Что делать, чтобы не стать жертвой мошенничества при торговле недвижимостью?

Сделки через нотариальную контору

По мнению экспертов, покупатели жилья, особенно те, кто покупает будущие дома, в настоящее время подвержены множеству рисков и легко поддаются обману. Во-первых, качество дома может быть не таким хорошим, как заявлено в рекламе. Другой риск заключается в том, что покупатели жилья не получат розовую книгу вовремя. Согласно закону, через 3 месяца после сдачи дома инвестор обязан выдать покупателю розовую книгу. На самом деле, если повезет, розовая книга будет доступна через 3 года, но во многих проектах ее нет уже десятилетиями. Другой риск заключается в том, что инвестор построит дом по неправильному проекту или даже заложит розовую книгу клиента банку. Когда они не могут погасить долг, банк конфискует дом, и покупатель узнает об этом только потом. Поэтому должны быть правила, защищающие клиентов, которые будут покупать жилье в будущем.

В настоящее время действует положение, согласно которому банки предоставляют гарантии покупателям будущего жилья. Соответственно, если инвестор не сдаёт дом, банк компенсирует покупателю ущерб. Однако большинство инвесторов игнорируют это. Поэтому банковские гарантии необходимо пересмотреть. Во многих странах мира они не требуются, но допускается возможность предоставления инвесторам гарантий или страхования ответственности страховой компанией. Кроме того, при продаже домов инвесторы обязаны перевести аванс покупателя на заблокированный счёт. Только после сдачи дома инвестор может снять эти деньги. Необходимо изменить финансовую устойчивость инвесторов, которая в настоящее время крайне низка и недостаточна. Это приводит к тому, что предприятия не имеют возможности привлекать капитал из различных источников.

Осуществление сделок с недвижимостью в нотариальной конторе № 3

Доцент, доктор Нгуен Нгок Дьен, Университет экономики и права (Национальный университет Хошимина), отметил, что недвижимость является ценным активом и всегда привлекает внимание людей. Сделки, связанные с недвижимостью, всегда сопряжены с риском ненадёжности, подделки документов, многочисленных споров и убытков между сторонами, поэтому необходим строгий правовой режим.

Для обеспечения безопасности в развитых странах сделки осуществляются нотариальными службами посредством понимания правового статуса недвижимости, обеспечения безопасных сделок, избежания ущерба, страхования нотариальных услуг, тесной связи с правовой системой, соблюдения аудита цепочки поставок, проводимого нотариусами.

Во Вьетнаме, по мнению доцента, доктора Нгуен Нгок Дьена, внедрение действующей модели нотариального обслуживания является наиболее оптимальным и разумным решением. В дальнейшем необходимо сосредоточиться на её дальнейшем совершенствовании, выстраивании правовых коридоров, соединяющих этапы, повышении достоверности и верификации, обеспечении максимальной безопасности для всех сторон, подобно моделям, применяемым в развитых странах.

Отменить обязательные правила торговли

Доктор Луу Куок Тай, преподаватель Юридического университета города Хошимин, отметил, что для обеспечения безопасности, прозрачности и контроля за использованием авансовых платежей, платежи при купле-продаже будущего жилья должны осуществляться через банки. Эта мера может заменить банковские гарантии, если инвестору потребуется перевести всю сумму аванса на эскроу-счет. Средства будут выдаваться только по мере реализации проекта инвестора. Это решение также поможет снизить расходы, связанные с банковскими гарантиями, и минимизировать «неясные» транзакции, связанные с отмыванием денег в сфере недвижимости.

Между тем, по словам профессора и доктора Данг Хунг Во, бывшего заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды , в настоящее время инвесторы продают будущую недвижимость (без «розовой книги») через брокерские конторы. В случае недвижимости с «розовой книгой» все сделки должны проводиться через нотариальную контору.

Нотариусы уполномочены государством оказывать государственные услуги, являются судебным органом и выполняют роль «привратника», направляя стороны сделок в соответствии с правилами, обеспечивая законность и безопасность. Что касается торговых площадок, которые являются частными услугами, то здесь сложно обеспечить наличие административных и государственных инструментов управления для обеспечения законности, что приводит к спорам и рискам как для покупателей, так и для продавцов. «Мы должны легализовать то, как закон воплощается в жизнь, а не механически применять сделки, совершаемые через площадку. Поэтому положения о сделках с недвижимостью через площадку необходимо исключить из проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями)», – заявил профессор Данг Хунг Во.

Сделки с недвижимостью не должны обязательно проходить через нижний предел.

По словам нотариуса Хоанг Мань Тханга, главы нотариальной конторы № 7 (Хошимин), действующая нотариальная система и торговые площадки недвижимости различаются по своей природе, масштабу, предлагаемым услугам и процедурам... Нотариальное заверение — это государственная услуга, инструмент государственного управления и регулирования, защитный механизм, обладающий юридической, доказательной и оборотной силой. В то же время, частные торговые площадки недвижимости обслуживают сделки с недвижимостью, являются одноуровневыми, зависят от риелторских компаний и в основном представляют собой устные соглашения или документы о сделках, которые могут легко привести к серьёзным экономическим и правовым последствиям, спорам, мошенничеству...

Наибольшее беспокойство вызывает то, что брокеры на торговой площадке могут скрывать информацию, связанную с неблагоприятными юридическими вопросами, или рекламировать необъективно. Кто несёт ответственность в случае возникновения споров, обнаружения дефектов или задержки поставок? Сделки через торговую площадку не имеют механизма обеспечения юридической безопасности и безопасности сделок. Поэтому это не может быть включено в проект Закона о риелторской деятельности (с изменениями), который будет внесён в ближайшее время.

Большинство людей не согласны с положением, требующим, чтобы сделки с недвижимостью проходили через биржу, поскольку в настоящее время биржи не имеют полномочий подтверждать законность сделки. Это положение неэффективно и должно быть отменено.

Краткий обзор на 12:00 16 июня: Панорамный новостной бюллетень

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm