Более светлая надежда на конец 2023 года

Поскольку рынок недвижимости является продуктом многих производственных и деловых секторов, а также необходимой инфраструктурой для ряда ключевых секторов экономики , его рецессия серьезно влияет на другие отрасли.

Определите сложность

Экономика Вьетнама находится в стадии восстановления после пандемии COVID-19, однако сложная мировая экономическая ситуация и некоторые внутренние трудности серьёзно повлияли на темпы роста рынка недвижимости. Выделяя наиболее сложные проблемы рынка сегодня, многие эксперты считают, что основными причинами отказа в одобрении новых проектов являются финансовые и юридические вопросы.

Согласно банковским отчётам, рост кредитования рынка недвижимости не демонстрирует признаков восстановления, составив лишь 1,6% в первом квартале 2023 года. Давление на погашение облигаций велико: до 225 трлн донгов по облигациям, подлежащим погашению, из которых более 100 трлн приходится на недвижимость. Пик приходится на третий квартал 2023 года, когда по корпоративным облигациям, подлежащим погашению, как основного долга, так и процентов, наберётся до 91 трлн донгов.

Многие инвесторы проектов в сфере недвижимости уверенно возобновили продажи.

Для компаний, занимающихся недвижимостью, это сложная проблема, поскольку рынок недвижимости находится в «замороженном» состоянии, поэтому по истечении срока погашения облигаций компаниям крайне сложно мобилизовать ресурсы для погашения долга. В настоящее время многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, приходится продавать жильё с убытком, но при этом они всё ещё не могут найти инвесторов.

Еще одной внутренней проблемой рынка недвижимости являются юридические проблемы, возникающие при реализации проектов. Министерство строительства заявило, что в 2022 году количество новых лицензированных проектов в сфере недвижимости резко сократилось по сравнению с 2021 годом. Это приводит к тому, что предложение недвижимости в 2023 году по-прежнему будет ограниченным. В настоящее время на рынке недвижимости реализуется оставшаяся часть ранее выставленных на продажу проектов. Согласно отчету Министерства строительства , в первом квартале 2023 года в стране было завершено всего 14 проектов коммерческого жилья. Из них на Севере было 9 проектов с 5679 квартирами, в Центральном регионе – 3 проекта со 137 квартирами и на Юге – 2 проекта с 93 квартирами.

Г-н Ха Куанг Хунг, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства), отметил, что многие проекты столкнулись с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за нормативных актов, регулирующих методы оценки земли, которые затрудняли определение «рыночной» цены, что составляет более 50% проблем, связанных с проектами. Кроме того, во многих случаях было объявлено о планировании землепользования, но отсутствует ежегодный план землепользования на уровне района, а также возникают другие проблемы, связанные с перепрофилированием земель, распределением предприятий, распределением земель, использованием государственных земель в рамках проекта и т. д.

Некоторые проекты с детальными планами (1/500), одобренными, но не соответствующими нормативным требованиям, пересматриваются, корректируются и обновляются в соответствии с нормативными требованиями. Многочисленные узкие места в юридических процедурах привели к задержкам в реализации проектов, увеличению сроков строительства и росту затрат.

Множество решений

Столкнувшись с реальностью того, что рынок недвижимости сталкивается со множеством трудностей, обусловленных внутренней и внешней экономикой, компании, занимающиеся недвижимостью, отмечают, что, несмотря на то, что управляющие агентства предложили множество решений, их необходимо реализовать более радикально, чтобы эти решения можно было воплотить в жизнь.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что текущие проблемы с корпоративными облигациями и правовая политика являются серьёзными препятствиями, из-за которых приостановлено около 1000 проектов по всей стране. Многие проекты в сфере недвижимости не могут быть реализованы, несмотря на прохождение множества процедур, таких как выбор инвесторов, проведение торгов, аукционов, выделение земельных участков, расчёт платы за землепользование, лицензирование... Процесс застрял на многих этапах.

Осознавая трудности рынка, правительство поручило министерствам и ведомствам постоянно предлагать решения для их преодоления. Только в декабре 2022 года премьер-министр подписал три официальных депеши подряд для решения неотложных вопросов, включая многие положения, направленные на решение проблем рынка недвижимости, таких как: обеспечение экономики кредитным капиталом, рынок корпоративных облигаций, рынок недвижимости и жилищное строительство...

В марте и апреле правительство последовательно издавало важные директивные документы, такие как Постановление № 33, Официальный депеша № 178 и Указ № 10, направленные на содействие развитию рынка и устранение препятствий на нем.

Совсем недавно заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха подписал и издал официальный приказ 469, в котором подчеркнул следующие требования: совершенствование законов о земле и недвижимости; создание благоприятных условий для инвесторов в проекты в сфере недвижимости и покупателей жилья для доступа к источникам кредитования; устранение трудностей и препятствий при определении цен на землю, планировании и планах землепользования...

В последнее время рабочая группа премьер-министра работала над рядом крупных проектов, в частности, в Донгнай, Хошимине, Биньтхуане... чтобы выявить препятствия и сосредоточиться на их устранении. Предприятия ожидают постепенного устранения узких мест, что приведет к увеличению поставок.

Благодаря серии мер поддержки, описанных выше, согласно рыночным данным, с начала второго квартала рынок недвижимости снова «оживает». Некоторые проекты крупных инвесторов в престижных районах ряда экономически развитых провинций и городов открылись в продаже, вселяя радужные надежды на конец 2023 года.

Источник