В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; В Ханое готовятся выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.
Причины, по которым квартиры дорожают; Инвесторы в социальное жилье редко получают прибыль в размере 10%
В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; В Ханое готовятся выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.
Представляем вам главные события недели на рынке недвижимости.
Каждый квадратный метр квартиры несет десятки расходов.
Журналисты инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn провели исследование рынка и связались со многими предприятиями. Все они заявили, что повышение цен не было «навязано» инвестором, а было основано на инвестиционных затратах. В частности, для проектов квартир цена за квадратный метр, продаваемый покупателям, будет включать не менее 10 видов затрат.
 |
| Рост стоимости земли и строительства в сочетании со временем, необходимым для получения разрешений, привели к резкому росту цен на квартиры. |
Первый — это деньги на покупку земли. Чтобы иметь возможность реализовать проект в сфере недвижимости, инвесторам необходима земля, а цены на землю в настоящее время довольно высоки. Например, в Биньзыонге , районе, граничащем с Хошимином, земельный фонд площадью более 5000 м2, который можно использовать для проекта в сфере недвижимости, обойдется в 200–300 млрд донгов. Компания использует только 30% собственного капитала для покупки этой земли, остальная сумма будет заимствована из банка, процентная ставка обычно составляет 10% в год.
Во-вторых, если есть земельный фонд, но земля не расчищена, то придется провести компенсацию за расчистку участка, эти затраты обычно составляют 30% от стоимости инвестиций.
В-третьих, после получения земельного фонда, предприятие будет осуществлять юридические процедуры по проекту, стоимость оформления юридических документов по проекту составляет от 10% до 15% от общего инвестиционного капитала проекта.
Четвертый — налог на пользование землей. Этот сбор взимается в соответствии с прейскурантом цен на землю, выпущенным провинцией или городом на основе текущего прейскуранта цен на землю.
Пятое – стоимость строительства проекта. В настоящее время растут цены на цемент, кирпич, сталь, сантехническое оборудование и мебель. Для проектов высокого класса она составит 20–30 млн донгов/м2, для проектов среднего класса — 15–20 млн донгов/м2. Обычно стоимость строительства проекта берется инвестором в кредит у банка для осуществления первоначальных инвестиций. Если проект будет высотой в 20 этажей, с более чем 700 наименованиями продукции и 1 подвалом, стоимость строительства составит около 1000 млрд донгов, обычная процентная ставка по кредиту составит 10%, а срок строительства составит 28 месяцев. Таким образом, проценты по кредиту на строительство составят около 300 млрд донгов, эти проценты будут включены в цену дома при продаже покупателям.
Шестое — расходы на маркетинг и продажи. Эта стоимость составляет около 10% от инвестиционного капитала проекта и также добавляется к цене продажи покупателям.
В субботу — комиссия брокеров. В текущем сегменте квартир комиссия для брокеров составляет 6–7% от проданного товара. Эта стоимость также добавляется к продажной цене дома.
Восьмая часть — это расходы на продажу, скидки, такие как раздача золота, раздача автомобилей... клиентам. Эта стоимость составляет около 1% от стоимости продукта.
Девятый — налог на прибыль корпораций, который составляет 20%.
Десятая часть — стоимость прибыли бизнеса по каждому проекту. Прибыль по расчетам предприятия составит не менее 20%.
Наконец, существуют расходы на управление проектами и заработную плату корпоративного персонала.
Не говоря уже о том, что если юридические процедуры по проекту будут медленными и займут 4–5 лет, то годовая банковская процентная ставка, которую бизнес должен будет заплатить по кредиту, будет напрямую применена к цене дома.
В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные квартиры
Недавно Vietnam Report Joint Stock Company опубликовала рейтинг 10 престижных компаний в сфере недвижимости в 2025 году. Особого внимания заслуживают комментарии о ценах на недвижимость в ближайшее время. По данным опроса, большинство предприятий считают, что в 2025 году цены продолжат расти.
 |
| Колебания цен на недвижимость по сегментам. |
В частности, сегменты жилья, элитных квартир, офисов в аренду, промышленной недвижимости и земли вырастут в цене незначительно — менее чем на 10%.
Между тем, в сегменте жилья с квартирами от недорогих до средних по цене, рост будет более существенным — от 20 до 30%. Что касается сегмента курортной недвижимости, то предприниматели полагают, что цены не будут сильно колебаться. Это также тип с самой медленной скоростью восстановления после трудного периода.
В частности, по оценкам Vietnam Report, рынок недвижимости испытывает множество колебаний из-за информации о местных слияниях. В настоящее время многие инвесторы ищут землю в районах, которые, как ожидается, станут административными центрами. Это привело к резкому росту цен на землю, в некоторых местах до 20%, хотя официального объявления об этом не было.
Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие
Департамент строительства Ханоя только что обновил список будущих проектов жилья, подлежащих продаже в этом районе. Соответственно, было одобрено 11 новых проектов жилищного строительства, что добавило 13 995 единиц к предложению на рынке.
 |
| В районе Хадонг открылся новый жилой комплекс. Фото: Тхань Ву |
Из них по-прежнему преобладают квартиры — 8 798 единиц в 5 проектах. В сегменте малоэтажной застройки представлено 6 проектов общей площадью 5 197 квартир.
Большинство проектов апартаментов расположены в двух городских районах: Ocean Park и Smart City. Из них наибольшее количество квартир на продажу — 2461 единица — у инвестора Masterise Homes. Это высотные объекты зданий Z34, U38 и U38A на участке B6-CT01 (Ocean Park 1).
Кроме того, в ближайшем будущем в Ocean Park также будет открыта продажа более 2000 квартир. Это жилой комплекс U26A, T26M, Z30 на земельном участке B4-CT01, инвестированный CapitaLand.
В сегменте малоэтажного жилья два самых масштабных проекта расположены в западной части Ханоя. В жилом комплексе Sunshine Grand Capital New Life Urban Area одобрено открытие для продажи около 2300 квартир. Этот проект охватывает коммуны Тан Лап и Тан Хой (район Дан Фыонг), а также Дук Тхуонг и Дук Зянг (район Хоай Дук).
Также в районе Дан Фыонг, в городской зоне Green City компании Vingroup , было разрешено выставить на продажу 2279 квартир. Проект имеет площадь 133,4 га и расположен в 4 коммунах Тан Хой, Тан Лап, Лиен Ха и Лиен Чунг (район Дан Фуонг). Этот проект был запущен только 10 марта.
К 2025 году дефицита жилья в Ханое больше не будет. Однако возникает другая дилемма. Это дисбаланс между спросом и предложением, когда сегмент high-end практически доминирует на всем рынке. Между тем, сегмент доступного жилья испытывает серьезный дефицит.
Прибыль инвесторов в социальное жилье редко достигает 10%
Представитель компании BIC Vietnam в беседе с журналистами инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn сообщил, что Закон о жилье 2023 года предусматривает, что максимальная прибыль инвесторов в социальное жилье составляет 10%. Однако в большинстве проектов предприятиям сложно достичь вышеуказанного соотношения.
 |
| В настоящее время инвесторы получают максимальную прибыль в размере 10% при строительстве социального жилья. Фото: Тхань Ву |
В действительности норма прибыли, которую получает это подразделение, составляет всего около 7%. Этой прибыли как раз хватает для того, чтобы предприятие могло эксплуатировать свое оборудование. Тем не менее, компания по-прежнему продолжает развивать доступное жилье, чтобы продемонстрировать социальную ответственность, создать репутацию и на ее основе продавать другие коммерческие продукты.
Ранее, отвечая на вопрос «Инвестиционной электронной газеты» , председатель совета директоров Tran Anh Group г-н Чан Дык Винь сообщил, что в провинции Лонган квартиры социального жилья площадью 40 м2 с мезонином продаются примерно за 15 млн донгов/м2. Однако стоимость строительства достигла 10 миллионов донгов/м2, не говоря уже о заемном капитале, стоимости земли...
«Мы рассчитываем, что прибыль с каждого квадратного метра составит всего 1 миллион донгов, или около 5%», — признался г-н Чан Дык Винь.
В аналогичной ситуации г-н Ле Ху Нгиа, директор компании Le Thanh Real Estate, заявил, что максимальная прибыль в 10% слишком низкая. Между тем, общее время реализации проекта, от получения лицензии до инвестирования в строительство, составляет около 7 лет.
«По оценкам, каждый год инвесторы получают лишь около 1,3–1,5% прибыли, чего недостаточно для реинвестирования», — прокомментировал г-н Ле Хыу Нгиа.
Столкнувшись с вышеизложенной ситуацией, Министерство строительства запрашивает мнения по проекту резолюции о пилотном внедрении ряда конкретных механизмов и политик по развитию социального жилья для рассмотрения правительством и представления его в Национальную ассамблею для утверждения. Проект предусматривает множество преференциальных и более открытых механизмов для инвесторов в проекты социального жилья.
В частности, Министерство строительства предложило повысить норму прибыли для инвесторов, строящих социальное жилье, с 10% до максимум 13% от общей стоимости строительства проекта. Инвесторы будут основываться на этом уровне прибыли при формировании прейскуранта на продажу, аренду и сдачу в аренду социального жилья.
Новый уровень прибыли будет применяться ко всем проектам социального жилья и жилью для народных вооруженных сил, построенным на государственных землях и 20% земельных фондов коммерческих жилищных проектов. Кроме того, данная политика распространяется также на завершенные проекты социального жилья, цены продажи, аренды и рассрочки с правом выкупа которых не были утверждены государственным органом управления.
Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья
Недавно Департамент строительства Ханоя обратился к городской полиции с просьбой усилить контроль за деятельностью полиции на уровне общин (где реализуются проекты социального жилья) по проверке и пресечению деятельности брокеров, которые пользуются преимуществами приема деклараций и подачи документов на покупку/аренду/кредит с правом выкупа в нарушение закона. Любые мошеннические действия при декларировании и подтверждении записей о социальном жилье, обнаруженные, в том числе в ходе последующей проверки, будут рассматриваться в соответствии с действующими правилами.
Департамент строительства также обратился в Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды с просьбой поручить Управлению по регистрации земель создать благоприятные условия для подачи гражданами документов, подтверждающих жилищные условия. В то же время Народный комитет на уровне коммуны также должен оказывать поддержку людям в подтверждении условий по жилью, доходам и льготным кредитам.
 |
| Прямо напротив проекта социального жилья N01 Ha Dinh (район Тханьчи) компания по недвижимости нагло открыла службу обработки документов. Фото: Тхань Ву |
Обратите внимание, что подавать заявки можно только напрямую инвестору, а не через брокеров или посреднические площадки по торговле недвижимостью. Перед продажей/сдачей в аренду/выкупом социального жилья инвестор обязан сообщить в Департамент о необходимости публичного размещения информации на электронной информационной странице данного объекта о сроках приема документов и цене продажи.
Ранее, по данным расследования корреспондента инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn , некоторые торговые площадки и брокеры постоянно рекламировали новые квоты на покупку социального жилья с разницей в 200 млн донгов против 1 млрд донгов по сравнению с первоначальной ценой.
В социальных сетях многие самопровозглашенные эксперты по недвижимости также продают «беспроигрышные» варианты покупки социального жилья. Эти люди открыто заявляют, что у них есть связи с бизнесом, поэтому они и имеют такие преимущества.
Даже консультации по подготовке документов, которые обычно предоставляются инвесторам бесплатно, используются организациями и частными лицами, которые взимают плату в размере 5–10 миллионов донгов за комплект. В некоторых домах даже вывешивают объявления о приеме заявлений прямо перед воротами объектов социального жилья.
Министерство строительства просит разъяснить ситуацию с людьми, стоящими под дождем и требующими передачи социального жилья
Заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь только что направил документ в городской народный комитет. Ханой, просьба проверить информацию, касающуюся людей, стоящих под дождем, просьба к инвесторам сдать социальное жилье.
 |
| На момент запуска социальное жилье в городском районе Даймо стоило почти столько же, сколько и коммерческие квартиры в этом районе. Фото: Дунг Минь |
Ранее, 25 февраля, десятки покупателей квартир в здании HH4 проекта городской функциональной зоны Дай Мо (район Дай Мо, район Нам Ту Лием, Ханой) собрались у здания FLC Landmark Tower на улице Ле Дук Тхо. Многие люди вывешивали плакаты под дождем, требуя, чтобы инвестор, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, дочерняя компания FLC Group, передал дома, как и было обещано.
Покупатели сообщили, что подписали договор купли-продажи квартиры в 2020 году с ожидаемой датой сдачи во втором квартале 2022 года. Однако инвестор не выполнил свои обязательства и трижды откладывал сдачу. Некоторые клиенты даже выплатили полную стоимость квартиры, включая установленную плату за обслуживание в размере 2%, но до сих пор не получили свое жилье.
