Устранение препятствий для выпуска облигаций и операций с недвижимостью.

В своем недавно опубликованном отчете о рынке недвижимости и жилищного строительства Министерство строительства заявило, что предприятия, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с многочисленными трудностями. В частности, число предприятий, объявивших о банкротстве или ликвидации в 2022 году, увеличилось на 38,7% по сравнению с 2021 годом.

Трудности нарастали одна за другой.

Это агентство оценило 2022 год как сложный для предприятий, работающих в секторе недвижимости, при этом некоторые корпорации сократили штат сотрудников на 50%, чтобы справиться с трудностями. Основными причинами стали трудности с доступом к кредитам, выпуском облигаций и привлечением капитала от клиентов, что привело к нехватке средств у многих предприятий и необходимости отложить или временно приостановить реализацию проектов.

Кроме того, рост процентных ставок по кредитам, валютных курсов, цен на топливо и строительные материалы привел к увеличению издержек для бизнеса, что негативно сказалось на его деятельности. Трудности с доступом клиентов к банковским кредитам для покупки недвижимости также косвенно влияют на ликвидность объектов недвижимости и проектов; предприятия не могут продать свою продукцию, чтобы вернуть вложенный капитал и реинвестировать средства.

Кроме того, с конца 2022 года по настоящее время некоторые компании также испытывали давление с целью досрочного погашения облигаций инвесторам по различным причинам, включая изменения в политике, регулирующей выпуск корпоративных облигаций.

Согласно отчету Вьетнамской ассоциации рынка облигаций (VBMA) о вьетнамском рынке облигаций, общий объем выпуска корпоративных облигаций в прошлом году достиг 255 163 млрд донгов, что на 66% меньше, чем в предыдущем году. Объемы выпуска в большинстве секторов в 2022 году снизились по сравнению с предыдущим годом, в частности, выпуск облигаций компаниями, работающими в сфере недвижимости, сократился на целых 80,8% в годовом исчислении на фоне ряда неблагоприятных макроэкономических факторов.

Трудности с доступом к капиталу оказали существенное влияние на активность купли-продажи на рынке недвижимости. (Фото: Тан Тхань)

Тем временем предприятиям пришлось досрочно выкупить облигации на сумму до 210 830 миллиардов донгов, что на 46% больше по сравнению с 2021 годом. Из этой суммы сектор недвижимости выкупил около 35 400 миллиардов донгов. Это означает, что капитал для сектора недвижимости не только сокращается, но и значительно уменьшается по сравнению с прошлым, что создает еще большие трудности для многих предприятий отрасли. Ряд недавних заявлений о убытках предприятий демонстрирует эти трудности, например, убытки Phat Dat Real Estate в размере почти 230 миллиардов донгов в последнем квартале 2022 года, чистый убыток Cen Land в размере 58,6 миллиардов донгов в четвертом квартале 2022 года и убытки Dat Xanh Group более 400 миллиардов донгов... многие другие крупные предприятия также столкнулись с резким снижением выручки и прибыли.

Председатель совета директоров компании, занимающейся недвижимостью и имеющей непогашенную задолженность по облигациям на сумму более 200 миллиардов донгов, заявил, что его компания смирилась с «убытками и потерями», чтобы реорганизовать свой инвестиционный портфель и продать проекты, вырвавшись из замкнутого круга долгов и процентных платежей. Однако найти партнеров для продажи в это время крайне сложно, поскольку у большинства компаний, занимающихся недвижимостью, заканчивается капитал, и продать трудно все активы, а не только недвижимость.

«Слишком быстрое и резкое ужесточение условий на рынке корпоративных облигаций застало нас врасплох. Сейчас нас беспокоит вопрос поиска капитала для реализации наших проектов, поскольку многие связанные с этим вопросы политики и процедур еще не решены. Поэтому нам необходимо, чтобы правительство оперативно нашло способы устранить политические препятствия для поддержки бизнеса в реализации его проектов», — поделился этот человек.

Существует множество решений для преодоления этой проблемы.

В беседе с корреспондентом газеты Nguoi Lao Dong доктор Нгуен Хуу Хуан из Экономического университета Хошимина заявил, что рынок недвижимости сталкивается с трудностями как во входящих, так и в исходящих процессах, особенно в условиях жесткого контроля за капиталом. Поэтому для смягчения ограничений в капитале на этом рынке Государственному банку Вьетнама необходимо внедрить политику, которая четко указывает на необходимость поддержки, включая определенный уровень краткосрочной кредитной поддержки, для восстановления ликвидности предприятий, работающих в сфере недвижимости.

«Поскольку проблемы с корпоративными облигациями не могут быть решены в одночасье, а предприятиям в сфере недвижимости срочно необходим оборотный капитал для продолжения реализации незавершенных проектов, компании могут искать другие источники капитала, такие как иностранные займы, но они столкнутся с валютными рисками, поскольку им придется брать кредиты в долларах США, а не все компании соответствуют условиям привлечения международного капитала. Поэтому в краткосрочной перспективе кредитный капитал по-прежнему необходим, чтобы «сдержать бремя» и способствовать восстановлению бизнеса в сфере недвижимости», — сказал д-р Нгуен Хуу Хуан.

По словам доктора Нгуен Хуу Хуан, трудности с доступом к кредитам испытывают не только компании, работающие в сфере недвижимости, но и частные клиенты, берущие займы на покупку жилья для проживания или инвестиций, либо сталкиваются с высокими процентными ставками в размере около 15-16% годовых. Поэтому необходимы решения для скорейшей стабилизации или снижения процентных ставок по кредитам.

Что касается решения проблемы корпоративных облигаций, доктор Ле Дат Чи, заместитель руководителя кафедры корпоративных финансов Экономического университета Хошимина, считает, что необходимо признать их важным каналом мобилизации капитала для бизнеса, помимо банковского кредитования. Поэтому следует принять меры по организации и управлению рынком корпоративных облигаций таким же образом, как банки обязаны соблюдать правила кредитования для защиты вкладчиков.

Между тем, эксперт по финансам и ценным бумагам Лам Минь Чань считает, что рынок корпоративных облигаций в последнее время подорвал доверие многих инвесторов и отбил у них желание снова в нем участвовать. Для восстановления важной роли корпоративных облигаций необходимо обеспечить следующие условия:

Во-первых, и это самое важное, все корпоративные облигации должны иметь кредитный рейтинг от авторитетных рейтинговых агентств. Это позволит инвесторам понять уровень риска каждого типа корпоративных облигаций. Во-вторых, регулирующие органы должны строго контролировать распространение облигаций. Абсолютно никаких лазеек не должно использоваться для распространения частных облигаций среди населения. В-третьих, консультировать инвесторов и продавать облигации должны только лица, имеющие брокерские лицензии. Следует избегать консультаций по продаже облигаций неквалифицированными лицами, такими как сотрудники банков.

В-четвертых, специалисты по продажам облигаций и консалтингу должны следовать детальному и строгому процессу консультирования, чтобы инвесторы четко понимали, в какие корпоративные облигации они инвестируют и какие потенциальные риски с ними связаны. «Если это будет сделано, корпоративные облигации постепенно восстановятся и начнут активно развиваться, став каналом предоставления капитала предприятиям, особенно предприятиям в сфере недвижимости», — подчеркнул эксперт Лам Минь Чань.

С точки зрения регулирующего органа, г-н Хоанг Хай, директор Департамента управления рынком жилищного строительства и недвижимости Министерства строительства, заявил, что Министерство строительства предложило Министерству финансов представить правительству поправки и дополнения к Указу 65/2022/ND-CP, регулирующему размещение и торговлю частными корпоративными облигациями на внутреннем рынке и размещение корпоративных облигаций на международном рынке; усилить руководство и указания по размещению и торговле корпоративными облигациями на внутреннем рынке и размещению корпоративных облигаций на международном рынке в соответствии с законом; и контролировать деятельность по привлечению капитала предприятиями недвижимости на фондовом рынке, избегая спекуляций, манипуляций и завышения цен.

Министерство строительства предлагает Государственному банку Вьетнама рассмотреть и предложить подходящий план управления лимитами кредитования для поддержки экономики; направлять и консультировать кредитные учреждения по вопросам облегчения доступа к кредитам для предприятий, покупателей жилья и инвесторов. Также запрашивается руководство и указания для кредитных учреждений по быстрому предоставлению кредитов и распределению средств соответствующим предприятиям и проектам в сфере недвижимости в соответствии с законом; при этом приоритетное кредитование должно отдаваться проектам социального жилья, жилью для рабочих, доступному коммерческому жилью и другим видам недвижимости, служащим производственным и социальным целям, с высокой эффективностью и платежеспособностью.

Для местных властей необходимо проанализировать и составить список жилищных и девелоперских проектов на своей территории; в частности, оценить причины и обстоятельства, по которым проекты получили одобрение на инвестиции, но не были реализованы или были отложены. На основе этого следует сосредоточиться на решении правовых и процедурных трудностей при подготовке инвестиций в жилищные проекты для увеличения предложения на рынке. Необходимо ускорить административную реформу, избегая уклонения от ответственности или задержек в решении процедур реализации проектов в сфере недвижимости на данной территории.

Изучение международного опыта

Доктор Кан Ван Лук, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, заявил, что тщательно изучил 16 решений по спасению китайского рынка недвижимости и пришел к выводу, что Вьетнам мог бы рассмотреть возможность применения 10 из них.

«Фактически, мы уже внедрили некоторые решения, такие как отсрочка/перенос налоговых платежей, отсрочка/перенос платежей по долгам... Мы также рекомендовали Министерству строительства, Министерству финансов и правительству изучить и найти подходящие подходы, исходя из реальной ситуации в стране».

«Например, предприятиям приходится соглашаться на скидки при продаже определенных активов, чтобы вовремя погашать долги; вести переговоры о продлении сроков погашения долга с держателями облигаций в сложных обстоятельствах, что разрешено Указом № 65. Обмен денег на товары, обмен облигаций на недвижимость — эти решения требуют государственного регулирования во избежание потенциальных юридических проблем. Предприятиям разрешено реструктурировать долг, то есть им разрешено выпускать новые облигации для погашения старых долгов…», — сказал г-н Люк.

(*) См. газету Nguoi Lao Dong, номер от 30 января.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm