Контролировать приток капитала в недвижимость.

Для устойчивого развития рынка недвижимости необходимо контролировать потоки капитала, предотвращать спекуляции и поощрять развитие жилищного строительства, отвечающего реальным потребностям.

Рынок недвижимости уверенно восстанавливается, наблюдается быстрое увеличение предложения и постепенное смягчение финансовой политики. Однако это восстановление также сопряжено со многими опасениями, особенно в отношении спекуляций, искусственного завышения цен и дисбаланса спроса и предложения, если его своевременно не контролировать.

Здесь снова оживленно.

Согласно данным Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), в первом квартале 2025 года на рынке было выставлено на продажу 27 000 объектов жилой недвижимости, что на 33% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из них более 14 500 объектов были новыми. Количество вновь утвержденных жилищных проектов также увеличилось примерно на 18%.

Значительные инвестиции в транспортную инфраструктуру являются основным стимулом для запуска новых проектов предприятиями. Г-жа Хуинь Тхи Ким Тхань, менеджер по инвестиционному консультированию в Savills Vietnam, отметила, что инфраструктурные проекты не только создают краткосрочный эффект, но и закладывают долгосрочную основу для рынка недвижимости, особенно в пригородах и соседних провинциях.

В связи с принятием новой политики, юридические вопросы, связанные с проектом Victoria Village компании Novaland в городе Тху Дык, Хошимин, недавно были урегулированы.

Заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, г-н Нгуен Куок Ань, заявил, что информация о слиянии провинций и городов также способствовала росту интереса к недвижимости. Например, в марте 2025 года количество поисковых запросов по домам и земельным участкам в Дананге увеличилось на 39%, а в Куангнаме — на 96% по сравнению с предыдущим месяцем.

По словам профессора Хоанг Ван Куонга, члена Комитета по финансам и бюджету Национального собрания , недавно принятые Национальным собранием резолюции 170 и 171 устранят многие препятствия для застопорившихся проектов, особенно тех, которые связаны с передачей земли и юридическими процедурами. Он считает, что многие проекты по освоению «первоклассных земель» смогут продолжить реализацию без повторного проведения тендеров, требуя лишь корректировки планирования или ценообразования.

Генеральный директор строительного акционерного общества «Ле Тхань» г-н Ле Хуу Нгиа прогнозирует, что с 2025 года капитал в сфере недвижимости будет в избытке, а в 2027 году рынок может пережить бум. Однако он также обеспокоен способностью банковской системы удовлетворить спрос в случае внезапного его роста.

Направление потока капитала в нужное русло.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации риэлторов, оценил, что резолюции 170 и 171 могут помочь высвободить около 1000 замороженных проектов, что эквивалентно 30 миллиардам долларов «замороженного капитала». Как только этот приток капитала будет разблокирован, это даст мощный импульс экономике и восстановит доверие среди предприятий и инвесторов.

Разделяя это мнение, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что в настоящее время в городе зарегистрировано 343 проекта для реализации в соответствии с Постановлением 171, охватывающих площадь около 1913 гектаров. Предполагается, что если каждый проект будет включать около 830 домов, то в ближайшие 3-10 лет в Хошимине появится дополнительно 216 000 домов.

Фактически, недвижимость вносит вклад в ВВП примерно в 7,62% и оказывает влияние на более чем 40 других экономических секторов. Поэтому регулирование и контроль потоков капитала в этот сектор всегда являются приоритетной задачей для правительства. Г-н Нгуен Дык Лень, заместитель директора регионального отделения II Государственного банка Вьетнама, сообщил, что объем непогашенных кредитов на недвижимость в Хошимине в настоящее время составляет 1085 триллионов донгов, что составляет 27,5% от общего объема непогашенных кредитов. Более высокий, чем в среднем, рост кредитования на недвижимость свидетельствует о том, что банки «не создают трудностей для бизнеса». Он подтвердил, что если будут улучшены правовые аспекты, банки создадут более благоприятные условия для заимствований для бизнеса в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

По словам г-на Чыонг Ван Фуока, бывшего исполняющего обязанности председателя Национальной комиссии по финансовому надзору, Вьетнаму следует взять за образец китайскую модель развития рынка недвижимости, особенно в части распределения капитала с четким указанием направления. Он предложил провести быструю реформу финансового рынка для поддержки устойчивого развития рынка недвижимости. Вопрос о том, «откуда берется капитал и кому предоставлять кредиты», должен решаться рынком, но государству необходимо разработать разумную институциональную структуру для его регулирования.

Доктор Нгуен Ван Динь утверждает, что необходимо четко различать инвестиционный капитал и спекуляцию. Спекулятивный капитал часто не создает продукты, а лишь завышает цены ради прибыли. Предложение жилья растет, но не в полной мере соответствует фактическому спросу. В некоторых районах строительство идет полным ходом, но покупателей нет, поскольку оно не основано на реальных исследованиях. Следовательно, если поток капитала не будет строго контролироваться, это приведет к ситуации, когда тем, кто действительно нуждается в жилье, будет трудно его приобрести, в то время как это будет стимулировать спекулянтов накапливать недвижимость в ожидании роста цен.

«Это имело серьезные последствия в Китае и Японии, повлияв на социальную структуру, поскольку молодые люди не решаются вступать в брак, потому что не могут позволить себе купить дом», — выразил свою обеспокоенность г-н Динь.

Предложение лекарства для рынка.

С другой стороны, профессор Чан Нгок Тхо (Экономический университет Хошимина) сравнил рынок недвижимости с человеком среднего возраста, страдающим от «болезней, связанных со старостью», с тремя опасными показателями: высоким кровяным давлением (цены на жилье значительно превышают доходы), высоким уровнем сахара в крови (кредитная зависимость) и высоким уровнем холестерина (большие запасы, растущие безнадежные долги). Если такая ситуация сохранится, рынок, скорее всего, «перенесет инсульт».

Поэтому нынешняя политика должна быть подобна работе хорошего врача – правильно диагностировать болезнь, назначать нужное лекарство и использовать достаточно сильную дозу, а не просто угождать рынку половинчатыми решениями. «Пациенты» – то есть предприятия и инвесторы – также должны научиться исцелять себя, снижая цены, перераспределяя прибыль и сосредотачиваясь на доступном жилье для увеличения ликвидности.

Г-н То также предложил ввести высокие прогрессивные налоги на спекулятивную недвижимость; снизить издержки за счет более прозрачного контроля над рынком земли, проведения публичных аукций и установления конкретных ценовых потолков. Кроме того, необходим более строгий контроль над задолженностью компаний, работающих в сфере недвижимости, чтобы избежать системных рисков.

Источник: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm