Дайте отпор спекуляциям с недвижимостью

DNVN - Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан заявил, что предложение, содержащееся в проекте Закона о подоходном налоге с физических лиц (с поправками), разработанном Министерством финансов, направлено главным образом на предотвращение спекуляций с недвижимостью. Предложение заменить действующее положение заключается в применении общей налоговой ставки в размере 2% к трансфертной цене.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, как и любое другое предложение, связанное с недвижимостью, план облагать налогом личные доходы от передачи недвижимости на основе срока владения сразу же вызвал споры.

Противники налога опасаются, что после его введения он каким-то образом повлияет на арендную плату и цены продажи, что создаст трудности для тех, у кого нет жилья или кто не имеет его. Сторонники надеются, что это решение ограничит спекуляции, вернет «предложение» нуждающимся и тем самым снизит цены на жильё.

Вопрос налогообложения недвижимости сегодня требует тщательного рассмотрения в связи со спецификой вьетнамского рынка недвижимости.

Страны обычно применяют налоги на имущество в форме прогрессивных налогов, пропорциональных размеру находящейся в собственности недвижимости; налогов, взимаемых за неиспользование недвижимости, и более высоких налогов для владельцев недвижимости в течение краткосрочного периода.

Налогообложение недвижимости остается сложной задачей.

При прогрессивном налогообложении, пропорциональном количеству объектов недвижимости, подход стран, применяющих эту форму, заключается в том, что те, у кого больше объектов недвижимости, платят более высокую ставку налога, чем те, у кого меньше. В Великобритании налог увеличивается на 3% при покупке второго дома. В Сингапуре налог на второй дом взимается по ставке 20%, на третий — 30%…

Что касается налогов, взимаемых за неиспользование недвижимости, то в Канаде взимается налог в размере 1% с пустующих домов, в Великобритании взимается дополнительный налог с домов, которые пустуют не менее одного года...

Применение более высоких налоговых ставок к владельцам краткосрочной недвижимости довольно распространено. Как правило, в Сингапуре на разницу в стоимости покупки и продажи земли в первый год начисляется 100% налог, а через два года — 50%. На Тайване к тем, кто перепродает недвижимость в первые два года, применяется ставка налога в размере 45%, через 2-5 лет — 35%, а через 5-10 лет — 20%. В Корее также применяется ставка налога в размере 70% к тем, кто продает свой дом в первый год.

Во Вьетнаме центральное постановление требует проведения исследований по «установлению более высоких налоговых ставок для лиц, использующих большие земельные участки, имеющих много домов, занимающихся спекуляциями на земле, медленно использующих землю и заброшенных земель». Таким образом, в будущем более высокие налоговые ставки будут применяться к трем группам: «использующие большие земельные участки, имеющие много домов» (на основе количества), «спекуляции на земле» (на основе времени владения) и «медленное использование земли, заброшенные земли» (определяется как неиспользуемая земля) — аналогично действующим правилам во многих странах.

Предложение, содержащееся в проекте пересмотренного Закона о подоходном налоге с физических лиц Министерства финансов, в основном направлено на предотвращение спекулятивного поведения и заменяет действующее положение, которое применяет общую ставку налога в размере 2% к трансфертной цене независимо от срока владения. Министерство финансов ожидает, что, если законопроект будет включен в программу законодательного процесса, Национальное собрание выскажет свое мнение к концу 2025 года и рассмотрит возможность его принятия на сессии в середине 2026 года.

«Хотя это решение пока не детализировано, я считаю, что оно более разумно, чем применение прогрессивного налога к владельцам большого количества недвижимости. Высокие налоговые ставки при краткосрочном владении, теоретически, могут помочь ограничить спекуляции и уменьшить количество уловок, связанных с продажей недвижимости по более высокой цене», — поделился г-н Туан.

По словам г-на Туана, спекулянты обычно используют кредитное плечо в краткосрочной перспективе. Необходимость долгосрочного владения недвижимостью создаёт для них финансовое давление. Высокие налоговые ставки увеличивают издержки и снижают привлекательность спекуляций с недвижимостью. Следовательно, снижается ликвидность при купле-продаже.

Однако для того, чтобы этот налоговый инструмент был эффективным, он должен сопровождаться как минимум следующими условиями: формированием национальной базы данных о ценах на землю; обеспечением инфраструктуры информационных технологий.

Заполнение национальной базы данных о ценах на землю также является обязательным требованием, установленным в Законе о земле 2024 года. Если проблема «двойной цены» при сделках с недвижимостью и при денежных расчетах не будет решена, налогообложение по-прежнему будет сложным, и будет сложно обеспечить его справедливость.

В то же время обеспечение полной инфраструктуры информационных технологий для регистрации сделок с землей и недвижимостью является основой, помогающей налоговым органам получать информацию о сроках владения недвижимостью для правильного применения.

«Когда эти основные условия будут соблюдены, налоговый инструмент для ограничения спекуляций на рынке недвижимости будет действительно «правильным» и «целевым», отвечающим целям регулирования рынка и нацеленным на спекулянтов», — подчеркнул г-н Туан.

Комментарий (0)