Банки обременены активами, полученными в результате исполнения судебных решений.

Кредитная организация не может продать полученные от правоохранительного органа заложенные активы и не может просить правоохранительный орган продолжать проводить по ним аукционы, поскольку эти активы по своей природе уже прошли через множество неудачных аукционов.

Ассоциация банков Вьетнама (VNBA) только что опубликовала документ № 421/HHNH-PLNV от 5 августа 2025 года, в котором обратилась к Министерству сельского хозяйства и окружающей среды, Министерству юстиции и Государственному банку Вьетнама с просьбой рассмотреть трудности и проблемы, с которыми сталкиваются кредитные организации (КО)-члены при получении недвижимости в качестве обеспечения для работы с безнадежными долгами.

Согласно отзывам кредитных организаций-участников, одной из важных мер по работе с проблемной задолженностью является принятие недвижимости в качестве обеспечения для погашения долговых обязательств клиента. Это обычно осуществляется двумя способами: банк и клиент договариваются о взаимозачете задолженности или кредитная организация получает залог обратно от Агентства по принудительному взысканию задолженности после многочисленных безуспешных аукционов.

Согласно Закону о кредитных организациях, банкам не разрешается заниматься операциями с недвижимостью, но разрешено удерживать это имущество в течение максимального срока 5 лет для целей взыскания задолженности.

Однако реальность такова, что во многих населенных пунктах Земельные регистрационные управления и Департамент сельского хозяйства и охраны окружающей среды отказались регистрировать изменения и передавать право собственности на недвижимость кредитным организациям.

Эти агентства требуют от кредитных организаций письменного одобрения политики перевода от Провинциального народного комитета и проведения процедур по изменению целевого назначения земель.

По мнению кредитных организаций, это требование не соответствует характеру удержания активов для управления безнадежными долгами, которое не является предпринимательской деятельностью или приобретением активов для прямого использования.

Неспособность кредитных организаций регистрировать права собственности привела ко многим последствиям.

Во-первых, недвижимость не может быть выставлена ​​на аукцион: поскольку их имена не указаны в Свидетельстве о праве пользования землей, кредитные организации не могут самостоятельно продать или передать недвижимость покупателю. Нотариальные организации также отказываются удостоверять договоры купли-продажи по этой причине.

Во-вторых, тупиковая ситуация с активами, полученными от правоохранительных органов: кредитные организации не могут продать активы, полученные от правоохранительных органов. Возврат активов в правоохранительные органы для проведения дальнейших аукционов нецелесообразен, поскольку характер этих активов уже неоднократно проваливался на аукционах.

В-третьих, проблемы бухгалтерского учёта: согласно Постановлению Государственного банка № 479/2004/QD-NHNN, для отражения стоимости активов на балансовом счёте (счёт 387) кредитные организации должны иметь полный пакет документов, подтверждающих право собственности. Поскольку актив не может быть зарегистрирован, кредитные организации не могут отразить его в учёте, что делает невозможным получение актива.

В-четвёртых, риск возникновения споров: даже после того, как покупатель передал недвижимость, юридически его долговые обязательства остаются на балансе и продолжают возникать. Это создаёт риск возникновения споров и судебных исков в будущем, особенно если цены на недвижимость вырастут, и прежний владелец может вернуть недвижимость.

Столкнувшись с вышеуказанными трудностями, Ассоциация банков Вьетнама рекомендует Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды выпустить документ, который будет руководством для Департаментов сельского хозяйства и охраны окружающей среды по всей стране и позволит кредитным организациям регистрировать передачу прав/регистрировать изменения в недвижимом имуществе в обоих случаях: при получении обеспечения по соглашению и при получении его от правоохранительных органов, чтобы кредитные организации имели полное право выставлять активы на аукцион и передавать право собственности покупателю.

После регистрации перехода прав/изменения права собственности кредитная организация обязана осуществлять упреждающий мониторинг, продажу, передачу или выкуп недвижимости в течение 5 лет с даты принятия решения о продаже. В случае нарушения кредитной организацией данного положения, к ней будут применены меры в соответствии с законодательством.

Ассоциация банков Вьетнама предлагает Государственному банку Вьетнама изучить и выпустить руководящий документ по признанию активов, уступленных по долгам, и активов, полученных в счет исполнения обязательств, с целью предоставления кредитным организациям рекомендаций по учету недвижимого имущества в случаях, когда кредитные организации получают в счет исполнения обязательств по погашению долга клиентов и удерживают обеспечение в течение 5 лет и должны продать, передать или выкупить недвижимое имущество для погашения задолженности в соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о кредитных организациях.

Руководство по формированию резервов на случай получения кредитными организациями обеспечения взамен обязательств и удержания его в течение 5 лет.

Взаимодействовать с Министерством сельского хозяйства и охраны окружающей среды и Министерством юстиции для урегулирования петиции Банковской ассоциации относительно проблем с регистрацией изменений в собственности, чтобы кредитные учреждения имели право распоряжаться имуществом и передавать имя покупателю.

Источник: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html