Ускорить восстановление рынка недвижимости.

9 ноября газета Nguoi Lao Dong организовала семинар под названием «Устранение правовых препятствий для рынка недвижимости». Многие руководители, эксперты, юристы, представители ассоциаций и предприятий высказали мнение, что для более значительного восстановления рынка недвижимости необходимо устранить юридические барьеры.

Рынок прошёл своё дно, и недостатка в капитале нет.

Выступая на семинаре, многие эксперты и руководители ассоциаций согласились с оценкой, согласно которой рынок недвижимости пережил свой самый сложный период, недавно достиг дна и сейчас восстанавливается, хотя проблемы сохраняются.

Согласно данным, приведенным доктором Кан Ван Луком, членом Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, рынок имеет два относительно перспективных сегмента: жилая недвижимость и недвижимость в промышленных парках, которые в последнее время пострадали меньше всего. Что касается жилой недвижимости, предварительные отчеты Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама отражают восстановление, причем каждый квартал превосходит предыдущий. Было запущено около 20 000 объектов; объем сделок постепенно увеличивался в течение кварталов, достигнув 56% роста в третьем квартале 2023 года по сравнению с предыдущим кварталом.

Что касается промышленной недвижимости, в стране насчитывается около 400 индустриальных парков, из которых примерно 292 функционируют с уровнем заполняемости приблизительно 80-82%. К концу третьего квартала 2023 года уровень заполняемости составлял около 82% на юге и 80% на севере. Цены на аренду помещений в индустриальных парках продолжали расти на 7-12% в третьем квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Новое предложение продолжает расти, с высокими перспективами со стороны проектов прямых иностранных инвестиций и высоким спросом на склады, заводы и социальное жилье, связанные с индустриальными парками.

Семинар вел журналист и врач То Динь Туан, главный редактор газеты «Нгуой Лао Донг». Фото: Хоанг Триеу

Одна из ранее обсуждавшихся проблем на рынке недвижимости – доступ к кредитам – постепенно решается. Данные, опубликованные Государственным банком Вьетнама, показывают, что объем кредитования для инвестиций в недвижимость и жилищное строительство увеличился примерно на 4,7% за первые шесть месяцев 2023 года, несмотря на снижение доходов и высокие процентные ставки. Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) показали довольно позитивную динамику: за первые 10 месяцев 2023 года в недвижимость было инвестировано почти 2 миллиарда долларов, из которых около 763 миллионов долларов уже реализовано. Компании, работающие в сфере недвижимости, также активно привлекают капитал посредством выпуска облигаций, переговоров о погашении облигаций и выкупа выпущенных облигаций.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина, г-н Ле Хоанг Чау, также заявил, что рынок прошел свой минимум. В частности, согласно данным Департамента строительства Хошимина, минимум был достигнут в первом квартале 2023 года, когда сектор недвижимости показал отрицательный рост на 16,1%, но затем постепенно улучшился. К концу второго квартала 2023 года рост рынка недвижимости все еще был отрицательным более чем на 11%, но начиная с третьего квартала он снизился более чем на 8%.

Одним из кредитных пакетов, который, как ожидается, придаст импульс рынку недвижимости, является пакет кредитов на сумму 120 000 миллиардов донгов для инвестиций в проекты социального жилья. Вьетнамский банк сельскохозяйственного и сельского развития ( Agribank ) заявил, что с первого дня реализации этого кредитного пакета было зарегистрировано 30 000 миллиардов донгов.

По словам г-на Фам Ван Дуонга, директора филиала Agribank в Бинь Триеу (Хошимин), Agribank является банком, на 100% принадлежащим государству, поэтому он должен строго соблюдать все правила, включая пакет мер на сумму 120 000 миллиардов донгов. Agribank участвует в проектах социального жилья с октября 2022 года и продолжает их реализацию до настоящего времени. Что касается кредитного капитала, банк располагает избыточными средствами и готов предоставлять кредиты предприятиям. Однако проблема заключается в том, что при предоставлении капитала для проектов он также должен полностью соблюдать государственные правила. В настоящее время Agribank координирует свои действия с предприятиями для решения трудностей и ускорения выделения средств на проекты.

«В настоящее время процентные ставки по кредитам на социальное жилье самые низкие за многие годы. Агрибанк предлагает клиентам, приобретающим социальное жилье, кредиты по процентной ставке на 2 процентных пункта ниже стандартной. При низких процентных ставках и наличии достаточного капитала мы просто ждем, пока предприятия завершат процедуры выдачи средств», — подтвердил г-н Дуонг.

Укрепление роли рабочих групп

Несмотря на то, что кредитов на социальное жилье предостаточно, представители бизнеса заявляют, что реализация таких проектов сопряжена с большими трудностями.

Генеральный директор компании «Социальное жилищное строительство Хошимина» г-н Во Минь Хоанг заявил, что правительство предлагает множество льгот для развития социального жилья, но многие предприятия не могут ими воспользоваться. Даже до участия в проектах социального жилья предприятиям было сложно, а после начала работы над ними возникали ещё большие трудности. В частности, помимо капитала, предприятия сталкиваются с проблемами, связанными с доступностью земли. Поэтому предприятия надеются, что правительство пересмотрит доступные для аренды земельные участки и включит их в список проектов социального жилья, а также проведет тендер для отбора инвесторов. После этого предприятия смогут участвовать в проектах социального жилья и включить стоимость земли в затраты на реализацию проекта.

«Предприятия, занимающиеся проектами социального жилья, получают лишь 10% прибыли, но продажная цена и целевые покупатели должны быть утверждены Министерством строительства. При этом некоторые затраты не могут быть включены в продажную цену. Строительство социального жилья занимает больше времени и сложнее, чем строительство коммерческого жилья, что снижает энтузиазм предприятий. Ожидание 2-3 лет, пока банки выдадут кредиты, неприемлемо для бизнеса. Поэтому мы предлагаем механизм для более быстрого предоставления кредитов», — предложил г-н Хоанг.

Упомянутые выше трудности на рынке недвижимости были выявлены и обсуждались ранее. Остается лишь вопрос, высказанный экспертами и представителями бизнеса на семинаре газеты Nguoi Lao Dong, о наиболее эффективных решениях для ускорения устранения этих трудностей.

Заместитель начальника отдела жилищного строительства и рынка недвижимости департамента строительства провинции Донг Най , г-н Тай Доан Хоа, заявил, что в ходе анализа в Донг Нае были выявлены пять групп трудностей и препятствий в секторе недвижимости. Наиболее заметной из них являются сложности и препятствия, связанные с процедурами утверждения инвестиционных планов и отбора инвесторов. Некоторые проекты получили разрешение на инвестиции много лет назад, но теперь инспекционные органы требуют от них соответствия Закону о жилищном строительстве, то есть наличия земельных участков под жилую застройку. Оценка земли также представляет собой проблему. Некоторые проекты были выделены, но их оценка невозможна, поскольку консалтинговые компании не решаются это сделать из-за опасений трудностей с разъяснениями властям…

«При реализации проекта по строительству социального жилья возникает множество трудностей. Многие проекты реализовывались в соответствии со старыми правилами, но впоследствии столкнулись с препятствиями при корректировке планирования. Например, Закон о жилищном строительстве предусматривает, что муниципалитеты должны пересмотреть и обязать предприятия выделять 20% площади проекта под социальное жилье, что крайне сложно», — заявил г-н Хоа, описывая текущую ситуацию.

Для преодоления этих трудностей провинция Донгнай планирует продолжать выделение земель под коммерческое жилье до 2030 года, а оставшиеся участки будут отведены под социальное жилье. Процесс планирования завершен, и провинция готова привлекать инвесторов, но проблемы остаются. С 2022 года провинциальный комитет партии и народный комитет провинции Донгнай поручили создать рабочую группу для рассмотрения запросов и решения трудностей, с которыми сталкиваются предприятия.

С начала 2023 года в провинции Донг Най были созданы три рабочие группы для решения проблем, препятствующих медленному продвижению проектов, решения трудностей для бизнеса и развития социального жилья. Все три рабочие группы возглавляют руководители провинции. Ведомства, в частности, Департамент строительства, также создали рабочие группы для решения трудностей в пределах своей юрисдикции, рассматривая вопросы поэтапно; если вопросы затрагивают более высокие уровни власти, они регистрируются для сотрудничества с соответствующими министерствами и ведомствами для решения проблем бизнеса.

Ожидается, что три проекта поправок будут приняты в ближайшее время.

Одним из ожидаемых решений являются три законопроекта – включая Закон о деятельности в сфере недвижимости (с поправками), Закон о жилищном строительстве (с поправками) и Закон о земле (с поправками), – которые в настоящее время обсуждаются и комментируются на 6-й сессии 15-го Национального собрания ; в случае принятия они устранят правовые препятствия для рынка недвижимости.

Юрист Нгуен Тан Фонг, член Постоянного комитета Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, проанализировал ситуацию следующим образом: В проекте Закона о жилищном строительстве (с поправками) поднимается вопрос о том, что некоторые споры будут разрешаться посредством коммерческого арбитража. В настоящее время споры между инвесторами, покупателями жилья и пользователями квартир по-прежнему возникают, и во многих проектах выдача свидетельств о праве собственности задерживается на долгие годы. Новые положения в проекте закона помогут им лучше понять эту проблему.

В проекте закона о деятельности в сфере недвижимости (с поправками) также рассматриваются вопросы повышения качества брокерских услуг в сфере недвижимости в будущем...

«После принятия этих трех законов будет обеспечено распространение правовых знаний и повышение квалификации участников рынка недвижимости, особенно брокеров», — отметил юрист Фонг.

Власти должны предоставить конкретные и четкие указания.

Что касается правовых и процедурных аспектов строительства социального жилья, многие эксперты считают, что предприятиям и ассоциациям необходимо конкретно определить существующие препятствия и установить, какие процедуры следует устранить. В плане подхода правительство и соответствующие ведомства должны предоставить четкие и конкретные указания по всем текущим вопросам, дублированию и несоответствиям; местные власти также должны разъяснить эти вопросы, избегая длительных и неэффективных консультаций.

«Предприятия и ассоциации прилагают большие усилия, но, на мой взгляд, им следует стремиться к более точным рекомендациям и более конкретным сопутствующим решениям», — оценил ситуацию доктор Кан Ван Лук.

ПАРТНЕРСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm