Почему цены на недвижимость все еще «закреплены» на высоком уровне?

Решимость правительства

Премьер-министр только что опубликовал срочный документ № 527/TB-VPCP, в котором излагаются выводы премьер-министра, сделанные на конференции, относительно решений по устранению трудностей в росте кредитования производства и бизнеса, содействию росту и макроэкономической стабильности.

В частности, в заявлении премьер-министр поручил Министерству строительства оказать содействие предприятиям сферы недвижимости в реструктуризации сегментов рынка и снижении цен на продукцию. Необходимо разработать адекватные, своевременные и эффективные решения для реструктуризации сегментов рынка, ориентированных на людей с реальными потребностями, социальное жилье, жилье для рабочих и малообеспеченных граждан.

Недвижимость. Почему цены на недвижимость все еще «закреплены» на высоком уровне? — Многие изменения на рынке демонстрируют решимость правительства устранить трудности на рынке недвижимости.

Вышеуказанный шаг продолжает демонстрировать решительные усилия правительства по устранению трудностей, которые мешают рынку недвижимости восстановиться и развиваться безопасно, здорово и устойчиво.

Ранее, утром 7 декабря, на Конференции по решению проблем, связанных с ростом кредитования производства и бизнеса, содействием росту и макроэкономической стабильности, премьер-министр Фам Минь Чинь заявил, что банки и предприятия находятся в единой экономической экосистеме. Если экономика развивается, банки и предприятия будут развиваться, и наоборот, если банки и предприятия развиваются, страна будет развиваться. Каждый человек и каждая организация должны разделять ответственность, «вносить свой вклад в общее дело», чтобы страна могла преодолеть трудности, тогда каждый человек и каждая организация смогут преодолеть трудности и совместно развиваться.

Поднимаю вопрос о жалобах компаний, занимающихся недвижимостью, на трудности с доступом к капиталу. Однако в последние годы цены на недвижимость в целом выросли. Если возникают трудности, но они всё равно хотят сохранить продажную цену на прежнем уровне, всё равно требуют «одностороннего движения», существует ли общая ответственность?

По словам премьер-министра, в нормальные времена существует нормальная политика, а в ненормальные времена должна быть ненормальная политика. В трудные времена политика должна быть основана на духе «гармонизации выгод и распределения рисков», чтобы быть уместной, правильной и способствовать развитию.

Почему увеличилась цена продажи?

В последнее время рынок недвижимости переживает непростые времена, но цены на неё всё ещё держатся на высоком уровне. Данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что за последнее десятилетие цены на недвижимость выросли в десятки раз. Только в 2021 году средняя стоимость жилья выросла на двузначные числа.

Недвижимость - Почему цены на недвижимость все еще «закреплены» на высоком уровне? (Рисунок 2). — Рынок недвижимости находится в сложном положении, но цены на недвижимость по-прежнему «закреплены» на высоком уровне, даже сегмент квартир в крупных городах по-прежнему сохраняет тенденцию к росту (иллюстративное фото).

По прогнозам VARS, в 2024 году цены на квартиры на первичном рынке продолжат расти в среднем на 3–8%, поскольку проблема краткосрочного предложения не решена. Дефицит нового предложения делает рынок неконкурентоспособным. Компании, чьи проекты квартир выходят в продажу на этой стадии, становятся «королями». Если у них не возникнут трудности с денежным потоком, инвесторы продолжат поддерживать высокие цены, чтобы максимизировать прибыль. В то же время постоянно развивающаяся инфраструктура будет продолжать подталкивать цены вверх.

Высокая стоимость квартир обусловлена не только стремлением инвесторов удерживать цены на высоком уровне, но и ростом инвестиционных и строительных затрат из-за роста цен на исходные материалы, рабочую силу и стоимости доступа к финансированию. Кроме того, стоимость создания земельных фондов слишком высока, а при реализации инвестиций, строительства и разработки проектов возникает множество «неназванных» расходов, что затрудняет снижение цен для инвесторов.

Низкие процентные ставки и рекордно высокая инфляция прошлого также способствовали резкому росту цен на жилье, но основная проблема заключается в дефиците предложения.

Поставки становятся все более дефицитными

Соответственно, количество новых лицензированных проектов коммерческого жилья крайне мало и сокращается, особенно в сегментах доступного и среднего жилья. В частности, согласно опубликованным Министерством строительства данным о рынке жилья и недвижимости, в 2022 году в стране было лицензировано 126 новых проектов, что составляет всего 52,7% от общего числа проектов 2021 года и 17% от общего числа проектов 2020 года.

Примечательно, что в сегменте доступного жилья (цена менее 25 млн донгов/м2), подлежащего привлечению капитала и сделкам с жильем в 2021 и 2022 годах, нет будущих проектов жилья. Доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн донгов/м2), подлежащих привлечению капитала и сделкам с жильем, также непрерывно снижается на двузначные значения с 2020 года.

Данные исследования VARS также показывают, что количество доступных и средних по цене квартир, выставленных на продажу, непрерывно сокращается с 2019 года. В частности, общее количество доступных квартир, выставленных на продажу в 2022 году, составляет всего 10% по сравнению с 2019 годом.

Доля доступных квартир в общем предложении квартир на продажу также постоянно снижалась: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году. В период 2019–2022 годов доля квартир средней ценовой категории также снизилась до 54%, 46%, 34% и 27% соответственно.

Как реструктурировать сегменты и снизить себестоимость продукции?

По мнению VARS, для реструктуризации сегментов и снижения себестоимости продукции необходимы «объединение усилий», унификация точек зрения, методов реализации, координация деятельности многих субъектов и компонентов — от государственных органов управления до предприятий и банков.

Со стороны государственного органа управления, в первую очередь, необходимо изучить план сокращения процесса и административных процедур в сфере инвестиций и строительства. Также следует рассмотреть планы поддержки бизнеса в вопросах расчета платы за землепользование и очистки земельных участков. В настоящее время эти две статьи составляют значительную часть расходов инвесторов, напрямую влияя на стоимость недвижимости.

В то же время необходимо принимать строгие меры по пресечению любых действий, «затрудняющих» для бизнеса процесс инвестирования и развития проектов. Необходимо избегать «накладных расходов», которые также неявно добавляются к цене продукта.

Государственному банку необходимо изучить и разработать программу кредитования с льготными процентными ставками, специально предназначенную для компаний, инвестирующих в строительство доступного жилья, а также для покупателей жилья. Необходимы конкретные и понятные механизмы и политика поддержки инвесторов, желающих перевести проекты из сегмента элитного жилья в сегмент доступного или социального жилья.

Для компаний, занимающихся недвижимостью, необходимо заблаговременно пересмотреть портфель инвестиционных проектов. Продать часть или все проекты, не соответствующие текущим ресурсам. Заблаговременно реструктурировать задолженность и спланировать денежный поток. Сосредоточить капитал на проектах, имеющих юридическую гарантию, реализуемые кредитные планы, возможность досрочного завершения и лёгкую ликвидацию.

Снизьте ожидания относительно прибыли, даже примите продажу с убытком, используйте прибыль прошлых лет для поддержания операционной деятельности. Для новых проектов на этапе исследований заранее ориентируйтесь на доступный ценовой сегмент, чтобы обеспечить рыночную ёмкость при выводе продуктов на рынок.

Кроме того, предприятиям сферы недвижимости необходимо постоянно внедрять инновации, проводить исследования и применять технологические достижения для повышения эффективности управления, контроля рисков и снижения затрат.

Н.Джанг

Источник