Предприятия страдают от водоворота бюрократических процедур.

Предприятия страдают в водовороте бюрократических процедур — Часть 5: Не позволяйте предприятиям и инвесторам «заболеть».

На фоне неотложных проблем, с которыми сталкиваются многочисленные проекты, таких как задержки в оценке земли, корректировка планов застройки и ожидание исправления властями прошлых ошибок, которые подрывают здоровье и доверие бизнеса и инвесторов, ряд юристов и экспертов поделились своими взглядами и предложили решения.

Многочисленные проекты в Центральном Вьетнаме застопорились по различным причинам, чаще всего из-за препятствий, связанных с корректировкой планов застройки, структурой и формой землепользования, а также оценкой земли. Завершение этих процедур занимает много времени и сопряжено со значительными финансовыми трудностями для предприятий, а также подрывает доверие к местным властям.

Инвесторы имеют право подать жалобу или иск для защиты своих прав.

- Адвокат Ле Нгок Доан, Коллегия адвокатов города Дананг

Изменение срока аренды земли с 70 до 50 лет должно соответствовать положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года.

В случаях, когда срок аренды земли корректируется, но не соответствует положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года и причиняет ущерб арендатору земли, ответственность лежит на компетентном государственном органе по управлению земельными ресурсами, которым в данном случае является Народный комитет провинции.

В отношении договоров аренды земли, не соответствующих положениям пункта 3 статьи 126 Закона о земле 2013 года, и корректировок, не соответствующих положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года, ответственность лежит на компетентном государственном органе.

Инвесторы, чьи права и интересы были нарушены и которые понесли убытки, могут подать жалобу или иск в компетентный народный суд для защиты своих прав.

Инвесторы должны предоставить конкретные доказательства, подтверждающие понесенные убытки.

- Г-н Фам Хо Хоанг Лонг, магистр наук, директор компании An Thanh Consulting and Investment Company Limited.

Согласно статье 126 Закона о земле 2013 года, только проекты с крупными инвестиционными капиталовложениями, но медленной окупаемостью капитала, инвестиционные проекты в районах со сложными социально -экономическими условиями или в районах с особенно сложными социально-экономическими условиями, требующими более длительного срока, могут иметь сроки выделения или аренды земли, превышающие 50 лет, но не превышающие 70 лет.

Таким образом, инвесторам, которым правительство предоставило в аренду земельные участки на побережье на 70 лет (срок аренды впоследствии был сокращен до 50 лет), необходимо предоставить конкретные доказательства убытков, понесенных из-за длительного периода ожидания корректировки, упущенных инвестиционных возможностей и т. д., чтобы иметь основания для требования компенсации от государственного органа управления.

Что касается цен на землю, правительство недавно издало Указ № 71/2024/ND-CP, вступающий в силу с даты принятия Закона о земле № 31/2024/QH15. Однако в этом указе все еще есть некоторые нечетко урегулированные вопросы. Например, что касается стоимости технической инфраструктуры при оценке излишков, то оценить ее до проведения оценки крайне сложно.

Правительство постоянно совершает ошибки, а затем «исправляет» их, но кто берет на себя ответственность, когда инвесторы терпят убытки?

- Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов.

В предыдущие годы многие проекты развития прибрежного туризма, несмотря на использование земель, предназначенных для коммерческих и сервисных целей, получали от властей некоторых провинций и городов Центрального Вьетнама договоры аренды земли сроком до 70 лет, которые впоследствии были сокращены до 50 лет. Этот процесс корректировки был длительным и создавал значительные трудности для бизнеса.

Конечно, эта проблема существовала в законодательстве и раньше, но усилия по ее предотвращению не были достаточно решительными. Кроме того, некоторые правовые нормы содержат лазейки, противоречия и дублируют друг друга, что приводит к непоследовательным толкованиям и применению, при этом в каждом регионе применяется свой подход.

В некоторых местах инспекторы проводят проверки, выявляют нарушения, после чего следует процесс объяснения и урегулирования, что приводит к застою в разработке и реализации местных планов и стратегий экономического развития.

Согласно нашей статистике, в настоящее время по всей стране приостановлено более 1000 проектов, находящихся на рассмотрении, в ожидании решения или принятия новых правил для урегулирования проблем. Многие из этих проектов демонстрируют признаки небрежного государственного управления.

Власти, допустившие ошибки, должны быть привлечены к ответственности и могут даже подвергнуться уголовному преследованию. Однако до сих пор ни одно дело не было передано на «рассмотрение», чтобы четко проанализировать, какой вред эти ошибки нанесли бизнесу и гражданам.

Например, недавно некоторые муниципалитеты выдали свидетельства о целевом использовании земли для туристических и курортных проектов. Покупатели использовали эти свидетельства в качестве основы для принятия решения о покупке товаров. Когда инспекторы провели расследование и пришли к выводу, что выдача свидетельств противоречит правилам, власти «исправили» ситуацию, аннулировав или скорректировав выданные свидетельства.

Власти постоянно совершают ошибки, а затем «исправляют» их, но кто возьмет на себя ответственность, когда инвесторы и клиенты понесут убытки? Если эта проблема не будет решена, это приведет к подаче жалоб и исков против застройщиков на разных уровнях, вызывая социальную нестабильность и, особенно, подрывая доверие инвесторов и общественности к правовой системе и государственным органам.

На мой взгляд, необходимы нормативные акты. Помимо наказания тех, кто совершил нарушения, правительство должно всегда быть готово к диалогу и поиску решений, даже с компенсацией за ошибочные решения. А для предотвращения дальнейших нарушений одним из важнейших шагов является тщательный отбор и назначение должностных лиц, проведение всесторонних оценок и проверок.

Новые правила, касающиеся землепользования, превосходят существующие, более последовательны и единообразны. Мы считаем, что четкие правила позволят ограничить ошибки и создадут барьеры, препятствующие совершению ошибок должностными лицами.

Правовые нормы должны быть последовательными.

- Адвокат Ле Као, юридическая фирма FDVN

Из четырех методов определения стоимости земли метод избытка применяется путем вычитания общих предполагаемых затрат на освоение земельного участка или территории из общей предполагаемой выручки от освоения, исходя из наиболее эффективного использования земли в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства.

В соответствии со статьей 158 Закона о земле 2024 года и согласно статье 6 Указа № 71/2024/ND-CP, прибыль, по сути, рассчитывается путем вычитания предполагаемых затрат на строительство из предполагаемой общей выручки от строительства.

Однако в действительности затраты — это не только затраты на разработку проекта недвижимости или стоимость самого объекта недвижимости. Многие опасаются, что если прибыль приравнять к общей выручке от проекта за вычетом общих затрат на его реализацию, то первоначальная стоимость прав на землепользование не будет учтена. Будут учитываться только затраты, понесенные на этапе первоначальных инвестиций и развития, а не капитал, вложенный в покупку земли, или подлежащие уплате сборы за землепользование. Это приведет к очень большой кажущейся прибыли. Большая кажущаяся прибыль, в свою очередь, приведет к большим налогам и сборам, что приведет к низкой фактической прибыли или даже убыткам. Следовательно, для обеспечения прибыльности предприятия будут завышать цены на недвижимость. Это вредно для покупателей жилья и одновременно ввергает рынок в спираль нестабильности, поскольку цены не отражают реальность.

На мой взгляд, эти опасения очень важны. Даже несмотря на наличие подробных нормативных актов, заменяющих положения пункта 8 статьи 1 Указа № 12/2024/ND-CP (дополняющие статью 5d Указа № 44/2014/ND-CP), метод расчета излишков, предусмотренный в статье 6 недавно изданного Указа № 71/2024/ND-CP (заменяющей статью 5d Указа № 44/2014/ND-CP), не может решить проблему приближения цен на землю к их фактической стоимости, поскольку, как я только что проанализировал, размер прибыли искусственно завышен.

Несмотря на довольно четкие правила оценки земли, на практике этот вопрос остается крайне сложным. Многие оценочные организации неохотно оценивают государственные активы и землю, связанные с проектами, финансируемыми из государственных средств, опасаясь ответственности за любые ошибки.

Таким образом, оценка земли — это не только определение цены, но и обеспечение правового регулирования рынка недвижимости. После выдачи свидетельств о праве пользования землей, выплаты компенсации за расчистку земли и выполнения связанных с землей финансовых обязательств, можно переходить к дальнейшим юридическим вопросам.

Учитывая существующие недостатки, я считаю необходимыми следующие конкретные решения:

Во-первых, помимо Постановления № 71/2024/НД-КП, при разработке других постановлений, регулирующих Закон о земле 2024 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года, Закон о жилищном строительстве 2023 года и т. д., необходимо включить конкретные и подробные нормативные акты с единым подходом к контролю за реальной стоимостью на рынке недвижимости. Это включает в себя синхронизацию решений для систематизации точных данных и информации о недвижимости в целом и стоимости недвижимости в частности, включая стоимость прав пользования землей. Точная оценка земли требует согласованности в нормативных актах соответствующих законов о недвижимости.

Во-вторых, статья 8 Указа № 71/2024/ND-CP определяет факторы, влияющие на цены на землю, что является важным новым положением, требующим от процесса оценки земли выявления конкретных проблем. Этот вопрос является дискреционным в применении; поэтому конкретные нормативные акты и мероприятия по оценке земли в населенных пунктах должны соответствовать стандартным условиям и данным, чтобы использовать методы оценки земли на практике научно и точно, отражая истинную рыночную стоимость прав пользования землей.

В-третьих, для обеспечения эффективного практического применения новых правовых норм в отношении земли, недвижимости и жилья необходима всесторонняя и систематическая, последовательная и решительная реализация этих норм. Цены на землю должны устанавливаться и поддерживаться надлежащим образом, отражая истинную рыночную стоимость, и не должны зависеть от норм, касающихся инвестиций, планирования, условий ведения бизнеса, условий сделок и других положений различных правовых документов. Когда эти нормы будут эффективно внедрены, и рынок недвижимости будет функционировать в соответствии с рыночными принципами, тогда цены на недвижимость будут отражать их истинную стоимость.

Инвестор угрожает подать в суд на Народный комитет города Дананг.

28 июня 2024 года компания Hoa Binh Company Limited направила уведомление владельцам квартир в проекте «Золотая бухта Дананга» (также известном как «Зеленый жилой комплекс Hoa Binh в Дананге»), в котором указывалось, что 5 июня 2024 года компания направила официальное письмо № 212-2024/CV-HB председателю Народного комитета города Дананг с просьбой ответить на вопрос о выдаче свидетельств о праве собственности на квартиры в проекте «Золотая бухта Дананга». Если Народный комитет города Дананг не предоставит ответ до 30 июня 2024 года, компания подаст иск в суд.
По имеющимся данным, по состоянию на 3 июля 2024 года Народный комитет города Дананг еще не предоставил официального ответа, а компания Hoa Binh Company Limited заявила, что подаст иск, как уже упоминалось.

Источник: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html