В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; Ханой готовится выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.
Почему квартиры дорожают всё больше и больше. Инвесторы в социальное жильё редко получают прибыль в размере 10%
В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; Ханой готовится выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.
Представляем вам главные события недели на рынке недвижимости.
Каждый квадратный метр квартиры несет десятки затрат.
Корреспонденты инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn провели исследование рынка и связались со многими компаниями. Все они заявили, что повышение цен не было «навязано» инвестором, а обусловлено инвестиционными затратами. В частности, в проектах многоквартирных домов стоимость каждого проданного покупателям квадратного метра будет формироваться не менее чем за счёт десяти видов затрат.
 |
| Рост затрат на землю и строительство в сочетании со временем, необходимым для получения разрешений, привели к резкому росту цен на квартиры. |
Первый — это деньги на покупку земли. Для запуска проекта в сфере недвижимости инвестору необходимо иметь земельный фонд, а цены на землю в настоящее время довольно высоки. Например, в Биньзыонге , районе, граничащем с Хошимином, земельный фонд площадью более 5000 м², который можно использовать для проекта в сфере недвижимости, обойдется в 200–300 миллиардов донгов. Для покупки этой земли предприятие использует только 30% собственного капитала, а остальную часть займёт в банке, процентная ставка обычно составляет 10% годовых.
Во-вторых, если имеется земельный фонд, но земля не расчищена, придется провести компенсацию за расчистку участка, эти затраты обычно составляют 30% от стоимости инвестиций.
В-третьих, после получения земельного фонда, предприятие проведет юридические процедуры по проекту, затраты на оформление юридических документов по проекту составляют от 10% до 15% от общего инвестиционного капитала проекта.
Четвёртый — налог на использование земли. Этот сбор взимается в соответствии с прейскурантом на землю, установленным провинцией или городом на основе текущего прейскуранта.
Пятый фактор – это стоимость строительства проекта. В настоящее время цены на цемент, кирпич, сталь, сантехническое оборудование и мебель растут. Для проектов высокого класса она составит 20–30 миллионов донгов за м², для проектов среднего уровня – 15–20 миллионов донгов за м². Обычно инвестор берет кредит в банке для первоначального инвестирования. Если проект имеет 20 этажей, более 700 наименований продукции и 1 подвал, стоимость строительства составит около 1000 миллиардов донгов, обычная процентная ставка по кредиту – 10%, а срок строительства – 28 месяцев. Таким образом, проценты по кредиту на строительство составят около 300 миллиардов донгов, которые будут включены в стоимость дома при его продаже покупателям.
Шестое — расходы на маркетинг и продажи. Эти расходы составляют около 10% от инвестиционного капитала проекта и также добавляются к цене продажи клиентам.
Седьмое — комиссия брокерам. В текущем сегменте квартир комиссия брокерам составляет 6–7% от стоимости проданного объекта. Эта комиссия также добавляется к цене продажи дома.
Восьмая — это себестоимость продаж, скидки, такие как предоставление золота или автомобилей клиентам. Эта стоимость составляет около 1% от стоимости товара.
Девятое – налог на прибыль предприятий, ставка которого составляет 20%.
Десятая часть – это стоимость прибыли предприятия по каждому проекту. Прибыль будет рассчитываться предприятием по минимальному размеру, примерно 20%.
Наконец, существуют расходы на управление проектами и заработную плату корпоративного персонала.
Не говоря уже о том, что если юридические процедуры по проекту будут медленными и займут 4–5 лет, то годовая банковская процентная ставка, которую бизнесу придется платить по кредиту, будет напрямую применяться к цене дома.
В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные квартиры
Недавно компания Vietnam Report Joint Stock Company опубликовала рейтинг 10 престижных компаний в сфере недвижимости в 2025 году. Особое внимание уделено комментариям о ценах на недвижимость в будущем. Согласно опросу, большинство компаний считают, что цены продолжат расти в 2025 году.
 |
| Колебания цен на недвижимость по сегментам. |
В частности, сегменты жилья, элитных квартир, офисов в аренду, промышленной недвижимости и земли вырастут в цене незначительно — менее чем на 10%.
Между тем, в сегменте недорогого и среднего жилья и апартаментов рост будет более значительным – на 20–30%. Что касается курортной недвижимости, то, по мнению компаний, цены не будут сильно колебаться. Этот сегмент также демонстрирует самые медленные темпы восстановления после сложного периода.
В частности, Vietnam Report оценил, что рынок недвижимости испытывает значительные колебания из-за информации о местных слияниях. В настоящее время многие инвесторы ищут земельные фонды в районах, которые, как ожидается, станут административными центрами. Это привело к резкому росту цен на землю, в некоторых местах достигавшему 20%, несмотря на отсутствие официальных заявлений.
Ханой собирается выставить на продажу почти 14 000 домов, большинство из которых дорогие.
Департамент строительства Ханоя только что обновил список будущих проектов жилья, доступных для продажи в этом районе. В результате было одобрено 11 новых проектов, что увеличило предложение на рынке на 13 995 единиц.
 |
| Новый жилой комплекс открылся для продажи в районе Хадонг. Фото: Тхань Ву |
Среди них по-прежнему доминируют квартиры: 8798 квартир в 5 проектах. В сегменте малоэтажного жилья представлено 6 проектов с 5197 квартирами.
Большинство проектов апартаментов расположены в двух городских районах: Оушен-Парк и Смарт-Сити. Наибольшее количество квартир на продажу — 2461 — предлагает инвестор Masterise Homes. Речь идёт о высотных зданиях Z34, U38 и U38A на участке B6-CT01 (Оушен-Парк 1).
Кроме того, в ближайшем будущем в Ocean Park также откроется продажа более 2000 квартир в жилом комплексе U26A, T26M, Z30 на земельном участке B4-CT01, инвестируемом CapitaLand.
В сегменте малоэтажного жилья два крупнейших проекта расположены в западной части Ханоя. В жилом комплексе New Life Urban Area – Sunshine Grand Capital было одобрено открытие для продажи около 2300 квартир. Этот проект охватывает районы Тан Лап, Тан Хой (район Дан Фыонг) и Дук Тхыонг, Дук Зян (район Хоай Дук).
Также в районе Данфыонг, в городской зоне Green City компании Vingroup было разрешено выставить на продажу 2279 объектов недвижимости. Проект занимает площадь 133,4 гектара и расположен в четырёх коммунах: Танхой, Танлап, Льенха и Льенчынг (район Данфыонг). Запуск проекта состоялся 10 марта.
К 2025 году дефицит жилья в Ханое прекратится. Однако возникла ещё одна серьёзная проблема: дисбаланс спроса и предложения, при котором элитный сегмент практически полностью доминирует на рынке. В то же время, сегмент доступного жилья испытывает серьёзный дефицит.
Прибыль инвесторов в социальное жилье редко достигает 10%
Представитель компании BIC Vietnam в интервью для журналистов инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn сообщил, что Закон о жилье 2023 года устанавливает максимальную прибыль для инвесторов в социальное жилье в размере 10%. Однако в большинстве проектов предприятиям сложно достичь этой нормы.
 |
| В настоящее время инвесторам разрешено получать максимальную прибыль только в размере 10% от строительства социального жилья. Фото: Тхань Ву |
Фактически прибыль этого подразделения составляет всего около 7%. Этой прибыли хватает только на эксплуатацию оборудования. Тем не менее, компания продолжает развивать недорогое жильё, чтобы продемонстрировать свою социальную ответственность, создать себе репутацию и, следовательно, продавать другие коммерческие продукты.
Ранее, отвечая на вопросы «Инвестиционной электронной газеты» , председатель совета директоров Tran Anh Group г-н Чан Дык Винь сообщил, что в провинции Лонган квартиры социального жилья площадью 40 м² с мезонином продаются примерно по 15 млн донгов за м². Однако стоимость строительства достигла 10 млн донгов за м², не считая заёмного капитала и стоимости земли...
«Мы рассчитываем, что прибыль с каждого квадратного метра составит всего 1 миллион донгов, или около 5%», — признался г-н Чан Дык Винь.
В аналогичной ситуации г-н Ле Хыу Нгиа, директор компании Le Thanh Real Estate, заявил, что максимальная прибыль в 10% слишком мала. Между тем, общий срок реализации проекта, от получения лицензии до инвестирования и строительства, составляет около 7 лет.
«По оценкам, каждый год инвесторы получают всего лишь около 1,3–1,5% прибыли, чего недостаточно для реинвестирования», — прокомментировал г-н Ле Хыу Нгиа.
