. Это хорошая новость для рынка недвижимости Дананга, но в некоторых случаях покупателям приходится платить больше.

В настоящее время в Дананге наблюдаются признаки «земельной лихорадки», повторяющие ситуацию 2018–2020 годов. Как вы считаете, это настоящая земельная лихорадка или виртуальная?

Г-жа Дуонг Туи Линь: Говоря о земельной лихорадке, нам необходимо выяснить, в каком конкретно районе цены на землю выросли, чтобы оценить, является ли это земельной лихорадкой или нет. Определение земельной лихорадки включает как реальный, так и виртуальный рост цен. В некоторых регионах мы наблюдаем множество факторов, таких как улучшенная инфраструктура, синхронное общее планирование и участие авторитетных инвесторов, которые способствуют росту цен на землю.

Это реальный рост цен. Сами покупатели теперь очень хорошо осведомлены, они смотрят и понимают, что цена земли там действительно выше, чем раньше. Тем не менее, они всё равно готовы тратить деньги на покупку, потому что это реальный рост цен. Однако есть и районы с виртуальным ростом цен, то есть с «последующим» ростом цен.

То есть, есть районы, где пока ничего нет, но «где-то слышно» о какой-то инфраструктуре, слиянии или готовящемся проекте... поэтому цены растут «следом». В Дананге это «следом» действительно происходит, но, по нашему мнению, виртуальный ценовой ажиотаж в этом районе сейчас не так силён, как в 2018–2020 годах.

В период с 2018 по 2020 год Дананг пережил продолжительный ажиотаж вокруг земельных участков, но на рынок было выведено мало продукции. В последующие годы в этом районе практически не реализовывалось проектов, но за последние два года на рынок было выведено много проектов от авторитетных инвесторов, и их потребительский потенциал очень высок.

Г-жа Дуонг Туи Зунг ответила на вопросы интервью репортера Vietnam Business.

Анализируя рыночное поглощение, мы видим, что этот период отличается от периода 2018–2020 годов. Поэтому мы не слишком обеспокоены ажиотажем вокруг виртуальных земель в Дананге. Однако, с точки зрения индивидуальных инвесторов или покупателей, особенно из других регионов, нам следует проявлять осторожность при инвестировании.

Некоторые эксперты утверждают, что в последнее время, когда предложение квартир велико, инвесторы слишком сильно завышают цены на землю, чтобы «загнать кур» в толпу и заставить их покупать квартиры вместо земли. Когда земельные проекты выводят свои продукты на рынок, они прибегают к аналогичным уловкам, чтобы «загнать» их обратно. Как вы считаете, существует ли такая ситуация «загона кур» и как защитить законные права покупателей?

Г-жа Дуонг Туй Зунг: На самом деле, ситуация «выпаса кур» наблюдается не только в Дананге, но и на таких крупных рынках, как Ханой, Хошимин… Если цена на землю за один день вырастет более чем на 30%, то на следующий день это уже будет настоящая лихорадка. В реальности цены на землю никогда не растут так быстро. Могу подтвердить, что разумные покупатели никогда не примут такое повышение цен.

Возможно, виртуальная земельная лихорадка в прошлом случалась из-за того, что покупатели боялись, что если они не купят, кто-то другой скупит всё. Однако покупатели становятся мудрее и никогда не будут инвестировать в регионы с такой очевидной виртуальной лихорадкой.

Возникает ли ситуация «выпаса кур» или нет, зависит от каждого конкретного случая и каждого проекта. Думаю, это может быть «трюком» для продажи домов и земли. Похожая ситуация наблюдается не только в Дананге, но и на других рынках, например, в Ханое. Есть проекты, которые нанимают людей, чтобы те стояли в очереди за покупкой, но на самом деле это виртуальная очередь…

Наиболее эффективное решение этой проблемы должно исходить от самих покупателей, приобретающих недвижимость для личных инвестиций или проживания. Доказать, что владельцы проекта или брокеры намеренно завышают цены, крайне сложно, и правительству также крайне сложно вмешаться в этот вопрос. Поэтому покупателям лучше всего быть бдительными, чтобы не попасть в ловушку прибыли.

Если раньше покупатели были совершенно не осведомлены о завышении цен и «ловлях труса», то теперь их предупреждают. Они достаточно мудры, чтобы оценить эффективность инвестиций, вместо того чтобы прислушиваться к рекламе или обещаниям владельца проекта, ведь даже договор об обязательствах очень свободен. Именно покупатели, как никто другой, смогут уберечь себя от подобных ловушек.

Спасибо!

Хай Чау

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212