Предлагается регулировать рынок посредством политики кредитного права

Меры, применяемые в мире

По данным VARS, регулирование рынка недвижимости посредством кредитной политики и законодательства является одним из эффективных способов обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка, предотвращая дестабилизирующее воздействие на экономику . В более негативном смысле, подъём или спад рынка недвижимости могут привести к серьёзным финансовым кризисам.

Исторически рынок недвижимости часто упоминался как одна из основных причин экономических трудностей Вьетнама, как из-за прямого влияния этой отрасли, так и косвенного влияния вспомогательных экономических секторов, пострадавших от этого важного сектора, таких как строительство, туризм , финансово-банковская деятельность. Среди таких факторов можно отметить безнадежную задолженность, высокий уровень недвижимости, трудности с привлечением капитала и потерю доверия инвесторов.

Вышеуказанные трудности не только напрямую влияют на развитие рынка, но и влекут за собой масштабные последствия для всей экономики. Поэтому, исходя из максимального уважения к естественным законам спроса и предложения, крайне необходимо, чтобы государство заблаговременно усилило регулирование рынка недвижимости при появлении на нём «признаков нестабильности». Подобная мера применяется также правительствами и финансовыми ведомствами многих стран мира.

Регулирование рынка недвижимости является важной мерой по предотвращению негативного воздействия на экономику.

В частности, для обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка недвижимости, избегая дестабилизирующего воздействия на экономику, правительства многих стран используют кредитную политику в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости. Ужесточая или смягчая условия кредитования, правительство может контролировать цены на недвижимость, предотвращать возникновение пузырей и обеспечивать стабильность рынка. Однако гибкость этой политики зависит от особенностей каждого рынка и конкретной экономической ситуации в каждой стране. Опыт некоторых стран в этом вопросе заключается в следующем:

Например, в Китае, чтобы контролировать поток инвестиционного капитала, китайское правительство ввело множество ограничений на покупку недвижимости в кредит, особенно на спекулятивные кредиты. Кроме того, оно контролировало потоки капитала за рубеж, чтобы предотвратить приток спекулятивных средств на зарубежные рынки недвижимости.

В частности, в 2010 году рынок недвижимости в Китае стремительно развивался, цены на жильё стремительно росли. К тому времени десятки миллионов квартир в Китае были построены уже давно, но в них никто не жил. Эта ситуация продолжалась так долго и была настолько серьёзной, что в конце 2017 года китайскому правительству пришлось принять политику «Жильё для жизни, а не для спекуляций» и одновременно с этим разработать систему контроля и регулирования рынка, чтобы отделить спекулянтов от покупателей, действительно нуждающихся в жильё.

Помимо очень строгих правил владения вторым и более жильём, таких как требование к покупателям второго дома внести первоначальный взнос в размере 60–85%, а третьего – до 100%; требование к каждому покупателю владеть недвижимостью не менее трёх с половиной лет; увольнение высокопоставленных чиновников в населённых пунктах, где цены на жильё резко выросли; и даже применение мер референтного ценообразования, распределение квот на покупку... Кроме того, многие китайские города также приняли ряд мер, таких как ограничение ипотечных кредитов, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение правил ипотеки. Эти изменения оказались довольно эффективными, значительно снизив спекуляции.

Во избежание спекуляций применяются многочисленные правила, «бьющие по карману» покупателей жилья.

В Сингапуре, чтобы контролировать спекуляции и предотвратить возникновение пузыря на рынке недвижимости, правительство повысило минимальную ставку депозита при кредитовании на покупку недвижимости, особенно для покупателей второго или третьего жилья. В то же время, чтобы сократить размер кредита и контролировать цены на недвижимость, правительство ограничило срок кредитования в сочетании с жесткой кредитной политикой.

В Канаде правительство ужесточило регулирование соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости, чтобы ограничить высокорискованные кредиты. Покупателям жилья в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер, часто приходится вносить более высокие первоначальные взносы при кредитовании на покупку недвижимости. Многие страны также применяют меры кредитного контроля к иностранным покупателям недвижимости, чтобы ограничить спекуляции, сдержать рост цен на жилье и защитить людей со средним уровнем дохода в крупных городах, таких как Австралия, Канада и др.

Опыт других стран показывает, что кредитная политика является одним из важных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Многие из стратегий, успешно применяемых в других странах, могут быть полностью переняты, изучены и применены во Вьетнаме.

Необходимо обратиться во Вьетнам с просьбой отрегулировать рынок

Благодаря эффективности, достигнутой во многих странах мира, VARS предлагает ряд решений по кредитной политике для регулирования рынка в случаях, когда рынок колеблется вверх или вниз более чем на 20% в течение 3 месяцев или на рынке недвижимости происходят иные колебания, которые влияют на социально-экономическую стабильность, не влияя на спрос населения на жилье, а именно:

Во-первых, ужесточить кредитную политику для спекулянтов. Чтобы сократить число людей, занимающих деньги в спекулятивных целях или использующих чрезмерное кредитное плечо, кредитные организации могут корректировать лимиты кредитования, изменяя соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, требуя увеличения взносов в счет погашения основного долга или применяя более высокие процентные ставки к покупателям вторичного жилья и т.д.

Во-вторых, необходимо усилить кредитный мониторинг и управление. Правительство может ввести правила контроля качества кредитов, обязывающие банки предоставлять более подробную информацию о кредитах, связанных с недвижимостью, тем самым усиливая мониторинг рисков. Создать механизм кредитования проектов социального жилья, уделяя первоочередное внимание финансированию проектов строительства социального жилья, доступного жилья, для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных граждан.

VARS предлагает множество мер по регулированию рынка наиболее разумным способом.

Кроме того, государству необходимо проводить политику смягчения кредитования, включая снижение процентных ставок и поддержку долгосрочных кредитов с льготными процентными ставками для впервые приобретающих жилье или некоторых других приоритетных групп в целях социальной стабильности, таких как молодые пары, недавно вступившие в брак,...

Однако, по данным VARS, для «правильного и точного» применения этой политики государству необходимо создать достаточно обширную, точную и постоянно обновляемую базу данных, которая позволит четко различать реальных покупателей жилья, использующих его в производственных и коммерческих целях, и спекулянтов и спекулянтов. Крайне необходимо ускорить публикацию индекса цен сделок с недвижимостью и других влиятельных индикаторов, чтобы иметь основу для определения необходимости вмешательства государства.

В частности, в условиях нынешней обеспокоенности ценами на недвижимость. Для более комплексного регулирования рынка недвижимости кредитная политика должна сочетаться с применением налога на передачу недвижимости или налога на имущество. При этом применение регуляторной политики должно быть гибким, обеспечивая стабильность рынка недвижимости и минимизируя риски.

Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html