Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15 (далее – Закон о торговле недвижимостью 2023) был принят 15-м Национальным собранием 28 ноября 2023 года, заменив Закон о торговле недвижимостью № 66/2014/QH13, который был изменен и дополнен рядом статей в соответствии с Законом № 61/2020/QH14. Закон состоит из 10 глав и 83 статей, вступает в силу с 1 января 2025 года и регулирует торговлю недвижимостью, права и обязанности организаций и физических лиц в этой сфере, а также государственное управление торговлей недвижимостью. Закон содержит следующие новые и основные положения:
1. Уточнение сферы регулирования Закона о сделках с недвижимостью
Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года вносит изменения и дополнения в действующие правила, чтобы исключить дублирование с Гражданским кодексом, Земельным законодательством, Жилищным законодательством, Законом об исполнении гражданских судебных решений, Законом о предпринимательстве, Законом об инвестициях и т. д. Дополняет правила в случаях, когда Закон о бизнесе в сфере недвижимости не применяется, например: Продажа домов, строительных работ, передача прав землепользования в связи с банкротством, роспуском, разделением, отделением; передача права собственности на дома, строительные работы, права землепользования в связи с разделением, разделением, консолидацией, слиянием; продажа, передача, сдача в аренду недвижимости, являющейся государственной собственностью; Продажа домов, строительных работ, передача прав землепользования в соответствии с судебными решениями, решениями или постановлениями, решениями коммерческого арбитража, решениями компетентных государственных органов при разрешении споров; аренда социального жилья рабочим и рабочим, где Всеобщая конфедерация труда Вьетнама является агентством по управлению проектами в соответствии с положениями закона о жилье и т. д.
Закон также четко определяет сферу применения для случаев мелкого бизнеса в сфере недвижимости; продажи домов, строительных объектов и строительных площадей при строительных работах, не связанных с предпринимательской деятельностью; продажи, аренды и купли-продажи в рассрочку домов, строительных объектов и строительных площадей при строительных работах, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Делегация Национальной ассамблеи провинции Лонган провела конференцию, чтобы высказать свое мнение по проектам Закона о земле (с поправками), Закона о жилье (с поправками) и Закона о сделках с недвижимостью (с поправками), представленным на 6-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.
2. Дополнить и дополнить положение об условиях осуществления организациями и гражданами операций с недвижимостью.
В частности, Закон о риэлторском бизнесе 2023 года добавил ряд более строгих условий для проверки предприятий сферы недвижимости с достаточными финансовыми возможностями для участия на рынке, например: соотношение непогашенной кредитной задолженности, непогашенных корпоративных облигаций к собственному капиталу, а также распределение собственного капитала для обеспечения минимального соотношения к общему инвестиционному капиталу проекта в случае, если предприятие сферы недвижимости одновременно реализует несколько проектов.
В то же время Закон регулирует политику в отношении вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, и экономических организаций с иностранным инвестиционным капиталом, чтобы обеспечить соответствие Закону об инвестициях 2020 года и Закону о земле 2024 года. В частности, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года предусматривает, что вьетнамские граждане, проживающие за рубежом, являются гражданами Вьетнама и имеют полное право осуществлять операции с недвижимостью, приобретать, арендовать и сдавать в аренду недвижимость с правом выкупа, как и граждане Вьетнама; экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом, которые должны соответствовать условиям и выполнять инвестиционные процедуры, предписанные для отечественных инвесторов, имеют полное право осуществлять операции с недвижимостью, приобретать, арендовать и сдавать в аренду недвижимость с правом выкупа, как и отечественные организации.
3. Публичная информация о недвижимости и проектах в сфере недвижимости
Закон «О рынке недвижимости» 2023 года дополняет и дополняет положения о раскрытии информации о недвижимости и проектах, реализуемых в сфере недвижимости, в целях институционализации Постановления Центрального Комитета партии № 18-NQ/TW. Таким образом, раскрытие информации является обязательным условием при осуществлении операций с недвижимостью, способствуя повышению прозрачности рынка, защите прав покупателей, арендаторов и лиц, приобретающих недвижимость по договору аренды. Кроме того, необходимо дополнить положения о создании, управлении, эксплуатации и эксплуатации информационной системы рынка жилья и недвижимости, обеспечив подключение и обмен информацией с национальной базой данных по земле и другими соответствующими базами данных, что создаст основу для развития электронного правительства.
Национальное собрание на 6-й сессии проголосовало за принятие Закона о сделках с недвижимостью 2023 года.
4. Внесение изменений и дополнений в нормативные акты о принципах, условиях и порядке осуществления жилищного строительства, а также о площади застройки существующих и будущих строек.
