Контролируйте поток капитала в недвижимость

Рынок недвижимости уверенно восстанавливается, предложение быстро растет, а финансовая политика постепенно смягчается. Однако это восстановление также сопряжено со многими проблемами, особенно в отношении спекуляций, искусственного повышения цен и дисбаланса спроса и предложения, если их не взять под контроль своевременно.

Вернись к жизни

По данным Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), в первом квартале 2025 года на рынке было зарегистрировано 27 000 предложений жилой недвижимости, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них более 14 500 товаров поступили в продажу впервые. Количество вновь одобренных проектов жилищного строительства также увеличилось примерно на 18%.

Крупные инвестиции в транспортную инфраструктуру являются мощным стимулом для бизнеса реализовывать новые проекты. Г-жа Хюинь Тхи Ким Тхань, менеджер отдела инвестиционного консалтинга компании Savills Vietnam, отметила, что инфраструктурные проекты не только создают краткосрочный эффект, но и закладывают долгосрочную основу для рынка недвижимости, особенно в пригородных районах и соседних провинциях.

Проект Victoria Village компании Novaland в городе Тху Дук, префектура Хошимин, только что разрешил все юридические проблемы благодаря новой политике.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, сказал, что информация об объединении провинций и городов также способствовала повышению интереса к недвижимости. Например, в марте 2025 года количество поисков недвижимости в Дананге выросло на 39%, а в Куангнаме — на 96% по сравнению с предыдущим месяцем.

По словам профессора, доктора Хоанга Ван Куонга, члена Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, резолюции 170 и 171, недавно принятые Национальной ассамблеей, устранят многие препятствия для замороженных проектов, особенно проектов, связанных с передачей земли и юридическими процедурами. Он считает, что многие проекты «золотой земли» будут и дальше реализовываться без повторных торгов, потребуется лишь скорректировать планирование или цены.

Г-н Ле Ху Нгиа, генеральный директор акционерной компании Le Thanh Construction, прогнозирует, что с 2025 года капитал в сфере недвижимости будет в изобилии, а в 2027 году рынок может начать бурно развиваться. Однако он также обеспокоен способностью банковской системы удовлетворить денежный поток, если спрос внезапно возрастет.

Направление потока капитала в правильном направлении

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, подсчитал, что Резолюция 170 и Резолюция 171 могут помочь разблокировать около 1000 приостановленных проектов, что эквивалентно 30 миллиардам долларов США «скрытого капитала». Когда этот поток капитала будет очищен, это даст мощный толчок развитию экономики, повысив уверенность предприятий и инвесторов.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что в настоящее время в городе зарегистрировано 343 проекта, которые будут реализованы в соответствии с Резолюцией 171, общей площадью около 1913 гектаров. Предполагается, что если каждый проект будет включать около 830 домов, то в Хошимине в ближайшие 3–10 лет появится дополнительно 216 000 домов.

Фактически, на сектор недвижимости приходится около 7,62% ВВП, и он влияет более чем на 40 других секторов экономики. Поэтому регулирование и контроль потоков капитала в эту сферу всегда находятся под особым вниманием правительства. Г-н Нгуен Дык Лен, заместитель директора филиала Государственного банка Вьетнама, регион II, сообщил, что непогашенный остаток кредитов на недвижимость в городе Хошимин в настоящее время составляет 1 085 трлн донгов, что составляет 27,5% от общей суммы непогашенной задолженности. Рост кредитования недвижимости превышает общий уровень, что свидетельствует о том, что банки «не усложняют жизнь бизнесу». Он подтвердил, что если правовые вопросы будут улучшены, банки создадут более благоприятные условия для заимствований предприятий в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

По словам г-на Труонг Ван Фуока, бывшего исполняющего обязанности председателя Национального комитета по финансовому надзору, Вьетнаму следует перенять китайскую модель развития рынка недвижимости, особенно в части распределения капитала в соответствии с четкими указаниями. Он предложил провести быструю реформу финансового рынка для поддержки устойчивого развития рынка недвижимости. Вопрос «где взять капитал и кому его ссудить» должен решаться рынком, но государству необходимо разработать разумную институциональную структуру, которая будет им управлять.

Доктор Нгуен Ван Динь сказал, что необходимо четко различать инвестиционный капитал и спекуляции. Спекулятивный капитал часто не создает продукты, а лишь повышает цены с целью получения прибыли. Предложение жилья увеличивается, но не полностью соответствует реальному спросу. В некоторых местах ведется масштабная застройка, но покупателей нет, поскольку данные не основаны на реальных опросах. Таким образом, если потоки капитала не будут жестко контролироваться, это приведет к ситуации, когда те, кому действительно нужно купить, будут испытывать трудности с доступом к жилью, в то время как спекулянты будут вынуждены скупать недвижимость и ждать роста цен.

«Это вызвало серьезные последствия в Китае и Японии, повлияв на социальную структуру, когда молодые люди боятся вступать в брак, поскольку не могут позволить себе купить дом», — задался вопросом г-н Динь.

«Прописываем» рынку лекарства

С другой точки зрения, профессор Чан Нгок Тхо (Университет экономики города Хошимин) сравнил рынок недвижимости с человеком среднего возраста, страдающим «болезнью старости» с тремя опасными показателями: высокое кровяное давление (цены на жилье намного превышают доходы), высокий уровень сахара в крови (зависимость от кредитов) и высокий уровень холестерина (большие запасы, растущие безнадежные долги). Если такая ситуация сохранится, рынок, скорее всего, «рухнет».

Поэтому современная политика должна быть подобна хорошему врачу — диагностировать правильную болезнь, назначать правильное лекарство и использовать правильную дозу, а не угождать рынку половинчатыми решениями. «Пациентам» — предприятиям и инвесторам — также необходимо научиться лечить себя самостоятельно, снижая цены, реструктурируя прибыль и сосредоточившись на сегменте доступного жилья для повышения ликвидности.

Г-н Тхо также предложил ввести высокие прогрессивные налоги на спекулятивную недвижимость; Снизить производственные затраты, сделав рынок земли более прозрачным с помощью публичных аукционов и определенных потолков цен. Кроме того, необходимо более тщательно контролировать задолженность предприятий сферы недвижимости, чтобы избежать рисков для системы.

Источник: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm