Для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году необходимо устранить ряд узких мест.

DNVN - Организация земельного фонда, расчистка участка, освобождение от платы за землепользование и ее снижение, поддержка инвестиционных затрат на системы технической инфраструктуры, цены продажи и правила в отношении правомочных арендаторов и покупателей считаются шестью нерешенными вопросами, которые необходимо решить для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году.

В последние годы правительство , министерства и отрасли приняли ряд мер, направленных на содействие реализации и завершению проектов социального жилья (NOXH) и рабочего жилья (NOCN) для малообеспеченных граждан и работников в промышленных парках и кластерах (ИП). Однако результаты оказались не такими, как ожидалось.

24 мая Центральный Исполнительный Комитет издал Директиву № 34 «Об усилении руководства партии в развитии социального жилья». Директива поставила задачу построить к 2030 году не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков.

По словам г-на Ву Чи Киена - заместителя генерального директора строительной акционерной компании QUALIPRO, члена Ассоциации финансирования промышленных парков Вьетнама (VIPFA), Директива 34 еще раз подтвердила решимость нашей партии в реализации социального обеспечения малообеспеченных граждан, трудящихся и других субъектов, имеющих право на политику социального жилья.

Для достижения этой цели, по словам г-на Киена, необходимо устранить 6 основных групп препятствий.

Во-первых, выделение земель под социальное и индустриальное жилье. Постановление о выделении не менее 20% жилых земель в коммерческих жилищных проектах под строительство социального жилья является разумной политикой. Однако негибкое применение этого правила приведет к непреднамеренному росту цен на социальное жилье, особенно когда проекты коммерческого жилья расположены в красивых, центральных и ценных местах. Кроме того, будущие расходы на проживание в центральных районах будут высокими и не подходят для людей с низким доходом.

Директива № 34 Центрального Комитета партии поставила задачу построить к 2030 году не менее 1 миллиона домов для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков.

«Регулирование резервирования 20% жилого земельного фонда коммерческих жилищных проектов под проекты социального жилья будет зависеть от местоположения каждого проекта, или же объединение этих земельных фондов в проект социального жилья, организованный в подходящем месте, будет более соответствующим действительности», — сказал г-н Кин.

Во-вторых, расчистка участка (GPMB). Многие проекты задерживаются из-за отказа в GPMB, когда проект социального жилья расположен в пределах или рядом с проектом NOTM. В этом случае владельцы земельных участков смогут сравнить политику поддержки GPMB для двух проектов.

С вступлением в силу нового Земельного закона, в рамках проекта NOTM, инвестор будет договариваться с населением о цене компенсации за отчуждение земли. В то же время, проект социального жилья будет применять цену в соответствии с государственными нормами. Таким образом, разница в цене компенсации за отчуждение земли (несмотря на соседство двух проектов) между двумя типами проектов (NOTM и NOXH) станет ещё больше. В этом случае компенсационные работы по проектам социального жилья будет сложнее реализовать.

С другой стороны, согласно нормативным актам, для проектов социального и промышленного жилья правительство проводит расчистку участка и передает инвесторам свободную территорию под строительство. Однако в реальности для большинства проектов инвесторам приходится расчищать участок, что создает множество трудностей и влечет за собой значительные расходы.

В-третьих, освобождение от платы за пользование землей. Согласно нормативным актам, проекты социального и промышленного жилья освобождаются от платы за пользование землей для снижения цен продажи и аренды. Однако реализация текущей политики освобождения от платы за пользование землей должна также включать в себя расчет размера платы за пользование землей до освобождения инвесторов от платы за пользование землей.

Это создаст значительное дополнительное время для органов власти на проведение мероприятий по расчету освобожденных от уплаты сборов за пользование землей и одновременно продлит сроки реализации проекта.

В-четвертых, поддержка инвестиционных затрат на системы технической инфраструктуры. Согласно нормативным актам, в проектах социального жилья государство частично или полностью компенсирует инвестиционные затраты на системы технической инфраструктуры в рамках проектов социального жилья. Однако большинство проектов пока не воспользовались этой политикой. Применение этой политики также приведет к снижению цены продажи/аренды социального жилья.

В-пятых, в части регулирования цен на социальное жилье необходимо исключить представление о том, что строительство жилья для малообеспеченных граждан связано с низким качеством строительства и низким уровнем сопутствующих социальных удобств.

Несмотря на то, что это проект жилья для малообеспеченных граждан, требования к качеству строительства, безопасности и коммунальным услугам должны соответствовать нормативным требованиям и не намного ниже, чем в среднем по проектам с низкими доходами. Снижение цены продажи и аренды должно быть достигнуто за счёт государственной поддержки, а не за счёт снижения стоимости коммунальных услуг и качества строительства.

В-шестых, что касается правил, регулирующих аренду или покупку квартир в жилом комплексе NOCN. На самом деле, инвесторы стремятся продать как можно больше квартир в жилом комплексе NOCN, чтобы быстро окупить капитал и получить прибыль, а не сдавать их в аренду, поскольку это будет похоже на трату целой суммы на сбор мелочи, что потребует длительного окупаемости и долгосрочных процентов, что будет рискованно для инвесторов.

Однако на проектах NOCN работники часто не склонны покупать жилье: мало кто хочет покупать квартиры, большинство работников из-за нехватки финансов только арендуют жилье.

Это также объясняет, почему некоторые проекты NOCN завершаются, но инвесторы продают относительно мало квартир. Количество проданных квартир невелико, поэтому инвесторам приходится балансировать, повышая арендную плату, чтобы проект был эффективным. Это делает аренду выше, чем стоимость аренды жилья для населения, и рабочие также не заинтересованы в аренде NOCN.

Чтобы частично разрешить это противоречие, г-н Кин предложил применить механизм, позволяющий владельцам производственных предприятий в индустриальных парках и промышленных кластерах строить или сдавать в аренду целые этажи или здания социального жилья (NOCN) для проживания своих сотрудников бесплатно или по льготным ценам. Тогда инвесторы проектов социального жилья быстро окупят свои средства, предприятия сохранят своих сотрудников, а сами работники смогут жить в квартирах по разумным ценам. Это будет способствовать росту инвестиций в социальное жилье (NOCN), а также росту числа работников, проживающих в этих проектах, обеспечивая социальную защищенность.

Минь Ту

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285