Рекомендация по ограничению чрезмерной концентрации кредитования на проектах элитного жилья

(CLO) По словам ректора NEU, коммерческим банкам необходимо разработать соответствующие критерии кредитования для различных типов недвижимости, ограничив чрезмерную концентрацию кредитов на проектах элитной жилой недвижимости.

Капитал активно прибывает на рынок недвижимости.

В настоящее время у инвесторов есть множество возможностей привлечения капитала для реализации проектов в сфере недвижимости. Среди них — традиционные источники капитала, такие как: кредитный капитал, капитал от выпуска корпоративных облигаций, иностранные инвестиции, капитал, привлечённый от инвесторов...

В период 2022–2023 годов два основных канала мобилизации капитала на рынке — кредиты и корпоративные облигации — испытывают «перегрузку». Однако в настоящее время кредитный капитал и корпоративные облигации, «перетекающие» в недвижимость, демонстрируют устойчивую тенденцию к росту.

Капитал активно прибывает на рынок недвижимости. (Фото: ST)

Согласно отчёту Госбанка, к концу августа 2024 года объём кредитной задолженности увеличился на 7,15%. Госбанк прогнозирует, что рост кредитования по итогам 2024 года может достичь 15%.

Однако к концу августа 2024 года непогашенный кредитный баланс только по операциям с недвижимостью достиг более 1,27 млн ​​донгов, увеличившись на 29,18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, темпы роста кредитования в сфере недвижимости в 4 раза превышают темпы роста кредитования всей экономики .

Что касается капитала от корпоративных облигаций, то, согласно отчету Ассоциации рынка облигаций, по состоянию на дату объявления информации 2 августа в июле 2024 года было осуществлено 33 частных выпуска корпоративных облигаций на сумму 31 387 млрд донгов и 1 публичный выпуск на сумму 395 млрд донгов.

По состоянию на дату объявления информации 30 августа, в августе 2024 года было осуществлено 43 выпуска частных корпоративных облигаций на сумму 37 995 млрд донгов и 2 публичных выпуска на сумму 11 000 млрд донгов.

По состоянию на 30 сентября 2024 года было осуществлено 24 выпуска частных корпоративных облигаций на сумму 22 333 млрд донгов и 1 публичный выпуск на сумму 1 467 млрд донгов. Предприятия досрочно выкупили облигации на сумму 11 749 млрд донгов, что на 2% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

В отчёте также анализируется, что объём выпуска облигаций, связанных с недвижимостью, резко увеличился в этом квартале, при этом группа облигаций, связанных с недвижимостью, продолжает занимать второе место с долей около 19%. Ожидается, что до конца 2024 года к погашению будут привлечены облигации на сумму около 79 858 млрд донгов, из которых большая часть — облигации, связанные с недвижимостью, объёмом около 35 137 млрд донгов, что составляет 44%.

Комментируя этот вопрос, в Минстрое заявили, что в третьем квартале 2024 года эмиссия облигаций рядом предприятий сферы недвижимости вновь резко возросла, что свидетельствует о том, что это по-прежнему важный канал мобилизации капитала в экономике.

Помимо кредитного капитала и корпоративных облигаций, прямые иностранные инвестиции (ПИИ), «перетекающие» на рынок недвижимости, также демонстрируют тенденцию к росту.

Министерство строительства считает, что в настоящее время Вьетнам является привлекательным местом для инвестиций прямых иностранных инвесторов (ПИИ) благодаря своему политическому контексту, стабильному экономическому развитию и конкурентоспособной стоимости рабочей силы.

В то же время, по данным рыночных исследований, проведенных рядом исследовательских организаций, Министерство строительства оценило: некоторые сегменты недвижимости, демонстрирующие выдающийся рост, включают обслуживаемые квартиры и промышленную недвижимость и характеризуются стабильным спросом благодаря притоку капитала в виде прямых иностранных инвестиций.

«Главная причина заключается в том, что развитие инфраструктуры также играет огромную роль в повышении привлекательности сегмента обслуживаемых квартир. Иностранный капитал, приток которого во Вьетнам, привлёк множество международных экспертов, создав ключевой сегмент клиентов на рынке обслуживаемых квартир», — заявили в Министерстве строительства.

Ограничить чрезмерную концентрацию кредитов на проектах элитной жилой недвижимости

Профессор д-р Фам Хонг Чыонг, ректор Национального экономического университета (NEU), отметил, что в действительности приток капитала на вьетнамский рынок недвижимости осуществляется в основном через кредитные каналы, корпоративные облигации и привлечение клиентов. Поэтому он считает, что правительству необходимо реализовать ряд решений для мобилизации и разблокирования капитала для рынка.

По словам директора NEU, коммерческим банкам необходимо разработать соответствующие критерии кредитования для различных типов недвижимости. (Фото: PS)

Во-первых, правительству необходимо разблокировать источники капитала, получаемые за счёт банковского кредитования. По мнению профессора доктора Фам Хонг Чыонга, коммерческим банкам необходимо разработать соответствующие критерии кредитования для различных типов недвижимости, ограничив чрезмерную концентрацию кредитов на проектах элитной жилой недвижимости.

Вместо этого банки сосредоточивают свой кредитный капитал на инвестировании в проекты социального жилья и проекты коммерческого жилья, которые являются высокоэффективными, имеют хорошие потребительские показатели и отвечают реальным потребностям людей.

В то же время расширение кредитования должно идти рука об руку с контролем качества кредитов, усилением оценки и надзора за использованием кредитов, обеспечением надлежащего целевого назначения и ограничением новых безнадежных долгов, возникающих в секторе недвижимости.

Во-вторых, президент NEU заявил, что Вьетнаму необходимо развивать потоки капитала от облигаций недвижимости.

По словам г-на Чуонга, Министерству финансов необходимо провести анализ финансового состояния (включая активы, долги и денежный поток) эмитентов корпоративных облигаций, которые в настоящее время сталкиваются с трудностями, чтобы поддержать и проконтролировать меры по выполнению долговых обязательств в ближайшее время.

В связи с регистрацией новых облигаций под залог недвижимости органам управления и надзора необходимо усилить мониторинг и надзор за случаями выпуска предприятиями и связанными с ними группами предприятий крупных объемов корпоративных облигаций.

В-третьих, привлечение иностранного инвестиционного капитала и создание долгосрочного канала мобилизации капитала для рынка недвижимости. Соответственно, Вьетнаму необходимо стимулировать привлечение иностранного инвестиционного капитала в сектор недвижимости, реструктурировать источники капитала и стимулировать слияния и поглощения (M&A) проектов в сфере недвижимости с участием иностранных инвесторов.

Кроме того, г-н Чуонг также заявил, что необходимо стимулировать развитие институциональных инвесторов на рынке посредством содействия развитию фондов инвестиций в недвижимость для диверсификации каналов мобилизации капитала на рынке, чтобы постепенно снизить зависимость от капитала, мобилизованного от кредитных организаций и рынка корпоративных облигаций.

Source: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html