Начальные цены слишком низкие, что создает возможности для «спекуляции» на земельных аукционах.

По данным отчета Batdongsan.com.vn, за первые 6 месяцев 2024 года на рынке недвижимости наблюдался бум: недвижимость вышла на первое место по доходности инвестиций, обогнав и золото, и акции.

Рыночный эффект зафиксировал сохраняющуюся тенденцию перемещения в пригородные зоны, в которых земельные участки постепенно стали привлекательным сегментом для покупателей.

Ожидается, что Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью, которые вступили в силу с 1 августа, будут способствовать процветанию рынка недвижимости за счет позитивных изменений.

Однако на самом деле, в первые же дни действия нового Закона рынок недвижимости сразу же накалился, когда на некоторых аукционах по продаже загородных земельных участков произошел резкий рост цен.

Начиная со стартовой цены в несколько миллионов донгов/м2, земля на окраине Ханоя продается на аукционах по цене до сотен миллионов донгов/м2, хотя многие считают ее не выдающейся с точки зрения инфраструктуры, дорожного движения и медленного потенциального дохода.

Начальная цена является источником?

Адвокат Данг Ван Кыонг из юридической конторы Chinh Phap Ханойской ассоциации адвокатов, комментируя данную проблему, отметил, что в связи с постоянными изменениями цен на золото, вялым фондовым рынком, влиянием цепочки поставок на деловую активность и колебаниями на мировом рынке недвижимость по-прежнему остается приоритетным выбором инвесторов в качестве безопасного убежища для денежных потоков.

По словам г-на Куонга, законы, связанные с недвижимостью, которые частично вступили в силу с 1 августа 2024 года, предусматривают, что частным лицам и предприятиям не разрешается покупать землю, делить участки или продавать землю; только государство имеет право делить участки и организовывать аукционы.

Это создает дефицит предложения, влияющий на психологию покупателей и инвесторов, которые будут уделять большое внимание земельным аукционам, подобным недавнему.

Кроме того, адвокат заявил, что причина роста цен на землю заключается в том, что принцип аукциона заключается в том, что победителем становится тот, кто заплатит самую высокую цену.

Между тем, аукцион по продаже вышеуказанных земельных участков привлёк внимание тысяч людей, которые зарегистрировались и приняли непосредственное участие в торгах. «Это доказывает, что желающих много, и при таком количестве людей вполне возможно, что цена будет повышена», — проанализировал г-н Куонг.

Кроме того, адвокат Данг Ван Куонг также поднял вопрос о возможном случае, в котором «власти до сих пор не пришли к выводу», — о ситуации инфляции цен на землю с целью манипулирования рынком недвижимости некоторыми лицами или организациями.

Адвокат Данг Ван Куонг - Адвокатское бюро Чин Пхап, Ханойская коллегия адвокатов.

Адвокат Данг Ван Куонг заявил, что одной из причин сложившейся ситуации стало определение слишком низкой начальной цены аукциона.

Ранее начальная цена аукциона определялась на основе цены, установленной Консультативным советом. Однако, согласно Постановлению № 12, принятому в феврале 2024 года, начальная цена будет определяться населённым пунктом на основе прейскуранта цен на земельные участки, умноженного на коэффициент.

«В настоящее время идет переходный период внедрения новых документов Земельного кодекса 2023 года, которые вступили в силу лишь частично, а большинство из них вступят в полную силу только с 1 января 2025 года.

«Таким образом, проблема заключается в том, что постановление об отмене системы цен на землю ещё не вступило в силу, поэтому до конца этого года будет действовать положение о старой таблице цен на землю. Следовательно, формула расчёта по-прежнему основана на старой таблице цен на землю, умноженной на коэффициент К для получения начальной цены, что приводит к её занижению», — сказал адвокат Куонг.

Юристы утверждают, что внезапно высокие цены на земельные участки на аукционе отчасти связаны с тем, что начальная цена аукциона была установлена ​​слишком низкой. (Фото: Хуу Тханг)

Однако г-н Куонг также подчеркнул, что положение постановления правительства не было неверным, но на момент пересечения документы еще не вступили в силу единообразно, что привело к версии о том, что новый прейскурант цен на землю не был установлен, что и привело к вышеуказанной ситуации.

Из-за низкой стартовой цены инвесторам необходимо будет внести лишь очень небольшую сумму денег, что по-прежнему создает риск того, что некоторые организации, участвующие в аукционе, воспользуются этим моментом, чтобы поднять желаемую цену, получить личную выгоду, а затем отменить депозит.

Между тем, есть еще одна версия о том, что Закон об имущественных торгах вступит в силу только в начале 2025 года, тем самым ужесточая меры в случаях неуплаты задатка, запрещая участие в аукционах на срок от 6 месяцев до 5 лет.

В настоящее время правила обращения с участниками аукционов, отказавшимися от своих депозитов, все еще слишком административные, не обеспечивают сдерживания и тщательного рассмотрения, поэтому многие лица или организации воспользовались этой лазейкой, чтобы нарушить работу рынка.

Не следует собирать все доходы бюджета через земельные аукционы.

Выражая свое мнение по поводу ночных земельных аукционов, адвокат Ву Нгок Банг, заместитель директора юридической фирмы Galaxy Ханойской ассоциации адвокатов, сказал, что, хотя аукцион без ограничения количества раундов в течение ночи для определения окончательной цены и не был публичным, он, возможно, стал прецедентом, и это не первый случай.

Преимущество этой формы аукциона состоит в том, что она принесет бюджету большой и почти «внезапный» объем доходов, поскольку цена резко возрастает с каждым раундом, а конечная цена позволяет государству получать сотни миллиардов донгов с каждого аукциона.

Адвокат Ву Нгок Банг — заместитель директора юридической фирмы Galaxy, Ханойская коллегия адвокатов.

Положительным моментом является то, что это поможет пополнить бюджет за счет аукционов, которые гарантируют соблюдение всех правовых норм.

Однако адвокат Ву Нгок Банг, напротив, заявил, что «последствия продажи земли по слишком высокой цене более ужасны, чем экономические выгоды, которые она приносит».

В то же время адвокат также подтвердил, что организации земельных торгов на недавних жарких торгах полностью соблюдали положения закона, но проявили ли участники торгов дух уважения к закону или нет – это уже другой вопрос, и нужно дождаться заключения следственного органа.

«Если участники аукциона будут действовать по принципу «синяя команда, красная команда» ради личной выгоды, участие в аукционе с целью манипулирования рынком приведёт к долгосрочным последствиям, в результате чего цены на землю в этом районе взлетят до уровня «пузыря» на рынке недвижимости. Решить эту проблему будет во много раз сложнее, чем получить выгоду из бюджета в краткосрочной перспективе», — проанализировал г-н Бэнг.

Разделяя эту точку зрения, адвокат Данг Ван Куонг заявил, что государству не нужно собирать всю землю на земельных аукционах.

«Потому что, если цена высока, государство получит немедленную выгоду в виде немного большей суммы денег, но затем земля будет заброшена, а спекулянты взвинтят цену, поэтому земля не будет введена в эксплуатацию или эксплуатироваться, хотя она и является ценным ресурсом, последствия будут гораздо серьёзнее», — сказал юрист.

Земельные аукционы следует временно приостановить, а цены на землю следует приблизить к рыночным.

Соответственно, чтобы не допустить повторения подобных случаев земельной лихорадки, адвокат Данг Ван Куонг заявил, что временная приостановка земельных аукционов для проведения проверок является вполне разумной.

Особенно в контексте того, что законы переплетены, но еще не синхронизированы, «полностью изменены», поэтому все еще остается много лазеек, которыми могут воспользоваться отдельные лица или организации с плохими намерениями в целях получения прибыли.

Кроме того, г-н Куонг также предложил план по ускоренному пересмотру метода расчета стартовых цен на аукционах, что позволит ускорить процесс составления прейскурантов на землю, приближенных к рыночным ценам.

Юристы предлагают временно приостановить земельные аукционы и приблизить цены на землю к рыночным (Фото: Хуу Тханг).

Юрист также посоветовал инвесторам четко определить время вложения денег, время изъятия денег, а также определить, как рынок в этой области будет расти или падать.

Избегайте ситуации, когда вы спешите инвестировать, следуя рыночной психологии, а затем не можете вовремя «сбежать» — это будет похоже на удержание долга, вероятность потерь очень высока.

Кроме того, эксперт отметил, что инвесторам следует с осторожностью относиться к районам, где цены на недвижимость стремительно растут, но при этом нет новой инфраструктуры, политики или колебаний численности населения.

Тем, кто хочет приобрести недвижимость, г-н Куонг советует выбрать правильное время и место, чтобы выбрать подходящий объект недвижимости для долгосрочного проживания.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm