Стратегия Китая стоимостью триллион долларов по решению жилищного кризиса

Г-н Тэп обрисовал грандиозную цель потратить 1,4 триллиона долларов США на усиление роли государства в восстановлении рынка недвижимости и преодолении жилищного кризиса.

Огромный рынок недвижимости Китая переживает не лучшие времена: цены падают, застройщики терпят крах, а люди сомневаются, является ли это всё ещё выгодным вложением. Кризис тормозит рост экономики Китая и вызывает беспокойство у инвесторов по всему миру .

В ответ на это председатель КНР Си Цзиньпин продвигает новую стратегию, которая усилит роль государства в жилищной политике на рынке, где доминирует частный сектор. Политические советники, участвовавшие в недавних правительственных обсуждениях, утверждают, что стратегия основана на двух крупных программах.

Мужчина проходит мимо недостроенных многоквартирных домов, построенных China Evergrande на окраине Шицзячжуана, провинция Хэбэй, Китай, февраль 2024 года. Фото: Reuters — Мужчина проходит мимо недостроенных многоквартирных домов, построенных China Evergrande на окраине Шицзячжуана, провинция Хэбэй, Китай, февраль 2024 года. Фото: *Reuters*

Один из вариантов предполагает, что правительство выкупит проблемные частные объекты недвижимости и переведёт их в аренду или для перепродажи. Другой вариант предполагает строительство большего количества социального жилья для семей с низким и средним доходом.

Цель состоит в том, чтобы увеличить долю государственного жилья, сдаваемого в аренду или продаваемого по низким ценам на строгих условиях, до не менее 30% от общего объема жилищного фонда Китая с нынешних 5%.

Расходы на эти планы будут огромными, возможно, до 280 миллиардов долларов в год в течение следующих пяти лет, что в общей сложности составит около 1,4 триллиона долларов. Они вписываются в более широкие усилия председателя Си Цзиньпина по расширению государственного контроля над экономикой и сдерживанию частного сектора, отмечают наблюдатели.

В конце 1990-х годов, когда Китай начал либерализацию своих рынков, его лидеры изначально предполагали двухуровневую систему, в которой одни люди покупали бы частную недвижимость, а другие жили бы в субсидируемом государством социальном жилье.

Однако за прошедшие десятилетия частные застройщики, такие как China Evergrande, быстро расширили свою деятельность и всё больше доминируют на китайском рынке. Сегодня более 90% китайских домохозяйств владеют собственным жильём, в то время как в США этот показатель составляет около 66%.

Переход к частному домовладению привёл к огромному богатству в Китае. Однако бум на рынке недвижимости также породил долговой пузырь, что привело к росту цен и лишило многие молодые семьи дома своей мечты.

В прошлом году, когда рынок оказался в состоянии хаоса после многолетней правительственной кампании по ограничению чрезмерных инвестиций в недвижимость, экономисты внутри и за пределами Китая призвали Пекин предпринять более решительные шаги по реструктуризации сектора.

По всему Китаю миллионы пустующих квартир, и многим недостроенным зданиям нужна финансовая поддержка для завершения строительства.

По словам человека, знакомого с ситуацией, на конференции в декабре г-н Си Цзиньпин ясно дал понять, что приоритетом на 2024 год является ускорение разработки «новой модели» для сектора недвижимости, которая будет в значительной степени ориентирована на доступное жилье, предоставляемое государством.

По словам политических советников, председатель Си полагает, что недвижимость, которая на протяжении многих лет была движущей силой роста Китая и в какой-то момент составляла около четверти валового внутреннего продукта (ВВП), больше не будет играть столь важную роль в экономике.

По его мнению, слишком много кредитов было использовано для спекуляций с недвижимостью, что увеличивает риски в финансовой системе, увеличивает разрыв между богатыми и бедными и отвлекает ресурсы из секторов «реальной экономики», таких как обрабатывающая промышленность и высокие технологии, которые китайские лидеры считают стратегически важными в своей конкуренции с Соединенными Штатами.

В некотором смысле план господина Си Цзиньпина вернёт рынок жилья Китая к истокам. Десятилетия назад, при Мао Цзэдуне, рынок недвижимости контролировало государство, и большинство людей жили в домах, предоставленных им работодателем.

В ходе обсуждений внутренней политики вице-премьер Госсовета КНР Хэ Лифэн, один из самых доверенных помощников г-на Си, утверждал, что более активное участие государства поможет правительству абсорбировать избыточное предложение жилья, установить нижний предел цен на жилье и защитить банки от потери сотен миллиардов долларов балансовой стоимости, если ситуация на рынке продолжит ухудшаться.

По словам советников, еще одним привлекательным моментом является то, что преобразование большего количества частной собственности в субсидируемое государством жилье для сдачи в аренду или продажи может способствовать достижению цели г-на Си Цзиньпина — «общего процветания».

Председатель КНР Си Цзиньпин осматривает субсидируемый государством комплекс арендного жилья в Шанхае в ноябре 2023 года. Фото: Синьхуа — Председатель КНР Си Цзиньпин осматривает субсидируемый государством комплекс арендного жилья в Шанхае в ноябре 2023 года. Фото: *Синьхуа*

Новая стратегия привлекла больше внимания после правительственной директивы «Документ 14», опубликованной в октябре прошлого года. Она предусматривает строительство около 6 миллионов единиц доступного жилья в 35 городах с населением более 3 миллионов человек в течение следующих пяти лет.

В документе не содержится подробных сведений о том, как будет реализован план, но в нем подчеркивается, что правительство введет ограничения на то, кто может покупать государственную недвижимость, и запретит продавать ее на открытом рынке.