В связи с вышеизложенной ситуацией Министерство строительства запрашивает мнения по проекту постановления о пилотном внедрении ряда конкретных механизмов и мер политики в области развития социального жилья для рассмотрения Правительством и представления его на утверждение Национальному собранию. Проект предусматривает ряд преференциальных механизмов, что делает его более открытым для инвесторов в проекты социального жилья.
В частности, Министерство строительства предложило увеличить маржу прибыли для инвесторов в социальное жильё с 10% до 13% от общей стоимости строительства проекта. Инвесторы будут рассчитывать её на основе прейскуранта цен на продажу, аренду и наём социального жилья.
Новая норма прибыли будет применяться ко всем проектам социального жилья и жилью для вооруженных сил, построенным на государственных землях, а также к 20% земельного фонда проектов коммерческого жилья. Кроме того, эта политика распространяется и на завершенные проекты социального жилья, но Агентство по государственному управлению пока не утвердило цены продажи, аренды и аренды с правом выкупа.
Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья
Недавно Департамент строительства Ханоя обратился к городской полиции с просьбой усилить контроль за деятельностью полиции на уровне коммун (где реализуются проекты социального жилья) по проверке и пресечению деятельности посредников, злоупотребляющих получением деклараций и предоставлением документов о покупке/аренде/продаже с правом выкупа в рассрочку с нарушением закона. Любые мошеннические действия при декларировании и подтверждении документов на социальное жилье, выявленные, в том числе в ходе последующей проверки, будут пресечены в соответствии с действующими правилами.
Департамент строительства также обратился в Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой поручить Управлению по регистрации земельных участков облегчить для населения процесс подачи документов, подтверждающих жилищные условия. В то же время, Народному комитету на уровне коммуны также необходимо оказать поддержку в подтверждении жилищных условий, доходов и льготных кредитов.
 |
| Прямо напротив социального жилого комплекса N01 Ha Dinh (район Тхань Три) риелторская компания нагло открыла пункт обработки документов. Фото: Тхань Ву |
Обратите внимание, что заявки можно подавать только напрямую инвестору, а не через брокеров или торговые площадки. Перед продажей/сдачей в аренду/аренду социального жилья инвестор обязан сообщить в Департамент о сроках приёма заявок и цене продажи на его электронной странице.
Ранее, по данным расследования корреспондента инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn , некоторые торговые площадки и брокеры постоянно рекламировали новые квоты на покупку социального жилья с разницей в 200 млн донгов до 1 млрд донгов по сравнению с первоначальной ценой.
В социальных сетях многие самопровозглашённые эксперты по недвижимости также рекламируют «беспроигрышные» варианты покупки социального жилья. Эти люди открыто заявляют, что у них есть связи с бизнесом, и именно поэтому они имеют такие преимущества.
Даже консультационные услуги по оформлению документов, которые инвесторы обычно предоставляют бесплатно, эксплуатируются организациями и частными лицами, взимающими плату в размере 5–10 миллионов донгов за комплект. Некоторые компании даже открыто вывешивают объявления о приёме документов прямо перед входом в проекты социального жилья.
Минстрой просит разъяснить, почему люди стоят под дождём, требуя передачи социального жилья
Заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь только что направил в Народный комитет Ханоя документ с просьбой проверить информацию, связанную с людьми, стоящими под дождем, с просьбой к инвесторам сдать социальное жилье.
 |
| На момент запуска проекта социальное жильё в районе Даймо стоило практически столько же, сколько и коммерческие квартиры в этом же районе. Фото: Дунг Минь |
Ранее, 25 февраля, десятки покупателей квартир в здании HH4 проекта городской функциональной зоны Дай Мо (район Дай Мо, район Нам Ту Лием, Ханой) собрались у здания FLC Landmark Tower на улице Ле Дык Тхо. Многие под дождём развешивали баннеры с требованием к инвестору, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, дочерней компании FLC Group, сдать дома в обещанные сроки.
Покупатели сообщили, что подписали договор купли-продажи квартиры в 2020 году с ожидаемой датой сдачи во втором квартале 2022 года. Однако инвестор не выполнил свои обязательства и трижды переносил дату сдачи. Некоторые покупатели даже оплатили полную стоимость квартиры, включая установленный сбор за обслуживание в размере 2%, но так и не получили дом.
В соответствии с пунктом 15 статьи 75 Постановления правительства № 100/2024, в котором подробно излагается ряд статей Закона о жилье, касающихся развития и управления социальным жильем, Министерство строительства просит Народный комитет Ханоя поручить компетентным органам провести проверку и внести ясность в вышеуказанное отражение и сообщить о результатах в Министерство до 30 марта 2025 года.
В последнем уведомлении, отправленном потребителям 25 февраля, инвестор планирует завершить подключение к сети до 15 марта; с 15 марта по 15 апреля он проведет технические испытания системы и проверку на пожарную безопасность; а также пригласит компетентные органы для проверки до 25 апреля. Однако многие жители выразили сомнения относительно законности этого уведомления, поскольку подпись представителя не сопровождается указанием конкретной должности.
Социальное жилое здание HH4 – это 29-этажное здание, в котором расположено 173 социальных квартиры на продажу, 57 квартир в аренду и 58 коммерческих квартир. Площадь квартир составляет от 48 до 70 м².
Прием заявок на покупку жилья начнется с апреля 2021 года. Инвестор планирует сдать дом во втором квартале 2022 года. Цена продажи, утвержденная Департаментом строительства Ханоя, составляет более 16,8 млн донгов (включая НДС 5%, без учета платы за обслуживание 2%).
Куанг Нгай демонтирует проект социального жилья стоимостью 450 миллиардов донгов
Проект социального жилья HUD – Phu My – это земельный участок под многоэтажную жилую застройку в рамках проекта городской зоны Phu My в городе Куангнгай. Инвестором проекта выступает Корпорация жилищного строительства и городского развития (HUD).
Проект предусматривает строительство двух новых 9-этажных башен общей площадью 15 567 м² с 384 квартирами, общей площадью 36 700 м², что позволит удовлетворить потребности около 1000 человек. Общий объем инвестиций составит около 450 млрд донгов, срок реализации проекта — с 2025 по 2028 год.
 |
| Перспективное изображение проекта социального жилья HUD - Phu My. |
По словам представителя инвестора, на данный момент из общей площади почти 16 000 м2 земли (подлежащей застройке под социальное жилье) около 2 955 м2 земельных участков, компенсация за расчистку которых не завершена.
На оставшейся территории (где проблем нет) инвестор реализует необходимую техническую инфраструктуру, завершение которой ожидается в 2025 году.
Что касается хода реализации, корпорация HUD наняла консалтинговую организацию для подготовки отчета по технико-экономическому обоснованию, базового проекта и готовой документации, а также организует технический обзор.
Ожидается, что в 2025 году будет завершено согласование инвестиционного проекта и разработка рабочей документации; в 2026 - 2027 годах будет завершена реализация инвестиционной части 1-й очереди проекта объемом 192 квартиры в корпусе Б; к 2028 году будет завершена реализация 2-й очереди объемом 192 квартиры в корпусе А.
В марте завершены 4 проекта планировки старых многоквартирных домов в районе Донгда.
20 марта канцелярия Народного комитета Ханоя опубликовала Уведомление № 139/TB-VP о заключении заместителя председателя Народного комитета Ханоя Зыонг Дык Туана на рабочем заседании по 4 проектам детального планирования по ремонту и реконструкции старых многоквартирных домов в районах Ким Лиен, Чунг Ту, Кхыонг Тхыонг, Хао Нам, округ Донг Да, Ханой.
Соответственно, выслушав отчет Народного комитета района Донгда, консультанта по планированию и мнения делегатов, присутствовавших на собрании, заместитель председателя Народного комитета Ханоя Зыонг Дык Туан согласился сделать следующий вывод и дать следующее распоряжение:
Что касается прогресса, Народный комитет района Донгда тесно сотрудничает с департаментами и отделениями города Ханой для одновременной реализации процедур сбора мнений от общественности, предоставления отчетов Совету по градостроительству и оценке планов строительства города Ханой и соответствующим агентствам, завершения вышеуказанных 4 проектов детального планирования в марте 2025 года, представления их в Департамент планирования и архитектуры для оценки в апреле 2025 года и представления их в Народный комитет города Ханой для рассмотрения и утверждения в мае 2025 года.
О методике расчета необходимого жилого фонда для перепланировки проектов: Площадь жилья в проектах планировки определяется по принципу соответствия Программе развития жилищного фонда, Решение № 34/2024/QD-UBND от 27 мая 2024 года Народного комитета Ханоя.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html
Комментарий (0)