Предприятия плачут в водовороте процедур

Компании плачут в водовороте процедур. Часть 5: Не позволяйте компаниям и инвесторам «заболеть»

Что касается острых проблем, с которыми сталкиваются многие проекты, таких как медленное определение цен на землю, корректировка планирования, ожидание того, когда правительство «исправит» предыдущие ошибки, которые подрывают «здоровье» и доверие предприятий и инвесторов, ряд юристов и экспертов поделились своими точками зрения и предложили решения.

Ряд проектов в Центральном регионе «заморожены» по многим причинам, обычно из-за необходимости корректировки планов, структур, форм землепользования и определения цены на землю... Сроки проведения этих процедур сложны и длительны, что не только истощает бизнес, но и «подрывает» доверие к местным органам власти.

Инвесторы имеют право подавать жалобы или иски для защиты своих прав.

- Адвокат Ле Нгок Доан, Коллегия адвокатов города Дананг

Изменение срока аренды земельного участка с 70 до 50 лет должно осуществляться в соответствии с положениями пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года.

В случае изменения срока аренды земельного участка, не соответствующего положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года и причинившего ущерб арендатору земельного участка, ответственность несет компетентный государственный орган по управлению земельными ресурсами, в данном случае — провинциальный Народный комитет.

За договоры аренды земельных участков, не соответствующие положениям пункта 3 статьи 126 Закона о земле 2013 года, а также за несоответствие корректировок положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года ответственность несет компетентный государственный орган.

Инвесторы, права и интересы которых нарушены и которым причинен ущерб, могут подать жалобу или обратиться в компетентный народный суд с иском о защите своих прав.

Инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства, подтверждающие ущерб.

- Магистр наук Фам Хо Хоанг Лонг, директор An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Согласно статье 126 Закона о земле 2013 года, только для проектов с крупным инвестиционным капиталом, но медленной окупаемостью капитала, инвестиционных проектов в районах со сложными социально -экономическими условиями, районах с особо сложными социально- экономическими условиями, требующих более длительного срока, срок отвода или аренды земельного участка может составлять более 50 лет, но не более 70 лет.

Таким образом, в отношении проектов прибрежного туризма, земли под которые правительство сдало в аренду на 70 лет, а затем срок аренды был увеличен до 50 лет, инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства ущерба, причиненного задержкой в ожидании урегулирования, потерей инвестиционных возможностей и т. д., чтобы иметь основание требовать компенсацию от государственного органа управления.

Что касается цен на землю, Правительство только что издало Постановление № 71/2024/ND-CP, вступающее в силу с даты вступления в силу Закона о земле № 31/2024/QH15. Однако некоторые вопросы в этом Постановлении всё ещё не урегулированы чётко. Например, что касается расходов на техническую инфраструктуру при оценке стоимости земли с учетом добавленной стоимости, то оценить стоимость до её проведения крайне сложно.

Всякий раз, когда правительство совершает ошибку, оно ее «исправляет», но кто несет ответственность за убытки, понесенные инвесторами?

- Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заместитель председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама

В предыдущие годы многие прибрежные туристические проекты, хотя и использовали земли, предназначенные для коммерческих целей, были арендованы властями некоторых провинций и городов Центрального региона на срок до 70 лет, а затем срок аренды был снижен до 50 лет. Этот процесс занял много времени и создал множество трудностей для бизнеса.

Конечно, в прошлом закон также содержал положения, касающиеся этой проблемы, но меры по её предотвращению не были радикальными. Кроме того, некоторые правовые нормы по-прежнему содержат множество пробелов, противоречий и дублирования, что приводит к непоследовательному толкованию и применению закона, поскольку в каждом регионе действуют свои правила.

В некоторых местах инспекторы вмешиваются, чтобы проверить и выявить нарушения, после чего следует процесс объяснения и урегулирования, что создает застой в разработке и реализации местных планов и стратегий экономического развития.

Согласно нашей статистике, в настоящее время по всей стране более 1000 проектов приостановлены для проверки, рассмотрения или принятия новых нормативных актов. Многие из них демонстрируют признаки слабого государственного управления.

Если правительство применяет его неправильно, оно должно быть привлечено к ответственности, вплоть до уголовного преследования. Однако до сих пор ни одно дело не было передано на «проверку», чтобы чётко проанализировать, какой ущерб ошибки правительства нанесли предприятиям и людям.

Например, в недавнем прошлом некоторые населённые пункты выдавали сертификаты для проектов в сфере курортного туризма. Покупатели руководствовались ими при принятии решения о покупке продукции. Когда инспекторы приходили к выводу, что выдача сертификатов противоречит нормативным актам, власти «исправляли» ситуацию, отзывая или корректируя выданные сертификаты.

Если правительство допускает ошибки, оно их «исправляет», но кто несёт ответственность за убытки инвесторов и клиентов? Если эта проблема не будет решена, это приведёт к жалобам и судебным искам против инвесторов на различных уровнях, что вызовет социальную нестабильность, в частности, к потере доверия инвесторов и населения к правовой системе и государственным органам.

На мой взгляд, необходимо разработать нормативные акты, и, помимо наказания виновных, правительство должно быть всегда готово к диалогу и поиску решений, вплоть до компенсации за ошибочные решения. Для предотвращения дальнейших нарушений важно очень тщательно подходить к назначению должностных лиц, а также проводить тщательную оценку и проверку их деятельности.

