DNVN - Организация земельного фонда, расчистка участка, освобождение от платы за землепользование и ее снижение, поддержка инвестиционных затрат на системы технической инфраструктуры, цены продажи и правила в отношении правомочных арендаторов и покупателей считаются шестью нерешенными вопросами, которые необходимо решить для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году.
В последние годы правительство , министерства и отрасли приняли ряд мер, направленных на содействие реализации и завершению проектов социального жилья (NOXH) и рабочего жилья (NOCN) для малообеспеченных граждан и работников в промышленных парках и кластерах (ИП). Однако результаты оказались не такими, как ожидалось.
24 мая Центральный Исполнительный Комитет издал Директиву № 34 «Об усилении руководства партии в развитии социального жилья». Директива поставила задачу построить к 2030 году не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков.
По словам г-на Ву Чи Киена - заместителя генерального директора строительной акционерной компании QUALIPRO, члена Ассоциации финансирования промышленных парков Вьетнама (VIPFA), Директива 34 еще раз подтвердила решимость нашей партии в реализации социального обеспечения малообеспеченных граждан, трудящихся и других субъектов, имеющих право на политику социального жилья.
Для достижения этой цели, по словам г-на Киена, необходимо устранить 6 основных групп препятствий.
Во-первых, выделение земель под социальное и индустриальное жилье. Постановление о выделении не менее 20% жилых земель в коммерческих жилищных проектах под строительство социального жилья является разумной политикой. Однако негибкое применение этого правила непреднамеренно приведет к росту цен на социальное жилье, особенно когда проекты коммерческого жилья расположены в красивых, центральных и ценных местах. Кроме того, будущие расходы на проживание в центральных районах будут высокими и неподходящими для малообеспеченных людей.
Директива № 34 Центрального Комитета партии поставила задачу построить к 2030 году не менее 1 миллиона домов для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков.
«Регулирование резервирования 20% жилого земельного фонда проекта коммерческого жилья под проекты социального жилья будет зависеть от местоположения каждого проекта, или же объединение этих земельных фондов в проект социального жилья, организованный централизованно в подходящем месте, будет более соответствующим действительности», — сказал г-н Кин.
Во-вторых, расчистка участка (GPMB). Многие проекты задерживаются из-за отказа в GPMB, когда проект социального жилья находится в пределах или рядом с проектом NOTM. В этом случае владельцы земельных участков смогут сравнить политику поддержки GPMB в обоих проектах.
После вступления в силу нового Земельного закона, в рамках проекта NOTM, инвестор будет договариваться с населением о цене компенсации за отчуждение земли. В то же время, для проекта NOXH цена будет устанавливаться в соответствии с государственными нормами. Таким образом, разница в цене компенсации за отчуждение земли (несмотря на соседство двух проектов) между двумя типами проектов (NOTM и NOXH) будет ещё больше. В этом случае компенсационные работы по проектам NOXH будет сложнее реализовать.
С другой стороны, согласно нормативным актам, для проектов социального и промышленного жилья правительство проводит расчистку участка и передает инвесторам свободную территорию под строительство. Однако в реальности для большинства проектов инвесторам приходится расчищать участок, что создает множество трудностей и влечет за собой значительные расходы.
В-третьих, освобождение от платы за пользование землей. Согласно нормативным актам, проекты социального и промышленного жилья освобождаются от платы за пользование землей для снижения цен продажи и аренды. Однако реализация текущей политики освобождения от платы за пользование землей должна также включать в себя расчет размера платы за пользование землей до освобождения инвесторов от платы за пользование землей.
Это создаст значительное дополнительное время для органов власти на проведение мероприятий по расчету освобожденных от уплаты сборов за пользование землей и одновременно продлит сроки реализации проекта.
В-четвертых, поддержка инвестиционных затрат на системы технической инфраструктуры. Согласно нормативным актам, в проектах социального жилья государство частично или полностью компенсирует инвестиционные затраты на системы технической инфраструктуры в рамках проектов социального жилья. Однако большинство проектов пока не воспользовались этой политикой. Применение этой политики также приведет к снижению цены продажи/аренды социального жилья.
В-пятых, в части регулирования цен на социальное жилье необходимо исключить представление о том, что строительство жилья для малообеспеченных граждан связано с низким качеством строительства и низким уровнем сопутствующих социальных удобств.
Несмотря на то, что это проект жилья для малообеспеченных граждан, требования к качеству строительства, безопасности и коммунальным услугам должны соответствовать нормативным требованиям и не намного ниже, чем в среднем по проектам NOTM. Снижение цен продажи и аренды должно осуществляться посредством государственной поддержки, а не за счёт снижения стоимости коммунальных услуг и качества строительства.
В-шестых, что касается правил, регулирующих аренду или покупку квартир в жилом комплексе NOCN. На самом деле, инвесторы стремятся продать как можно больше квартир в жилом комплексе NOCN, чтобы быстро окупить вложенный капитал и получить прибыль, а не сдавать их в аренду, поскольку сдача в аренду будет похожа на трату целой суммы на сбор мелочи, что потребует длительного окупаемости и долгосрочных процентов, что будет рискованно для инвесторов.
Однако на проектах NOCN работники часто настроены не покупать, мало кто хочет покупать квартиры, большинство работников из-за нехватки финансов только арендуют жилье.
Это также является причиной того, что некоторые проекты NOCN завершаются, но инвесторы продают относительно мало квартир, и количество проданных квартир невелико. Инвесторам приходится компенсировать рост арендных ставок, чтобы проект был эффективным. В результате арендные ставки выше, чем стоимость аренды жилья для населения, а рабочие также не заинтересованы в аренде NOCN.
Чтобы частично разрешить это противоречие, г-н Кин предложил применить механизм, позволяющий владельцам производственных предприятий в индустриальных парках и промышленных кластерах строить или сдавать в аренду целые этажи или здания социального жилья (NOCN) для проживания своих работников бесплатно или по льготным ценам. В этом случае инвесторы проектов социального жилья быстро окупят свои средства, предприятия сохранят своих работников, а работники смогут жить в квартирах по разумным ценам. Это будет способствовать росту инвестиций в социальное жилье (NOCN), а также росту числа работников, проживающих в этих проектах, обеспечивая социальную защищенность.
Минь Ту
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
Комментарий (0)