Причины роста цен на квартиры: застройщики социального жилья редко получают прибыль в размере 10%.

В 2025 году цены на доступное жилье вырастут более резко, чем на элитное; Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых будут дорогими; Ханой просит полицию принять меры по борьбе с подкупом при покупке социального жилья.

Причины роста цен на квартиры: застройщики социального жилья редко получают прибыль в размере 10%.

В 2025 году цены на доступное жилье вырастут более резко, чем на элитное; Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых будут дорогими; Ханой просит полицию принять меры по борьбе с подкупом при покупке социального жилья.

Вот основные события на рынке недвижимости на этой неделе.

Каждый квадратный метр квартиры влечет за собой десятки различных затрат.

Журналисты Baodautu.vn (интернет-газета об инвестициях) провели исследование рынка и связались со многими компаниями, и все они заявили, что повышение цен не было навязано застройщиком, а основано на инвестиционных затратах. В частности, в случае многоквартирных комплексов цена за квадратный метр, продаваемый покупателям, включает не менее 10 видов затрат.

Рост стоимости земли и строительства, а также длительные процессы получения разрешений привели к резкому увеличению цен на квартиры.

Во-первых, это стоимость земли. Для реализации проекта в сфере недвижимости инвесторам необходима земля, а цены на землю в настоящее время довольно высоки. Например, в Биньзыонге , районе, граничащем с Хошимином, участок земли площадью более 5000 м2, подходящий для проекта в сфере недвижимости, обойдется от 200 до 300 миллиардов донгов. Как правило, компании используют только 30% собственного капитала для покупки этой земли, а остальную часть берут в кредит у банков под проценты, обычно около 10% годовых.

Во-вторых, даже если земля доступна, но еще не расчищена, потребуется выплатить компенсацию за расчистку, и эти расходы обычно составляют 30% от инвестиционных затрат.

В-третьих, после приобретения земли предприятие приступит к оформлению всех необходимых разрешений, при этом стоимость получения необходимых документов составит от 10% до 15% от общей суммы инвестиций в проект.

В-четвертых, существует налог на землепользование. Этот налог взимается в соответствии с прейскурантом цен на землю, изданным провинцией или городом, исходя из действующего прейскуранта цен на землю.

В-пятых, это затраты на строительство. В настоящее время цены на цемент, кирпич, сталь, сантехнику и внутреннюю отделку растут. Для проектов высокого класса это составит 20-30 миллионов донгов/м², а для проектов среднего ценового сегмента — 15-20 миллионов донгов/м². Как правило, первоначальные инвестиционные затраты финансируются за счет банковских кредитов. Для 20-этажного проекта с более чем 700 квартирами и одним подземным уровнем стоимость строительства составит приблизительно 1000 миллиардов донгов при стандартной процентной ставке 10% и сроке строительства 28 месяцев. Таким образом, около 300 миллиардов донгов уйдут на процентные платежи по кредиту за строительство, которые будут включены в продажную цену жилья.

В-шестых, существуют затраты на маркетинг и продажи. Эти затраты составляют приблизительно 10% от инвестиционного капитала проекта и также добавляются к продажной цене для клиентов.

Седьмой пункт – комиссионные сборы брокеров. На современном рынке квартир комиссионные брокеров составляют 6-7% от цены каждой проданной квартиры. Эти расходы также добавляются к продажной цене дома.

В-восьмых, существуют издержки продаж, такие как скидки, например, раздача золота или автомобилей покупателям. Эти издержки составляют приблизительно 1% от стоимости товара.

Девятое место занимают расходы по корпоративному подоходному налогу, которые составляют 20%.

Десятый пункт — это анализ затрат и выгод для каждого проекта. Предприятие рассчитывает рентабельность таким образом, чтобы она составляла не менее 20%.

Наконец, следует учитывать затраты на управление проектом и заработную плату персонала компании.

Не говоря уже о том, что если юридические процедуры по проекту затянутся на 4-5 лет, ежегодные банковские проценты, которые компания будет нести по кредиту, будут напрямую переложены на стоимость жилья.

В 2025 году цены на доступное жилье вырастут более резко, чем на элитное.

Недавно компания Vietnam Report Joint Stock Company опубликовала свой рейтинг 10 самых авторитетных компаний в сфере недвижимости на 2025 год. Примечательно, что рейтинг включал прогнозы относительно будущих цен на недвижимость. Опрос показал, что большинство компаний считают, что цены продолжат расти в 2025 году.

Колебания цен на недвижимость по сегментам.

В частности, незначительное повышение цен (менее 10..) коснется сегментов жилья, элитных апартаментов, аренды офисных помещений, промышленной недвижимости и земельных участков.