В соответствии с пунктом 15 статьи 75 Постановления Правительства № 100/2024, в котором подробно излагается ряд статей Закона о жилье по вопросам развития и управления социальным жильем, Министерство строительства обращается в Народный комитет города. Ханой поручил соответствующим ведомствам проверить и прояснить вышеуказанные положения и сообщить о результатах в Министерство до 30 марта 2025 года.
В последнем уведомлении, отправленном клиентам 25 февраля, инвестор рассчитывает завершить подключение к сети до 15 марта; С 15 марта по 15 апреля будут проводиться технические испытания систем и проверка противопожарной безопасности; До 25 апреля компетентный орган будет приглашен для одобрения. Однако многие жители выразили обеспокоенность относительно законности этого уведомления, поскольку подпись представителя не сопровождается указанием конкретной должности.
Здание социального жилья HH4 имеет высоту 29 этажей, в нем размещены 173 социальные квартиры на продажу, 57 квартир в аренду и 58 коммерческих квартир. Площадь квартир от 48 до 70 м2.
Прием заявок на покупку жилья начнется с апреля 2021 года. Срок сдачи дома инвестором — второй квартал 2022 года. Цена продажи, утвержденная Департаментом строительства Ханоя, составляет более 16,8 млн донгов (включая НДС 5%, без учета платы за обслуживание 2%).
Куанг Нгай демонтирует проект социального жилья стоимостью 450 миллиардов донгов
Проект социального жилья HUD - Phu My представляет собой многоэтажный жилой участок в рамках проекта городской зоны Phu My в городе Куангнгай. Инвестором проекта выступает Корпорация жилищного строительства и городского развития (HUD).
Проект предусматривает инвестиции в строительство двух новых 9-этажных башен, в которых будет около 384 квартир общей площадью 15 567 м2, общая площадь этажей составит 36 700 м2, что позволит удовлетворить потребности около 1000 человек. Общий объем инвестиций составляет около 450 млрд донгов, срок реализации проекта с 2025 по 2028 год.
 |
| Перспективное изображение проекта социального жилья HUD - Phu My. |
По словам представителя инвестора, на данный момент из общей площади почти 16 000 м2 земли (подлежащей застройке под проект социального жилья) около 2 955 м2 компенсации за расчистку земель не завершены.
На оставшейся территории (где проблем нет) инвестор реализует необходимую техническую инфраструктуру, завершение которой ожидается в 2025 году.
Что касается хода реализации, корпорация HUD наняла консалтинговую организацию для подготовки отчета по технико-экономическому обоснованию, базового проекта и завершенной документации, а также организует технический обзор.
Ожидается, что в 2025 году будет завершено согласование инвестиционного проекта и разработка строительной документации; В 2026 - 2027 годах завершить реализацию инвестиционной части 1-й очереди проекта в объеме 192 квартир в блоке Б; Вторая очередь будет завершена к 2028 году, в блоке А будет построено 192 квартиры.
В марте завершены 4 проекта по планировке старых многоквартирных домов в районе Донгда.
20 марта, здание городского народного комитета. В Ханое было издано Уведомление № 139/TB-VP по заключению заместителя председателя городского народного комитета. Ханой Дуонг Дук Туан на рабочей сессии по 4 проектам детального планирования по реконструкции и восстановлению старых многоквартирных домов в районах Ким Лиен, Чунг Ту, Кхыонг Тхуонг, Хао Нам, Донг Да, город. Ханой.
Соответственно, выслушав отчет руководителей Народного комитета района Донгда, консультанта по планированию и мнения делегатов, присутствовавших на собрании, заместитель председателя Народного комитета города... Ханой Зыонг Дык Туан единогласно пришел к следующему выводу и постановил:
Что касается прогресса, Народный комитет района Донгда тесно координирует работу с городскими департаментами и филиалами. В Ханое одновременно проводятся процедуры сбора мнений общественности, а также представляется отчет Совету по оценке планирования строительства и городского планирования города. Ханой и соответствующие агентства завершат вышеуказанные 4 проекта детального планирования в марте 2025 года, представят в Департамент планирования и архитектуры для оценки проектов в апреле 2025 года, представят в Городской народный комитет. Ханой рассмотрит и одобрит в мае 2025 года.
О методике расчета необходимого жилого фонда для перепланировки объектов: Площадь жилья в проектах планировки определяется исходя из принципа соответствия Программе развития жилищного строительства, Решение № 34/2024/QD-UBND от 27 мая 2024 года Городского народного комитета. Ханой.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html
Комментарий (0)