Разрешение проблем с облигациями и недвижимостью

В недавно опубликованном отчёте о рынке недвижимости и жилья Министерство строительства заявило, что компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с многочисленными трудностями. В частности, число компаний, объявивших о банкротстве и ликвидации в 2022 году, увеличилось на 38,7% по сравнению с 2021 годом.

Сложность на высоте

По оценкам агентства, 2022 год станет годом, когда компании, работающие в сфере недвижимости, столкнутся со множеством трудностей. Некоторые корпорации сократят штат до 50%, чтобы справиться с трудностями. Основными причинами являются трудности с доступом к кредитам, выпуском облигаций и привлечением капитала от клиентов, что приводит к нехватке капитала у многих компаний и вынужденным откладывать или временно приостанавливать реализацию проектов.

Кроме того, выросли процентные ставки по кредитам, валютные курсы, цены на бензин и строительные материалы, что привело к увеличению расходов для предприятий и повлияло на их операционную деятельность. Тот факт, что клиенты, покупающие недвижимость, испытывают трудности с доступом к банковским кредитам, также косвенно влияет на ликвидность продуктов и проектов в сфере недвижимости; компании не могут продавать недвижимость, чтобы вернуть капитал и реинвестировать его.

Кроме того, с конца 2022 года и по настоящее время некоторые предприятия по-прежнему испытывают давление, вынуждающее их досрочно погашать облигации перед инвесторами по многим причинам, включая изменения в политике контроля за выпускаемыми предприятиями облигациями.

В отчёте о рынке облигаций Вьетнама, подготовленном Ассоциацией рынка облигаций Вьетнама (VBMA), говорится, что общий объём эмиссии корпоративных облигаций в прошлом году достиг 255 163 млрд донгов, что на 66% меньше, чем годом ранее. Объём эмиссии облигаций большинства отраслевых групп в 2022 году снизился по сравнению с предыдущим годом. В частности, объём эмиссии облигаций компаниями, занимающимися недвижимостью, сократился на 80,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на фоне ряда неблагоприятных макроэкономических факторов.

Трудности с источниками капитала существенно влияют на активность купли-продажи на рынке недвижимости. Фото: Тан Тань

Между тем, предприятиям пришлось заранее выкупить облигации на сумму до 210 830 млрд донгов, что на 46% больше, чем в 2021 году. Из них группа недвижимости выкупила заранее около 35 400 млрд донгов. Это означает, что источники капитала для недвижимости не только были ограничены, но и значительно сужены по сравнению с предыдущим периодом, в результате чего многие предприятия в отрасли столкнулись с трудностями. Ряд предприятий недавно объявили об убытках, показывая эти трудности, например, Phat Dat Real Estate, потерявшая почти 230 млрд донгов в последнем квартале 2022 года, Cen Land также сообщила об убытке после уплаты налогов в четвертом квартале 2022 года в размере до 58,6 млрд донгов, а Dat Xanh Group имела чистый убыток более 400 млрд донгов..., многие другие крупные предприятия также столкнулись с резким падением выручки и прибыли.

Председатель совета директоров компании, занимающейся недвижимостью, чей долг по облигациям превышает 200 миллиардов донгов, заявил, что его компания пошла на «потери и боль», чтобы реструктурировать свой инвестиционный портфель и продать проекты с целью выхода из долговой и процентной ситуации... Однако найти партнеров для продажи в это непростое время крайне сложно, поскольку большинство компаний, занимающихся недвижимостью, исчерпали свои источники капитала, а продать любой актив сложно, не только недвижимость.

«Слишком быстрое и внезапное ужесточение рынка корпоративных облигаций лишило нас возможности своевременно отреагировать. Сейчас нас беспокоит то, что мы не знаем, как найти капитал для реализации проектов, в то время как многие процедуры ещё не урегулированы. Поэтому нам нужно, чтобы правительство как можно скорее нашло способ отменить политику поддержки бизнеса при реализации проектов», — поделился он.

Множество решений

В беседе с журналистами газеты «Lao Dong» доктор Нгуен Хыу Хуан из Хошиминского экономического университета отметил, что рынок недвижимости сталкивается с трудностями как на входе, так и на выходе, особенно в связи с жестким контролем источников капитала. Поэтому для решения проблем с капиталом на этом рынке необходимо, чтобы политика Госбанка была четко сформулирована и включала определённую поддержку краткосрочного кредитования для сохранения ликвидности предприятий, работающих в сфере недвижимости.

«Поскольку проблемы с корпоративными облигациями невозможно решить в одночасье, предприятия сферы недвижимости остро нуждаются в оборотном капитале для продолжения реализации незавершённых проектов. Предприятия могут искать другие источники капитала, например, иностранные займы, но столкнутся с валютными рисками, поскольку им приходится брать займы в долларах США, и не все предприятия соответствуют условиям привлечения международного капитала. Таким образом, краткосрочной проблемой остаётся потребность в кредитном капитале для «поддержки», что способствует восстановлению предприятий сферы недвижимости», — сказал д-р Нгуен Хыу Хуан.

По словам доктора Нгуен Хыу Хуана, не только предприятия сферы недвижимости сталкиваются с трудностями с кредитным капиталом, но и частные клиенты, берущие кредиты на покупку жилья для проживания или инвестиций, также ограничены в доступе к капиталу или имеют высокие процентные ставки, составляющие около 15–16% годовых. Поэтому необходимо срочно найти решение для стабилизации или снижения процентных ставок по кредитам.

Говоря о решении проблемы корпоративных облигаций, заместитель заведующего кафедрой корпоративных финансов Хошиминского экономического университета д-р Ле Дат Чи заявил, что необходимо признать его важным каналом мобилизации капитала для предприятий в дополнение к банковскому кредиту, чтобы иметь меры по организации и управлению рынком корпоративных облигаций таким же образом, каким банки должны соблюдать правила кредитования для защиты вкладчиков.

Между тем, эксперт по финансам и ценным бумагам Лам Минь Чань отметил, что в последнее время многие инвесторы потеряли доверие к рынку корпоративных облигаций и не намерены возвращаться к нему. Для восстановления важной роли корпоративных облигаций необходимо обеспечить следующие условия:

Во-первых, и это самое важное, все корпоративные облигации должны иметь рейтинг от авторитетных рейтинговых агентств. Тогда инвесторы будут знать уровень риска каждого типа корпоративных облигаций. Во-вторых, регулирующие органы должны строго контролировать распространение облигаций. Ни в коем случае не допускайте обхода закона и распространения облигаций, выпущенных частным образом, среди публики. В-третьих, консультировать инвесторов и продавать облигации могут только лица, имеющие сертификаты брокера по ценным бумагам. Избегайте консультаций по продаже облигаций со стороны непрофессионалов, например, банковских служащих.

В-четвертых, консультанты и продавцы облигаций должны следовать детальному и строгому процессу консультирования, чтобы инвесторы четко понимали, в какие корпоративные облигации они инвестируют и какие потенциальные риски они представляют. «Если мы сможем это сделать, корпоративные облигации постепенно восстановятся и начнут активно развиваться, став каналом привлечения капитала для бизнеса, особенно в сфере недвижимости», — подчеркнул эксперт Лам Минь Чань.

С точки зрения управляющего агентства, г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства, заявил, что Министерство строительства предложило Министерству финансов представить правительству поправки и дополнения в Указ 65/2022/ND-CP, регулирующий размещение и торговлю индивидуальными корпоративными облигациями на внутреннем рынке и размещение корпоративных облигаций на международном рынке; усилить руководство и рекомендации по размещению и торговле корпоративными облигациями на внутреннем рынке и размещению корпоративных облигаций на международном рынке в соответствии с правовыми нормами; контролировать деятельность по мобилизации капитала предприятий сферы недвижимости на фондовом рынке, не допуская спекуляций, манипуляций и инфляции цен.

Что касается Государственного банка, Министерство строительства предложило рассмотреть и предложить соответствующие планы управления лимитами кредитования для поддержки экономики; направлять и руководить кредитными организациями по созданию условий для доступа предприятий, покупателей жилья и инвесторов к кредитному капиталу; направлять и руководить кредитными организациями по оперативному кредитованию и выдаче кредитов предприятиям и проектам в сфере недвижимости, соответствующим требованиям законодательства; отдавать приоритет кредитованию проектов социального жилья, рабочего жилья, недорогого коммерческого жилья и других видов недвижимости производственного назначения и социального обеспечения, характеризующихся высокой эффективностью и платежеспособностью.

Для населённых пунктов необходимо проанализировать и составить список проектов в сфере жилья и недвижимости на данной территории; в частности, оценить причины и причины, по которым проекты, одобренные для инвестирования, не реализуются или реализуются с задержкой. На этой основе сосредоточиться на устранении трудностей и препятствий в юридических вопросах и процедурах подготовки инвестиций в жилищные проекты для увеличения предложения на рынке. Ускорить реформу административных процедур, не допускать уклонения от ответственности и затягивания процесса урегулирования процедур реализации проектов в сфере недвижимости на данной территории.

Исследование международного опыта

Доктор Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, сообщил, что он тщательно изучил 16 решений по спасению рынка недвижимости Китая и пришел к выводу, что Вьетнам может изучить и применить 10 из них.

«Фактически, мы уже реализуем некоторые решения, такие как отсрочка/рассрочка уплаты налогов, отсрочка/рассрочка уплаты долга... Мы также консультировались с Министерством строительства, Министерством финансов и правительством, чтобы изучить другие решения и найти направление, соответствующее реальной ситуации в стране.

Например, предприятия обязаны принимать скидки при продаже некоторых активов для своевременного погашения долга; вести переговоры с держателями облигаций о продлении срока погашения долга в сложных обстоятельствах, что разрешено Декретом 65. Обмен денег на товары, обмен облигаций на недвижимость – это решение должно приниматься под руководством государства, чтобы избежать возможных правовых проблем. Предприятиям разрешено пролонгировать долг, то есть выпускать новые облигации для погашения старых долгов...» – сказал г-н Люк.

(*) См. газету «Лао Донг» от 30 января.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm