Дайте отпор спекуляциям с недвижимостью

DNVN - Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан заявил, что предложение, содержащееся в проекте Закона о подоходном налоге с физических лиц (с поправками), разработанном Министерством финансов, направлено главным образом на предотвращение спекуляций с недвижимостью. Предложение заменить действующее положение заключается в применении общей налоговой ставки в размере 2% к трансфертной цене.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, как и любое другое предложение, связанное с недвижимостью, план облагать налогом личные доходы от передачи недвижимости на основе срока владения сразу же вызвал споры.

Противники налога опасаются, что после его введения он каким-то образом повлияет на арендную плату и цены продажи, что создаст трудности для тех, у кого нет жилья или кто не имеет его. Сторонники надеются, что это решение ограничит спекуляции, вернет «предложение» нуждающимся и тем самым снизит цены на жильё.

Вопрос налогообложения недвижимости сегодня требует тщательного рассмотрения в связи со спецификой вьетнамского рынка недвижимости.

Страны обычно применяют налоги на имущество в форме прогрессивных налогов, пропорциональных размеру находящейся в собственности недвижимости; налогов, взимаемых за неиспользование недвижимости, и более высоких налогов для владельцев недвижимости в течение краткосрочного периода.

Налогообложение недвижимости по-прежнему остается сложной задачей.

При прогрессивном налогообложении, пропорциональном количеству объектов недвижимости, подход стран, применяющих эту форму, заключается в том, что те, у кого больше объектов недвижимости, платят более высокую ставку налога, чем те, у кого меньше. В Великобритании налог увеличивается на 3% при покупке второго дома. В Сингапуре налог на второй дом взимается по ставке 20%, на третий — 30%…

Что касается налогов, взимаемых за неиспользование недвижимости, то в Канаде взимается налог в размере 1% с пустующих домов, в Великобритании взимается дополнительный налог с домов, которые пустуют не менее одного года...

Применение более высоких налоговых ставок к владельцам недвижимости, приобретающим недвижимость на короткий срок, довольно распространено. Сингапур, как правило, взимает налог в размере 100% с разницы в стоимости покупки и продажи земли в первый год и 50% через два года. Тайвань применяет ставку налога 45% к тем, кто перепродает недвижимость в первые два года, 35% — через 2–5 лет и 20% — через 5–10 лет. В Корее также применяется ставка налога 70% к тем, кто продает свой дом в первый год.

Во Вьетнаме Центральное постановление требует проведения исследований по вопросу «предписания более высоких налоговых ставок для лиц, использующих большие площади земли, много домов, занимающихся спекуляцией землёй, медленного использования земли и бросающих землю». Таким образом, в будущем более высокие налоговые ставки будут применяться к трём группам: «использующим большие площади земли, много домов» (в зависимости от количества), «спекуляции землёй» (в зависимости от срока владения) и «медленному использованию земли, бросающим землю» (в зависимости от того, что земля не используется) — аналогично действующим нормам многих стран.

Предложение, представленное в проекте пересмотренного Закона о подоходном налоге с физических лиц Министерства финансов, направлено главным образом на предотвращение спекулятивных действий и заменяет действующее положение, согласно которому применяется общая налоговая ставка в размере 2% от трансфертной цены, независимо от срока владения. Министерство финансов ожидает, что, если этот законопроект будет включен в программу законопроектной деятельности, Национальная ассамблея вынесет свое заключение к концу 2025 года и рассмотрит вопрос о принятии законопроекта на сессии в середине 2026 года.

«Хотя это решение пока не детализировано, я считаю, что оно более разумно, чем применение прогрессивного налога к владельцам большого количества недвижимости. Высокие налоговые ставки при краткосрочном владении, теоретически, могут помочь ограничить спекуляции и уменьшить количество уловок, связанных с продажей недвижимости по более высокой цене», — поделился г-н Туан.

По словам г-на Туана, спекулянты обычно используют кредитное плечо в краткосрочной перспективе. Необходимость долгосрочного владения недвижимостью создаёт для них финансовое давление. Высокие налоговые ставки увеличивают издержки и снижают привлекательность спекуляций с недвижимостью. Следовательно, снижается ликвидность при купле-продаже.

Однако для того, чтобы этот налоговый инструмент был эффективным, он должен сопровождаться как минимум следующими условиями: формированием национальной базы данных о ценах на землю; обеспечением инфраструктуры информационных технологий.

Заполнение национальной базы данных о ценах на землю также является обязательным требованием, установленным в Законе о земле 2024 года. Если проблема «двойной цены» при сделках с недвижимостью и при денежных расчетах не будет решена, налогообложение по-прежнему будет сложным, и будет сложно обеспечить его справедливость.

В то же время обеспечение полной инфраструктуры информационных технологий для регистрации сделок с землей и недвижимостью является основой, помогающей налоговым органам получать информацию о сроках владения недвижимостью для правильного применения.

«Когда эти основные условия будут соблюдены, налоговый инструмент для ограничения спекуляций на рынке недвижимости будет действительно «правильным» и «целевым», отвечающим целям регулирования рынка и нацеленным на спекулянтов», — подчеркнул г-н Туан.

Ха Ань

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120