Как избежать ловушки мошенничества на рынке недвижимости и манипулирования ценами?

Генеральный директор DNVN - CBRE Vietnam Дуонг Тхуи Зунг подтвердила существование «мошенничества» и «манипулирования ценами» на рынке недвижимости и посоветовала покупателям проявлять крайнюю осмотрительность и осторожность при оценке целесообразности инвестиций, чтобы избежать попадания в ловушки.

На пресс-конференции, посвященной объявлению компанией CBRE Vietnam (входящей в американскую группу компаний CBRE, занимающуюся услугами в сфере недвижимости), основных показателей рынка недвижимости Дананга на второй квартал 2025 года, корреспондент Vietnam Business News взял интервью у генерального директора компании, г-жи Дуонг Тхуи Зунг, о некоторых необычных явлениях, наблюдающихся в этом районе.

Генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Тхуи Зунг представила отчет об основных событиях на рынке недвижимости Дананга во втором квартале 2025 года.

Как компания CBRE Vietnam оценивает динамику цен на квартиры и земельные участки в Дананге в первой половине 2025 года?

Г-жа Дуонг Тхуи Дунг: Согласно данным CBRE Vietnam, средняя продажная цена многоэтажных жилых зданий и квартир на рынке Дананга в первые шесть месяцев 2025 года составила приблизительно 85 миллионов донгов/м², что является самым высоким показателем в стране и превышает даже средние продажные цены в Хошимине (82 миллиона донгов/м²) и Ханое (79 миллионов донгов/м²); это на 27% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (в Ханое рост составил около 30-35%, в Хошимине — более 20%).

Ожидается, что цены на землю в Дананге вырастут на 15-20% в большинстве крупных городских районов и ключевых местах города в первой половине 2025 года; в некоторых престижных районах вдоль побережья и берегов рек рост цен может достичь 20-25%. Это хорошая новость для рынка Дананга, однако в некоторых аспектах цена для покупателей здесь выше.

В настоящее время в Дананге, похоже, наблюдается "земельная лихорадка", повторение ситуации 2018-2020 годов. На ваш взгляд, это настоящая земельная лихорадка или спекулятивный пузырь?

Г-жа Дуонг Тхуи Линь: Говоря о резком росте цен на землю, необходимо конкретно исследовать, в каких районах наблюдается рост цен, чтобы оценить, является ли это резким ростом цен на землю или нет. Определение резкого роста цен на землю включает как реальное, так и искусственное повышение цен. В некоторых районах мы наблюдаем множество факторов, таких как улучшение инфраструктуры, комплексное генеральное планирование и участие авторитетных инвесторов, способствующих росту цен на землю.

Это реальное повышение цен. Покупатели теперь очень хорошо осведомлены; они видят, что цены на землю там действительно выросли по сравнению с прошлым. Однако они по-прежнему готовы тратить деньги на покупку, потому что это подлинное повышение цен. Тем не менее, есть и районы с искусственным завышением цен, то есть цены растут «следуя тренду».

Это означает, что есть районы, где еще ничего не застроено, но «по слухам» ходят разговоры о развитии инфраструктуры, слияниях или предстоящих проектах... что приводит к росту цен. Феномен «следования за трендом» действительно наблюдается в Дананге, но, на наш взгляд, искусственный скачок цен в этом районе сейчас не так серьезен, как в 2018-2020 годах.

В период с 2018 по 2020 год в Дананге наблюдался продолжительный рост цен на землю, но на рынок было выведено немного объектов. В течение нескольких последующих лет в этом районе также было реализовано очень мало проектов. Однако за последние два года авторитетные инвесторы запустили множество проектов, и эти проекты пользуются большим спросом.

Г-жа Дуонг Тхуй Дунг отвечает на вопросы корреспондента издания Vietnam Business.

Анализируя поглощение рынка, мы видим, что этот период отличается от периода 2018-2020 годов. Поэтому мы не слишком обеспокоены спекулятивным пузырем на рынке земли в Дананге. Однако с точки зрения индивидуальных инвесторов или покупателей, особенно из других регионов, необходима осторожность в отношении инвестиционных стратегий.

Некоторые утверждают, что в последнее время, когда наблюдается избыток квартир, застройщики искусственно завышают цены на землю, чтобы заманить ничего не подозревающих покупателей в покупку квартир вместо земли. Затем, когда на рынок выходят земельные участки, они используют аналогичную тактику, чтобы обманом заставить покупателей приобрести квартиры. Верите ли вы, что такая практика «заманивания ничего не подозревающих покупателей» существует, и какие существуют решения для защиты законных прав покупателей?

Г-жа Дуонг Тхуи Дунг: Феномен «земельных спекуляций» наблюдается не только в Дананге, но и на крупных рынках, таких как Ханой и Хошимин … Цены на землю, которые растут более чем на 30% всего за один день, определенно являются пузырем; цены на землю не могут расти так быстро и реально. Я могу с уверенностью сказать, что опытные покупатели никогда не смирятся с таким повышением цен.

Возможно, предыдущие скачки цен на землю, вызванные спекулятивными факторами, были обусловлены опасениями покупателей, что кто-то другой выкупит их все, если они этого не сделают, но покупатели становятся все более искушенными и никогда не будут инвестировать в районы с такими очевидными спекулятивными пузырями.

Вопрос о том, является ли это «мошенничеством», следует рассматривать в каждом конкретном случае, в зависимости от конкретного проекта. Я думаю, это может быть «уловка» для продажи домов и земли. Это не уникально для Дананга; подобные ситуации существуют и на других рынках, например, в Ханое. В некоторых проектах даже нанимают людей, чтобы они стояли в очереди за покупкой, но на самом деле это фальшивая очередь…

Наиболее эффективное решение этой проблемы должно исходить от самих покупателей, независимо от того, инвестируют они или покупают для личного пользования. Доказать, что владельцы проектов или брокеры намеренно завышают цены, очень сложно, и властям также очень трудно вмешаться в это дело. Поэтому наилучший подход заключается в том, чтобы покупатели были бдительны и избегали попадания в ловушку завышенных цен.

Раньше покупатели не имели достаточной информации о манипулировании ценами и мошенничестве, но теперь они хорошо информированы. Теперь они достаточно мудры, чтобы оценивать целесообразность своих инвестиций, а не слепо следовать рекламе или обещаниям владельцев проектов, потому что даже договорные соглашения часто бывают ненадежными. Больше, чем кто-либо другой, сами покупатели смогут избежать подобных ловушек.

Спасибо, мадам!

Хай Чау

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212