Причина, по которой в Ханое не хватает доступных квартир

В 2018 году доля доступных квартир в Ханое составляла 35% от общего числа нового предложения. Однако в 2024 году этот показатель снизился до 0%. По данным Ассоциации риелторов Вьетнама, существует три основные причины, приводящие к такой ситуации.

В 2018 году доля доступных квартир в Ханое составляла 35% от общего числа нового предложения. Однако в 2024 году этот показатель снизился до 0%. По данным Ассоциации риелторов Вьетнама, существует три основные причины, приводящие к такой ситуации.

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), с 2023 года квартиры стоимостью менее 25 млн донгов за м² в Ханое исчезли и вряд ли появятся снова. С другой стороны, элитный сегмент всё больше «доминирует в эфире». За последние 9 месяцев 80% предложений квартир в Ханое на продажу составляли 50 млн донгов за м² и выше.

Однако, прежде чем впасть в состояние «вымирания», доля вновь выведенных на рынок доступных квартир достигла 35% в 2018 году, затем снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составляя всего около 4% от общего предложения квартир, выведенных на продажу.

Квартиры, расположенные в пригородах Ханоя, также стоят не менее 30 миллионов донгов за квадратный метр. Фото: Тхань Ву

По мнению VARS, существуют три основные причины такой ситуации.

Во-первых , инвесторы и сами застройщики не заинтересованы в сегменте доступного жилья из-за более низкой рентабельности по сравнению с элитным сегментом. Для строительства доступного жилья бизнесу необходимо оптимизировать многие расходы: от земельного фонда и строительства до операционной деятельности.

«При рентабельности всего около 15%, если капитал стагнирует в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, застройщик будет терять деньги», — заключили эксперты ассоциации.

Кроме того, среди производственных затрат предприятий растут расходы на землю в условиях растущего дефицита земельных фондов в центральных районах. Это вынуждает предприятия повышать цены на квартиры, чтобы компенсировать капитальные затраты.

Во-вторых , несмотря на принятие правительством ряда мер, направленных на стимулирование строительства социального и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьёзными препятствиями. Процесс лицензирования сложен и занимает много времени, а земельный фонд под застройку в крупных городах постоянно сокращается, что заставляет застройщиков тщательно взвешивать возможности инвестирования в этот сегмент.

Кроме того, политика кредитной поддержки покупателей социального жилья реализуется несинхронно. Пакеты финансовой поддержки для лиц с низким и средним доходом, такие как льготные процентные ставки и источники кредитования, по-прежнему сталкиваются с трудностями в доступе и сложными процедурами.

В-третьих , цены на квартиры вряд ли «остынут» в ближайшем будущем, поскольку элитные проекты приносят высокую рентабельность, но при этом обладают хорошей ликвидностью. В некоторых проектах уровень поглощения достигал 99% прямо на момент официального открытия продаж.

Эта тенденция подкрепляется тем фактом, что база клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растёт по мере развития экономики . Кроме того, на вьетнамский рынок недвижимости также поступают деньги от иностранцев и вьетнамцев, проживающих за рубежом, благодаря новому правовому коридору, смягчающему условия приобретения жилья.

Однако, даже если эта группа покупателей, готовых тратить деньги, будет расти, большинству ханойцев по-прежнему хватает лишь на жизнь. Согласно последнему отчёту Главного статистического управления, средний доход на душу населения в Ханое в 2023 году составит всего 6 869 миллионов донгов в месяц. Если сравнить с текущими ценами на жильё, ситуация будет аналогична заявлению депутата Национального собрания Нгуена Конг Лонга (делегация Донг Най): «Государственные служащие не могут прокормиться сотни лет, чтобы купить жильё».

Чтобы устранить дисбаланс между спросом и предложением, VARS рекомендует государству провести исследование и разработать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры, например, путем применения политики освобождения от налога на землю, корпоративного налога или увеличения плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов доступного коммерческого жилья.

«Государство должно продвигать проекты сотрудничества между правительством и частным сектором для строительства доступного жилья. Частный сектор возьмёт на себя большую часть процесса строительства и развития, а государство предоставит земельные льготы и юридическую поддержку», — заявили в VARS.

Помимо стимулирования предложения, Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама также предложила управляющим агентствам провести исследование и создать фонд для поддержки развития и поддержания предложения недорогих квартир; разработать политику по ограничению спекуляций недвижимостью; создать информационную систему и рыночные данные...

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html