Народный банк Китая (НБК) выделил около 70 миллиардов долларов США для распределения среди трех основных политических банков: Банка развития Китая, Экспортно-импортного банка Китая и Сельскохозяйственного банка развития Китая, для содействия реализации стратегии.

В декабре 2023 года Банк развития Китая сообщил о предоставлении городу Фучжоу кредитной линии на сумму около 28,4 млн долларов США на строительство доступного жилья. После завершения проекта, которое ожидается в 2026 году, около 701 дома будут проданы по сниженным ценам малообеспеченным семьям.

Банк также предоставил правительству провинции Хунань кредит на сумму более 1,4 млн долларов США на развитие социального жилья в одном из районов города.

В начале января Народный банк Китая и Национальное управление финансового надзора выпустили новые руководящие принципы, обещавшие финансовую поддержку субсидируемой государством арендной недвижимости. В руководстве говорилось, что государственное финансирование поможет «оживить существующее жильё».

Вице-премьер Хэ Лифэн представил некоторые планы правительства представителям американского бизнеса во время своего визита в Сан-Франциско в ноябре прошлого года вместе с председателем Си.

По словам источников, знакомых с ситуацией, во время встречи в кулуарах саммита Си Цзиньпина с президентом США Джо Байденом вице-премьер Китая сосредоточился в основном на плане субсидируемого государством жилья, объяснив американским руководителям, что это поможет жителям крупных городов позволить себе покупку жилья.

Обсуждение показывает, что китайские лидеры обеспокоены тем, как иностранные инвесторы оценивают реакцию правительства на жилищный кризис, из-за которого в последние месяцы оно распродавало китайские акции и облигации.

Однако г-н Ха не упомянул о мерах, к которым призывают китайское правительство многие иностранные банкиры и инвесторы, например, о реструктуризации неблагополучных частных застройщиков или о завершении строительства миллионов домов, за которые китайские граждане заплатили, но которые не были сданы из-за финансовых трудностей застройщиков.

Международный валютный фонд (МВФ) заявил, что первоочередной задачей Пекина является разработка комплексного плана помощи испытывающим трудности застройщикам в реструктуризации долга, одновременно заставляя банки и другие заинтересованные стороны покрывать убытки. Хотя такой шаг и болезненный, он поможет восстановить общественное доверие к рынку.

Однако политические советники, участвовавшие в обсуждениях, говорят, что Пекин по-прежнему не желает предоставлять прямую поддержку ликвидности застройщикам из-за опасений повторного раздувания пузыря на рынке жилья, который г-н Си пытается сдуть.

Покупка недвижимости китайским правительством и её переоборудование в съёмные квартиры поднимает сложные вопросы, в том числе о том, должно ли государство выплачивать рыночную стоимость. Также неясно, что произойдёт, если владелец не захочет продавать.

Экономисты отмечают, что строительство нового социального жилья было бы проще и способствовало бы развитию строительной отрасли. Однако это означало бы увеличение предложения жилья в условиях сокращения населения Китая. МВФ прогнозирует, что базовый спрос на новое жильё в Китае сократится почти на 50% в течение следующего десятилетия.

Майкл Петтис, профессор финансов Пекинского университета, заявил, что если правительство значительно увеличит предложение доступного жилья, оно будет передано бедным домохозяйствам, «в чем Китай отчаянно нуждается».

По его словам, это поможет людям тратить больше на другие вещи, но пока рано говорить о том, как этот план будет реализован.

Профессор финансов Гонконгского университета Чжиу Чэнь настроен более скептически, сравнивая новую жилищную стратегию Китая с тем, как Пекин использовал государственные средства для покупки акций в попытке поддержать падающий фондовый рынок.

Чэнь отметил, что подобные усилия зачастую не приводят к устойчивому укреплению рынка. Расходование средств на проблемные проекты в сфере недвижимости неэффективно, учитывая демографические проблемы страны и переизбыток предложения.

Он добавил, что эта стратегия может также вызвать неприятные вопросы о социальной справедливости. Покупка недвижимости у застройщиков на слабом рынке означает использование национальных ресурсов для субсидирования одних людей и отказ от других.

«Это становится проблемой распределения богатства», — сказал Чэнь. «Не у всех в Китае есть несколько квартир, и они не готовы их продавать».

В последние годы несколько китайских городов, таких как Чжэнчжоу в центральном Китае и Сучжоу недалеко от Шанхая, запустили собственные программы по выкупу тысяч нераспроданных объектов недвижимости у застройщиков и их последующей переделке в доступное жилье для семей с низким доходом.

По словам экономистов, такие программы помогают абсорбировать излишки жилья, но также создают большую нагрузку на местные финансы.

Еще одним заметным шагом в направлении социального жилья стала инициатива по «расчистке трущоб», запущенная почти десять лет назад, когда рынок недвижимости Китая также переживал трудности.

В рамках этой программы Центральный банк предоставлял льготное финансирование государственным банкам, которые затем предоставляли кредиты застройщикам для выкупа земель в городах и строительства нового жилья. В свою очередь, местные органы власти субсидировали семьи, переселившиеся из трущоб, позволяя им покупать новые квартиры на открытом рынке.

Инициатива помогла оживить спрос на недвижимость, но спровоцировала строительный бум, который усугубил избыток жилья в Китае.

Экономисты подчеркивают, что текущий жилищный кризис гораздо серьезнее, в связи с чем перед правительством Китая встает огромная проблема в решении проблемы цен на жилье и его переизбытка.

Ву Хоанг (по данным WSJ, Reuters, AFP )

Ссылка на источник