Опасения по поводу дефицита проектов жилищного строительства

Регулирование «озадачивает» бизнес

Он не только ограничивает условия реализации проектов, как в статье «Предприятия отказываются от проектов из-за правил землепользования», опубликованной в газете VietNamNet; проект Закона о земле (с поправками) также ограничивает предприятия в получении земельных участков для реализации проектов.

Поскольку положения законопроекта допускают передачу только земель жилого назначения и земель несельскохозяйственного назначения , не являющихся землями жилого назначения, за которые была уплачена плата за землепользование или арендная плата за землю была уплачена один раз для реализации проекта.

Фактически, в настоящее время инвесторов призывают к переговорам о передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья. Однако, по словам представителей бизнеса, требование о наличии жилых и несельскохозяйственных земель с единовременно уплаченной арендной платой, предусмотренное проектом Закона о земле (с изменениями), сделает невозможным перевод или реализацию многих проектов.

Председатель совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) г-н Нгуен Куок Хьеп в беседе с корреспондентом VietNamNet заявил, что введение такого регулирования является «головоломкой» для бизнеса.

Потому что, по его словам, ни одно предприятие, использующее землю в коммерческих или сервисных целях, не будет платить сборы за использование земли в течение всего 50-летнего срока реализации проекта.

«Почти 100% земель, предназначенных для предприятий сферы услуг, ежегодно оплачивают арендную плату. Цены на землю также могут меняться, и очень немногие проекты платят арендную плату один раз за весь срок реализации проекта, а у предприятий нет на это средств. Поэтому, если мы применим это правило, оно будет крайне непрактичным», — сказал г-н Хип.

песня о долгой земле 2.jpg — И бизнес, и эксперты считают, что проект Закона о земле необходимо пересмотреть для согласования интересов. (Фото: Хоанг Ха)

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, далее проанализировал, что при реализации проектов компаниям придётся приобретать землю. Если правила будут такими, как в проекте, то те, у кого есть земля, которую можно передать, должны будут сразу платить налоги. Откуда у них возьмутся деньги?

Более того, определение земельного налога – непростая задача, поскольку, когда государственные органы просят их определить сумму налога на 50 лет, подлежащую уплате единовременно, они осмеливаются установить её самостоятельно. Создание специализированного агентства по оценке стоимости земли крайне сложно и нецелесообразно. Это также значительно затруднит получение земель достаточного размера для реализации проектов крупных предприятий.

«Необходимо обеспечить простоту регулирования как для бизнеса, так и для лиц, передающих землю, а сам процесс должен быть унифицирован во всех законах. В противном случае, после внедрения, возникнут трудности для бизнеса и государственных органов управления», — сказал г-н Кьет.

Необходимо слушать и изменять

Столкнувшись с недостатками пункта б) пункта 1 и пункта 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями), председатель GP.Invest Нгуен Куок Хьеп предложил Комитету по экономике и Комитету по праву Национальной ассамблеи выслушать мнения всех представителей бизнеса и внести поправки, направленные на гармонизацию интересов. Решение этого вопроса будет способствовать социально-экономическому развитию, а не только развитию какого-либо конкретного субъекта.

«Если мы пойдём по пути, указанному в статье 128 законопроекта, это действительно затормозит все проекты. Я боюсь, что это затормозит развитие экономики и общества, поскольку, если сектор недвижимости не сможет этого сделать, это повлияет на многие отрасли», — сказал г-н Хиеп.

По словам юриста Нгуена Тхань Ха, проект постановления может быть изменён в сторону развития проектов коммерческого жилья на базе жилых и других типов земель в соответствии с планами землепользования , что сделает их более гибкими. Такое положение будет способствовать поддержке инвесторов и соответствовать политике властей по устранению препятствий и развитию рынка недвижимости.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау, «озабоченный» проектом пересмотренного Закона о земле, оценил, что пункт b, пункт 1 и пункт 6, статья 128 проекта Закона о земле (с поправками) не соответствуют политике устранения правовых препятствий для проектов в сфере недвижимости и не являются такими «открытыми», как Закон о земле 2013 года.

Причина в том, что до принятия Закона о земле 2013 года действовало положение, согласно которому инвесторы проектов, использующих несельскохозяйственные земли, должны были платить сборы за пользование землей, но согласно Закону о земле 2023 года, инвесторы проектов, использующих несельскохозяйственные земли, должны платить арендную плату за землю и могут выбрать оплату арендной платы за землю один раз за весь срок аренды или ежегодную оплату.

Поэтому г-н Чау предложил внести поправки в проект Закона о земле в направлении того, что предприятия будут получать одобрение для инвестиционной политики; инвесторы в коммерческие жилищные проекты будут получать одобрение, если у них есть права землепользования или они получат права землепользования, включая жилые земли, часть других земель (которые могут быть сельскохозяйственными землями, несельскохозяйственными землями, арендуемыми с единовременной оплатой или ежегодной оплатой); затем все они могут быть использованы для реализации коммерческих жилищных проектов, если они соответствуют условиям для получения разрешения на изменение целевого назначения земли (в соответствии со всеми типами планирования...).

Закон о земле играет важную роль, влияя на многие другие законы, поэтому предприятия и ассоциации ожидают, что эта поправка обеспечит правила, соответствующие действительности, гармонизируя интересы заинтересованных сторон.

Потребности в жилье у жителей крупных городов очень велики. Если не решить правовые проблемы, будет сложно решить существующую проблему дефицита жилья.

Источник