Бизнес-модель «владения недвижимостью для отпуска» в мире — от истории до проблем, с которыми сталкиваются люди...

1. История возникновения и развития бизнес-модели «владение недвижимостью для отдыха» в мире.

В 1946 году, чтобы удовлетворить накопившийся после окончания Второй мировой войны спрос на отдых в Соединенном Королевстве, Фред Понтин, Билл Батлин и братья Уорнер задумали расширить свой кемпинговый бизнес. Постепенно их кемпинговый бизнес стал образцом для современной индустрии отдыха по системе «все включено». Эта модель быстро развивалась по мере того, как авиаперелеты становились дешевле и доступнее, а число людей, которые путешествуют или всегда готовы путешествовать ради отдыха, быстро росло.

Именно на этом массовом рынке в 1963 году официально появилась модель, известная как «таймшер». Первоначально в Швейцарии она называлась «владением недвижимостью для отдыха», но после тщательного изучения эта бизнес-модель быстро была принята в Соединенных Штатах, а затем вернулась в Европу (Шотландию) в 1975 году. В течение пяти лет курорты с таймшером пережили бум на этом рынке, особенно в крупных европейских направлениях, причем Испания стала лидером.

С точки зрения маркетинга, владение таймшером — это совершенно иной продукт по сравнению с традиционными туристическими пакетами или пакетами услуг курорта. Эта модель рекламируется как предлагающая привлекательные услуги, которых нет в пакетах «все включено», такие как: высококачественное размещение, первоклассные услуги курорта, самостоятельное приготовление пищи в легкодоступных местах, спокойная обстановка, гарантированная безопасность и тот факт, что недвижимость для отдыха «всегда принадлежит вам» после покупки. Однако эта концепция все еще относительно нова и не до конца понятна покупателям, поэтому, несмотря на масштабный маркетинг, продажи по этой бизнес-модели часто довольно низкие на начальных этапах.

К 1980-м годам, используя стратегию игры на психологии покупателей, в нескольких крупных курортных зонах Испании начали развиваться масштабные предприятия. Наряду с этим, резко выросли продажи по модели владения недвижимостью для отдыха, что продемонстрировало потенциал этого перспективного сегмента бизнеса. Однако с этого периода по всей Европе и другим странам стали поступать многочисленные жалобы на продавцов, которые искажали информацию о своих товарах, что потребовало от правительств разработки соответствующих и своевременных правовых рамок для защиты прав покупателей, участвующих в этом потенциально рискованном виде сделок.

2. Обзор характеристик бизнес-модели «таймшер» — владения недвижимостью для отдыха — и текущих проблем, с которыми сталкиваются покупатели.

Согласно международным юридическим словарям, под «таймшером» понимается форма долевого владения недвижимостью – как правило, недвижимостью для отдыха или досуга – при которой владельцы имеют право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода каждый год. Это определение дано с точки зрения рассмотрения владения таймшером как формы долевого владения недвижимостью; однако этот подход больше не соответствует общей тенденции глобального развития, которая больше не рассматривает владение таймшером как форму владения недвижимостью. Другая интерпретация заключается в том, что владение таймшером означает, что покупатели приобретают часть прав на конкретную недвижимость для отдыха – то есть форму владения, при которой несколько человек имеют право совместно использовать недвижимость в течение определенного периода каждый год. В качестве альтернативы, таймшер описывается как форма владения недвижимостью для отдыха, при которой покупатель имеет право использовать одну неделю (или более) каждый год в апартаментах/комплексе/вилле/курорте, как описано в договоре, в течение определенного периода в один или несколько лет.

В действительности, во многих странах мира бизнес-модель таймшера постепенно теряет доверие и имидж бренда из-за многочисленных и постоянных жалоб покупателей/владельцев за последние несколько десятилетий. Поэтому, чтобы дистанцироваться от этого подпорченного имиджа, некоторые компании используют альтернативные термины вместо «таймшер», такие как: «Клуб отдыха»; «Пропорциональное владение»; «Клуб отдыха»; «Владение отдыхом» и т. д. Однако, независимо от используемого термина или концепции, по сути, это остается «таймшером» — бизнес-моделью таймшера.

