Нет закона о мини-квартирах

Юридическая ошибка

В 2010 году в Ханое начался расцвет строительства мини-квартир, а в 2013–2015 годах произошел взрывной рост строительства. Это произошло в период бурного развития рынка недвижимости, дефицита предложения и резкого роста спроса на покупку и аренду жилья.

Хотя это не закреплено в Законе о жилье 2005 года и Декрете 90/2006/ND-CP, в связи с многочисленными колебаниями рынка Декрет 71/2014/ND-CP (Декрет, уточняющий Закон о жилье 2014 года) содержит ряд дополнительных «открытых» пунктов, касающихся типа жилья, построенного частными лицами/семьями, с двумя и более этажами, в каждом из которых предусмотрено по две комнаты, спроектированные и построенные по принципу замкнутого пространства, минимальная площадь должна составлять 30 м²...

В соответствии с Постановлением правительства № 71 и циркуляром Министерства строительства № 16, выдача сертификатов (розовых книжек) на мини-квартиры является правомочной. Это находится в ведении районов. Что касается процедур, в городе Ханой действуют особые правила, изложенные в Решении 117/2009 Народного комитета города. Мини-квартиры, имеющие лицензию, но построенные без разрешения, например, превышающие количество этажей или площадь которых меньше минимально допустимых 30 м², не могут получить свидетельство о праве собственности. Если многоквартирный дом имеет лицензию на 6 этажей, но построен до 7-8 этажей, все квартиры в этом районе, включая квартиры, построенные надлежащим образом с 6 этажами или меньше, не получат свидетельство о праве собственности.

Это лазейка, позволявшая владельцам мини-квартир массово обходить закон в период с 2010 по 2020 год, особенно в районах с большим количеством школ, офисов и больниц, таких как Кау Жай, Тхань Суан, Хоанг Май, Бак Ту Лием... У покупателей есть основания полагать, что мини-квартиры получают сертификаты. Однако из-за незаконного строительства сертификаты выдаются очень немногим.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, заявил, что мини-квартиры – это «бракованный продукт» стадии застройки. Ассоциация выпустила множество документов с требованием к управляющим организациям сократить сроки строительства мини-квартир. Поскольку безудержное строительство оказывает нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру, отсутствуют стандарты безопасности в области пожарной безопасности и пожаротушения. В частности, мини-квартиры зачастую строятся без разрешений и не в соответствии со стандартами, поэтому многие квартиры не получают «розовую книгу». Это существенно ущемляет права покупателей жилья.

«В законе есть положения о выдаче «розовых книг» для мини-квартир, но они до сих пор неясны. Однако на практике большинство частных квартир имеют ошибки в юридических документах, таких как получение разрешения на строительство отдельного дома, но при строительстве они «волшебным образом» превращаются в мини-квартиры, надстраиваются этажи, добавляются комнаты, меняется планировка, и не обеспечиваются меры по предотвращению и тушению пожаров... Поэтому выдачу «розовых книг» очень сложно реализовать», — подчеркнул г-н Динь.

Несовершенство правового регулирования строительства индивидуального и семейного жилья. Ситуация с незаконным строительством, в результате которого индивидуальное жилье превращается в малоквартирные дома, обусловлена недостатками и ограничениями в управлении и обеспечении соблюдения законодательства государственными органами управления, особенно на низовом уровне, в условиях отсутствия пристального контроля и надзора. Многие считают, что местным органам власти необходимо усилить контроль, выявление и строгое пресечение нарушений законодательства о порядке строительства, особенно в отношении строительства многоэтажных и многоквартирных индивидуальных жилых домов, построенных без разрешения, без разрешения, не в соответствии с утвержденным уполномоченными органами проектом и т. д.

Мини-управление квартирами

Согласно исследованию репортёра, в связи с недостатками модели мини-квартир в некоторых населённых пунктах, например, в Хошимине, лицензирование строительства мини-квартир не осуществляется. Согласно нормативным актам, любой тип жилищного строительства должен быть реализован в соответствии с проектом; проекты коммерческого жилья должны быть одобрены компетентными органами в области инвестиционной политики и признаны инвесторами; инвесторы должны быть организациями или предприятиями, обладающими юридическим капиталом для обеспечения реализации проекта и осуществляющими операции с недвижимостью...

Адвокат Нгуен Хонг Труонг (Ханойская коллегия адвокатов) заявил, что, согласно положениям Декрета № 71, лица, занимающиеся коммерческой деятельностью в этой модели жилья, обязаны учредить собственное предприятие. Однако нелегальные посредники и частные лица пользуются этим, превращая индивидуальные жилые комплексы в мини-квартиры для незаконной продажи и ведения бизнеса.

В проекте Закона о жилищном строительстве (с изменениями) предлагается исключить необходимость создания предприятия или подготовки инвестиционного проекта для реализации данной модели жилищного строительства. Это ещё один недостаток. Это означает, что инвесторам не придётся проходить процедуры, связанные с утверждением инвестиционной политики, отводом/арендой земельных участков, оценкой земельных участков и финансовыми обязательствами по ним, экспертизой технико-экономических обоснований/проектов, экспертизой по пожарной безопасности, выдачей разрешений на строительство, приёмкой объектов пожарной безопасности, приёмкой объектов, пригодных для эксплуатации и т.д.

Кроме того, законопроект также предусматривает новое положение, позволяющее собственникам жилья оформить отдельную «розовую книгу» на каждую квартиру, что приведёт к «легализации» мини-квартир и их полной неотличимости от обычных квартир. Необходимо строго контролировать этот процесс, особенно куплю-продажу мини-квартир. Категорически не следует оформлять отдельную «розовую книгу» на каждую мини-квартиру, чтобы избежать всплеска этого явления, а также риска нарушения безопасности и перегрузки городской инфраструктуры.

Если какое-либо домохозяйство или физическое лицо имеет право использовать жилую землю и хочет построить многоквартирный дом, они должны создать бизнес/кооператив и подготовить инвестиционный проект для осуществления инвестиционных процедур в соответствии с Законом об инвестициях, Законом о жилье и Законом о сделках с недвижимостью.

Источник