Будьте осторожны при покупке и продаже мини-квартир

С начала декабря 2023 года и по настоящее время в Дананге появляется много информации о продаже мини-квартир, в том числе и о продаже множества мини-квартир необычным способом. Некоторые эксперты по недвижимости считают, что многие инвесторы пользуются положением о выдаче свидетельства о праве собственности на каждую квартиру (розовой книжки) с 1 января 2025 года, чтобы «избавиться от товара», перекладывая сложную ситуацию на покупателей квартир и вторичных инвесторов.

Учитывая текущие изменения на рынке недвижимости, властям необходимо усилить контроль, надзор и предупреждение, связанные с куплей-продажей квартир и мини-кондоминиумов, чтобы предотвратить ситуацию, связанную с опережением новой жилищной политики. Фото: HOANG HIEP

Арендаторы квартир платят один раз за 50 лет

В последнее время, из-за «ужесточения» контроля со стороны властей, многие инвесторы в малоквартирные дома не смогли продать свои квартиры и ограничили размещение информации о продаже квартир, опасаясь проверок и привлечения к ответственности за нарушения. Однако после принятия Национальной ассамблеей Закона о жилье (с поправками), содержащего ряд положений о строительстве многоквартирных домов, многие квартиры частных лиц (мини-квартиры), включая выдачу свидетельства о праве пользования (розовой книжки) на каждую квартиру в соответствии с положениями Закона о земле, появилось много информации о нелегальных мини-квартирах, выставленных на продажу с предложением «владеть дешёвыми квартирами». Эта информация «бьёт» по психологии многих малообеспеченных людей с высоким спросом на жильё или инвесторов, желающих приобрести квартиры в центре города, чтобы предвидеть вышеуказанное положение о выдаче розовых книжек.

В частности, существует множество информации о нелегальной продаже мини-квартир на улице Труонг Тхи 5 (район Хоатхуантей, район Хайчау) всего за 468 миллионов донгов за однокомнатную квартиру площадью ^{35 м²} . Они даже приглашают к инвестиционному сотрудничеству с гарантированной прибылью в 36% в течение первых двух лет и поддержкой обратного выкупа квартиры с прибылью в 110% через 24 месяца. На самом деле, эта мини-квартира ещё не построена, есть только пустой участок и два стенда с перспективным изображением здания без какой-либо информации о проекте или инвестициях.

В жилом доме на улице Хоанг Дьеу, переулок 308 (район Бинь Хиен, район Хайчау) с двумя полосами движения и дорожным просветом 2 м и 3,5 м также имеется много информации о нелегальной продаже квартир. Заместитель председателя Народного комитета района Хайчау Нгуен Ван Зуй сказал, что после получения информации район назначил функциональные силы для проверки и предотвращения продажи квартир в этом жилом доме, и в настоящее время квартир на продажу нет. Однако, когда кто-то попросил купить квартиру, человек, представившийся инвестором жилого дома на улице Хоанг Дьеу, переулок 308, сказал, что квартира не продается, а только сдается в аренду, и арендатор должен заплатить единовременную плату за весь период аренды в 50 лет. В частности, для двухкомнатной квартиры площадью ^{46-48 м2} общая арендная плата, подлежащая уплате, составляет 1,2-1,25 млрд. донгов единовременно при подписании договора.

Квартиры в малоквартирном доме на улице Хоанг-Дьеу, 308, выставлены на продажу на многих сайтах и в социальных сетях. Фото: Нам Тран

Продажи земли под строительство мини-квартир процветают

Согласно исследованию, уже почти месяц на многих сайтах и в социальных сетях распространяется информация о продаже мини-квартир и доходе от их сдачи в аренду. Например, мини-квартира в переулке на улице Ле Дуан (район Тхань Кхе) с 4 этажами, 5 квартирами и участком земли площадью всего ^{50 м²} , с доходом 18–19 млн донгов в месяц продаётся за 3,55 млрд донгов. Мини-квартира на улице Ле Тхань Нги (район Хайтяу) с 6 этажами, 22 квартирами и площадью участка ^{204 м²} , с доходом 100–150 млн донгов в месяц продаётся за 25,9 млрд донгов. Мини-квартирный дом на улице Трунг Ну Выонг (район Хай Чау) имеет 5 этажей, 28 квартир, ^{200 м2} земли с доходом 150 миллионов донгов в месяц и выставлен на продажу за 25 миллиардов донгов... В одном случае компания по недвижимости даже разместила информацию о «продаже многоквартирных домов с высоким доходом» с 14 другими мини-квартирами в районах Хай Чау, Сон Тра и Нгу Хань Сон.

«Цветущая» информация о продаже мини-квартир в настоящее время удивила и смутила многих риелторов и торговцев недвижимостью. Риелтор (пожелавший остаться анонимным в районе Хайчау) проанализировал, что в настоящее время процентная ставка по банковским депозитам колеблется в пределах 5–5,5% годовых. Если денежный поток от сдачи квартир в аренду соответствует заявленному, то, очевидно, годовая процентная ставка значительно выше, чем процентная ставка по банковским депозитам. Например, мини-квартира продаётся за 9 миллиардов донгов, но приносит 55 миллионов донгов в месяц, что соответствует процентной ставке 7,3% годовых; мини-квартира продаётся за 14 миллиардов донгов, но приносит 95 миллионов донгов в месяц, а процентная ставка составляет 8,2% годовых... Поэтому происходит массовая продажа большого количества мини-квартир, что необычно.

Вероятно, многие инвесторы испытывают давление банковских кредитов, вынуждая их вкладывать средства в слишком большие мини-квартиры, поскольку ранее им не удавалось продать свои квартиры из-за «ужесточения» правил и многочисленных проверок со стороны государственных органов. С другой стороны, соблюдение условий получения «розовой книги», инвестирование в строительство мини-квартир, противопожарная безопасность и пожаротушение, требования строительных норм и правил... в соответствии с положениями нового Закона о жилье, недавно принятого Национальной ассамблеей, также весьма затруднительно.

Поэтому, предвидя, что получить «розовую книжку» будет сложно, многие инвесторы пользуются этим моментом, играя на психологии покупателей, которые ошибочно полагают, что им выдадут «розовую книжку» на каждую квартиру, чтобы «избавиться от товара». Если это правда, то те, кто покупает квартиры для проживания или инвесторы, которые покупают мини-квартиры в это время, чтобы опередить новую политику, легко могут потом «вкусить горькие плоды».

Директор Института исследований и подготовки кадров в сфере недвижимости (Дананг) Нгуен Дык Лап отметил, что в ближайшие годы ожидается значительный переход от пансионатов и арендного жилья к социальному жилью, поскольку новый Закон о жилье предусматривает меры по стимулированию и развитию социального жилья, как со стороны предложения, так и спроса. Риэлторы и эксперты также призвали власти усилить контроль, инспекции и меры по предупреждению вышеупомянутых новых и необычных тенденций, а также предвидеть новые правила и положения Закона о жилье.

НАМ ТРАН

Источник