Сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров: Покупатели сожалеют! (Часть 2)

Однако под видом «взаимовыгодного сотрудничества» кредитный договор — это «уловка», с помощью которой инвесторы могут легко присвоить капитал или «воспользоваться» заранее рассчитанной «позицией» для давления на клиентов. Это не только заставляет клиентов MB 584 «стоять и сидеть» в напряжении, но и сотни покупателей недвижимости, «случайно» подписавших кредитные договоры, также «застревают» в конфликтных ситуациях и спорах.

Вторая фаза проекта жилой зоны и зелёного парка в городской зоне Южного Тханьхоа также активно реализуется. Фото: pV

«Сделки», которые ставят покупателей в невыгодное положение...

Потратив более 1 миллиарда 800 миллионов донгов на покупку участка под таунхаус в рамках проекта жилищного строительства и озеленения в южной части города Тханьхоа, этап 2 (в соответствии с указом MBQH 2125/QD-UBND от 11 июня 2015 года председателя Народного комитета провинции) в округе Донг Ве города Тханьхоа, г-жа Л.Д. из города Тханьхоа держала в руках только кредитный договор с инвестором — акционерной компанией Hiraku.

Согласно этому договору, инвестор находится в «выгодном положении», когда условия договора практически полностью зависят от интересов предприятия и «забывают» об интересах клиента. Как правило, в статье 1 указывается содержание: цель кредита, срок кредита, проценты по кредиту. Срок кредита «игнорируется», а процентная ставка составляет «единогласно 0% годовых». В статье 3, касающейся способа выплаты основного долга и процентов, «согласно» статье 1, процентная ставка, конечно же, составляет 0%; основной долг «уплачивается Стороной Б (инвестором) Стороне А (клиенту) в конце срока кредита; однако, «согласно» статье 1, неизвестно, когда наступит срок…

Благодаря вышеперечисленным «обязательным» условиям, после подписания данного кредитного договора, клиенты никогда не посмеют его расторгнуть. Хотя «другие соглашения» всегда присутствуют в подобных договорах для «маскировки», всем понятно, что компании никогда не пойдут на «компромисс» в ущерб себе, и это условие не является обязательным.

Возвращаясь к жилому району Донгнам в городском округе Донгпхат (MB 584) , район Куангтхань (город Тханьхоа), в который инвестировала компания BNB Company Limited. В кредитных договорах, наряду с нулевой процентной ставкой, условия нарушения договора всегда ставят клиента в невыгодное положение, например: если Сторона А (инвестор) просрочивает погашение кредита, штраф составляет всего 0,01% в день, а Сторона Б (клиент) нарушает график погашения кредита, штраф составляет 0,05% в день. Если Сторона А в одностороннем порядке расторгает договор, она обязана выплатить штраф в размере 184 миллионов донгов; при этом Сторона Б «не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть кредитный договор или отозвать кредит до истечения срока по любой причине». Что еще более иронично, если Сторона А в одностороннем порядке расторгает договор из-за того, что Сторона Б не производит выплату в срок, на Сторону Б будет наложен штраф в размере 50% от стоимости, которую Сторона Б выплатила.

Видно, что эти кредитные договоры были тщательно изучены и «сформированы» с целью оптимизации выгоды для бизнеса, полностью перекладывая риски на клиента. Клиент-кредитор может не внимательно читать договор, чтобы выявить сложные соглашения и условия; он также может знать об этом, но всё равно намеренно совершать сделки, поскольку его желание заключается в получении права на покупку недвижимости, а не в целях получения процентов.

С другой стороны, во время бурного развития рынка недвижимости на нем присутствовало слишком много вторичных инвесторов, многие инвесторы в то время все еще «выстраивались» в длинные очереди; даже используя многочисленные связи, чтобы «вложить деньги» в проекты с желанием «поплавать» и получить прибыль, насладиться разницей, поэтому они не уделяли особого внимания дальнейшему развитию проекта.

... застревают, когда бизнес «переворачивается»

Выдавать инвестору всю сумму кредита по мере продвижения процесса, одновременно с регистрацией желания купить каждый участок земли; однако нестрогие ограничения ответственности инвестора по данному виду договора позволяют ему легко «умыть руки» и отказаться от интересов своих клиентов.

На объекте MB 584 к настоящему моменту завершено строительство всех объектов технической инфраструктуры. Предприятие выполняет свои обязательства по государственному бюджету по данному проекту с 6 августа 2020 года (согласно документу № 3419/CCT-TTTBBTK от 6 августа 2020 года Налогового управления города Тханьхоа – Донгшон). 13 апреля 2021 года Департамент строительства также выдал проекту Уведомление № 2314/SXD-QLN о готовности будущего жилья к продаже и аренде с последующим выкупом (этап 1). Однако инвестор до сих пор не оформил договоры «обязательства купить, обязательства продать», такие как регистрация пожеланий клиента, и не конвертировал кредитные договоры в договоры купли-продажи будущего жилья.