Таким образом, исходя из процесса формирования и развития модели таймшера, некоторые ее характеристики, а также специфические методы совершения сделок, можно суммировать следующим образом:

- Владение недвижимостью для отдыха – это сложный продукт и бизнес-модель. Чтобы инвестировать в такую ​​модель или участвовать в ней, покупатель должен подписать договор о владении недвижимостью для отдыха – документ довольно сложного содержания, касающийся соглашений о правах и обязанностях сторон, участвующих в продукте владения недвижимостью для отдыха.

Средняя стоимость договора на таймшер составляет от десятков до десятков тысяч долларов США (от 10 000 до 40 000 долларов США). Кроме того, после приобретения таймшера покупатель должен ежегодно платить взнос (обычно это плата за управление, плата за эксплуатацию курорта или плата за техническое обслуживание), размер которого зависит от размера, количества недель отдыха, типа недель отдыха, находящихся в собственности в течение года, и стоимости договора. Договоры на таймшер заключаются на определенный период каждый год, и, как правило, срок действия договора может составлять от нескольких лет до нескольких десятилетий или даже до 80 лет (в Австралии).

- Долевое владение недвижимостью для отдыха — довольно специализированная область. В зависимости от характера и конкретного содержания соглашений между покупателем и продавцом, мировой бизнес в сфере долевого владения недвижимостью для отдыха можно разделить на основные категории продуктов, в том числе:

(i) Право собственности на отдых с фиксированным сроком владения на неделю.

(ii) Право собственности на отдых с плавающими еженедельными правами собственности.

(iii) Право собственности на отдых с возможностью ротации или гибкого владения в течение недели.

(iv) Право собственности на отдых с использованием программы баллов.

- Владение правом на отдых не является товаром первой необходимости или распространенной услугой, которую люди могут легко решить купить. Поэтому, чтобы продавать право на отдых, продавцы часто сосредотачиваются на стратегиях, которые используют психологию клиента. В частности, продавцы часто обращаются к потенциальным клиентам посредством рекламы/маркетинга по телефону/аналогичными методами, даже обещая подарки, «ваучеры» или «бесплатные поездки», чтобы привлечь, заинтересовать или убедить потенциальных клиентов посетить презентацию/знакомство с отдыхом, тем самым представляя и убеждая потенциальных клиентов подписать договор о владении правом на отдых прямо на этой презентации.

- При заключении договора на приобретение доли в курортной недвижимости покупатели часто не понимают или не до конца осознают преимущества и недостатки этого типа продукта, особенно не рассматривая и не оценивая в полной мере общие затраты, которые им придется понести в течение многих лет в соответствии с договоренностью, и проблемы возникают только на практике.

- Выбор в пользу приобретения продукта для отдыха на основе ошибочного представления о том, что владение им является прибыльной инвестицией. Опыт многих стран показывает, что владение продуктом для отдыха следует выбирать только для личного или семейного отдыха в течение определенного периода, а не рассматривать как прибыльную инвестицию.

— Проблема «мошенничества» при «перепродаже прав на владение недвижимостью для отдыха». Из-за сложностей с продажей прав на владение недвижимостью для отдыха некоторые «брокеры по перепродаже» предлагают перепродать права покупателя третьей стороне при условии, что владелец внесет предоплату. Однако в реальности большинство таких случаев впоследствии не удается перепродать, или это вообще невозможно, в результате чего владелец теряет значительную сумму из-за брокера.

К основным и распространенным проблемам, с которыми сталкиваются покупатели таймшеров во многих странах, относятся:

(i) ежегодные платежи за обслуживание слишком высоки и растягиваются на многие годы, поскольку сроки действия договоров таймшера обычно варьируются от нескольких лет до нескольких десятилетий;

(ii) не имеют возможности расторгнуть или отказаться от подписанного договора;

(iii) не удалось забронировать места в соответствии с первоначальным расписанием;

(iv) Передача договора в субаренду или его переуступка невозможны или крайне затруднительны;

(v) Вводящее в заблуждение, даже мошенническое, «обманное» поведение, тактика давления на покупателей со стороны продавца и т. д.