Между тем, ожидается, что в сегменте доступного и среднего жилья и квартир будет наблюдаться более значительный рост цен, от 20% до 30%. Что касается сегмента курортной недвижимости, то, по мнению компаний, цены останутся относительно стабильными. Это также сегмент с самым медленным темпом восстановления после сложного периода.

В частности, издание Vietnam Report отмечает, что рынок недвижимости переживает значительные колебания после появления информации о местных слияниях и поглощениях. В настоящее время многие инвесторы активно ищут землю в районах, которые планируется превратить в административные центры. Это привело к резкому росту цен на землю, причем в некоторых районах цены выросли до 20% еще до официального объявления.

В Ханое скоро будет выставлено на продажу около 14 000 домов, большинство из которых будут дорогими.

Департамент строительства Ханоя обновил список будущих жилых проектов, готовых к продаже в городе. В результате было одобрено 11 новых проектов, что добавит 13 995 единиц жилья на рынок.

В районе Ха Донг открылся новый жилой комплекс, в котором продаются квартиры. Фото: Тхань Ву

Среди них по-прежнему доминируют квартиры, которых насчитывается 8798 единиц в 5 проектах. В сегменте малоэтажной застройки представлено 6 проектов, предлагающих 5197 квартир.

Большинство жилых комплексов расположены в двух крупных городских районах — Оушен-Парк и Смарт-Сити. Среди них наибольшее количество квартир на продажу предлагает компания Masterise Homes — 2461 единица. Это высотные здания Z34, U38 и U38A на участке B6-CT01 (Оушен-Парк 1).

Кроме того, в ближайшем будущем в Ocean Park также будет запущен еще один проект, включающий более 2000 квартир. Это жилой комплекс U26A, T26M, Z30, расположенный на участке B4-CT01 и построенный компанией CapitaLand.

В сегменте малоэтажного жилья два крупнейших проекта расположены в западной части Ханоя. Проект Sunshine Grand Capital Urban Area, включающий около 2300 квартир, уже одобрен к продаже. Он охватывает коммуны Тан Лап и Тан Хой (район Дан Фуонг) и Дык Тхуонг и Дык Зянг (район Хоай Дык).

Также в районе Дан Фуонг компания Vingroup получила разрешение на продажу 2279 квартир в рамках своего проекта Green City. Проект занимает площадь 133,4 гектара и расположен в четырех коммунах: Тан Хой, Тан Лап, Лиен Ха и Лиен Чунг (район Дан Фуонг). Запуск проекта состоялся только 10 марта.

К 2025 году дефицит жилья в Ханое исчезнет. Однако возникла другая серьезная проблема: дисбаланс спроса и предложения, при котором сегмент элитного жилья практически полностью доминирует на рынке, в то время как сегмент доступного жилья испытывает серьезный дефицит.

Рентабельность застройщиков социального жилья редко достигает 10%.

В беседе с корреспондентом Baodautu.vn представитель BIC Vietnam заявил, что Закон о жилищном строительстве 2023 года устанавливает максимальную норму прибыли в 10% для застройщиков социального жилья. Однако в большинстве проектов компаниям сложно достичь этого показателя.

В настоящее время застройщикам разрешено получать максимальную прибыль в размере 10% при строительстве социального жилья. Фото: Тхань Ву

В действительности, рентабельность этой компании составляет всего около 7%. Этой прибыли едва хватает на поддержание бизнеса. Тем не менее, компания продолжает развивать доступное жилье, демонстрируя социальную ответственность, создавая репутацию и, в конечном итоге, продавая другие коммерческие товары.

Ранее в интервью интернет-изданию Dau Tu председатель совета директоров Tran Anh Group г-н Чан Дык Винь заявил, что в провинции Лонг Ан квартиры социального жилья площадью 40 м2 с антресольным этажом продаются по цене около 15 миллионов донгов/м2. Однако затраты на строительство уже достигли 10 миллионов донгов/м2, не считая заемных средств, стоимости земли и т.д.

«С каждого квадратного метра мы получаем прибыль всего в 1 миллион донгов, или около 5%», — сообщил г-н Чан Дык Винь.

В аналогичной ситуации г-н Ле Хуу Нгиа, директор компании Le Thanh Real Estate, заявил, что максимальная норма прибыли в 10% слишком низка. При этом общее время, необходимое для завершения проекта, от получения лицензий до инвестиций и строительства, составляет около 7 лет.

«По оценкам, инвестор получает лишь около 1,3–1,5% прибыли в год, чего недостаточно для реинвестирования», — прокомментировал г-н Ле Хуу Нгиа.

