На что следует обратить внимание при инвестировании в квартиры

Репутация инвестора, цена продажи и использование финансового рычага — три основных фактора, которые консультанты по инвестициям в недвижимость учитывают при выборе инвесторов в сегменте апартаментов.

Квартиры в Ханое пользуются спросом у многих инвесторов в Хошимине. Фото: Дук Тхань

Денежный поток из Хошимина в Ханой

В последнее время мы стали свидетелями того, как многие инвесторы с Юга «плывут вверх по течению» на рынок Ханоя. Они интересуются и узнают о проектах в сегменте элитных квартир.

Данные OneHousing показывают, что число людей, ищущих недвижимость в Ханое из Хошимина, выросло в 7,5 раз по сравнению с предыдущими годами.

По словам г-на Чан Куанг Трунга, директора по развитию бизнеса OneHousing, на данный момент, будь то первичная или вторичная продукция, уровень цен в Ханое по-прежнему ниже, чем в Хошимине. В частности, на рынке квартир в том же сегменте в Ханое разница по сравнению с Хошимином составляет около 30%, а по некоторым товарным позициям — до 40%.

Отчет Министерства строительства о рынке недвижимости за первый квартал 2024 года показывает, что рынок квартир продолжает привлекать внимание групп с реальными потребностями в жилье, а также средне- и долгосрочных инвесторов. В частности, средняя цена продажи некоторых проектов в Ханое и Хошимине колеблется от 50 до 70 млн донгов/м2.

Эксперты рекомендуют инвесторам тщательно продумать выбор лимита кредитования. Ни один банк или инвестор не может сопровождать клиентов обязательствами на срок до 15–20 лет, поэтому кредит в размере около 50% от стоимости продукта является целесообразным, а все, что больше, от 70% и более, является высокорискованным.

В Ханое цены на квартиры, выставленные на продажу, постоянно растут как на первичном, так и на вторичном рынке. В апреле 2024 года сегмент доступных квартир (менее 30 млн донгов/м2) вырос в цене на 12% по сравнению с предыдущим месяцем. Квартиры средней ценовой категории (30–50 млн донгов/м2) также выросли в цене на 5%, квартиры класса люкс (более 50 млн донгов/м2) выросли в цене на 3%.

Представитель OneHousing сообщил, что у инвесторов из Хошимина, Ханоя и некоторых крупных провинций и городов на севере есть два основных вкуса.

Сначала найдите квартиры в малоэтажных проектах, существующих проектах авторитетных инвесторов, они считают это временем для вложения денег. Характерной чертой этой группы инвесторов является то, что они не рассматривают долгосрочные инвестиции, их инвестиционный период составляет всего около 2 лет.

Во-вторых, в сегменте апартаментов инвесторы в Хошимине отдают приоритет выбору проектов от инвесторов с авторитетными брендами, особенно тех, чья продукция помогла им получить прибыль и имеет хорошую ликвидность на рынке Хошимина.

В Vinhomes Ocean Park и Vinhomes Smart City инвестор Masterise Homes всегда занимает большую долю и ежегодно ее доля неуклонно растет. Ожидается, что в период с 2024 по 2026 год она превысит 40%. Это будет обильным предложением для инвесторов, желающих вложить средства в сегмент элитных апартаментов в Ханое.

В настоящее время самым большим давлением для инвесторов является необходимость сохранить наличные деньги. Цены на золото растут, инфляция растет, заставляя инвесторов думать, что если они сохранят деньги, то постепенно потеряют свои активы, поэтому они склонны вкладывать средства в недвижимость.

Г-жа Као Тхи Тхань Хуонг, старший менеджер исследовательского отдела Savills Ho Chi Minh City, отметила, что сейчас самое подходящее время для инвестиций в квартиры для сдачи в аренду, поскольку в ближайшие 3–5 лет предложение квартир в центральной части Хошимина и Ханоя по-прежнему будет скудным из-за ограниченного земельного фонда для развития проектов. Таким образом, по истечении срока лизинга инвесторы могут продать актив и воспользоваться разницей в цене с течением времени, получив при этом дополнительный денежный поток от лизинга.

Многие инвесторы увидели возможности, когда вьетнамцам, проживающим за рубежом, разрешили покупать дома и иметь полные права граждан Вьетнама в соответствии с Законом о земле (с поправками). Если инвестировать сейчас, можно получить хорошую ликвидность при получении крупных денежных потоков от вьетнамцев из-за рубежа.

Будьте осторожны, прежде чем вкладывать деньги

Эксперты Savills утверждают, что при принятии решения об инвестировании в квартиры, сдаваемые в аренду, инвесторам следует отдавать предпочтение квартирам, которые были сданы и имеют розовые книжки, чтобы иметь возможность брать кредиты в банках. В случае покупки новой квартиры расчетов больше. Возможно, приоритет будет отдан переводу депозита для получения прибыли, а затем рассмотрению возможности сдачи в аренду и ожидания повышения цены.

Доступ людей к квартирам становится все более затруднительным, поскольку рост доходов не успевает за ростом цен на жилье. В будущем первичные проекты строительства квартир будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам придется оптимизировать прибыль при увеличении производственных затрат. Это отчасти объясняет тенденцию многих молодых семей сегодня снимать жилье. Однако для инвесторов покупка дома с целью ожидания повышения цен или сдачи его в аренду в это время также требует тщательного расчета.

По словам г-жи Као Тхи Тхань Хыонг, в настоящее время политика продаж, проводимая инвесторами, также «радует» покупателей. Однако покупателям жилья необходимо обращать внимание на репутацию инвестора.

«Предоставление множества привлекательных политик, независимо от того, могут ли они быть реализованы, — это другой вопрос. Есть много случаев, когда по многим причинам инвесторы проектов сдавались на полпути и не могли выполнить свои обязательства перед покупателями жилья», — констатировала реальность г-жа Хуонг.

Кроме того, инвесторам необходимо тщательно анализировать цены на квартиры. В процессе продажи дома, проданные на поздних стадиях, часто имеют более высокую цену, чем те, которые были проданы ранее. Поэтому инвесторы также внедряют множество стимулов, а способы оплаты также становятся более разнообразными. Покупателям необходимо тщательно сравнивать и проверять цены, чтобы решить, покупать ли им продукцию из предыдущего или следующего этапа.

Покупка продукции на ранних стадиях будет иметь более выгодные цены, но период оплаты будет короче, поэтому вам необходимо заранее подготовить финансовые ресурсы. На более поздних стадиях, хотя цена и выше, график платежей длиннее, поэтому финансовое давление будет меньше.

Наконец, существует возможность использования банковского кредитного плеча для покупки дома. По словам экспертов Savills, обычно банки предлагают кредитные пакеты с льготными процентными ставками на фиксированный срок (2–3 года), после чего процентная ставка становится плавающей.

Поэтому инвесторам следует тщательно оценить свое финансовое положение, избегать слишком больших заимствований, которые могут привести к большой долговой нагрузке, поскольку если они возьмут в долг и не смогут его вернуть, им придется продать активы и понести убытки.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html