Среди них вопрос расторжения заключенного договора купли-продажи недвижимости для отдыха остается самой большой и сложной проблемой бизнес-модели в этой сфере в разных странах мира, а также вопросом, который с 1980-х годов по настоящее время приводит к наибольшему количеству споров и жалоб со стороны покупателей.

3. Законодательство, регулирующее деятельность в сфере таймшера в ряде стран, и рекомендации для Вьетнама.

В связи с текущим состоянием бизнеса под названием «долгосрочные услуги отдыха/владение недвижимостью для отдыха» (или аналогичными названиями) во Вьетнаме в последние годы, очевидно, что этот вид бизнеса имеет схожие характеристики и проблемы с бизнес-моделью владения недвижимостью для отдыха, существующей во всем мире с 1960-х годов. Из-за своей сложной природы (как показано в анализе) проблемы модели владения недвижимостью для отдыха возникли не только во Вьетнаме, но и во многих странах и регионах мира, в частности в Европе, США, Австралии, Великобритании, Франции, Германии, Испании и т. д.

В условиях этих сложных реалий, хотя законы каждой страны и региона могут иметь разные подходы к «владению недвижимостью для отдыха», во многих местах, таких как Европейский союз, Великобритания, Франция, Германия, Испания, Австралия и некоторые штаты США, существуют прямые правила, регулирующие эту деятельность, например:

В Европейском Союзе деятельность в сфере владения недвижимостью для отдыха регулируется непосредственно отдельным Законом 1994 года (Закон о владении недвижимостью для отдыха, принятый Европейским сообществом в 1994 году); Директивой 2008 года (Директива 2008/122/EC Европейского парламента и Совета от 14 января 2009 года о защите потребителей в отношении определенных аспектов услуг по владению недвижимостью для отдыха, долгосрочных продуктов отдыха, договоров обратной покупки и перепродажи) и специальным законодательством государств-членов (особенно тех, которые имеют курорты и занимаются туризмом).

В Соединенных Штатах, например, в штате Флорида, владение таймшером в настоящее время регулируется и непосредственно регулируется Законом штата Флорида от 25 сентября 2018 года (Глава 721, 98 статей), устанавливающим процедуры и требования к раскрытию информации, касающейся продажи, обмена, продвижения и эксплуатации таймшеров.

В Австралии деятельность в сфере владения недвижимостью для отдыха регулируется непосредственно Законом о компаниях (Глава 5).

В целом, в связи с тем, что модель владения недвижимостью для отдыха развивается уже давно, во многих странах и регионах были разработаны правовые нормы и относительно полные механизмы регулирования, обеспечивающие прозрачность и строгость в деятельности предприятий. Примерами являются: правила лицензирования деятельности в сфере владения недвижимостью для отдыха; правила условий предложения продукции на рынке; требования к предоставлению полной и точной информации в рекламе и до подписания договоров; права покупателя (срок отказа/расчета); механизмы управления; порядок рассмотрения нарушений и т. д.

В частности, некоторые права клиентов определены очень строго, например: клиенты имеют право безоговорочно расторгнуть договор в течение установленного срока без каких-либо затрат и не могут отменить это право по какой-либо причине; запрещается требовать от потребителей оплаты до истечения указанного срока расторжения договора; или требовать от компании открытия эскроу-счета для обеспечения возможности оплаты клиентам при необходимости расторжения договора и указания конкретного срока погашения.

В то время как бизнес по продаже недвижимости для отдыха напрямую регулируется законами многих стран и регионов мира, во Вьетнаме в настоящее время отсутствует отдельная и всеобъемлющая правовая база для регулирования этого вида бизнеса. Поэтому, основываясь на исследовании международной практики и оценке текущей ситуации во Вьетнаме, в нынешних условиях крайне важно сосредоточиться на пересмотре и разработке всеобъемлющей и строгой правовой базы для регулирования услуг по продаже недвижимости для отдыха. Это позволит минимизировать риски, обеспечить права граждан, участвующих в этом виде сделок, и поддерживать общественный порядок .

[*] Некоторые справочные источники:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

Но   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

Но   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Источник: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html