В свете вышеизложенной ситуации Министерство строительства запрашивает отзывы по проекту постановления, определяющему конкретные механизмы и политику развития социального жилья, который будет представлен правительству на рассмотрение и утверждение Национальным собранием. Проект предусматривает множество льготных и более гибких механизмов для инвесторов в проекты социального жилья.

В частности, Министерство строительства предложило увеличить норму прибыли для застройщиков проектов социального жилья с 10% до максимум 13% от общей стоимости строительства проекта. Застройщики будут использовать эту норму прибыли в качестве основы для установления продажной цены, цены лизинга с правом выкупа и арендной платы за социальное жилье.

Новая норма прибыли будет применяться ко всем проектам социального жилья и жилья для вооруженных сил, построенного на государственных землях, а также к 20% земель, отведенных под коммерческие жилищные проекты. Кроме того, эта политика распространяется и на завершенные проекты социального жилья, которые еще не получили одобрения Государственного органа управления на продажу, аренду и лизинговые цены.

Ханой просит полицию принять меры по борьбе с подкупом при закупке социального жилья.

Недавно Департамент строительства Ханоя обратился к городской полиции с просьбой усилить контроль за деятельностью полицейских участков на уровне коммун (где расположены проекты социального жилья) с целью выявления и пресечения действий брокеров, которые используют лазейки в законодательстве для приема и подачи заявок на покупку/аренду/лизинг с правом выкупа в нарушение закона. Любые мошеннические действия при подаче и проверке заявок на социальное жилье, в случае их обнаружения, в том числе в ходе последующих проверок, будут пресекаться в соответствии с действующими правилами.

Департамент строительства также обратился в Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой поручить Управлению земельного кадастра упростить процедуру декларирования гражданами права на получение жилья. Одновременно с этим, народные комитеты на уровне коммун должны оказывать гражданам поддержку в проверке их права на получение жилья, доходов и права на льготные кредиты.

Прямо перед жилым комплексом социального жилья № 1 Ха Динь (район Тханьчи) риелторская компания нагло предлагает услуги по оформлению заявок. Фото: Тхань Ву

Обратите внимание, что заявители могут подавать заявки только непосредственно застройщику, а не через посредников или агентства недвижимости. Перед продажей/сдачей в аренду/арендой социального жилья застройщик обязан уведомить Департамент, чтобы информация о сроках подачи заявок и цене продажи была опубликована на сайте Департамента.

Ранее, согласно расследованию журналистов Baodautu.vn , некоторые агентства недвижимости и брокеры постоянно рекламировали продажу недавно выделенных единиц социального жилья с наценкой от 200 миллионов до 1 миллиарда донгов по сравнению с первоначальной ценой.

В социальных сетях многие самопровозглашенные эксперты по недвижимости также продают «гарантированные» возможности приобретения социального жилья. Эти люди нагло заявляют, что имеют связи с компаниями, что дает им такие преимущества.

Даже консультации по оформлению заявок, которые обычно предоставляются застройщиком бесплатно, используются организациями и частными лицами в корыстных целях, взимая плату в размере 5-10 миллионов донгов за каждую заявку. Некоторые организации даже открыто вывешивают объявления об услугах по оформлению заявок прямо перед домами социального жилья.

Министерство строительства требует разъяснений по поводу инцидента, когда жители, несмотря на дождь, вышли на улицы, требуя передачи им социального жилья.

Заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь направил в Народный комитет Ханоя документ с просьбой провести расследование информации о жителях, которые, несмотря на дождь, требовали от застройщика передать им социальное жилье.

На момент запуска проекта цены на социальное жилье в районе Дай Мо были практически сопоставимы с ценами на коммерческие квартиры в этом районе. Фото: Дунг Минь

Ранее, 25 февраля, десятки покупателей квартир в здании HH4 проекта городской функциональной зоны Дай Мо (район Дай Мо, район Нам Ту Лием, Ханой) собрались у башни FLC Landmark Tower на улице Ле Дык Тхо. Многие держали плакаты под дождем, требуя от инвестора, компании Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, дочерней компании FLC Group, передать квартиры в соответствии с обещанием.

Клиенты заявили, что подписали контракты на покупку квартир в 2020 году, с ожидаемой датой сдачи во втором квартале 2022 года. Однако застройщик не выполнил своих обязательств и трижды откладывал сдачу. Кроме того, некоторые клиенты оплатили полную стоимость квартиры, включая оговоренный 2%-ный взнос за обслуживание, но до сих пор не получили свои дома.

В соответствии с пунктом 15 статьи 75 Постановления Правительства № 100/2024, детализирующим некоторые положения Закона о жилищном строительстве, касающиеся развития и управления социальным жильем, Министерство строительства обращается к Народному комитету Ханоя с просьбой поручить соответствующим ведомствам провести расследование и разъяснение вышеупомянутых вопросов и представить результаты Министерству до 30 марта 2025 года.

В последнем уведомлении, разосланном клиентам 25 февраля, застройщик прогнозировал завершение подключения к электросети до 15 марта; проверки технических систем и пожарной безопасности должны были проводиться в период с 15 марта по 15 апреля; а соответствующие органы должны были провести заключительную проверку до 25 апреля. Однако многие жители выразили обеспокоенность по поводу достоверности этого уведомления, поскольку подпись представителя не содержит указания на конкретную должность.

Жилой комплекс социального жилья HH4 имеет 29 этажей и включает в себя 173 квартиры социального жилья для продажи, 57 квартир для аренды и 58 коммерческих помещений. Площадь квартир варьируется от 48 до 70 квадратных метров.

Приём заявок на покупку квартир начался в апреле 2021 года. Застройщик обязался сдать квартиры во втором квартале 2022 года. Цена продажи, утвержденная Департаментом строительства Ханоя, составляет более 16,8 миллионов донгов (включая 5% НДС, за исключением 2% платы за обслуживание).

Провинция Куангнгай устраняет препятствия на пути реализации проекта социального жилья стоимостью 450 миллиардов донгов.

Жилой комплекс социального жилья HUD - Phu My расположен на участке под высотную жилую застройку в рамках проекта Phu My Urban Area в городе Куангнгай. Инвестиции в проект осуществляет Корпорация жилищного и городского развития (HUD).

Проект предусматривает строительство двух новых 9-этажных жилых башен, включающих около 384 квартир, на земельном участке общей площадью 15 567 м2 и общей площадью застройки 36 700 м2, рассчитанных примерно на 1000 человек. Общий объем инвестиций составляет приблизительно 450 миллиардов донгов, а завершение проекта запланировано на период с 2025 по 2028 год.

Визуализация проекта социального жилья HUD - Phu My.

По словам представителя инвестора, на данный момент из почти 16 000 м2 земли (на которой запрашивается проект социального жилья) примерно 2 955 м2 еще не полностью компенсированы и расчищены.

На оставшейся территории (без каких-либо препятствий) инвестор в настоящее время разрабатывает необходимую техническую инфраструктуру, завершение которой ожидается в 2025 году.

Что касается хода реализации проекта, корпорация HUD наняла консалтинговую фирму для подготовки отчета о технико-экономическом обосновании, базового проекта и документации, которые уже завершены и в настоящее время проходят техническую проверку.

Ожидается, что инвестиционный проект и строительные чертежи будут утверждены в 2025 году; в 2026-2027 годах будет завершена первая фаза проекта, включающая 192 квартиры в блоке B; а вторая фаза, включающая 192 квартиры в блоке A, будет завершена к 2028 году.

В марте были завершены четыре проекта по городскому планированию старых многоквартирных комплексов в районе Дунда.

20 марта Управление народного комитета города Ханоя издало Уведомление № 139/TB-VP относительно выводов заместителя председателя народного комитета города Ханоя Дуонг Дык Туана, сделанных на рабочем совещании по четырем детальным проектам планирования реконструкции и восстановления старых жилых комплексов в районах Ким Лиен, Чунг Ту, Кхуонг Тхуонг и Хао Нам, округ Донг Да, города Ханоя.

Таким образом, заслушав доклады руководителей Народного комитета района Донг Да, представителей консультационного подразделения по планированию и мнения делегатов, присутствовавших на встрече, заместитель председателя Народного комитета Ханоя Дуонг Дык Туан единогласно заключил и распорядился следующее:

Что касается хода работ, Народный комитет района Донг Да будет тесно координировать свои действия с департаментами и ведомствами города Ханоя, одновременно осуществляя процедуры сбора мнений общественности, представляя отчеты в Совет по оценке городского планирования и градостроительства города Ханоя и соответствующим ведомствам, завершая разработку четырех вышеупомянутых проектов детального планирования в марте 2025 года, представляя их в Департамент планирования и архитектуры для оценки в апреле 2025 года и представляя их на рассмотрение и утверждение Народному комитету города Ханоя в мае 2025 года.

Что касается метода расчета необходимой площади жилых помещений, выделяемых в рамках планировочных проектов: площадь жилых помещений в рамках планировочных проектов определяется на основе принципа соответствия Программе развития жилищного строительства, Постановлению № 34/2024/QD-UBND от 27 мая 2024 года Народного комитета Ханоя.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html