Закон о торговле недвижимостью 2023 года дополнил и усовершенствовал положения о принципах, условиях и порядке осуществления жилищного бизнеса, строительных работ и площади застройки в существующих и будущих строительных объектах более строгим образом, способствуя развитию устойчивого рынка недвижимости. Дополняет положения о залогах при покупке и продаже с правом выкупа жилья, строительных работ и площади застройки в будущих строительных объектах для предотвращения незаконного привлечения капитала, минимизации риска мошенничества, присвоения имущества и капитала клиентов, а также проверки компаний, занимающихся недвижимостью, на рынке. Дополняет положения о гарантиях при продаже и продаже с правом выкупа будущего жилья, позволяя клиентам выбирать гарантию финансовых обязательств инвестора перед ними в случае непередачи дома в обещанном виде.
5. Положения об инвесторах, обменивающих права землепользования с технической инфраструктурой в проектах недвижимости
Закон 2023 года ужесточил правила, регулирующие условия и требования к купле-продаже земельных участков с инженерной инфраструктурой в составе объектов недвижимости. Не допускается передача земельных участков с инженерной инфраструктурой в составе объектов недвижимости лицам, осуществляющим строительство жилых домов, путем раздела и продажи земельных участков в районах, районах и городах, являющихся городскими территориями специального назначения, I, II и III классов.
6. Дополнение и дополнение к правилам передачи объектов недвижимости
Соответственно, Закон позволяет инвесторам передавать проекты недвижимости при наличии решения о выделении земли, договора аренды земли, разрешения на изменение целевого назначения земли и выполнении финансовых обязательств по земле, в таком случае наличие сертификата на право землепользования не требуется. Дополняются положения о случаях, когда Премьер-министр уполномочивает Народный комитет провинции принять решение о передаче части проекта недвижимости, для которого Премьер-министр принимает решение об инвестиционной политике, утверждает инвестиционную политику и утверждает инвестиции.
7. Совершенствование правил оказания услуг в сфере недвижимости
Закон «О риелторской деятельности» 2023 года поощряет организации и физических лиц совершать сделки купли-продажи, передачи, аренды, лизинга с правом выкупа, субаренды домов, строительных работ и прав землепользования через торговые площадки недвижимости. Для лиц, осуществляющих брокерскую деятельность в сфере недвижимости, обязательным является осуществление деятельности в сфере услуг торговой площадки недвижимости или брокерской деятельности в сфере недвижимости.
8. Четко определить типы договоров в сфере недвижимости.
В частности, Закон поручает правительству разработать типовые договоры для сделок с недвижимостью, чтобы контролировать основное и необходимое содержание, обеспечивая права сторон, участвующих в сделках с недвижимостью. Закон обязывает инвесторов проектов, риэлторов и компании, предоставляющие услуги в сфере недвижимости, получать платежи по договорам на сделки с недвижимостью и договорам на оказание услуг в сфере недвижимости от клиентов через счета, открытые в отечественных кредитных организациях или филиалах иностранных банков, законно работающих во Вьетнаме, для контроля денежных потоков в сделках с недвижимостью и предотвращения незаконных действий, таких как уклонение от уплаты налогов и отмывание денег.
9. Дополнение к нормативным актам по регулированию рынка недвижимости
Согласно нормативным актам, регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством планирования, планов землепользования, планов строительства, программ и планов городского и жилищного развития, корректировки проектов недвижимости, налоговой и кредитной политики и других мер, обеспечивая сбалансированный спрос и предложение, а также соответствующую структуру рынка недвижимости для каждого этапа развития рынка, обеспечивая его здоровое, безопасное и устойчивое развитие. Министерство строительства уполномочено курировать и координировать деятельность министерств, ведомств министерского уровня и провинциальных народных комитетов для изучения и предложения мер по регулированию рынка недвижимости.
Наряду с положениями Закона о земле и Закона о жилье, принятыми Национальным собранием, Закон о торговле недвижимостью 2023 года будет способствовать созданию правового коридора для устранения узких мест, способствуя здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости в ближайшем будущем.
Помимо новых пунктов, указанных выше, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года предусматривает 13 случаев, которые будут переданы после вступления закона в силу, а именно:
(1) Предприятия по операциям с недвижимостью и предприятия по оказанию услуг в сфере недвижимости, действовавшие до дня вступления в силу настоящего Закона, которые еще не соответствуют условиям, установленным настоящим Законом, должны дополнить все условия в течение 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона.
(2) Проект недвижимости, который соответствовал требованиям к инвестиционному проекту недвижимости для коммерческих целей, установленным в Законе № 66/2014/QH13 до даты вступления в силу настоящего Закона, не обязан соответствовать требованиям к проекту недвижимости, установленным в статье 11 настоящего Закона; в случае, если проект недвижимости проводит процедуры корректировки после даты вступления в силу настоящего Закона, он должен соответствовать требованиям к проекту недвижимости, установленным в настоящем Законе.
(3) Досье на передачу всего или части действующего проекта недвижимости было получено в соответствии с положениями Закона № 66/2014/QH13, но результаты не были возвращены к дате вступления в силу настоящего Закона, должно продолжать осуществляться в соответствии с положениями Закона № 66/2014/QH13; в случае, если процедура передачи всего или части проекта недвижимости повторно осуществляется после даты вступления в силу настоящего Закона, передача должна осуществляться в соответствии с положениями настоящего Закона.
(4) Предприятия с иностранными инвестициями в соответствии с положениями Закона № 66/2014/QH13 осуществляют процедуры по получению передачи всего или части проекта недвижимости, но к дате вступления в силу настоящего Закона не завершили земельные процедуры для проекта или части проекта, подлежащей передаче, реализация земельных процедур осуществляется в соответствии с положениями пункта 3 статьи 42 настоящего Закона.
(5) Жилищные и строительные объекты, созданные в будущем, которые имеют право быть введены в эксплуатацию в соответствии с положениями Закона № 66/2014/QH13, но еще не подписали договор купли-продажи или купли-продажи в рассрочку к моменту вступления в силу настоящего Закона, должны продолжать осуществлять процедуры купли-продажи или купли-продажи в рассрочку в соответствии с положениями Закона № 66/2014/QH13, но должны публично раскрывать информацию о недвижимом имуществе и проектах недвижимости, введенных в эксплуатацию в соответствии с положениями статьи 6 настоящего Закона, до подписания договора купли-продажи или купли-продажи в рассрочку.
(6) Инвестор проекта недвижимости, получивший от гарантийного банка разрешение на выдачу гарантии по финансовым обязательствам инвестора перед покупателем или рассрочкой платежа будущего жилья, не обязан повторно проходить процедуру выдачи гарантии в соответствии с положениями настоящего закона.
(7) Договоры купли-продажи или аренды будущего жилья, гарантированные банком, выдавшим сертификат, гарантирующий финансовые обязательства инвестора перед клиентами до дня вступления в силу настоящего закона, не требуют исполнения гарантии в соответствии с положениями настоящего закона.
(8) Договоры купли-продажи или аренды будущего жилья, заключенные в соответствии с Законом № 66/2014/QH13 и подробными правилами и инструкциями по его реализации до даты вступления в силу настоящего Закона, но жилье не было передано, не подпадают под действие положений пункта 3 статьи 26 настоящего Закона.
(9) Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в соответствии с Законом № 66/2014/QH13 до даты вступления в силу настоящего Закона, продолжают применяться в соответствии с Законом № 66/2014/QH13 и подробными правилами и инструкциями по их применению; в случае внесения изменений или дополнений в договор после даты вступления в силу настоящего Закона стороны должны скорректировать или дополнить соответствующее содержание договора в соответствии с положениями настоящего Закона.
(10) Торговые площадки по торговле недвижимостью, действовавшие до дня вступления в силу настоящего закона, но еще не соответствующие условиям, установленным настоящим законом, должны в течение 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего закона дополнить условия, установленные статьей 55 настоящего закона.
(11) Учебные и развивающие учреждения для брокерской деятельности в сфере недвижимости и операций на торговых площадках с недвижимостью, которые действовали до даты вступления в силу настоящего Закона, но не соответствовали условиям, установленным настоящим Законом, должны выполнить все условия в течение 6 месяцев с даты вступления в силу настоящего Закона.
(12) Сертификаты на осуществление брокерской деятельности в сфере недвижимости, выданные до дня вступления в силу настоящего Закона, остаются действительными в течение срока, указанного в сертификате.
(13) Кредитные учреждения, филиалы иностранных банков, компании по управлению активами кредитных учреждений, компании по управлению активами вьетнамских кредитных учреждений, созданные и действующие в соответствии с положениями закона о кредитных учреждениях, которые представили досье на передачу всех или части проектов в сфере недвижимости в качестве обеспечения и полученные компетентными органами до даты вступления в силу настоящего Закона, продолжают соблюдать положения Закона № 66/2014/QH13 и подробные правила и руководства по внедрению.
Будем надеяться, что новые пункты, упомянутые выше, вместе с положениями Закона о земле и Закона о жилье, принятыми Национальным собранием, которые вступят в силу с 1 января 2025 года, а также Законом о сделках с недвижимостью 2023 года будут способствовать созданию правового коридора для устранения узких мест, способствуя здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости страны в ближайшее время.
Кьен Куок
Источник
Комментарий (0)