Снижение цен на землю для успокоения текущих цен на жилье в Хошимине

Говорят, что нынешние высокие цены на квартиры обусловлены начальными затратами, наиболее значительными из которых являются стоимость земли и сборы за пользование землей.

Согласно отчётам рыночных исследований компаний, занимающихся недвижимостью, цены на жильё продолжают расти. По сравнению с пятью годами ранее, цены на квартиры в Хошимине выросли вдвое, особенно в элитном сегменте. Преобладание этого сегмента привело к росту цен на жильё, что значительно усложнило доступ к жилью для людей со средним доходом.

Цены на жилье неуклонно растут

Г-н Фонг, житель района Анлак (Хошимин), рассказал, что несколько лет назад он купил роскошную квартиру в старом районе Биньтхань за 4 миллиарда донгов, а сейчас эта сумма выросла до 9 миллиардов. Стоит отметить, что, хотя цена выросла почти вдвое, падение цен пока не предвидится.

Тем временем, в новом проекте в районе Биньчунг (Хошимин) квартиры выставлены на продажу по цене более 90 млн донгов за м², что вдвое превышает прогнозируемую цену 5-6 лет назад. В районе Фумихынг, считающимся самым роскошным в Хошимине, цены на квартиры сейчас варьируются от 80 до 95 млн донгов за м². Ещё 7-8 лет назад они составляли всего около 37-38 млн донгов за м².

Согласно последнему отчёту Ассоциации недвижимости Хошимина (HoREA), в период с 2020 по 2023 год на сегмент элитного жилья будет приходиться около 70% от общего предложения на рынке. Это приводит к неравномерному развитию рынка и переворачиванию модели жилищной «пирамиды».

Только за первые 6 месяцев 2025 года в Хошимине было реализовано всего 4 проекта коммерческого жилья с общим количеством 3353 апартаментов класса люкс на сумму более 10 239 млрд донгов. Проектов в сегменте жилья средней ценовой категории или доступного жилья не было. Между тем, социальное жилье также весьма скромное: всего 205 000 м² строительной площади, что эквивалентно 4100 квартирам, что составляет лишь около 11,7% от плана на 2025 год. По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, цены на жилье непрерывно росли в течение последних многих лет и в настоящее время находятся на высоком уровне. Стоимость апартаментов класса люкс достигает 90 млн донгов за м², что эквивалентно примерно 9,7 млрд донгов за единицу, что значительно превышает возможности людей со средним доходом.

Цены на квартиры в Хошимине выросли более чем вдвое за последние 5 лет.

По оценкам Savills Vietnam, рынок жилья в Хошимине за последние 5 лет столкнулся с серьёзным дефицитом предложения. Несмотря на поставленную цель построить 235 000 новых домов в период с 2021 по 2025 год, город выполнил лишь 24% от плана, что означает дефицит почти в 179 000 единиц жилья. Во втором квартале 2025 года в Хошимине на рынке было всего 1600 новых квартир, в результате чего общее предложение первичного жилья за первые 6 месяцев года достигло 6800 единиц. Однако уровень поглощения составил всего 45%, то есть было продано 3800 единиц жилья. Основной причиной, как сообщается, является медленный процесс утверждения и юридические барьеры.

Плата за пользование землей слишком высока

Г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора, отвечающий за консалтинг и инвестиции DKRA Group, отметил, что расходы на землю, включая расходы на покупку, налоги, юридические сборы, проценты по кредитам и т. д., в настоящее время составляют большую часть общих инвестиционных затрат проекта, в то время как расходы на строительство или качество квартир контролировать легче. Поэтому он ожидает, что после решения юридических проблем в проектах и снижения платы за пользование землей цены на недвижимость в Хошимине «остынут».

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института экономики , природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, отметил, что рост цен на землю и применение метода добавочной стоимости при определении платы за землепользование являются основными причинами высокого роста цен на квартиры. По его словам, применение цен на землю, близких к рыночным, как это предусмотрено Законом о земле и Указом 71/2024, привело к росту рынка за счет «виртуальных» цен, особенно после отмены системы ценообразования на землю. Поэтому он заявил, что в Закон о земле 2024 года необходимо внести изменения, чтобы снизить коэффициент расчета цены на землю при изменении целевого назначения, чтобы контролировать производственные затраты и стабилизировать цены на недвижимость. Контролируемое определение цен на землю будет способствовать снижению цен на жилье и укреплению социальной безопасности.

На семинаре «Цены на землю, налоги на землю... как сделать их разумными», организованном газетой Thanh Nien 22 июля, адвокат Чыонг Ань Ту, председатель юридической фирмы TAT, предположил, что государству необходимо иметь более разумные решения в области сбора налогов, связанных с землей, особенно в части прейскурантов и налоговой политики на землю под застройку.

По его словам, цены на землю должны определяться таким образом, чтобы гармонизировать интересы всех сторон: государство не теряет налоговые поступления, предприятия сохраняют эффективность и рентабельность бизнеса, спрос и предложение на рынке не нарушаются, а люди сохраняют доступ. Это последовательная цель, которую необходимо обеспечить. Это означает, что цены на землю не обязательно должны полностью соответствовать рыночным ценам.

Г-жа Во Нхат Лиу, директор Института подготовки специалистов по развитию проектов недвижимости PROPIIN, отметила важный фактор: плата за землепользование часто составляет до 50% от общей стоимости проекта, при этом стоимость земли составляет около 20%. Многие международные инвесторы сомневаются, поскольку в процессе оценки отсутствует стандартная формула, а стоимость непредсказуемо колеблется.

Поэтому она предложила освободить от уплаты или значительно снизить сбор за перевод земли для домохозяйств с площадью менее 300 квадратных метров, а также повысить налог для лиц, владеющих большим количеством земельных участков. Прейскурант цен на землю также должен оставаться стабильным в течение достаточно длительного времени, чтобы избежать ситуации, когда местные органы власти слишком быстро повышают цены, создавая разрыв между регионами и провоцируя волну спекуляций.

Заместитель министра финансов Ле Тан Кан также признал, что двумя самыми большими проблемами на данный момент являются расчёт «дополнительной платы» и платы за землепользование при переводе сельскохозяйственных земель в жилые. Он сообщил, что Министерство финансов завершило разработку проекта указа о внесении изменений в указ 103/2024 и направило его на экспертизу в Министерство юстиции, прежде чем представить правительству для обнародования. Цель — как можно скорее устранить препятствия, поскольку местные органы власти постоянно сообщают о «финансово невозможных» случаях просто из-за чрезмерного роста сборов и налогов.

Увеличить коэффициент использования земли

Председатель Ассоциации жилищного строительства (HoREA) считает, что для снижения цен на жильё Хошимину необходимо в первую очередь увеличить предложение социального жилья, одновременно проведя серьёзную реформу административных процедур. В частности, необходимо принять пилотное постановление и внести поправки в Закон о жилье 2023 года, чтобы передать полномочия по утверждению проектов социального жилья Департаменту строительства, вместо того, чтобы проходить через Закон об инвестициях, как это происходит сейчас.

Кроме того, он предложил внести поправки в Указ 100/2024/ND-CP, увеличив коэффициент использования земли для проектов социального жилья до максимум 1,5 раз. Это позволит увеличить количество квартир на той же площади на 50%, тем самым снизив цены на квартиры.

Кроме того, необходимо синхронизировать действия местных органов власти, чтобы сократить сроки утверждения и лицензирования проектов. Необходимо стимулировать строительство недорогого коммерческого жилья посредством льготного кредитования, особенно для молодёжи. Государству также необходимо реструктурировать рынок, стимулируя бизнес к переходу в доступный сегмент, в сочетании с программой строительства 1 миллиона социальных квартир к 2030 году.

Другим важным решением является внесение изменений в Закон о риэлторской деятельности, которые позволят передавать проекты, не выполнившие финансовые обязательства по земельным участкам, при условии выполнения этих обязательств новым инвестором. Это будет способствовать оживлению «замороженных» проектов и увеличению предложения.

Источник: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm