Отмена платы за землепользование для проекта

В Хошимине около 100 проектов коммерческой недвижимости «ожидают» уведомления о финансовых обязательствах.

На рабочей встрече с председателем Народного комитета города Хошимин Нгуен Ван Дуок и соответствующими ведомствами в минувшие выходные г-н Джун Сон Хо, генеральный директор компании Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Корея) — инвестора проекта Thu Thiem Eco Smart City (район Анкхань), выразил желание продолжить реализацию проекта, если Хошимин устранит инвестиционные препятствия, в частности, освобождение от дополнительной платы за землепользование по проекту в размере 5,4% в год.

100 проектов с финансовыми обязательствами

Председатель Народного комитета города Хошимин Нгуен Ван Дыок принял во внимание рекомендации предприятий и заявил, что доложит центральному правительству о своих планах и предложениях. Руководство города приветствует дальнейшую поддержку Lotte, разделение трудностей и реализацию проекта в соответствии с графиком.

На самом деле, проблема, поднятая Lotte, не единичный случай. Ранее инвестор проекта Empire City – совместное предприятие Empire City – также направил в Народный комитет Хошимина документ с просьбой пересмотреть возникшие финансовые обязательства. По данным этого органа, с 2017 года компания выполнила свои финансовые обязательства на сумму почти 3600 миллиардов донгов, а в решении города о выделении земли также четко указано, что компании «не придется платить больше» при переходе с единовременной аренды земли на выделение земли с платой за землепользование. Таким образом, проект завершил и сдал жителям три комплекса работ, эквивалентных примерно 1200 квартирам. Однако необходимость внесения дополнительной платы за землепользование считается «большим бременем», серьезно влияющим на движение капитала и бизнес-планы.

На одном из участков проекта «Эмпайр-Сити» возникли процедурные трудности. Фото: ХОАНГ ТРИУ

Аналогичным образом, налоговая служба города Хошимин недавно опубликовала документ, требующий от акционерной компании Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company выплатить дополнительно 400 миллиардов донгов на проект Green Star Sky Garden. По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), в настоящее время в городе около 100 проектов коммерческой недвижимости «ожидают» уведомления о финансовых обязательствах, включая многие крупные проекты таких компаний, как Novaland , Hung Thinh Land и TTC Land.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, заявил, что ассоциация неоднократно предлагала полностью отменить правило взимания дополнительных 5,4% в случаях, когда предприятия не виноваты. По его словам, «задержка в определении финансовых обязательств обусловлена ​​в основном административными процедурами, а не виной инвесторов». По словам г-на Чау, этот механизм не только приводит к убыткам для предприятий, но и к потере доходов бюджета, поскольку плата за землепользование «приостанавливается» и не может быть уплачена вовремя, а ряд проектов вынужден временно приостанавливать строительство, что приводит к расточительному расходованию земельных фондов.

Он считает, что если правительству удастся решить эту проблему, «замороженные» проекты быстро выполнят свои финансовые обязательства, тем самым разблокировав поток капитала в размере десятков миллиардов донгов для рынка недвижимости. «Плата за пользование землей — ключ к восстановлению предложения жилья и стимулированию экономического роста. Когда эта проблема будет полностью решена, это также станет важной гарантией для инвестиционного климата Вьетнама», — подчеркнул он.

Самый большой узел

Г-н Данг Хонг Ань, председатель Ассоциации молодых предпринимателей Вьетнама (VYEA) и председатель Учредительного совета акционерной компании Saigon Thuong Tin Real Estate (TTC Land), заявил, что проблемы с финансовыми обязательствами по земельным участкам являются «самым большим препятствием», сдерживающим развитие рынка недвижимости в Хошимине. «Согласно положениям Закона о земле 2024 года и Указа 103/2024/ND-CP, плата за землепользование определяется в зависимости от момента принятия государством решения о выделении земли. Но в реальности многие крупные проекты реализуются поэтапно, и каждый раз при выделении земли необходимо проводить новую оценку, что создает неудобства», — сказал он.

Он привёл в пример множество проектов, в рамках которых город временно выделял землю инвесторам на первом этапе для начала строительства, в то время как оставшаяся часть ждала завершения выплаты компенсаций и расчистки участка. Когда было принято решение о выделении земли на первом этапе, предприятие платило сбор за землепользование за весь проект в соответствии с детальным планированием. Однако при выделении оставшейся земли власти установили дополнительные финансовые обязательства в соответствии с новой ценой на землю, вынудив предприятие выплатить сотни миллиардов донгов больше, хотя эта площадь была включена в предыдущий платёж.

По словам г-на Хонг Аня, такая ситуация не только увеличивает инвестиционные затраты и затягивает сроки реализации, но и влияет на всю цепочку создания стоимости на рынке жилья. «Задержка проекта не только наносит ущерб бизнесу, но и влечет за собой ряд последствий: покупатели жилья вынуждены ждать, банкам приходится реструктурировать кредиты, предложение блокируется, а рынок теряет ликвидность», — сказал он.

По словам г-на Данг Хонг Аня, вопрос финансовых обязательств, связанных с платой за землепользование для проектов, которым временно выделяются земли, давно обсуждается бизнес-сообществом. Народный комитет города Хошимин также направил множество документов в Министерство финансов и Министерство сельского хозяйства и окружающей среды с предложениями решений, но до сих пор не получил конкретных указаний. В результате многие предприятия уже десятки лет назад оплатили плату за землепользование за весь проект, а теперь им всё ещё приходится платить за дополнительно выделенную площадь, при этом текущие цены на землю многократно выросли. Это создаёт огромное финансовое бремя, нанося ущерб предприятиям, серьёзно влияя на бизнес-планы, вызывая стагнацию многих проектов и косвенно сокращая предложение жилья в Хошимине.

Г-н Данг Хонг Ань предложил разработать конкретный механизм для справедливого и разумного решения этого вопроса. «Мы рекомендуем Министерству финансов и Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды в ближайшее время представить правительству механизм, позволяющий вычитать и зачитывать финансовые обязательства, ранее выполненные предприятиями в зависимости от площади, для проектов, которые полностью оплатили сборы за землепользование в соответствии с детальным планированием в размере 1/500, но ещё не завершили отвод земель. Это обеспечит справедливость и прозрачность, одновременно защищая законные права государства и предприятий. Только так мы сможем строго контролировать доходы бюджета, одновременно поощряя предприятия к уверенному инвестированию, способствуя развитию социально-экономического развития и удовлетворению жилищных потребностей жителей Хошимина», — подчеркнул он.

Предложение полностью отменить регулирование в размере 5,4%

На недавней социально-экономической пресс-конференции представитель Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин заявил, что Народный комитет города официально предложил Министерству природных ресурсов и окружающей среды и Министерству финансов рассмотреть вопрос об отмене положения о взимании дополнительных 5,4% от платы за землепользование и арендной платы за землю в период, когда финансовые обязательства ещё не определены. Согласно объяснению города, это положение было установлено с целью «разделения финансовой ответственности между государством и населением», но на самом деле задержка в основном исходит от управляющего органа. Поэтому невозможно заставить предприятия и население нести эти дополнительные расходы.

Город также подчеркнул, что в контексте социально-экономического восстановления после пандемии COVID-19 отмена вышеуказанного положения будет способствовать снижению ценового давления, стимулированию инвестиций и росту. В настоящее время закон предусматривает дополнительную ставку сбора в размере 5,4%, но в проекте поправки к Постановлению № 103 о плате за землепользование и арендной плате за землю Министерство финансов предлагает два варианта: снизить её до 3,6% или полностью отменить. Однако полная отмена возможна только при условии прямого регулирования в Законе о земле, поэтому Министерство финансов также предложило Министерству сельского хозяйства и окружающей среды изучить и дополнить её в рамках предстоящего процесса внесения поправок в закон.

По мнению многих экспертов и представителей бизнеса, в реальности задержка в определении финансовых обязательств часто обусловлена ​​сложными административными процедурами, в то время как предприятия уже выполнили свои обязательства по уплате земельного налога. Дополнительные сборы приводят к увеличению инвестиционных затрат, что приводит к росту цен на недвижимость, что напрямую сказывается на покупателях и снижает доступность жилья.

Некоторые эксперты также считают, что если и взимать дополнительные сборы, то только к проектам, в которых земля введена в эксплуатацию и приносит прибыль, чтобы избежать ситуации, когда предприятия «держат землю и ждут подходящего момента». Однако в случаях, когда нет вины инвестора, дальнейшее взимание дополнительных сборов несправедливо. Наиболее кардинальным решением, по мнению экспертов, является полная отмена нормы 5,4% и одновременное введение чёткого механизма расчета сборов за пользование землей для обеспечения прозрачности и согласованности, что позволит разблокировать ряд замороженных проектов и восстановить доверие к рынку недвижимости.

Нужно больше разъяснений

Председатель HoREA Ле Хоанг Чау также подчеркнул, что проект резолюции, предусматривающий ряд политических механизмов для устранения трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, должен содержать более четкие положения о применении дополнительных сборов за землепользование. «Правительству необходимо конкретно регламентировать вычет сумм, уплаченных предприятиями за период, в течение которого не были начислены сборы за землепользование или арендная плата за землю, в случаях, когда это произошло не по вине землепользователей. Это необходимая правовая основа для реализации таких проектов, как Lotte's Eco Smart City или Empire City, позволяющая избежать ситуации, когда предприятиям причиняют вред», — проанализировал г-н Чау.

Источник: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm