Сделки, совершаемые через нотариальную контору.
По мнению экспертов, покупатели жилья, особенно те, кто приобретает недвижимость в строящемся доме, в настоящее время сталкиваются со многими рисками и легко могут быть обмануты. Во-первых, качество дома может оказаться не таким хорошим, как заявлено в рекламе. Другой риск заключается в том, что покупатели могут не получить свидетельство о праве собственности вовремя. По закону, застройщик обязан выдать свидетельство покупателю в течение 3 месяцев после сдачи объекта. В реальности, если повезет, это займет 3 года, но во многих проектах получение свидетельства затягивается на десятилетия. Еще один риск заключается в том, что застройщик может строить в соответствии с проектной документацией или даже заложить свидетельство о праве собственности покупателя в банк. Покупатели узнают об этом только тогда, когда не смогут погасить кредит, и банк конфискует недвижимость. Поэтому необходимы правила для защиты покупателей недвижимости в строящемся доме.
В настоящее время существуют правила, обязывающие банки предоставлять гарантии покупателям жилья на этапе строительства. Соответственно, если застройщик не сдаст объект, банк компенсирует клиенту убытки. Однако большинство застройщиков игнорируют это правило. Поэтому вопрос банковских гарантий нуждается в пересмотре. Во многих странах мира это не является обязательным, позволяя покупателям выбирать между банковской гарантией и страхованием ответственности от страховой компании. Кроме того, застройщики часто требуют внесения авансовых платежей от клиентов на заблокированный счет. Застройщик может снять эти деньги только после передачи объекта. Текущие финансовые возможности застройщиков очень низки и недостаточны. Это приводит к тому, что предприятиям не хватает необходимых ресурсов для привлечения капитала из различных других источников.
В нотариальной конторе № 3 проводятся операции с недвижимостью.
Доцент Нгуен Нгок Дьен из Университета экономики и права (Вьетнамский национальный университет в Хошимине) утверждает, что недвижимость — это высокоценный актив, который всегда привлекает внимание людей. Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками небезопасности, подделки документов, а также многочисленными спорами и убытками между сторонами; поэтому необходима строгая правовая база.
Для обеспечения безопасности в развитых странах сделки заключаются через нотариальные службы, что предполагает тщательное изучение правового статуса объекта недвижимости, обеспечение безопасности сделок, предотвращение убытков и предоставление страхования нотариальных услуг. Это связано с очень строгой правовой системой, включающей проверку всех необходимых документов нотариусом.
По мнению доцента доктора Нгуен Нгок Дьен, во Вьетнаме внедрение существующей модели нотариального заверения является наиболее оптимальным и разумным решением. В будущем следует сосредоточиться на дальнейшем совершенствовании этой модели, создании правовой базы для связи различных этапов, повышении подлинности и верификации, а также обеспечении высочайшего уровня безопасности для всех вовлеченных сторон, по аналогии с моделями, принятыми в развитых странах.
Отмените обязательное требование прохождения процедуры обмена.
Доктор Луу Куок Тай, преподаватель юридического университета Хошимина, считает, что для обеспечения безопасности, прозрачности и контроля за использованием авансовых платежей, платежи при купле-продаже будущего жилья должны осуществляться через банки. Эта мера могла бы заменить банковские гарантии, если инвестор обязан перевести всю сумму авансового платежа на эскроу-счет. Средства будут выплачиваться только по мере продвижения проекта инвестора. Такое решение также поможет снизить затраты, связанные с банковскими гарантиями, и минимизировать «сомнительные» операции, направленные на отмывание денег в сфере недвижимости.
Между тем, по словам профессора Данг Хун Во, бывшего заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды , в настоящее время при продаже строящихся домов (без свидетельства о праве собственности) застройщики продают их через брокерские фирмы. Для объектов недвижимости, уже имеющих свидетельство о праве собственности, все сделки должны осуществляться через нотариус.
Нотариусы уполномочены государством оказывать государственные услуги; они занимают судебную должность, выступая в роли «привратников», направляя стороны к проведению сделок в соответствии с правилами, обеспечивая законность и безопасность. С другой стороны, операции с недвижимостью являются частными услугами, лишенными административных и государственных инструментов управления для обеспечения соблюдения законодательства, что приводит к спорам и рискам как для покупателей, так и для продавцов. «Мы должны кодифицировать закон таким образом, чтобы обеспечить его эффективное применение, а не механически применять сделки через биржи. Поэтому положения о сделках с недвижимостью через биржи следует исключить из проекта поправки к Закону о деятельности в сфере недвижимости», — заявил профессор Данг Хунг Во.
Сделки с недвижимостью не должны обязательно проходить через обмен.
По словам нотариуса Хоанг Мань Тханга, главы нотариальной конторы № 7 (Хошимин), существующая нотариальная система и операции с недвижимостью различаются по характеру, масштабу, предлагаемым услугам и процедурам. Нотариальное заверение — это государственная услуга, инструмент государственного управления и регулирования, механизм защиты, обладающий юридической, доказательной и циркуляционной ценностью. Частные операции с недвижимостью, с другой стороны, обслуживают сделки с недвижимостью, работают в небольших масштабах, зависят от риэлторских компаний и в основном основаны на устных или письменных соглашениях, что легко может привести к серьезным экономическим и юридическим последствиям, спорам и мошенничеству.
Наибольшую обеспокоенность вызывает то, что брокеры на бирже могут скрывать юридически невыгодную информацию или предоставлять предвзятую рекламу. В случае возникновения споров, дефектов или задержек с поставкой товаров, кто несет ответственность? Сделки, проводимые через биржи, не имеют механизмов, гарантирующих юридическую безопасность и надежность транзакций. Поэтому этот вопрос не может быть включен в предстоящий проект поправок к Закону о деятельности в сфере недвижимости.
Большинство не согласно с обязательным требованием проведения сделок с недвижимостью через торговую площадку, поскольку существующие торговые площадки не обладают возможностью проверять законность сделок. Это правило неэффективно и должно быть отменено.
Краткий обзор в 12:00 16 июня: Подробный выпуск новостей.
Ссылка на источник
