Невозможно немедленно прекратить «покупку и продажу недвижимости по двум ценам»

Вьетнамская конфедерация торговли и промышленности (VCCI) направила письменный ответ на официальное письмо № 2298/UBKT15 Экономического комитета Национальной ассамблеи относительно запроса комментариев к проекту Закона о земле (далее – Проект). В частности, VCCI представила комментарии по принципам, основаниям и методам оценки стоимости земли (статья 159 проекта Закона о земле).

Сначала введите информацию для определения цен на землю в соответствии с методами оценки земли.

В пунктах а, б, 3, статьи 159 Проекта предусмотрены исходные данные для определения цен на землю в соответствии с методами оценки земли, в том числе: цены на землю, зафиксированные в нотариально удостоверенных и удостоверенных договорах передачи права землепользования; цены на землю, выигранные на аукционах по продаже права землепользования, на которые не влияют факторы, вызывающие резкое повышение или понижение цен, сделки с участием кровных родственников или иные стимулы, зафиксированные в национальной базе данных по земле; в случаях, когда информация о ценах на землю отсутствует в национальной базе данных по земле, информация о ценах на землю собирается путем расследования и обследования.

VCCI считает, что вышеуказанное положение, которое будет применяться немедленно после вступления Закона в силу, будет сложно реализовать. VCCI поясняет, что «цены на землю, зафиксированные в нотариально удостоверенных договорах передачи права землепользования», не будут соответствовать действительности, поскольку в настоящее время сделки с недвижимостью по-прежнему имеют две цены, и потребуется определённое время, чтобы изменить эту ситуацию.

С другой стороны, сложно определить, насколько «влияют факторы, вызывающие резкий рост цен», поскольку аукцион проводится государством и по-прежнему должен обеспечивать рыночные принципы.

Жесткое правило, согласно которому «в случаях отсутствия информации о ценах на землю в национальной базе данных о земле, информация о ценах на землю должна быть собрана путем обследования и обследования», может вызывать трудности на практике. Поскольку, если в ходе оценки земли лицо, проводящее оценку, обнаруживает, что «цена на землю в национальной базе данных о земле», но она далека от рыночной, то, согласно этому правилу, «сбор информации о ценах на землю путем обследования и обследования» невозможен.

«Короче говоря, жесткое регулирование, согласно которому можно использовать только базы данных по земле или цены контрактов и аукционов, снизит гибкость конкретных методов оценки земли и обеспечит соблюдение рыночных принципов», — прокомментировала VCCI.

VCCI предлагает рассмотреть вопрос о внесении изменений в вышеуказанное положение в следующем направлении: в случаях, когда в национальной базе данных по земельным ресурсам отсутствует информация о цене на землю или лицо, проводящее оценку земель (оценщик, член Совета по оценке земель), обнаружит, что цена в национальной базе данных по земельным ресурсам не обеспечивает рыночные принципы, оно имеет право собирать информацию о цене на землю путем проведения обследования и обследования.

Во-вторых, применять методы оценки земли.

Подпункт «в» пункта 5 статьи 159 устанавливает: «Прибавочный метод применяется для определения цены земельных участков и земельных участков несельскохозяйственного назначения , в отношении которых не осуществлены инвестиции в инженерно-техническую инфраструктуру или в отношении которых не осуществлены инвестиции в строительство в соответствии с детальным проектом строительства, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «г» настоящего пункта».

Таким образом, по сравнению с действующим законодательством, случаи применения метода профицита существенно сузились. Это требует пересмотра.

Поскольку метод прироста стоимости земли – это метод определения цены земли, основанный на целевом использовании с потенциалом для будущего развития. Этот метод может применяться для оценки земельных участков, не вложенных в инженерную инфраструктуру, не вложенных в строительство или вложенных в строительство, но подлежащих сносу для строительства новых объектов с наилучшим и наиболее эффективным использованием. Сужение условий применения метода прироста стоимости может сделать определение методов оценки земли нецелесообразным для земельного участка или участка с потенциалом для развития.

VCCI предложила рассмотреть вопрос о регулировании условий применения метода добавленной стоимости в том виде, в каком он регулируется в настоящее время, а именно: «Метод добавленной стоимости применяется для оценки земельных участков, имеющих потенциальную возможность застройки в связи с изменением планировки или изменением целевого назначения земель, когда определяются общий предполагаемый доход от застройки и общие предполагаемые затраты».

Мудрость

Источник