Причины исчезновения доступных квартир в Ханое

В 2018 году доля доступных квартир в Ханое составляла 35% от общего числа нового предложения. Однако в 2024 году этот показатель снизился до 0%. По данным Ассоциации риелторов Вьетнама, существует три основные причины, приводящие к такой ситуации.

В 2018 году доля доступных квартир в Ханое составляла 35% от общего числа нового предложения. Однако в 2024 году этот показатель снизился до 0%. По данным Ассоциации риелторов Вьетнама, существует три основные причины, приводящие к такой ситуации.

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), с 2023 года квартиры стоимостью ниже 25 млн донгов за м² в Ханое исчезли и вряд ли появятся снова. С другой стороны, элитный сегмент всё больше «доминирует в эфире». За последние 9 месяцев 80% предложений квартир в Ханое продавались по цене 50 млн донгов за м² и выше.

Однако, прежде чем впасть в состояние «вымирания», доля вновь выведенных на рынок доступных квартир достигла 35% в 2018 году, затем снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составляя всего около 4% от общего предложения квартир, выведенных на продажу.

Квартиры, расположенные в пригородах Ханоя, также стоят не менее 30 миллионов донгов за квадратный метр. Фото: Тхань Ву

По мнению VARS, существуют три основные причины такой ситуации.

Во-первых , сами инвесторы и застройщики не заинтересованы в сегменте доступного жилья из-за более низкой рентабельности по сравнению с элитным сегментом. Для строительства доступного жилья бизнесу необходимо оптимизировать многие затраты: от земельного фонда и строительства до эксплуатации.

«При рентабельности всего около 15%, если капитал стагнирует в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, застройщики будут нести убытки», — заключили эксперты ассоциации.

Кроме того, среди производственных затрат предприятий растут расходы на землю в условиях растущего дефицита земельных фондов в центральных районах. Это вынуждает предприятия повышать цены на квартиры, чтобы компенсировать капитальные затраты.

Во-вторых , несмотря на многочисленные меры, принимаемые правительством для стимулирования строительства социального и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьёзными препятствиями. Сложность процесса лицензирования, длительный срок его реализации, а также постоянное сокращение земельного фонда под застройку в крупных городах заставляют застройщиков тщательно взвешивать возможности инвестирования в этот сегмент.

Кроме того, политика кредитной поддержки покупателей социального жилья реализуется несинхронно. Пакеты финансовой поддержки для лиц с низким и средним доходом, такие как льготные процентные ставки и источники кредитования, по-прежнему сталкиваются с трудностями в доступе и сложными процедурами.

В-третьих , цены на квартиры вряд ли «остынут» в ближайшем будущем, поскольку элитные проекты приносят высокую рентабельность, но при этом обладают хорошей ликвидностью. В некоторых проектах уровень поглощения достигал 99% прямо на момент официального открытия продаж.

Эта тенденция подкрепляется тем фактом, что база клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растёт по мере развития экономики . Кроме того, на вьетнамский рынок недвижимости также поступают деньги от иностранцев и вьетнамцев, проживающих за рубежом, благодаря новому правовому коридору, смягчающему условия приобретения жилья.

Однако, даже если эта группа покупателей, готовых тратить деньги, будет расти, большинству ханойцев по-прежнему хватает лишь на жизнь. Согласно последнему отчёту Главного статистического управления, средний доход на душу населения в Ханое в 2023 году составит всего 6,869 млн донгов в месяц. Если сравнить с текущими ценами на жильё, ситуация будет аналогична заявлению депутата Национального собрания Нгуена Конг Лонга (делегация Донг Най): «Государственным служащим не нужно работать сотни лет, чтобы купить дом».

Для устранения дисбаланса между спросом и предложением VARS рекомендует государству изучить и разработать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры, например, путем применения политики освобождения от налога на землю и корпоративного налога или увеличения плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов доступного коммерческого жилья.

«Государство должно продвигать проекты сотрудничества между правительством и частным сектором для строительства доступного жилья. Частный сектор возьмёт на себя большую часть процесса строительства и развития, в то время как государство предоставит земельные льготы и юридическую поддержку», — заявили в VARS.

Помимо стимулирования предложения, Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама также предложила управляющим агентствам провести исследование и создать фонд для поддержки развития и поддержания предложения недорогих квартир; разработать политику по ограничению спекуляций недвижимостью; создать информационную систему и рыночные данные и т. д.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html