Новые правила, касающиеся земельных отношений, более совершенны, более синхронизированы и единообразны. Мы считаем, что чёткие правила ограничат количество ошибок, создав «барьеры», которые исключат возможность ошибок со стороны чиновников.

Правовые нормы должны быть последовательными.

- Адвокат Ле Као, юридическая фирма FDVN

Из четырех методов определения цен на землю метод добавок представляет собой метод, реализуемый путем вычитания из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади на основе наиболее эффективного использования земли в соответствии с градостроительным планом и детальным планом застройки.

Согласно положениям статьи 158 Закона о земле 2024 года и указаниям статьи 6 Указа № 71/2024/ND-CP, по сути, прибыль определяется путем вычитания общего предполагаемого дохода от застройки из предполагаемых затрат на застройку.

Но на самом деле затраты — это не только стоимость разработки проекта недвижимости или стоимость формирования актива недвижимости. Многие обеспокоены тем, что если понимать прибыль как общий доход от разработки за вычетом общих затрат на разработку, то первоначальная стоимость формирования прав землепользования не рассчитывается, а рассчитывается только стоимость, начиная с этапа инвестиций в разработку, а не капитал для покупки земли, не плата за землепользование, подлежащая уплате, что приводит к очень большой формальной прибыли. Чем больше формальная прибыль, тем выше налоги и сборы, что приводит к низкой фактической прибыли или даже возможным убыткам. Соответственно, чтобы обеспечить прибыль, бизнес будет повышать цены на недвижимость. Это невыгодно покупателям жилья и земли и в то же время толкает рынок в спираль нестабильности, поскольку цена нереалистична.

Эти опасения, на мой взгляд, весьма тревожны. При использовании метода сальдо, расчёт которого предусмотрен в статье 6 недавно изданного Декрета № 71/2024/ND-CP, несмотря на наличие подробных положений, заменяющих положения пункта 8 статьи 1 Декрета № 12/2024/ND-CP (дополняющего статью 5d Декрета № 44/2014/ND-CP), всё ещё невозможно решить проблему приближения цен на землю к фактической стоимости, поскольку, как я только что проанализировал, значение прибыли виртуально завышается.

Несмотря на наличие довольно четких правил определения стоимости земли, на практике этот вопрос остаётся весьма запутанным. Многие оценочные организации по-прежнему склонны «избегать» оценки государственных активов и земель, связанных с бюджетными проектами, опасаясь ответственности в случае ошибок.

Таким образом, оценка земли — это не только определение цены, но и обеспечение законности оборота на рынке недвижимости. После завершения выдачи сертификатов на право пользования землей, выплаты компенсации за расчистку участка и выполнения финансовых обязательств по землепользованию, будут решаться следующие юридические вопросы.

При существующих проблемах, на мой взгляд, должны быть конкретные решения, а именно:

Во-первых, помимо Указа № 71/2024/ND-CP, при разработке других указов, регулирующих Закон о земле 2024 года, Закон о торговле недвижимостью 2023 года, Закон о жилье 2023 года и т. д., необходимо включить конкретные и подробные руководящие положения, обеспечивающие последовательность, для контроля реальной стоимости на рынке недвижимости, включая синхронные решения для систематизации достоверных данных о недвижимости в целом и о стоимости недвижимости в частности, включая стоимость прав землепользования. Определение корректной цены на землю требует последовательности в положениях нормативных документов, касающихся недвижимости.

Во-вторых, статья 8 Указа № 71/2024/ND-CP определяет факторы, влияющие на цены на землю, что является важным новым аспектом процесса оценки земель для определения конкретных вопросов. Этот вопрос является «факультативным» при его применении, поэтому конкретные нормативные акты и мероприятия по оценке земель на местах должны быть последовательными в отношении условий и стандартных данных для использования методов научного и точного определения цен на землю на практике, отражающих истинную стоимость прав землепользования в соответствии с рыночными реалиями.

В-третьих, необходимо предпринять согласованные усилия по внедрению новых правовых норм в сфере земли, недвижимости и жилья системным, последовательным и решительным образом, чтобы обеспечить эффективное применение этих законов на практике. Цены на землю определяются и поддерживаются надлежащим образом, отражая реальную рыночную стоимость и не подвержены влиянию правовых норм, регулирующих инвестиции, планирование, условия ведения бизнеса, условия сделок и другие положения различных нормативных актов. Эффективное внедрение этих норм позволяет рынку недвижимости функционировать по рыночным законам, а цены на недвижимость возвращаются к реальным.

ИНВЕСТОР ТРЕБОВАЛ ПОДАТЬ В СУД НА НАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ГОРОДА ДАНАНГ

28 июня 2024 года компания Hoa Binh Company Limited направила уведомление владельцам проекта «Золотая бухта Дананга» (также известного как проект «Зелёный мирный комплекс Дананга» или «Зелёный залив Хоа Бинь Дананга») о том, что 5 июня 2024 года компания направила председателю Народного комитета города Дананг официальное письмо № 212-2024/CV-HB с просьбой предоставить ответ по вопросу выдачи свидетельств о праве собственности на квартиры в проекте «Золотая бухта Дананга». Если до 30 июня 2024 года Народный комитет города Дананг не получит ответа, компания обратится в суд.
Известно, что по состоянию на 3 июля 2024 года Народный комитет города Дананг еще не получил официального ответа, а компания Hoa Binh Company Limited заявила, что подаст иск, как и было заявлено.

Source: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html