Сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров: Покупатели сожалеют! (часть 2)

Однако под названием «взаимовыгодного сотрудничества» кредитный договор является «трюком», с помощью которого инвесторы могут легко присвоить капитал; или «извлечь выгоду» из заранее рассчитанной «позиции» для притеснения клиентов. Это не только заставляет клиентов MB 584 «стоять и сидеть» беспокойно, но и сотни покупателей недвижимости, которые «случайно» подписали кредитные договоры, также «застревают», когда возникают конфликты и споры.

Вторая фаза проекта жилой зоны и зеленого парка в городской зоне города Южный Тханьхоа также активно реализуется. Фото: pV

«Сделки», которые ставят покупателей в невыгодное положение...

Потратив более 1 миллиарда 800 миллионов донгов на покупку участка под таунхаус в рамках проекта жилищного строительства и озеленения в южной городской зоне города Тханьхоа, этап 2 (в соответствии с MBQH 2125/QD-UBND от 11 июня 2015 года председателя провинциального народного комитета) в округе Донг Ве города Тханьхоа, г-жа ЛД из города Тханьхоа держала в руках только кредитный договор с инвестором - акционерной компанией Hiraku.

Согласно этому договору, инвестор находится в «верхней руке», когда условия почти вращаются вокруг интересов предприятия и «забывают» об интересах клиента. Обычно Статья 1 показывает содержание: цель кредита, срок кредита, процент по кредиту - в то время как срок кредита «игнорируется», процентная ставка составляет «единогласно 0%/год». В Статье 3 о способе выплаты основного долга и процентов, «согласно» Статье 1, процентная ставка, конечно, составляет 0%; основной долг «выплачивается Стороной B (инвестором) Стороне A (клиенту) в конце срока кредита; однако, «согласно» Статье 1, неизвестно, когда наступает срок?

С вышеуказанными «обязательными» условиями, после подписания этого кредитного договора, клиенты никогда не посмеют его отменить. Хотя «другие соглашения» всегда присутствуют для «маскировки» в таких типах контрактов, каждый может понять, что компании никогда не пойдут на «компромисс» в ущерб себе, и это не обязательное условие.

Возвращаясь к жилому району Донг Нам городского округа Донг Пхат (MB 584) , округ Куанг Тхань (город Тхань Хоа), инвестированному BNB Company Limited. В кредитных договорах, наряду с 0% процентной ставкой, с условиями нарушения договора, клиент всегда находится в невыгодном положении, например: если Сторона А (инвестор) просрочивает погашение кредита, штраф составляет всего 0,01% годовых в день, но Сторона Б (клиент) нарушает график выдачи кредита в соответствии с графиком, штраф составляет 0,05% годовых в день. Если Сторона А в одностороннем порядке расторгает договор, она должна заплатить только штраф в размере 184 миллионов донгов; но Сторона Б «не имеет права в одностороннем порядке расторгать кредитный договор или отзывать кредит до наступления срока по любой причине». Еще более иронично, что если Сторона А в одностороннем порядке расторгает договор из-за того, что Сторона Б не производит выплату в срок, Сторона Б будет оштрафована на сумму, равную 50% от суммы, которую Сторона Б выплатила.

Видно, что эти кредитные договоры были тщательно исследованы и «организованы» в направлении оптимизации выгод бизнеса, полностью перекладывая риски на клиента. Клиент - кредитор, возможно, не читает договор внимательно, чтобы обнаружить сложные соглашения и условия; они также могут знать, но все равно намеренно заключать сделку, потому что их желанием является заключить договор, чтобы иметь право покупать продукты недвижимости, а не с целью получения процентов.

С другой стороны, во время бурно развивающегося рынка недвижимости на рынке присутствовало слишком много вторичных инвесторов, многие инвесторы в то время все еще «выстраивались» в длинные очереди; даже используя многочисленные связи, чтобы «вложить деньги» в проекты с желанием «поплавать» и получить прибыль, насладиться разницей, поэтому они не уделяли особого внимания более поздним разработкам проекта.

... застрял, когда бизнес «перевернулся»

Выдавать инвестору всю сумму кредита по мере поступления, одновременно с регистрацией желания купить каждый участок земли; однако, нестрогие ограничения ответственности инвестора по данному виду договора позволяют ему легко «умыть руки» и отказаться от интересов своих клиентов.

На MB 584 проект на данный момент завершил все пункты технической инфраструктуры. Предприятие выполнило свои обязательства по государственному бюджету по этому проекту с 6 августа 2020 года (согласно документу № 3419/CCT-TTTBBTK от 6 августа 2020 года налогового департамента города Тханьхоа - Донгшон). 13 апреля 2021 года проекту также было выдано Уведомление № 2314/SXD-QLN Департаментом строительства об объявлении будущего жилья, подлежащего продаже и аренде с выкупом (фаза 1); однако инвестор до сих пор не легализовал соглашения «обещание купить, обещание продать», такие как регистрация желаний клиента, и преобразовал договоры займа в будущие договоры купли-продажи жилья.

Многие клиенты в этом районе сейчас находятся в затруднительном положении: если они не построят дом, земля будет продана кому-то другому; но если они построят дом, но по-прежнему будут владеть только кредитным договором, они не могут быть уверены. «Мы много раз просили изменить кредитный договор на договор купли-продажи, но инвестор все еще избегает решения вопроса», - обеспокоенно сказал г-н LTC - клиент, купивший землю на MB 584.

В другом развитии событий, поскольку кредитный договор не показывает конкретной информации о жилищном продукте, ходе строительства, передаче..., многие клиенты пассивны и сожалеют, когда они теперь получают продукт, который не соответствует ни функции, ни финансовому плану семьи. И, чтобы сохранить право на покупку продукта, клиенты должны «стиснуть зубы» и принять правила, которые новый инвестор «рождает».

Сидя рядом со строящимся 4-этажным домом в MBQH 2125, г-н NH в городе Тханьхоа вздохнул: «Поскольку земля была красивой и удобной для транспортировки, мы с женой изучили ее и купили, планируя накопить больше денег, чтобы построить дом через несколько лет, но с прошлого года компания заставила домохозяйства строить по графику. Если они не построят, компания построит черновую конструкцию по плану, а клиенты заплатят компании; в противном случае компания вернет кредит в соответствии с соглашением в договоре».

Стоит отметить, что земельный участок, который купил г-н NH, был продан многим людям, поэтому цена выше первоначальной цены, на которую компания подписала контракт. Теперь, если дом не будет построен, компания вернет деньги только в соответствии с первоначальным кредитным соглашением с 0% годовых, что является двойным убытком. Таким образом, даже если у них нет достаточно денег, чтобы построить дом в соответствии с графиком компании, паре все равно придется искать способы занять деньги, чтобы построить каркас в соответствии с правилами, и завершить его только тогда, когда у них появятся деньги.

Однако при завершении процедур строительства дома компания потребовала от г-на NH внести 50 миллионов донгов компании для надзора за строительством в соответствии с утвержденным проектом, заплатить 20 миллионов донгов компании за проектирование дома, а г-н H. также рассчитывал потратить более 100 миллионов донгов на процедуры завершения, десятки миллионов донгов на внесение в красную книгу... Однако дизайн интерьера дома компании не подходил для использования семьей, г-ну H. пришлось потратить еще около 20 миллионов донгов, чтобы нанять другого архитектора для его перепроектирования. Требования к условиям, документам и процедурам, связанным с завершением строительства дома, также были довольно сложными, поэтому г-ну H. пришлось нанять другую компанию для этого.

Согласно нашим исследованиям и отзывам людей, есть некоторые места, где из-за ограниченных финансовых возможностей инвесторы намеренно затягивали время завершения юридических процедур, чтобы запросить у государственного органа управления выдачу клиентам сертификатов на право собственности на жилье и активы, прикрепленные к земле, в качестве «обещания» при заимствовании капитала. В некоторых случаях, получив «общую книгу», инвестор закладывал ее в банке и не мог ответить о дате завершения ответственности перед клиентом, хотя он собрал 100% от суммы земельного участка, а не 95%, как положено.

Как правило, в MBQH 2125, фаза 1, расположенная в округе Донг Ве, городе Тханьхоа, домохозяйства построили дома более 3 лет назад, но до сих пор инвестор не завершил процедуры по выдаче сертификатов на право собственности на дом и активов, прикрепленных к земле. Г-жа ТА, жительница этого района, сказала: «Домохозяйства в этом районе неоднократно просили инвестора завершить процедуры по выдаче людям сертификатов на право собственности на дом и активов, прикрепленных к земле, но они уже много лет молчат. Отсутствие четких юридических документов на землю семьи сделало многие домохозяйства неуверенными, а также упустило много возможностей, когда они хотят заложить банк, чтобы получить деньги для инвестирования в производство и бизнес».

Или в случае г-на Ле Ван Х. в городе Тханьхоа в 2020 году в форме договора о капиталовложении его семья купила 240 квадратных метров земли в проекте Nui Long Ecological Urban Area в городе Тханьхоа. В 2022 году г-н Х. заплатил 100% стоимости земельного участка компании, и компания преобразовала договор о капиталовложении в договор купли-продажи жилья, но до сих пор его семья, а также окружающие домохозяйства еще не заставили компанию завершить юридические процедуры, чтобы запросить у государственного органа управления выдать свидетельство о праве собственности на дом и имущество, прикрепленное к земле. Хотя домохозяйства, проживающие на этом проекте, неоднократно писали петиции властям, вопрос до сих пор не решен.

Из-за «сделок», которые ставят покупателей в «слабое положение» через форму кредитных договоров с инвесторами со «слабым капиталом», сотни клиентов находятся в состоянии «полуплача, полусмеха», «стоя, сидя» беспокойно из-за отсутствия денег на строительство домов, из-за признаков нарушенных обещаний, поведения «отступления от сделки» со стороны инвесторов. Отсюда у многих семей «нет ни мира, ни сладкого супа», потому что они «вливают» деньги в землю, в дома, даже должны ежемесячно выплачивать банковские кредиты.

Группа репортеров

Последний урок: изучайте законы, ограничивайте риски.

Источник: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm