Эксперт: рынок жилья переживает самый сложный период | Рынок

Недавно был опубликован отчёт VnDirect Securities по сектору жилой недвижимости, в котором говорится, что «самый сложный период на рынке прошёл, и с 2024 года ситуация постепенно улучшается». Оценка основана на последних торговых сигналах и ситуации с процентными ставками.

В частности, уровень поглощения на двух основных рынках – Ханое и Хошимине – улучшился за последние 6 месяцев 2023 года. В Ханое как новое предложение, так и продажи значительно выросли по кварталам, при этом уровень поглощения превысил 100%. В Хошимине количество проданных квартир во второй половине года было на 101% больше, чем в первой. При этом уровень поглощения достиг 108% против 59%.

Кроме того, ожидается, что спрос на покупку жилья в ближайшие месяцы вырастет благодаря средней плавающей процентной ставке по ипотеке в коммерческих банках, которая в настоящее время составляет около 11% годовых, по сравнению с 13–14% годовых. Кроме того, многие инвесторы с высокой финансовой устойчивостью предлагают льготные условия оплаты для поддержки.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — Многоквартирные дома в Чунг Хоа, Нам Чунг Йен, Кольцевая дорога 3 (Ханой). Фото: Нгок Тхань

Недвижимость играет важную роль в экономике Вьетнама. По данным VnDirect, в прошлом году на этот сектор пришлось 21% общего объема кредитования экономики и 27,3% ВВП.

Рынок жилья вступил в сложный период во втором квартале 2022 года после ужесточения условий кредитования сектора недвижимости, роста процентных ставок по кредитам и привлечения ряда руководителей предприятий к дисциплинарной ответственности за нарушения при выпуске облигаций.

Как и VnDirect, компания JLL Vietnam в своём прогнозе рынка на 2024 год также исходит из того, что сектор жилья «на пути к восстановлению». Главное статистическое управление Хошимина заявило, что ситуация в сфере недвижимости демонстрирует признаки восстановления: выручка за первые два месяца 2024 года оценивается в 42 300 млрд донгов, что на 20,1% больше, чем за аналогичный период (снижение на 13%).

Однако ряд проблем сохраняется. В краткосрочной перспективе предложение не улучшилось. В прошлом году предложение новых квартир на двух крупнейших рынках страны оставалось низким: 7722 объекта в Хошимине и 19 808 объектов в Ханое. По данным Savills, предложение первичных таунхаусов упало до 10-летнего минимума: 766 объектов в Хошимине и 754 объекта в Ханое.

По прогнозам JLL Vietnam, к 2024 году предложение останется на исторически низком уровне — всего около 10 000 квартир в Ханое и Хошимине. За последнее десятилетие эти рынки достигли пика продаж, составлявшего около 40 000 новых квартир в год.

Алекс Крейн, генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости Knight Frank Vietnam, пояснил, что ситуация с поставками не внушает оптимизма, поскольку многие инвесторы недавно скорректировали ход реализации проектов и отложили их реализацию на 2025 и 2026 годы. Частично это связано с нехваткой капитала.

Дисбаланс между спросом и предложением затрудняет жизнь как тем, кто действительно нуждается в жилье, так и тем, кто ищет доступное жилье. Правительство поставило цель построить миллион единиц социального жилья в период с 2021 по 2030 год. Однако, по данным VnDirect, к концу 2023 года план на период с 2021 по 2025 год был выполнен лишь на 4,7%.

Между тем, средняя цена квартир в Ханое в прошлом году выросла на 15% по сравнению с предыдущим годом, до 53,2 млн донгов за квадратный метр (2190 долларов США), что связано с дефицитом предложения в доступном и среднем сегментах. В то же время, средняя цена квартир в Хошимине составила 61,4 млн донгов за квадратный метр (2500 долларов США).

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга Savills Hanoi, прогнозирует дальнейший рост цен на жилую недвижимость благодаря росту стоимости земли и строительства, развитой инфраструктуре и повышению качества. «Ограниченное предложение на рынке сохраняется, что приводит к тому, что средняя цена первичной продажи на всем рынке продолжает расти», — отметила она.

Источник