Построить доступное жилье, чтобы оживить рынок недвижимости?

Доход в несколько десятков миллионов донгов также затрудняет покупку дома.

«Мы с мужем снимаем дом уже 7 лет и не знаем, когда сможем купить дом в Хошимине», — сказала Нгуен Тхи Туй, жительница района Тан Бинь.

Г-жа Туй рассказала, что работает бухгалтером на швейной фабрике с зарплатой 10 миллионов донгов в месяц. Её муж работает техником в строительной компании с зарплатой 12 миллионов донгов в месяц. Совокупного дохода в 22 миллиона донгов как раз хватает паре, чтобы покрыть расходы на проживание и дать образование шестилетней дочери.

По словам г-жи Туй, они с мужем накопили несколько сотен миллионов донгов, но этой суммы недостаточно для покупки дома. Минимальная сумма, необходимая им, составляет около 600 миллионов донгов, чтобы банк мог предоставить им кредит на покупку самых старых и дешёвых квартир в городе.

Г-жа Туй рассказала, что, несмотря на то, что у неё было 600 миллионов донгов, её ежемесячный доход не увеличился, и у них с мужем не было денег, чтобы выплатить банку основной долг и проценты. Поэтому мечта о собственном доме была ещё очень далека.

Построить доступные дома, чтобы оживить рынок недвижимости? - 1

Многие люди со средним доходом не могут позволить себе купить дом в Хошимине. (Иллюстрация: Дай Вьет)

Как и семья г-жи Туй, г-н Во Тхань Туан — специалист по коммуникациям в иностранной компании — не смог купить дом, хотя его текущий доход составляет 16 миллионов донгов в месяц.

По словам г-на Туана, если он купит дом сейчас, ему потребуется занять около 1,5 млрд донгов. Таким образом, выплаты по основному долгу и процентам «съедят» всю его зарплату.

Социальное жилье «мрачное»

В то время как миллионы людей с низким и средним уровнем дохода нуждаются в жилье, сегмент социального жилья по-прежнему развивается крайне медленно. Это связано с многочисленными юридическими препятствиями, несовершенством нормативно-правовой базы, трудностями с получением льготных кредитов и определением бенефициаров.

Доктор Доан Ван Бинь, эксперт по недвижимости, прокомментировал, что, хотя Закон о жилье конкретно оговаривает условия покупки социального жилья, такие как доход, место жительства, жилая площадь и т. д., тем не менее, определение подходящих объектов для покупки, аренды или аренды с правом выкупа по-прежнему сталкивается со многими трудностями.

Кроме того, положение о том, что проекты коммерческого жилья в городских районах типа III и выше должны резервировать 20% земельного фонда под социальное жилье, не соответствует действительности. Это приводит к тому, что многие проекты резервируют земли под социальное жилье, но не используют их, что приводит к расточительству земельных ресурсов и потере эстетического вида города.

В случае небольших проектов, если 20% площади отводится под социальное жилье, этой площади недостаточно для строительства стандартного района социального жилья с коммунальными услугами и ландшафтом для обслуживания людей.

Построить доступные дома, чтобы оживить рынок недвижимости? - 2

Рынок социального жилья развивается крайне вяло и мрачно. (Фото: Д.В.)

По словам доктора Биня, люди и компании, строящие социальное жильё, также сталкиваются с многочисленными трудностями при получении льготных кредитов. Кредитная поддержка сектора социального жилья пока неэффективна.

По словам г-жи Тран Лан Ань, представителя компании по недвижимости в 12-м районе Хошимина, причина, по которой предприятия не заинтересованы в социальном жилье, заключается в том, что цены на землю выросли слишком сильно, а прибыль от строительства социального жилья слишком низкая.

Между тем, механизмы и политика не оказывают существенной поддержки бизнесу. Поэтому предприятия редко участвуют в строительстве социального жилья, сосредоточившись только на коммерческом.

Решение — строительство доступного жилья

По мнению экспертов по недвижимости в Хошимине, развитие доступного жилья откроет возможности для решения дисбаланса между спросом и предложением, удовлетворив потребности в жилье большинства людей со средним и близким к среднему доходом, а также снизив уровень цен на жилье на всем рынке.

На протяжении многих лет партия и правительство уделяли особое внимание обеспечению населения жильём, определяя его как ключевую задачу социально -экономического развития страны. Однако быстрый экономический рост и урбанизация увеличили спрос на жильё. Предложение же постоянно сокращалось и не демонстрирует признаков роста с 2018 года, что ещё больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением.

Структура предложения всё больше склоняется в сторону высококачественных, дорогостоящих продуктов, служащих инвестиционным и спекулятивным целям. Этот долгосрочный дисбаланс приводит к постоянному росту цен на жильё, устанавливая новый уровень цен, значительно превышающий возможности большинства населения. Следовательно, развитие доступного жилья откроет возможности для устранения дисбаланса между спросом и предложением, удовлетворяя потребности людей в жильё.

Построить доступные дома, чтобы оживить рынок недвижимости? - 3

Ожидается, что доступное жильё будет способствовать «разогреву» рынка недвижимости в будущем. (Иллюстрация: Дай Вьет)

Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что доля предложения квартир в доступном сегменте (менее 25 млн донгов/м2) в общем объеме предложения жилья постоянно снижается: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году и 6% в 2023 году.

В период 2019–2022 гг. доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн/м2) также снизилась до 54%, 34% и 27% соответственно, при этом основное предложение составляло жилье стоимостью 40–50 млн донгов/м2.

При этом спрос на реальное жильё всегда лидирует в структуре спроса на жильё, составляя 80%, оставшиеся 15% — это долгосрочный инвестиционный спрос и 5% — спекулятивный спрос. Кроме того, по данным VARS, лишь около 25% спроса на реальное жильё обладает финансовой платёжеспособностью.

В этом контексте VARS полагает, что наряду с социальным жильем основным трендом развития рынка недвижимости в ближайший период станет доступное жилье, поскольку этот сегмент формируется исходя из потребностей и реальных возможностей большинства людей.

Что значит «доступный»?

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что во Вьетнаме нет официальной концепции доступного жилья, но можно выделить некоторые характеристики этого типа, сравнив его с социальным жильем и исходя из того, как определить обоснованность цен на жилье.

Соответственно, в настоящее время социальное жилье в основном ориентировано на малообеспеченных граждан и работников промышленных парков, которые освобождены от платы за землепользование и имеют доступ к льготным кредитным пакетам исключительно для инвесторов и покупателей жилья...

Доступное жилье — коммерческое жилье с доступными ценами, соответствующее финансовым возможностям большинства людей, ориентированное на группу населения со средним и близким к среднему доходом, с определенным уровнем сбережений, в особых городских районах.

Г-н Динь считает, что разумные цены на жилье — это те, когда семьи могут сбалансировать расходы на жилье и другие расходы на проживание в рамках своего дохода.

Согласно опыту оценки доступности жилья во многих странах мира , доступным считается жилье, расходы на которое составляют не более 30% от совокупного дохода домохозяйства. Для домохозяйства с доходом около 30 миллионов донгов в месяц 30% этих расходов эквивалентны накоплению около 100 миллионов донгов в год, то есть стоимость доступного жилья составляет около 2–2,5 миллиардов донгов за квартиру.

Однако, по словам г-на Диня, на самом деле очень сложно реализовывать проекты квартир стоимостью от 2 до 2,5 млрд донгов, особенно в таких крупных городах, как Хошимин и Ханой , но сложно не значит невозможно.

Г-н Динь убежден, что если весь рынок объединится, а жилищная политика будет следовать курсу рыночной экономики, доступное жилье будет развиваться. Развитие доступного жилья параллельно с социальным жильем

По мнению VARS, со стороны государства необходимо предоставить официальное определение доступного жилья; механизмы исследования и преференциальную политику конкретно для доступного жилья с главной целью поощрения инвесторов к участию в развитии предложения этого сегмента, удовлетворяя потребности в жилье домохозяйств со средним или близким к среднему доходом.

К ним относятся льготная кредитная политика, специально разработанная для повышения покупательной способности, или повышение налоговых ставок на второе и третье жильё для снижения спекулятивных стимулов, а также возможность перенаправить налоговые поступления на поддержку тех, кто действительно в них нуждается. Поддержка инвесторов в разработке и эксплуатации проектов социальной инфраструктуры...

Кроме того, необходимо увеличить инвестиции и расширить транспортную инфраструктуру. Когда расстояние перестанет быть проблемой, тенденция к перемещению из центра в пригороды станет неизбежной.

Источник