Многие покупатели в этом районе сейчас находятся в затруднительном положении: если они не построят дом, земля будет продана кому-то другому; но если они построят дом, но останутся владельцами только кредитного договора, они не могут быть уверены. «Мы много раз просили изменить кредитный договор на договор купли-продажи, но инвестор всё ещё уклоняется от решения вопроса», — обеспокоенно заявил г-н LTC, клиент, купивший землю по адресу MB 584.

В другом случае, поскольку в кредитном договоре не указывается конкретная информация о жилищном продукте, ходе строительства, сдаче объекта и т. д., многие клиенты пассивны и сожалеют, получая продукт, не соответствующий ни его функциональности, ни финансовому плану семьи. И чтобы сохранить право на покупку, клиентам приходится «стиснуть зубы» и принять правила, которые «создаёт» новый инвестор.

Сидя рядом со строящимся четырёхэтажным домом в районе MBQH 2125, г-н Н.Х. из города Тханьхоа вздохнул: «Поскольку земля была красивой и удобной для транспорта, мы с женой изучили её и купили, планируя накопить денег на строительство дома через несколько лет. Но с прошлого года компания заставила домохозяйства строить по графику. Если они не построят, компания возведёт черновой вариант по плану, а клиенты будут платить компании; в противном случае компания вернёт кредит в соответствии с условиями договора».

Стоит отметить, что земельный участок, купленный г-ном Н.Х., был продан многим, поэтому цена оказалась выше первоначальной, указанной в контракте компании. Теперь, если дом не будет построен, компания вернёт деньги только в соответствии с первоначальным кредитным договором под 0%, что представляет собой двойной убыток. Таким образом, даже несмотря на то, что у них нет достаточного количества средств для строительства дома по графику компании, паре всё равно приходится искать способы занять деньги на строительство каркаса дома в соответствии с установленными правилами и завершить его только тогда, когда появятся деньги.

Однако при завершении строительства дома компания потребовала от г-на Н.Х. внести 50 миллионов донгов за надзор за строительством в соответствии с утверждённым проектом, 20 миллионов донгов за проектирование дома, а г-н Х. также рассчитывал потратить более 100 миллионов донгов на завершающие процедуры и десятки миллионов донгов на внесение в Красную книгу... Однако дизайн интерьера дома компании не подходил для проживания семьи, и г-ну Х. пришлось потратить ещё около 20 миллионов донгов на наём другого архитектора для перепроектирования. Требования к условиям, документации и процедурам, связанным с завершением строительства дома, также были довольно сложными, поэтому г-ну Х. пришлось нанять другую компанию.

Согласно нашим исследованиям и отзывам населения, в некоторых регионах инвесторы, в силу ограниченных финансовых возможностей, намеренно затягивали сроки прохождения юридических процедур, чтобы запросить у государственного органа управления выдачу клиентам свидетельств о праве собственности на жилой дом и земельные участки в качестве «обещания» при получении кредита. В некоторых случаях, получив «общую книгу», инвестор закладывал её в банке и не мог ответить на вопрос о сроках исполнения обязательств перед клиентом, несмотря на то, что получил 100% от стоимости земельного участка, а не 95%, как положено.

Как правило, в жилом комплексе MBQH 2125, фаза 1, расположенном в районе Донг Ве города Тханьхоа, домохозяйства построили дома более трёх лет назад, но до сих пор инвестор не завершил процедуры выдачи сертификатов на право собственности на дом и имущество, связанное с землей. Г-жа ТА, жительница этого района, рассказала: «Домохозяйства в этом районе неоднократно обращались к инвестору с просьбой завершить процедуры выдачи сертификатов на право собственности на дом и имущество, связанное с землей, но уже много лет они молчат. Отсутствие чётких юридических документов на земельные участки, принадлежащие семье, сделало многие домохозяйства неуверенными в себе и упустило множество возможностей получить ипотеку в банке, чтобы инвестировать в производство и бизнес».

Или, в случае с г-ном Ле Ван Х. из города Тханьхоа, в 2020 году его семья, заключив договор о внесении взноса, приобрела 240 квадратных метров земли в районе экологического городского района Нуйлонг в городе Тханьхоа. В 2022 году г-н Х. оплатил компании 100% стоимости земельного участка, и компания преобразовала договор о внесении взноса в договор купли-продажи жилья. Однако до сих пор ни его семья, ни соседние домохозяйства не обратились в государственный орган по управлению с просьбой выдать свидетельство о праве собственности на дом и прилегающую к нему недвижимость. Хотя домохозяйства, проживающие на территории этого проекта, неоднократно обращались в органы власти, вопрос до сих пор не решен.

Из-за «сделок», которые ставят покупателей в «слабое положение» из-за кредитных договоров с инвесторами со «слабым капиталом», сотни клиентов находятся в состоянии «полуплача-полусмеха», «стоя и сидя» в тревоге из-за отсутствия денег на строительство домов, из-за признаков невыполненных обещаний и поведения инвесторов, «отступающих от сделки». Отсюда у многих семей «нет ни покоя, ни сладкого супа», потому что они «вливают» деньги в землю, в дома и даже вынуждены ежемесячно выплачивать банковские кредиты.

Группа репортеров

Итоговый урок: изучайте закон, ограничивайте риски.

Источник: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm