Стратегия Китая стоимостью триллион долларов по решению жилищного кризиса

Г-н Тэп обрисовывает грандиозную цель потратить 1,4 триллиона долларов США на усиление роли государства в восстановлении рынка недвижимости и преодолении жилищного кризиса.

Огромный рынок недвижимости Китая шатается, цены падают, застройщики терпят крах, а люди задаются вопросом, является ли это все еще жизнеспособной инвестицией. Кризис тормозит рост Китая и заставляет инвесторов по всему миру нервничать.

В ответ на это председатель КНР Си Цзиньпин продвигает новую стратегию, которая увеличит роль государства в жилищной политике на рынке, где доминирует частный сектор. Политические советники, участвовавшие в недавних правительственных обсуждениях, говорят, что стратегия основана на двух основных программах.

Мужчина проходит мимо недостроенных многоквартирных домов, построенных China Evergrande на окраине Шицзячжуана, провинция Хэбэй, Китай, февраль 2024 г. Фото: Reuters — Мужчина проходит мимо недостроенных многоквартирных домов, построенных China Evergrande на окраине Шицзячжуана, провинция Хэбэй, Китай, февраль 2024 г. Фото: *Reuters*

Один из них заключается в том, чтобы правительство покупало проблемные частные проекты недвижимости и преобразовывало их в объекты аренды или перепродажи. Другой призывает правительство строить больше социального жилья для семей с низким и средним доходом.

Цель состоит в том, чтобы увеличить долю государственного жилья, сдаваемого в аренду или продаваемого по низким ценам на строгих условиях, по меньшей мере до 30% от общего объема жилищного фонда Китая с нынешних 5%.

Расходы на эти планы будут огромными, возможно, до $280 млрд в год в течение следующих пяти лет, в общей сложности около $1,4 трлн. Они вписываются в более широкие усилия президента Си Цзиньпина по расширению государственного контроля над экономикой и обузданию частного сектора, говорят наблюдатели.

В конце 1990-х годов, когда Китай начал либерализацию своих рынков, его лидеры изначально предполагали двухуровневую систему, в которой некоторые люди покупали бы частную недвижимость, а другие жили бы в субсидируемом государством социальном жилье.

Но за десятилетия частные застройщики, такие как China Evergrande, быстро расширились и все больше доминируют на китайском рынке. Сегодня более 90% китайских домохозяйств владеют своими домами, по сравнению с примерно 66% в Соединенных Штатах.

Переход к частному домовладению создал огромное богатство в Китае. Но бум на рынке недвижимости также создал долговой пузырь, подтолкнув цены вверх и лишив многие молодые семьи дома своей мечты.

Когда в прошлом году рынок погрузился в хаос после многолетней правительственной кампании по ограничению избыточных инвестиций в недвижимость, экономисты внутри и за пределами Китая призвали Пекин предпринять более решительные шаги по реструктуризации сектора.

По всему Китаю миллионы пустующих квартир, и многим недостроенным зданиям нужна финансовая поддержка для завершения строительства.

По словам человека, знакомого с этим вопросом, на конференции в декабре г-н Си Цзиньпин ясно дал понять, что приоритетом на 2024 год является ускорение разработки «новой модели» для сектора недвижимости, которая будет в значительной степени ориентирована на доступное жилье, предоставляемое государством.

Политические советники говорят, что председатель Си считает, что недвижимость, которая на протяжении многих лет была движущей силой роста Китая и в какой-то момент составляла около четверти валового внутреннего продукта (ВВП), больше не будет играть столь важную роль в экономике.

По его мнению, слишком много кредитов было использовано для спекуляций с недвижимостью, что увеличивает риски в финансовой системе, увеличивает разрыв между богатыми и бедными и отвлекает ресурсы из секторов «реальной экономики», таких как производство и высокие технологии, которые китайские лидеры считают стратегически важными в своей конкуренции с Соединенными Штатами.

В некотором смысле план г-на Си вернет рынок жилья Китая к его истокам. Десятилетия назад, при Мао Цзэдуне, китайское государство контролировало рынок недвижимости, и большинство людей жили в домах, предоставленных их рабочими подразделениями.

В ходе внутренних политических дискуссий вице-премьер Госсовета КНР Хэ Лифэн, один из самых доверенных помощников г-на Си, утверждал, что более активное участие государства поможет правительству абсорбировать избыточное предложение жилья, установить нижний предел цен на жилье и защитить банки от потери сотен миллиардов долларов балансовой стоимости, если ситуация на рынке продолжит ухудшаться.

По словам советников, еще одним привлекательным моментом является то, что преобразование большего количества частной собственности в субсидируемое государством жилье для сдачи в аренду или продажи может способствовать достижению цели г-на Си по «общему процветанию».

Председатель КНР Си Цзиньпин осматривает субсидируемый правительством комплекс арендного жилья в Шанхае в ноябре 2023 года. Фото: Синьхуа — Председатель КНР Си Цзиньпин осматривает субсидируемый правительством комплекс арендного жилья в Шанхае в ноябре 2023 года. Фото: *Синьхуа*

Новая стратегия привлекла больше внимания после правительственной директивы под названием Документ 14, выпущенной в октябре прошлого года. Она призывает добавить около 6 миллионов единиц доступного жилья в 35 городах с населением более 3 миллионов человек в течение следующих пяти лет.

В документе не содержится подробных сведений о том, как будет реализован план, но в нем подчеркивается, что правительство введет ограничения на то, кто может покупать государственную недвижимость, и запретит ее продажу на открытом рынке.

Народный банк Китая (НБК) выделил около 70 миллиардов долларов для распределения среди трех основных политических банков: Банка развития Китая, Экспортно-импортного банка Китая и Сельскохозяйственного банка развития Китая, для содействия реализации стратегии.

В декабре 2023 года Китайский банк развития сообщил, что предоставил городу Фучжоу кредитную линию на сумму около 28,4 млн долларов на строительство доступного жилья. После завершения проекта, которое ожидается в 2026 году, около 701 дома будут проданы по сниженным ценам семьям с низким доходом.

Банк также предоставил правительству провинции Хунань кредит на сумму более 1,4 млн долларов США на развитие социального жилья в одном из районов города.

В начале января Народный банк Китая и Национальный орган финансового надзора выпустили новые руководящие принципы, обещающие финансовую поддержку субсидируемой государством арендной недвижимости. В руководящих принципах говорилось, что государственное финансирование поможет «оживить существующее предложение жилья».

Вице-премьер Хэ Лифэн представил некоторые планы правительства представителям американского бизнеса во время своего визита в Сан-Франциско в ноябре прошлого года вместе с председателем Си.

По словам источников, знакомых с ситуацией, во время встречи на полях саммита Си Цзиньпина с президентом США Джо Байденом вице-премьер Китая сосредоточился в основном на плане субсидируемого правительством жилья, объяснив руководителям США, что он поможет жителям крупных городов позволить себе покупку жилья.

Обсуждение показывает, что китайские лидеры обеспокоены тем, как иностранные инвесторы оценивают реакцию правительства на жилищный кризис, из-за которого в последние месяцы оно распродавало китайские акции и облигации.

Однако г-н Ха не упомянул о мерах, которые многие иностранные банкиры и инвесторы настоятельно призывали китайское правительство предпринять, например, реструктуризацию проблемных частных застройщиков или завершение строительства миллионов домов, за которые китайцы заплатили, но которые не были сданы из-за финансовых проблем застройщиков.

Международный валютный фонд (МВФ) заявил, что самая неотложная задача Пекина — разработать всеобъемлющий план, который поможет застройщикам, находящимся в затруднительном положении, реструктурировать свои долги, одновременно заставляя банки и другие заинтересованные стороны поглощать убытки. Хотя такой шаг и болезнен, он поможет восстановить доверие общественности к рынку.

Однако политические советники, участвовавшие в обсуждениях, говорят, что Пекин по-прежнему неохотно предоставляет прямую поддержку ликвидности застройщикам из-за опасений повторного раздувания пузыря на рынке жилья, который г-н Си пытается сдуть.

Покупка недвижимости китайским правительством и ее переоборудование в арендуемые квартиры поднимают сложные вопросы, в том числе, должно ли правительство выплачивать рыночную стоимость. Также неясно, что произойдет, если владелец не захочет продавать.

Экономисты отмечают, что строительство нового социального жилья было бы проще и помогло бы стимулировать строительную отрасль. Но это означало бы увеличение предложения жилья в то время, когда население Китая сокращается. МВФ прогнозирует, что базовый спрос Китая на новое жилье упадет почти на 50% в течение следующего десятилетия.

Майкл Петтис, профессор финансов в Пекинском университете, заявил, что если правительство значительно увеличит предложение доступного жилья, оно будет передано бедным домохозяйствам, «в чем Китай отчаянно нуждается».

По его словам, это поможет людям тратить больше на другие вещи, но пока рано говорить о том, как этот план будет реализован.

Профессор финансов в Университете Гонконга Чжиу Чэнь настроен более скептически, сравнивая новую жилищную стратегию Китая с тем, как Пекин использовал государственные средства для покупки акций в попытке поддержать падающий фондовый рынок.

Такие усилия часто не приводят к устойчивому укреплению рынка, отметил Чэнь. Тратить деньги на проблемные проекты в сфере недвижимости не будет эффективно, учитывая демографические проблемы страны и избыточное предложение.

Эта стратегия также может поднять неудобные вопросы о социальной справедливости, добавил он. Покупка недвижимости у застройщиков, когда рынок слаб, означает использование национальных ресурсов для субсидирования одних людей и отсутствие субсидирования других.

«Это становится проблемой распределения богатства», — сказал Чэнь. «Не все в Китае владеют несколькими квартирами и не готовы их продавать».

В последние годы несколько китайских городов, таких как Чжэнчжоу в центральном Китае и Сучжоу недалеко от Шанхая, запустили собственные программы по выкупу тысяч нераспроданных объектов недвижимости у застройщиков и их последующей перестройке в доступное жилье для семей с низким доходом.

По словам экономистов, такие программы помогают поглощать излишки жилья, но также создают большую нагрузку на местные финансы.

Еще одним заметным шагом в направлении социального жилья стала инициатива по «расчистке трущоб», запущенная почти десять лет назад, когда рынок недвижимости Китая также переживал трудности.

В рамках программы центральный банк предоставлял льготное финансирование государственным банкам, которые затем ссужали деньги застройщикам для покупки земли в городах и поселках и строительства большего количества жилья. В свою очередь, местные органы власти субсидировали деньги для семей, перемещенных из трущоб, позволяя им покупать новые квартиры на открытом рынке.

Инициатива помогла оживить спрос на недвижимость, но спровоцировала строительный бум, который усугубил избыток жилья в Китае.

Экономисты подчеркивают, что текущий жилищный кризис гораздо серьезнее, в связи с чем китайскому правительству придется приложить огромные усилия для решения проблемы цен на жилье и его избыточного предложения.

Ву Хоанг (по данным WSJ, Reuters, AFP )

Ссылка на источник