Меры, применяемые в мире
По данным VARS, регулирование рынка недвижимости посредством кредитной политики и законодательства является одним из эффективных способов обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка, предотвращая дестабилизирующее воздействие на экономику . В более негативном смысле, подъём или спад рынка недвижимости могут привести к серьёзным финансовым кризисам.
Исторически рынок недвижимости часто упоминался как одна из основных причин экономических трудностей Вьетнама, как из-за прямого влияния этой отрасли, так и косвенного влияния вспомогательных секторов экономики, таких как строительство, туризм и финансово-банковская деятельность. Среди факторов можно отметить безнадежную задолженность, высокий уровень недвижимости, трудности с привлечением капитала и снижение доверия инвесторов.
Вышеуказанные трудности не только напрямую влияют на развитие рынка, но и влекут за собой масштабные последствия для всей экономики. Поэтому, исходя из максимального уважения к естественным законам спроса и предложения, крайне необходимо, чтобы государство заблаговременно усилило регулирование рынка недвижимости при появлении на нём «признаков нестабильности». Эта мера также применяется правительствами и финансовыми органами многих стран мира.
Регулирование рынка недвижимости является важной мерой по предотвращению негативного воздействия на экономику.
В частности, для обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка недвижимости и предотвращения дестабилизирующего воздействия на экономику многие правительства используют кредитную политику в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости. Ужесточая или ослабляя условия кредитования, правительство может контролировать цены на недвижимость, предотвращать образование пузырей и обеспечивать стабильность рынка. Однако гибкость этой политики зависит от особенностей каждого рынка и конкретной экономической ситуации в каждой стране. Опыт некоторых стран в этом вопросе приводится ниже:
Например, в Китае, чтобы контролировать потоки инвестиционного капитала, правительство ввело множество ограничений на покупку недвижимости в кредит, особенно на спекулятивные кредиты. Кроме того, правительство контролировало потоки капитала за рубежом, чтобы предотвратить приток спекулятивных средств на зарубежные рынки недвижимости.
В частности, в 2010 году рынок недвижимости в Китае стремительно развивался, а цены на жильё стремительно росли. К тому времени десятки миллионов квартир в Китае были построены уже давно, но в них никто не жил. Эта ситуация продолжалась так долго и стала настолько серьёзной, что в конце 2017 года китайскому правительству пришлось принять политику «Жильё для жизни, а не для спекуляций» и одновременно распорядиться о создании системы контроля и регулирования рынка, чтобы отделить спекулянтов от покупателей, действительно нуждающихся в жильё.
Помимо очень строгих правил владения вторым и более жильем, таких как требование к покупателям второго жилья внести первоначальный взнос в размере 60–85%, а третьего – 100%; требование к любому покупателю владеть недвижимостью не менее трёх с половиной лет; увольнение высокопоставленных чиновников в населённых пунктах, где цены на жильё резко выросли; и даже применение мер референтного ценообразования, распределение квот на покупку... Кроме того, многие китайские города также приняли ряд мер, таких как ограничение ипотечных кредитов, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение правил ипотеки. Эти изменения оказались довольно эффективными, значительно снизив спекуляции.
Во избежание спекуляций применяются многочисленные правила, «бьющие по карману» покупателей жилья.
В Сингапуре, чтобы контролировать спекуляции и предотвратить возникновение пузыря на рынке недвижимости, правительство повысило минимальную ставку депозита при кредитовании на покупку недвижимости, особенно для покупателей второго или третьего жилья. В то же время, чтобы сократить размер кредита и контролировать цены на недвижимость, правительство ограничило срок кредитования в сочетании с жесткой кредитной политикой.
В Канаде правительство ужесточило регулирование соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости, чтобы ограничить высокорискованные кредиты. Покупателям жилья в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер, часто приходится вносить более высокие первоначальные взносы при кредитовании на покупку недвижимости. Многие страны также применяют меры кредитного контроля к иностранным покупателям недвижимости, чтобы ограничить спекуляции, контролировать рост цен на жилье и защитить людей со средним уровнем дохода в крупных городах, таких как Австралия, Канада и др.
Опыт других стран показывает, что кредитная политика и законодательство являются одним из важных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Многие из мер политики, успешно применяемых другими странами, можно использовать во Вьетнаме, изучить их и применить.
Необходимо обратиться во Вьетнам с просьбой отрегулировать рынок
Благодаря эффективности, достигнутой во многих странах мира, VARS предлагает ряд решений по кредитной политике для регулирования рынка в случаях, когда рынок колеблется вверх или вниз более чем на 20% в течение 3 месяцев или на рынке недвижимости происходят иные колебания, которые влияют на социально-экономическую стабильность, не влияя на спрос населения на жилье, а именно:
Во-первых, ужесточить кредитную политику для спекулянтов. Чтобы сократить число людей, занимающих деньги в спекулятивных целях или использующих чрезмерное кредитное плечо, кредитные организации могут корректировать лимиты кредитования, корректируя соотношение суммы кредита к стоимости залога, требуя увеличения выплат по основному капиталу или применяя более высокие процентные ставки к покупателям вторичного жилья и т.д.
Во-вторых, усилить кредитный мониторинг и управление. Правительство может ввести правила контроля качества кредитов, обязывающие банки предоставлять более подробную информацию о кредитах, связанных с недвижимостью, тем самым усиливая мониторинг рисков. Создать механизм кредитования проектов социального жилья, уделяя первоочередное внимание финансированию проектов строительства социального жилья и доступного жилья для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных граждан.
VARS предлагает множество мер по регулированию рынка наиболее разумным способом.
Кроме того, государству необходимо проводить политику смягчения кредитования, включая снижение процентных ставок и поддержку долгосрочных кредитов с льготными процентными ставками для впервые приобретающих жилье или некоторых других приоритетных групп в целях социальной стабильности, таких как молодые пары, недавно вступившие в брак,...
Однако, по данным VARS, для «правильного и точного» применения этой политики государству необходимо создать достаточно обширную, точную и постоянно обновляемую базу данных, которая позволит четко различать реальных покупателей жилья, использующих его для реальных производственных и коммерческих целей, и спекулянтов и спекулянтов. Крайне необходимо ускорить публикацию индекса цен сделок с недвижимостью и других влияющих индикаторов, чтобы иметь основу для определения необходимости вмешательства государства.
В частности, в условиях нынешней обеспокоенности ценами на недвижимость. Для более комплексного регулирования рынка недвижимости кредитная политика должна сочетаться с применением налога на передачу недвижимости или налога на имущество. При этом применение регуляторной политики должно быть гибким, обеспечивая стабильность и порядок на рынке недвижимости, минимизируя риски.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Комментарий (0)