Трудность возвращения своей земли
В начале 2000-х годов, согласно политике Народного комитета Хошимина, производственные мощности должны были быть перенесены в пригороды во избежание загрязнения окружающей среды. В то же время, земли, отведенные под заводы в центральной части города, планировалось использовать под городские нужды и сферу услуг.
В настоящее время промышленных зон очень мало, и иногда они не подходят для строительства. Хотя многие пригородные земли имеют планировку жилых территорий, планировка с разделением на 1/2000 отсутствует, что не подходит для строительства заводов. Предлагаемое решение заключается в том, что частные лица или компании, владеющие землёй, передадут её государству. В дальнейшем государство будет сдавать в аренду собственные земли землепользователям для строительства заводов ( несельскохозяйственные земли) с ежегодными платежами, по краткосрочным договорам аренды сроком на 5 или 10 лет.
Однако когда срок действия договора аренды истекает или предприятие хочет расторгнуть договор аренды земли и переоформить розовую книгу в текущем или предыдущем состоянии, оно столкнется с множеством проблем.
Типичным примером является случай г-на Цао Кыонга из района Биньчань, старого города Хошимин, который в 1990 году принял решение о переносе своего производственного предприятия в пригород. С одобрения Народного комитета района Биньчань г-н Цао Кыонг приобрёл участок сельскохозяйственной земли площадью 5930 м² с розовой книгой. В 2006 году он передал указанный участок компании, владельцем которой он являлся, с просьбой изменить целевое назначение на землю для производства и бизнеса.
Господину Цао Куонгу пришлось арендовать собственную землю.
Однако, поскольку земля относится к существующему плану реконструкции жилой застройки, утвержденного подробного плана строительства в масштабе 1/2000 нет, поэтому Народный комитет города Хошимин одобрил политику по передаче земли Народному комитету старого района Биньчань в аренду его компании сроком на 10 лет (2010 - 2020) на площади 5150 м2 для строительства завода, выплачивая ежегодную арендную плату, оставшиеся 780 м2 (включая 380 м2 позади и 400 м2 перед землей) относятся к защитному коридору канала, поэтому они остаются сельскохозяйственными землями.
К 2017 году, ближе к концу срока аренды, компания г-на Цао Куонга подала письменное заявление на продление договора аренды, но не получила одобрения, поскольку территория была отведена под жилую застройку, а фабрика – под производственно-коммерческие цели. Поэтому в 2018 году компания завершила процедуры по возврату земли лично г-ну Цао Куонгу. За это время он также подал множество заявлений на продление срока аренды, изменение целевого назначения или переоформление «розовой книги» в соответствии с текущим или первоначальным статусом для дальнейшего использования после истечения срока аренды.
Однако процесс урегулирования занял много лет, и только в 2024 году ему удалось перевести 4800 м² в жилую землю, но пришлось платить 100% земельного налога без вычета стоимости сельскохозяйственной земли. Оставшиеся 350 м² производственных и коммерческих земель не были переведены в жилую, но ему не выдали «розовую книгу» и заставили продлить аренду земли и ежегодно платить арендную плату.
Подобно случаю г-жи Фыонг, для строительства завода в 2010 году ей пришлось «передать» 4890 квадратных метров своей земли Народному комитету района Биньчань, после чего её компания должна была заключить с государством договор аренды вышеуказанной площади. В 2018 году компания передала указанную землю г-же Фыонг. Однако, согласно правилам, она может продолжать аренду только до 2020 года. Много лет г-жа Фыонг подавала заявки на переоформление розовой книги на землю с тем же назначением, но пока безуспешно. Между тем, если она изменит целевое назначение земли на жилую, то, согласно расчётам, с указанной площади ей придётся заплатить более 160 миллиардов донгов налогов – сумма настолько большая, что она окажется в крайне сложной и дилеммичной ситуации.
Предложение переиздать розовую книгу
Г-н Цао Кыонг отметил, что по всей стране существует множество подобных проблем. Частные лица, которые обустраивают землю самостоятельно, но хотят построить заводы, должны передать её государству, а затем арендовать её. Однако теперь, когда срок действия договора аренды истёк, землевладельцу не будет предоставлена «розовая книга» в её первоначальном виде. Если они не смогут продолжать арендовать землю, государство также окажется «в затруднительном положении», поскольку действующее законодательство не регулирует этот вопрос чётко. Если целевое назначение земли меняется на жилую, стоимость земли при расчёте налога рассчитывается как 0 донгов. Этот расчёт аналогичен расчёту платы за пользование государственными землями, арендуемыми компаниями. Такое регулирование влечет за собой множество последствий, касающихся активов, инвестиций, ипотеки, сделок и т. д.
Адвокат Чан Минь Кыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин также заявил, что действующий Закон о земле 2024 года и Указ 103/2024 создали трудности, препятствия и недостатки, с которыми сталкиваются многие люди и предприятия при проведении процедур по изменению целевого назначения земель и расторжению договоров аренды земель несельскохозяйственного назначения, сдаваемых в аренду с ежегодными арендными платежами, поступающими от самостоятельно созданных земель, а не от арендованных государственных земель.
До сих пор земля г-жи Фыонг не была переведена в жилую застройку.
В Постановлении 103/2024 не проводится чёткого разграничения между частной землёй с ежегодной арендной платой и государственными землями, арендуемыми государством. В связи с отсутствием такого разграничения при переводе в жилую застройку оба типа земель должны уплачивать 100% платы за пользование жилой землёй, действовавшей на момент перевода (стоимость земли равна 0). В результате землепользователи должны платить значительно более высокую плату за пользование землей, чем другие сельскохозяйственные угодья, поскольку фактическая стоимость земли, потраченная землепользователем на её покупку, не учитывается.
Хотя в настоящее время закон не предусматривает механизма, позволяющего гражданам повторно получить «розовые книги» в текущем состоянии или в состоянии до аренды при расторжении договора аренды. Однако закон также не регламентирует порядок возврата земель в этом случае, что создает множество проблем с выдачей «розовых книг» по окончании срока действия договора аренды для граждан и предприятий. Это приводит к появлению разрозненных, небольших, заброшенных земельных участков, которые трудно контролировать и которые невозможно продать.
В связи с этим адвокат Тран Минь Кыонг предложил внести изменения и дополнения в Указ 103/2024 о сборах за перевод права пользования землей, арендованных с ежегодной арендной платой, поступающей от домохозяйств и отдельных лиц, унаследованных или созданных самостоятельно, а не за государственные земли, арендованные государством. При переводе в жилые земли сбор за перевод права пользования землей рассчитывается как для земель, не предназначенных для сельскохозяйственного производства и бизнеса, или сельскохозяйственных земель на момент перевода права пользования землей, а не в размере 100% от стоимости земельных участков, предназначенных для жилой застройки. Кроме того, в этих случаях существует право досрочного расторжения договора аренды в случае отпадения необходимости и переоформления «розовой книги» в соответствии с текущим статусом или типом земли до сдачи в аренду.
Источник: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm
Комментарий (0)