Борьба со спекуляциями на рынке недвижимости.

DNVN - Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан считает, что предложение в проекте закона о подоходном налоге с физических лиц (с поправками), подготовленном Министерством финансов, в первую очередь направлено на предотвращение спекуляций на рынке недвижимости. Предложение заменяет действующее положение единой ставкой налога в размере 2% от цены передачи права собственности.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, как и все другие предложения, связанные с недвижимостью, намерение облагать налогом личный доход от сделок с недвижимостью в зависимости от срока владения сразу же вызвало споры.

Противники опасаются, что после введения налога он каким-то образом отразится на ценах на аренду и продажу жилья, нанося вред только тем, кто не владеет или еще не владеет жильем. Сторонники надеются, что это решение обуздает спекуляции, вернет предложение нуждающимся и, таким образом, снизит цены на жилье.

Нынешний подход к налогообложению недвижимости требует тщательного рассмотрения, учитывая специфические проблемы, с которыми сталкивается рынок жилья во Вьетнаме.

В разных странах обычно применяются несколько основных форм налога на недвижимость: прогрессивный налог, пропорциональный количеству объектов недвижимости; налог, применяемый к неиспользуемой недвижимости; и более высокие налоги, применяемые к тем, кто владеет недвижимостью в течение короткого периода времени.

Налогообложение недвижимости по-прежнему остается сложной задачей.

Что касается прогрессивного налогообложения, основанного на количестве объектов недвижимости, то в странах, применяющих этот подход, ставка налога выше для тех, кто владеет большим количеством объектов, чем для тех, кто владеет меньшим. В Великобритании налог на второе жилье увеличивается на 3%. В Сингапуре применяется 20% налог на второй объект недвижимости, 30% на третий и так далее.

Что касается налогов, применяемых к неиспользованию недвижимости, Канада взимает 1% налог с пустующих домов, а Великобритания — дополнительный налог с домов, которые пустуют не менее года…

Применение более высоких налогов к владельцам недвижимости, приобретающим её на короткий срок, является относительно распространённой практикой. Например, в Сингапуре в первый год взимается 100% налог на разницу между ценой покупки и продажи земли, а через два года — 50%. На Тайване применяется ставка налога в 45% для тех, кто перепродаёт недвижимость в течение первых двух лет, 35% для сроков от 2 до 5 лет и 20% для сроков от 5 до 10 лет. В Южной Корее также применяется 70% налог для тех, кто продаёт дом в первый год.

Во Вьетнаме постановление Центрального комитета предписывает провести исследование по «регулированию более высоких налогов для тех, кто использует большие земельные участки, владеет несколькими домами, спекулирует на земле, медленно использует землю или оставляет землю под паром». Таким образом, в будущем более высокие налоги будут применяться к трем группам: «использующие большие земельные участки и владеющие несколькими домами» (в зависимости от количества), «спекулянты землей» (в зависимости от продолжительности владения) и «медленно использующие землю или оставляющие землю под паром» (определяя, что земля не используется) – аналогично правилам, действующим сегодня во многих странах.

Предложенные Министерством финансов поправки к Закону о подоходном налоге с физических лиц направлены, прежде всего, на предотвращение спекуляций, заменяя действующее положение, которое применяет единую ставку налога в размере 2% к цене передачи, независимо от срока владения. Министерство финансов ожидает, что, если законопроект будет включен в законодательную повестку дня, Национальное собрание представит свои замечания к концу 2025 года и рассмотрит возможность его принятия в середине 2026 года.

«Хотя подробности еще не изложены, я считаю, что это решение более разумно, чем введение прогрессивного налога для тех, кто владеет несколькими объектами недвижимости. Более высокая налоговая ставка для краткосрочного владения, теоретически, могла бы помочь обуздать спекуляции и уменьшить практику перепродажи недвижимости с целью быстрой прибыли», — поделился г-н Туан.

По словам г-на Туана, спекулянты обычно используют финансовый рычаг в течение коротких периодов времени. Сохранение права собственности на недвижимость в течение длительных периодов времени оказывает на них значительное финансовое давление. Высокие налоги увеличивают издержки и снижают привлекательность спекуляций с недвижимостью. Следовательно, снижается ликвидность в сделках купли-продажи.

Однако для того, чтобы этот налоговый инструмент был эффективным, он должен сопровождаться как минимум следующими условиями: наличием полной национальной базы данных о ценах на землю и гарантированной инфраструктурой информационных технологий.

Завершение создания национальной базы данных о ценах на землю также является требованием, изложенным в Законе о земле 2024 года. Если проблема «двух цен» в сделках с недвижимостью и денежных платежах не будет решена, налогообложение останется сложным, а гарантировать справедливость будет трудно.

Кроме того, обеспечение полной информационно-технологической инфраструктуры для регистрации сделок с землей и недвижимостью имеет важное значение для того, чтобы налоговые органы могли получать точную информацию о сроке владения недвижимостью.

«Когда эти основные условия будут выполнены, тогда налоговый инструмент для ограничения спекуляций на рынке недвижимости действительно станет «правильным» и «эффективным», нацеленным на правильные цели регулирования рынка и правильных спекулянтов», — подчеркнул г-н Туан.

Ха Ань

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120