Поставки на юг расширяются, рынок ждет
Согласно отчету JLL Vietnam, рынок готовых складских помещений (KEW) на юге в первом квартале 2025 года зафиксировал много стабильных сигналов, но также явно продемонстрировал осторожный менталитет. Хотя предложение продолжало расти благодаря современным проектам, количество новых сделок оставалось низким, что отражает сдержанность арендаторов в условиях неопределенной международной экономики .
Ярким событием квартала стал ввод в эксплуатацию двухэтажного складского проекта BW Industrial Development (BWID) в промышленном парке Dong An 1, Binh Duong . Проект занимает площадь около 19 000 м², оборудован грузовым лифтом и соответствует высоким техническим стандартам, способствуя увеличению общего предложения современных NKXS на юге до 2 млн м².
Из них Биньзыонг имеет наибольшее преимущество с более чем 680 000 м², что эквивалентно 33,4% доли рынка, значительно превосходя Донгнай (26,0%) и Лонган (24,6%). Хошимин занимает четвертое место, в то время как Бариа - Вунгтау находится только на начальной стадии развития этого сегмента.
Однако спрос на аренду NKXS на юге был относительно тихим. Чистое поглощение в квартале составило всего 88 000 м², что является скромной цифрой по сравнению с масштабами предложения. Основной причиной стал выжидательный настрой предприятий перед двусторонними торговыми переговорами между Вьетнамом и США, особенно после того, как США объявили о введении взаимных тарифов в конце квартала. Это заставило многих потенциальных арендаторов отложить свои решения о новых договорах аренды или расширении.
Средняя арендная плата на юге в настоящее время составляет 4,88 долл. США/м²/месяц, что всего на 0,5% выше по сравнению с предыдущим кварталом и на 1,5% по сравнению с прошлым годом. Примечательно, что многие застройщики стали более гибкими в своей политике ценообразования и стимулирования, например, продлевая период бесплатной аренды или предлагая прямые скидки для увеличения заполняемости.
По словам г-жи Транг Ле, генерального директора JLL Vietnam, в среднесрочной перспективе перспективы южного рынка остаются позитивными благодаря выходу международных инвесторов. Mitsubishi Estate Asia (MEA) и Sembcorp объявили о планах по развитию складских проектов и логистических центров в течение следующих 5 лет. Это станет важной движущей силой для продвижения инноваций и конкуренции, одновременно помогая рынку сохранить свою роль логистического центра на Юге.
Однако проблемы также идут рука об руку, включая местное конкурентное давление, растущие инвестиционные затраты и опасения со стороны международных арендаторов. Поэтому инвесторам необходимо повышать качество обслуживания и гибко подходить к стратегиям, чтобы поддерживать стабильную производительность в изменчивом контексте.
Северное предложение растет, бросая вызов уровню вакантных площадей
В то время как Юг сохраняет выжидательную позицию, Север демонстрирует признаки ускорения расширения как в масштабах проектов, так и в стандартах. В частности, рынок Северного NKXS продолжает свою сильную тенденцию к расширению в первом квартале 2025 года с запуском множества высококачественных проектов, при этом фиксируя небольшое улучшение чистого поглощения. Однако быстрый рост нового предложения также несет с собой явное конкурентное давление и потенциальные риски в уровне вакантных площадей в краткосрочной перспективе.
Общий объем поставок современных импортных складов на Севере превысил 1,3 млн м² после получения более 67 000 м² новых площадей от проектов в Хынгйене и Бакнине. Примечательно, что проект DPL Vietnam Minh Quang, разработанный совместным предприятием WHA Group - Daiwa House, площадью 42 000 м² не только расширяет масштаб рынка, но и повышает стандарты качества с помощью современной складской системы, интегрированных логистических услуг, отвечающих все более строгим требованиям логистических и производственных предприятий.
Этот сильный рост предложения также частично способствовал продвижению сделок на рынке. Соответственно, чистое поглощение в квартале достигло 51 500 м², что немного больше по сравнению с предыдущим кварталом, во многом благодаря новым сделкам в Бакнине и Хайфоне. Основными арендаторами по-прежнему являются производственные и логистические компании, которые реструктурируют свои цепочки поставок и ищут стратегические места вблизи портов и основных маршрутов. Однако заполняемость немного снизилась на 0,6% из-за отсутствия своевременного поглощения нового предложения.
Кроме того, средняя арендная плата на Севере сейчас составляет 4,66 долл. США/м²/месяц, что на 0,7% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 2,6% больше по сравнению с прошлым годом. Этот рост в основном обусловлен новыми проектами с превосходным качеством. Между тем, цены в традиционных районах, таких как Хынгйен и Хайзыонг, остаются стабильными.
В оставшуюся часть 2025 года ожидается, что Север продолжит наблюдать бум поставок с вводом в эксплуатацию почти 1,2 млн квадратных метров новых площадей, в результате чего общий объем поставок достигнет почти 2,5 млн квадратных метров, что почти вдвое превышает текущий уровень. Международный инвестор Mitsubishi Estate Asia (MEA) обозначит свое присутствие в регионе проектом Logicross Hai Phong в четвертом квартале 2025 года, обещая повысить стандарты логистических операций и управления в регионе.
Однако быстрый рост предложения заставляет рынок вступать в период более жесткой конкуренции. Хотя некоторые проекты все еще достигают высоких показателей заполняемости благодаря преимуществам своего местоположения, районы, удаленные от центра, рискуют столкнуться с ростом уровня вакантности. Кроме того, взаимная налоговая политика со стороны Соединенных Штатов также влияет на планы расширения многих арендаторов FDI, замедляя принятие инвестиционных решений.
Чтобы сохранить привлекательность, инвесторам необходимо больше сосредоточиться на разработке специализированных продуктов, сопутствующих логистических услуг, а также проявлять гибкость в стратегиях ценообразования на аренду, чтобы создать конкурентные преимущества на рынке, который быстро диверсифицируется по качеству и местоположению.
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
Комментарий (0)