Подоходный налог с физических лиц должен взиматься по ставке 20% с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

По словам доцента доктора Фан Хыу Нги, заместителя директора Института банковского дела и финансов Национального экономического университета, доход от передачи недвижимости является одним из важных источников дохода в системе подоходного налога с физических лиц. Однако методика расчета налога на этот вид дохода по-прежнему имеет ряд ограничений.

Г-н Нги сообщил, что в настоящее время ставка подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости составляет 2% от стоимости сделки. То есть продавец обязан уплатить налог в размере 2% от общей стоимости недвижимости, указанной в договоре передачи, независимо от наличия прибыли или убытка.

Поэтому эксперт предложил взимать налог только при продаже домов с прибылью, применяя ставку 20% к разнице между ценой покупки и продажи, чтобы предотвратить уклонение от уплаты налога.

W-инвестиции в недвижимость.jpg
Эксперты предлагают взимать 20% подоходный налог с сделок купли-продажи недвижимости. Фото: Хоанг Ха

«Хотя налог в размере 2% от стоимости сделки прост и легко взимается, он создаёт серьёзную лазейку в декларировании продажных цен. Продавцы часто занижают трансфертную цену по сравнению с фактической, чтобы уменьшить сумму налога к уплате. Это не только приводит к потере доходов государственного бюджета, но и делает рынок недвижимости непрозрачным».

Напротив, вариант налога в размере 20% на разницу между ценой покупки и ценой продажи имеет преимущество, поскольку он точно отражает фактический доход. Однако этот метод затрудняет определение корректной цены покупки, особенно для сделок с недвижимостью, совершённых много лет назад, когда не существовало прозрачного механизма управления ценами покупки и продажи, как сегодня», — проанализировал доцент доктор Фан Хыу Нги.

Поэтому, чтобы обеспечить справедливость и ограничить уклонение от уплаты налогов, он предложил применять налог в размере 20% на разницу между ценой покупки и ценой продажи, аналогичный налогу на прибыль предприятий.

В настоящее время налоговые органы и Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды располагают полной информацией о ценах закупки и продажи для расчета налогов. Таким образом, контроль трансфертных цен вполне возможен путем сопоставления с фактическими данными.

«Применение 20% налога на фактическую прибыль поможет ограничить рост цен на недвижимость. Если политика налогообложения добавленной стоимости будет строго соблюдаться, компаниям, работающим в сфере недвижимости, также придётся более тщательно рассчитывать цены продажи, что поможет рынку работать более прозрачно и эффективно», — проанализировал г-н Нги.

Следует ли облагать налогом вторые дома?

Доктор Нгуен Чи Хьеу, директор Института исследований и развития глобальных финансовых рынков и рынков недвижимости, заявил, что во Вьетнаме налог на недвижимость ограничивается только такими доходами, как налог на использование несельскохозяйственных земель, подоходный налог с физических лиц от передачи недвижимости и регистрационные сборы.

Между тем, США, Канада, Япония и Южная Корея применяют ежегодный налог на недвижимость, чтобы обеспечить справедливое распределение активов и создать устойчивые доходы для государственного бюджета.

Неэффективное применение налога на недвижимость во Вьетнаме привело к росту спекуляций и накопления недвижимости. Это привело к сокращению предложения реального жилья, не соответствующего реальному спросу, и, как следствие, к росту цен на недвижимость.

«Когда недвижимость не облагается обычным налогом на имущество, государство теряет стабильный, долгосрочный источник дохода», — сказал г-н Хьеу.

Эксперт отметил, что в США все граждане облагаются налогом на первое жильё. Налоговая служба использует стоимость недвижимости на момент её покупки в качестве основы для исчисления налога. Каждый год налоговая служба может пересматривать налоговую стоимость на этой основе. Ставка налога составляет около 1–3% от стоимости земли и дома, построенного на ней.

Первый дом, если он используется в качестве жилого помещения, по-прежнему облагается налогом, но проценты, уплачиваемые банку при кредитовании недвижимости, вычитаются из необлагаемого налогом дохода. Что касается второго и последующих объектов недвижимости, то они облагаются налогом в обычном порядке, без каких-либо льгот.

Поэтому г-н Хьеу предложил, чтобы во Вьетнаме мы обложили налогом вторые дома, чтобы ограничить спекуляции.

Между тем, г-жа Нгуен Тхи Кук, президент Вьетнамской ассоциации налогового консультирования (VTCA), не согласна с налогом на вторичное жильё. Она объясняет, что длина дома может составлять всего несколько десятков метров, но есть и дома длиной в тысячи квадратных метров, так зачем же облагать налогом вторичное жильё?

Г-жа Кук заявила о необходимости применения налога на имущество в качестве отдельной налоговой политики не только к недвижимости, но и к дорогостоящим активам, таким как морские суда и самолеты. Однако активы, амортизированные в соответствии с правилами, регулирующими основные средства, налогом облагаться не будут. Предлагаемая ставка налога на имущество рассчитывается как процент от выручки.

Люди обеспокоены предложением о введении налога на недвижимость. Что говорит Министерство финансов? Министерство финансов продолжает проводить исследования и выявлять трудности и недостатки в процессе реализации налоговой политики, связанной с недвижимостью, чтобы сообщить о них компетентным органам.