Причина, по которой квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м² «исчезли» в крупных городах: Ханой отменяет два решения, связанных с земельными аукционами

Данные исследования Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама показывают, что сегмент доступных квартир (цена менее 25 миллионов донгов за м²) – доступное жильё – «вымер». (Фото: Линь Ан)

Потребности в доступном жилье «отказаны»

Вьетнамский рынок недвижимости постепенно «разогревается» благодаря новым предложениям и политике государственной поддержки. Однако рост предложения, в основном за счёт элитного сегмента, удовлетворяет лишь малую часть жилищных потребностей населения, в то время как потребность большинства населения в доступном жилье «забрасывается», что ещё больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением.

Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (цена которых менее 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень сложно, а то и невозможно, возродить в Ханое и Хошимине.

В частности, статистика VARS показывает, что в период с 2018 по 2023 год не только количество квартир постоянно сокращалось, но и структура предложения в двух особых городских районах становилась всё более несбалансированной. Структура предложения всё больше склоняется в сторону элитного и элитного сегмента.

В Ханое, не достигнув рубежа, доля вновь выведенных в эксплуатацию доступных квартир достигала 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составив всего около 4% от общего предложения квартир, выведенных на продажу.

В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась двузначными темпами: с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году, а в 2021 году и вовсе исчезла.

До первых 9 месяцев 2024 года предложение квартир в Ханое значительно восстанавливалось, но дисбаланс между спросом и предложением стал еще более серьезным, когда около 80% предложений квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине за первые 9 месяцев 2024 года, имели продажную цену 50 млн донгов/м2 и выше.

Несмотря на высокую цену, недавно запущенные проекты или новые проекты демонстрируют очень хорошие показатели продаж, поскольку спрос на квартиры, как для проживания, так и для инвестиций, всегда оставался высоким и имел тенденцию к росту. В некоторых проектах с апартаментами уровень поглощения достигал 99% сразу после официального запуска.

Такая ситуация приводит к тому, что цены на квартиры постоянно растут и достигают нового высокого уровня как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превосходя доступность и темпы роста доходов большинства людей.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше по сравнению со вторым кварталом 2019 года.

Средняя цена продажи проектных кластеров в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше по сравнению с базовым периодом.

В Дананге индекс цен на рынке жилья вырос на 46,2% в третьем квартале, что выше, чем в Хошимине, при этом более 50% нового предложения в третьем квартале стоили свыше 80 млн донгов за м2.

Таким образом, можно сказать, что в крупных городах, хотя спрос на доступное жильё очень велик и не удовлетворен, предложение элитных квартир не избыточно и удовлетворяет лишь некоторую часть спроса.

В чем причина?

По мнению VARS, доступному жилью сложно «появиться» в центральных районах Ханоя и Хошимина, поскольку количество одобренных для инвестиций жилищных проектов в последние годы можно «пересчитать по пальцам». В 2023 году и начале 2024 года новых проектов в сегменте доступного жилья практически не будет, а реализуемые проекты в сфере недвижимости в основном ориентированы на элитный сегмент.

Объясняя причину, VARS заявил:

Во-первых , основная причина, по которой доступное жилье не пользуется большим вниманием со стороны застройщиков, заключается в том, что норма прибыли в этом сегменте ниже, чем в сегментах высокого класса.

Чтобы строить доступное жильё, застройщикам необходимо оптимизировать затраты на земельный фонд, строительство и эксплуатацию. Между тем, расчёты застройщиков показывают, что при рентабельности всего около 15%, если капитал не поступает в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, застройщики понесут убытки.

Более того, централизованные земельные фонды становятся все более дефицитными, как в настоящее время, так и в будущем, поскольку они в основном сосредоточены в крупных городских районах с целым рядом объектов инфраструктуры и коммунальных служб, требующих инвестиций, плюс производственные затраты, особенно стоимость земли, растут, и цены не могут быть доступными.

Во-вторых , несмотря на принятие правительством многочисленных мер по стимулированию строительства социального и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьёзными препятствиями. Сложность процесса лицензирования, длительный срок его рассмотрения, а также растущая нехватка земельного фонда под застройку в крупных городах заставляют застройщиков тщательно взвешивать возможности инвестирования в этот сегмент.

Кроме того, политика кредитной поддержки для покупателей жилья в этом сегменте реализуется несинхронно. Пакеты финансовой поддержки для лиц со средним и низким доходом, такие как льготные процентные ставки и источники кредитования, по-прежнему сталкиваются с трудностями в доступе и сложными процедурами.

В-третьих , элитные проекты приносят высокую прибыль и их легко продать. Поскольку спрос на элитное жильё, как жилое, так и инвестиционное, очень велик, спрос со стороны группы клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растёт по мере экономического развития, а приток иностранных инвестиций, как среди иностранцев, так и среди вьетнамцев, проживающих за рубежом, благодаря новому правовому коридору «смягчает» условия владения для этой группы.

На самом деле, число покупателей, готовых заплатить больше за самые ограниченные и высококачественные продукты в проекте, не мало. Это делает сегмент доступного жилья менее привлекательным для застройщиков.

Передача более 12,5 гектаров земли под проект городского жилья в Зуйтьене

Народный комитет провинции Ханам только что принял решение о выделении 125 012,07 м² земли акционерной строительной инвестиционной компании «Trung Dong» (Trung Dong Company) для реализации проекта строительства городского жилого массива в городе Зуйтьен. Из них 11 979,28 м² земли отведены под строительство социального жилья.

Согласно решению, Народный комитет провинции Ханам выделил компании Trung Dong Company участок земли площадью 125 012,07 м² в районах Хоангдонг и Тьенной города Зуйтьен для реализации проекта по строительству городской жилой зоны. Из них 82 882,5 м² земли будут использованы для строительства объектов технической и социальной инфраструктуры, включая: социальное жилье (11 979,28 м²), дома культуры, школы, зеленые зоны, водные поверхности и транспортные сооружения... в соответствии с утвержденным детальным планом.

После завершения строительства инфраструктурные объекты, не используемые инвесторами, будут переданы в управление местным органам власти и специализированным агентствам в соответствии с нормативными актами.

Кроме того, Народный комитет провинции Ханам также выделил компании Trung Dong Company 42 129,57 кв. м жилой земли со сроком пользования 50 лет. Получатели права пользования жилой землей и покупатели домов, прилегающих к праву пользования жилой землей, имеют право на стабильное и постоянное пользование землёй.

Кроме того, Народный комитет провинции также сдал в аренду 10 409,48 квадратных метров земли в районе Тьенной компании Trung Dong Company для коммерческой и сервисной деятельности в соответствии с законом сроком на 50 лет.

Народный комитет провинции Ханам заявил, что метод распределения и аренды земли не предполагает аукциона прав землепользования или тендера по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли. Народный комитет провинции Ханам обратился к Народному комитету города Зуйтьен с просьбой скоординировать свои действия с властями районов Хоангдонг и Тьенной, а также с Департаментом природных ресурсов и окружающей среды для определения границ и передачи земли компании Trung Dong, одновременно ускоряя процесс восстановления земель и расчистки оставшейся территории в пределах границ проекта.

Народный комитет провинции также поручил компании Trung Dong Company сосредоточить ресурсы для скорейшей реализации проекта. После завершения работ компания должна будет передать инфраструктурные объекты и неиспользуемые земли местным органам власти.

Соответствующие ведомства и агентства продолжат координировать и оказывать поддержку компании в проведении инвестиционных процедур, уплате платы за землепользование и реализации проекта в соответствии с законодательством.

Проект городского жилищного строительства в городе Зуйтьен является одним из важных проектов по развитию городской инфраструктуры, удовлетворению потребностей людей в жилье и содействию социально-экономическому развитию местности.

Ханой: отменить два решения, связанных с аукционом прав землепользования

Народный комитет Ханоя только что принял решение № 67/2024/QD-UBND об отмене двух решений о регулировании полномочий по утверждению начальной цены аукциона по предоставлению земельных участков с платой за землепользование или аренды в Ханое. Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.

В частности, Народный комитет Ханоя отменил полностью Решение № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года Народного комитета города, регламентирующее полномочия по утверждению начальной цены аукциона по продаже прав землепользования для выделения земель с платой за землепользование или аренды земель в городе Ханое.

В то же время город также отменил Решение № 07/2023/QD-UBND от 21 апреля 2023 года Городского народного комитета о внесении изменений в статью 1 Решения № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года о положении о полномочиях по утверждению начальной цены аукциона по продаже права землепользования для выделения земельных участков с платой за землепользование или аренды земельных участков в городе Ханое.

Соответственно, в Решении № 07/2023/QD-UBND Народный комитет Ханоя утвердит начальную цену аукциона по продаже прав землепользования для предоставления земли с платой за землепользование или аренды земли с единовременной оплатой за весь срок аренды, применяемую к земельным участкам или земельным площадям стоимостью 30 миллиардов донгов и более.

Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html