Бизнес плачет в водовороте процедур. Часть 5: Не позволяйте бизнесу и инвесторам «заболеть»
Что касается острых проблем, с которыми сталкиваются многие проекты, таких как медленное определение цен на землю, корректировка планирования, ожидание, пока правительство «исправит» предыдущие ошибки, которые подрывают «здоровье» и доверие предприятий и инвесторов, ряд юристов и экспертов поделились своими точками зрения и предложили решения.
 |
Инвесторы имеют право подать жалобу или подать иск, чтобы защитить свои права. 
- Адвокат Ле Нгок Доан, Коллегия адвокатов города Дананг
Изменение срока аренды земли с 70 до 50 лет должно соответствовать положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года.
В случае изменения срока аренды земельного участка, не соответствующего положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года и причинившего ущерб арендатору земельного участка, ответственность несет компетентный государственный орган по управлению земельными ресурсами, в данном случае — провинциальный Народный комитет.
За договоры аренды земельных участков, не соответствующие положениям пункта 3 статьи 126 Закона о земле 2013 года, а также за корректировки, не соответствующие положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года, ответственность несет компетентный государственный орган.
Инвесторы, права и интересы которых нарушены и которым нанесен ущерб, могут подать жалобу или обратиться в компетентный народный суд с иском для защиты своих прав.
 |
Инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства, подтверждающие ущерб. 
- Магистр наук Фам Хо Хоанг Лонг, директор An Thanh Consulting and Investment Company Limited
Согласно статье 126 Закона о земле 2013 года, только проекты с крупным инвестиционным капиталом, но медленной окупаемостью капитала, инвестиционные проекты в районах со сложными социально -экономическими условиями, районах с особо сложными социально-экономическими условиями, требующие более длительного срока, срок отвода или аренды земельного участка может быть более 50 лет, но не более 70 лет.
Таким образом, в случае проектов прибрежного туризма , земли под которые были сданы в аренду правительством на 70 лет, а затем скорректированы до 50 лет, инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства ущерба, причиненного задержкой в ожидании корректировки, потерей инвестиционных возможностей и т. д., чтобы иметь основание для требования компенсации от государственного органа управления.
Что касается цен на землю, правительство только что издало Указ № 71/2024/ND-CP, вступающий в силу с даты вступления в силу Закона о земле № 31/2024/QH15. Однако есть еще некоторые вопросы, которые не были четко урегулированы в этом Указе. Например, что касается расходов на техническую инфраструктуру в оценке с добавленной стоимостью, очень сложно оценить смету до оценки.
Всякий раз, когда правительство совершает ошибку, оно ее «исправляет», но кто несет ответственность за убытки, понесенные инвесторами? - Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, заместитель председателя Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама
В предыдущие годы многие прибрежные туристические проекты, хотя и использовали земли коммерческого обслуживания, были сданы в аренду на срок до 70 лет властями некоторых провинций и городов Центрального региона, затем скорректированы до 50 лет. Эта корректировка заняла много времени, вызвав множество трудностей для бизнеса.
Конечно, в прошлом закон также содержал положения по этому вопросу, но вмешательство для его предотвращения не было радикальным. Не говоря уже о том, что некоторые правовые положения все еще имеют множество лазеек, противоречий и дублирований, что приводит к непоследовательному пониманию и применению закона, каждая местность имеет свой собственный способ делать вещи.
В некоторых местах инспекторы вмешиваются, чтобы проверить и выявить нарушения, после чего следует процесс объяснения и урегулирования, что создает застой в разработке и реализации местных планов и стратегий экономического развития.
По нашей статистике, в настоящее время по всей стране более 1000 проектов остановлены для проверки, обработки или новых правил для разрешения. Среди них многие проекты демонстрируют признаки слабого государственного управления.
Если правительство применяет его неправильно, оно должно нести ответственность и даже может быть привлечено к уголовной ответственности. Однако до сих пор ни одно дело не было возбуждено для «рассмотрения», чтобы четко проанализировать, как ошибки правительства нанесли ущерб бизнесу и людям.
Например, в недавнем прошлом некоторые населенные пункты выдавали сертификаты для проектов курортного туризма. Клиенты использовали их в качестве основы для принятия решения о покупке продукции. Когда инспекторы вмешались и пришли к выводу, что выдача сертификатов противоречит правилам, власти «исправили» это, отозвав или скорректировав выданные сертификаты.
Если правительство совершает ошибки, оно «исправляет их», но кто несет ответственность за убытки, понесенные инвесторами и клиентами? Если это не решить, это приведет к тому, что люди будут подавать жалобы и иски против инвесторов на многих уровнях, что приведет к социальной нестабильности, особенно к потере доверия инвесторов и людей к правовой системе и государственным органам.
По моему мнению, должны быть правила, в дополнение к рассмотрению нарушений в отношении тех, кто их совершил, правительство всегда должно быть готово к диалогу и поиску решений, даже к компенсации за неправильные решения. И чтобы предотвратить дальнейшие нарушения, одна из важных вещей - очень тщательно рассматривать и назначать должностных лиц, а также тщательно оценивать и проверять их.
Недавно выпущенные положения, связанные с землей, являются более совершенными, более синхронными и единообразными. Мы считаем, что четкие положения ограничат ошибки, создавая «барьеры», которые делают невозможным для чиновников совершать ошибки.
 |
Правовые нормы должны быть последовательными. - Юрист Ле Као, юридическая фирма FDVN
Из четырех методов определения цен на землю метод добавочной стоимости представляет собой метод, реализуемый путем вычитания из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади на основе наиболее эффективного использования земли в соответствии с планом землепользования и детальным планом застройки.
Согласно положениям статьи 158 Закона о земле 2024 года и указаниям статьи 6 Указа № 71/2024/ND-CP, по сути, прибыль получается путем вычитания общего предполагаемого дохода от застройки из предполагаемых затрат на застройку.
Но на самом деле затраты — это не просто стоимость разработки проекта недвижимости или стоимость формирования актива недвижимости. Многие мнения обеспокоены тем, что если прибыль понимать как общий доход от разработки за вычетом общей стоимости разработки, то первоначальная стоимость формирования прав землепользования не рассчитывается, рассчитывается только стоимость, начиная с этапа инвестиций в разработку, а не капитал для покупки земли, не плата за пользование землей, подлежащая уплате, что приводит к очень большой формальной прибыли. Чем больше формальная прибыль, тем выше налог и сбор, что приводит к низкой фактической прибыли или даже возможным убыткам. Соответственно, чтобы обеспечить прибыль, бизнес будет повышать цены на недвижимость. Это невыгодно для покупателей жилья и земли и в то же время толкает рынок в спираль нестабильности, поскольку цена нереалистична.
Эти опасения, по моему мнению, весьма тревожны. С помощью метода излишков, расчет которого предусмотрен в статье 6 Декрета № 71/2024/ND-CP, который был только что издан, хотя и существуют подробные положения, заменяющие положения в пункте 8 статьи 1 Декрета № 12/2024/ND-CP (дополняющие статью 5d Декрета № 44/2014/ND-CP), все еще невозможно решить требование о приближении цен на землю к фактической стоимости, поскольку стоимость прибыли виртуально завышается, как я только что проанализировал.
Хотя существуют довольно конкретные правила определения цен на землю, в реальности этот вопрос все еще очень запутан. Многие оценочные организации все еще имеют менталитет «избегания» оценки, связанной с государственными активами и землями, связанными с проектами, использующими бюджет, из-за страха быть привлеченными к ответственности в случае совершения ошибок.
Таким образом, оценка земли заключается не только в определении цены, но и в расчистке правового потока для рынка недвижимости. Когда выдача сертификатов на право пользования землей, компенсация за расчистку участка и завершение финансовых обязательств по земле, то будут продвигаться следующие правовые вопросы.
При существующих проблемах, на мой взгляд, должны быть конкретные решения, а именно:
Во-первых, в дополнение к Указу № 71/2024/ND-CP при разработке других указов, регулирующих Закон о земле 2024 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года, Закон о жилье 2023 года и т. д., необходимо включить конкретные и подробные руководящие положения с последовательностью, чтобы иметь возможность контролировать реальные стоимости на рынке недвижимости, включая синхронные решения для систематизации честных данных о недвижимости в целом и стоимости недвижимости в частности, включая стоимость прав пользования землей. Определение правильной цены на землю требует последовательности в положениях правовых документов, связанных с недвижимостью.
Во-вторых, статья 8 Указа № 71/2024/ND-CP определяет факторы, влияющие на цены на землю, что является важным новым содержанием для процесса оценки земли для определения конкретных вопросов. Этот вопрос является «необязательным» при его реализации, поэтому конкретные правила и мероприятия по оценке земли в населенных пунктах должны быть последовательными в рассмотрении условий и стандартных данных для использования методов определения цен на землю на практике научным и точным образом, отражая истинную стоимость прав землепользования в соответствии с рыночной реальностью.
В-третьих, необходимо предпринять согласованные усилия по внедрению новых правовых норм в отношении земли, недвижимости и жилья систематическим, последовательным и радикальным образом, чтобы эти законы могли эффективно применяться на практике. Цены на землю определяются и поддерживаются надлежащим образом, отражая истинную стоимость рынка, и не подвержены влиянию правовых норм в отношении инвестиций, планирования, условий ведения бизнеса, условий сделок и других норм различных правовых документов. Когда эти нормы эффективно внедряются, рынок недвижимости функционирует в соответствии с рыночными правилами, и цены на недвижимость также возвращаются к реальности.
ИНВЕСТОР ПОТРЕБОВАЛ ПОДАТЬ В СУД НА НАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ГОРОДА ДАНАНГ
28 июня 2024 года компания Hoa Binh Company Limited направила уведомление владельцам проекта Da Nang Golden Bay (также известного как проект Da Nang Green Peace Complex или Hoa Binh Green Da Nang), в котором говорилось, что 5 июня 2024 года компания направила официальное уведомление № 212-2024/CV-HB председателю Народного комитета города Дананг с просьбой дать ответ относительно выдачи сертификатов на право собственности на квартиры в проекте Da Nang Golden Bay. Если до 30 июня 2024 года Народный комитет города Дананг не предоставит ответ, компания подаст иск.
Известно, что по состоянию на 3 июля 2024 года Народный комитет города Дананг еще не получил официального ответа, а компания Hoa Binh Company Limited заявила, что подаст иск, как и было заявлено.
Источник: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
Комментарий (0)