Бизнес-модель «владения недвижимостью для отпуска» в мире

1. История возникновения и развития бизнес-модели «владение недвижимостью для отпуска» в мире

В 1946 году, в ответ на неудовлетворенный спрос на отдых в Великобритании после окончания Второй мировой войны, Фред Понтин, Билл Батлин и братья Уорнер задумали расширить свой бизнес по организации лагерей отдыха. Со временем их бизнес стал моделью для современной индустрии пакетных туров. Эта модель быстро развивалась по мере того, как авиаперелеты становились дешевле и доступнее, а число людей, отправляющихся или желающих отправиться в отпуск, стремительно росло.

Именно на этом массовом рынке в 1963 году официально появилась модель, известная как «таймшер» (что можно примерно перевести как «владение недвижимостью на время отпуска»). Зародившись в Швейцарии под названием «владение недвижимостью на время отпуска», эта бизнес-модель после тщательного исследования быстро нашла применение в Соединенных Штатах и вернулась к развитию в Европе (Шотландии) в 1975 году. В течение 5 лет курорты с таймшером стали процветать на этом рынке, как правило, в крупных курортных зонах Европы, лидером по развитию стала Испания.

С точки зрения маркетинга, владение отпуском — это совершенно другой продукт, чем типичный пакетный тур или курортный пакет. Он рекламируется как предлагающий привлекательные услуги, которых нет в пакетных турах, например: высочайшее качество, роскошные курортные услуги, размещение с собственной кухней в легкодоступных местах, идиллические пейзажи, гарантированная безопасность, а после покупки этот курортный продукт «всегда ваш» . Однако эта концепция всё ещё довольно нова и не до конца понятна покупателям, поэтому, несмотря на масштабный маркетинг, продажи этой бизнес-модели на начальном этапе зачастую довольно низкие.

К 1980-м годам, благодаря стратегии эксплуатации психологии покупателей, на ряде крупных курортов Испании начала развиваться крупномасштабная коммерческая деятельность. Наряду с этим стремительно росли продажи в сфере модельного бизнеса, демонстрируя потенциал стать перспективным сегментом. Однако с этого периода стали появляться многочисленные размышления и жалобы на продавцов, предлагающих поддельную продукцию, которые всё больше распространялись по Европе и ряду других стран, что потребовало от правительств этих стран создания надлежащей и своевременной нормативно-правовой базы для защиты прав покупателей при участии в подобных сделках, сопряженных с множеством потенциальных рисков.

2. Обзор характеристик бизнес-модели владения таймшером в рамках отпуска и текущая ситуация с проблемами, с которыми сталкиваются покупатели

Согласно международному юридическому словарю, «таймшер» (timeshare) понимается как форма общей собственности на недвижимость, обычно курортную или развлекательную, при которой владелец имеет право пользоваться ею в течение определенного периода времени в году. Это определение дается с точки зрения того, что владение недвижимостью для отдыха является формой общей собственности на недвижимость, однако такой подход уже не соответствует общей тенденции развития в мире, когда владение недвижимостью для отдыха больше не считается формой собственности на недвижимость. Другое толкование заключается в том, что владение недвижимостью для отдыха понимается как покупка покупателем части права собственности на определенную курортную недвижимость, то есть форма собственности, принадлежащая многим лицам, имеющим право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода времени в году. В качестве альтернативы, таймшер описывается как форма собственности для отдыха, при которой покупатель будет иметь право пользоваться одной неделей (или более) каждый год определенными апартаментами/комплексом/виллой/курортом, указанными в договоре, в течение определенного периода времени, составляющего один или несколько лет.

Фактически, во многих странах мира бизнес-модель владения недвижимостью для отдыха постепенно теряет свою репутацию с точки зрения имиджа и бренда из-за многочисленных и продолжительных жалоб со стороны покупателей/владельцев недвижимости для отдыха в последние десятилетия. Поэтому, чтобы дистанцироваться от дискредитированного образа этой модели, некоторые компании используют другие термины вместо термина «таймшер», например: «Клуб отдыха»; «Долевое владение»; «Клуб отдыха»; «Владение недвижимостью для отдыха» и т. д. Однако, какие бы термины или концепции ни использовались для её описания, по сути, это всё ещё «таймшер» — бизнес-модель владения недвижимостью для отдыха.

Таким образом, в процессе формирования и развития мы можем обобщить некоторые характеристики модели владения отпуском, а также конкретные методы транзакций этой модели следующим образом:

- Владение недвижимостью для отдыха — это сложный продукт и бизнес-модель. Чтобы инвестировать или участвовать в модели владения недвижимостью для отдыха, покупатель должен подписать договор владения недвижимостью для отдыха — документ с довольно сложным содержанием, касающимся соглашений о правах и обязанностях сторон в отношении продукта владения недвижимостью для отдыха.

Стоимость договора аренды жилья для отдыха варьируется от десятков до десятков тысяч долларов США (от 10 000 до 40 000 долларов США). Кроме того, после вступления в права аренды жилья для отдыха покупатель обязан платить ежегодный сбор (обычно это плата за управление, плата за эксплуатацию курорта, плата за обслуживание), размер которого зависит от размера, количества и типа отпуска, а также от стоимости заключенного договора. Договоры аренды жилья для отдыха заключаются на определенный срок каждый год, и обычно срок действия договора может составлять от нескольких лет до нескольких десятилетий, вплоть до 80 лет (в Австралии).

- Владение недвижимостью для отдыха — довольно специфическая сфера. В зависимости от характера и конкретного содержания соглашений между покупателем и продавцом, бизнес по управлению недвижимостью для отдыха в мире можно разделить на основные типы продуктов, включая:

(i) Право собственности на отпуск с фиксированной еженедельной оплатой.

(ii) Право собственности на отпуск с плавающей еженедельной оплатой.

(iii) Право собственности на отпуск с чередованием или гибким еженедельным владением.

(iv) Приобретите отпуск с помощью программы баллов.

- Право собственности на отпуск не является необходимым или распространённым продуктом, товаром или услугой, которые люди могут легко приобрести. Поэтому, чтобы продать право собственности на отпуск, продавцы часто используют стратегии, эксплуатирующие психологию покупателей. В частности, продавцы часто взаимодействуют с потенциальными клиентами, используя рекламу/маркетинг по телефону или другими подобными методами, даже обещая подарки, «купоны», «бесплатный отпуск», чтобы иметь возможность пригласить, привлечь или соблазнить потенциальных клиентов посетить презентацию/ознакомительную сессию, посвящённую путешествиям, тем самым убеждая потенциальных клиентов согласиться подписать договор о праве собственности на отпуск прямо на этой презентации.

- При заключении договора аренды жилья на время отпуска большинство покупателей не осознают или еще не до конца понимают преимущества и недостатки этого типа продукта, в частности не учитывают и не оценивают тщательно общую стоимость, которую им предстоит и придется платить в течение многих лет согласно договору, только до тех пор, пока не возникнут реальные проблемы.

– Выбирают покупку недвижимости для отдыха из-за ошибочного представления о том, что владение этим продуктом – выгодная инвестиция. Практика многих стран показывает, что приобретать недвижимость для отдыха следует только для того, чтобы наслаждаться отдыхом самостоятельно или с семьёй в течение определённого периода времени, а не покупать недвижимость для отдыха и считать это выгодной инвестицией.

– Проблема «мошенничества» при перепродаже права собственности на недвижимость для отдыха. В связи со сложностью продажи права собственности на недвижимость для отдыха группа перепродавцов права собственности на недвижимость для отдыха предложила перепродать права покупателя третьей стороне при условии, что владелец права собственности на недвижимость для отдыха должен будет заплатить авансом. Однако в большинстве случаев перепродажа права собственности на недвижимость для отдыха не производится или даже невозможна, и владелец продолжает терять (немалую) комиссию брокеру.

- Основные и наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости для отдыха во многих странах, как правило:

(i) ежегодные сборы за обслуживание слишком высоки и длятся много лет, поскольку контракты на таймшер обычно заключаются на срок от нескольких лет до нескольких десятилетий;

(ii) не может отменить или отступить от подписанного договора;

(iii) первоначально запланированное бронирование не может быть осуществлено;

(iv) невозможно или очень сложно сдать договор в субаренду или переуступить его;

(v) вводящее в заблуждение, даже мошенническое, «мошенническое» поведение, давление со стороны продавца на покупателя и т. д.

В частности, вопрос расторжения подписанного договора аренды жилья для отдыха остается самой большой и сложной проблемой бизнес-модели аренды жилья для отдыха во многих странах мира, а также является проблемой, которая стала причиной наибольшего количества споров и жалоб покупателей с 1980-х годов.

3. Законы, регулирующие бизнес по аренде жилья для отдыха в некоторых странах, и рекомендации для Вьетнама

Что касается текущего состояния бизнеса, связанного с «долгосрочными курортными услугами/владением объектами отдыха» (или аналогичными названиями) во Вьетнаме в последние годы, можно отметить, что этот тип бизнеса имеет схожие характеристики и проблемы с бизнес-моделью владения объектами отдыха, появившейся в мире с 1960-х годов. Зародившись как сложная бизнес-модель (как было проанализировано) не только во Вьетнаме, существующие проблемы модели владения объектами отдыха уже давно существуют во многих странах и регионах мира, в частности, в Европе, США, Австралии, Англии, Франции, Германии, Испании и т. д.

Сталкиваясь со столь сложными ситуациями, во многих местах, таких как Европейский союз, Великобритания, Франция, Германия, Испания, Австралия и некоторые штаты США, существуют прямые правила регулирования этой деятельности, например:

В Европейском союзе деятельность по владению отпусками напрямую регулируется отдельным законом 1994 года (Закон о владении отпусками, принятый Европейским сообществом в 1994 году), Директивой 2008 года (Директива 2008/122/EC Европейского парламента и Совета от 14 января 2009 года о защите прав потребителей в отношении некоторых аспектов услуг по владению отпусками, долгосрочных продуктов отдыха, договоров обратной покупки и перепродажи) и специальным законодательством государств-членов (в частности, курортов и туризма).

В Соединенных Штатах, например в штате Флорида, право собственности на недвижимость для отдыха в настоящее время регулируется и регулируется непосредственно штатом Флорида в соответствии со Законом штата Флорида 2018 года (глава 721 с 98 статьями) от 25 сентября 2018 года Соединенных Штатов Америки об установлении процедур и требовании публичного раскрытия информации о продаже, обмене, продвижении и осуществлении деятельности по праву собственности на недвижимость для отдыха.

В Австралии деятельность по владению курортным жильем напрямую регулируется Законом о корпорациях (глава 5).

В целом, исходя из того, что модель владения отпусками развивалась в течение длительного времени, во многих странах и регионах существуют правовые нормы, а также прямой и относительно полный механизм регулирования, обеспечивающий прозрачность и строгость хозяйственной деятельности предприятий, как правило: положения о лицензировании деятельности по владению отпусками; положения об условиях предложения продукции на рынке; требования об ответственности за предоставление полной и точной информации в рекламе и перед заключением договора; права покупателя (срок отказа/рассмотрения); механизм управления; рассмотрение нарушений и т. д.

В частности, некоторые права клиентов строго регламентированы, например: клиенты имеют право безоговорочно расторгнуть договор в течение определенного периода времени без каких-либо затрат и не могут отменить это право по какой-либо причине; запрещается потребителям платить до окончания вышеуказанного периода расторжения договора; или требуется, чтобы компании открывали счета условного депонирования для обеспечения возможности оплаты клиентам, когда им необходимо расторгнуть договор, и указывается конкретный период погашения задолженности.

Хотя бизнес по предоставлению услуг ...

[*] Некоторые справочные источники:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

- https://timeshareconsumerassociation.org.uk

- https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Источник: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html