Основные моменты Закона о земле 2024 года

25 января Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила в Постоянный комитет Национальной ассамблеи документ, в котором она приветствовала голосование Национальной ассамблеи за принятие Закона о земле 2024 года, который усовершенствует синхронную правовую систему для повышения эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов, создавая импульс для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода к 2045 году.

Государство несет ответственность за выдачу «красных книг» землепользователям.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, Закон о земле 2024 года, который был принят и вступит в силу с 1 января 2025 года, имеет 9 выдающихся «изюминок».

Закон о земле 2024 года был принят и вступил в силу с 1 января 2025 года. Он включает в себя 9 важных положений.

Во-первых, Закон о земле 2024 года допускает расширение «предельного размера для получения права пользования сельскохозяйственными угодьями физическими лицами до размера, не превышающего 15-кратного размера предоставления сельскохозяйственных угодий физическим лицам по каждому виду земель» в пункте 1 статьи 177 и положений о «концентрации сельскохозяйственных угодий» и «накоплении сельскохозяйственных угодий» в статьях 192 и 193 для создания условий для быстрого, устойчивого, эффективного развития сельского хозяйства и надежного обеспечения национальной продовольственной безопасности...

Соответственно, Закон о земле 2024 года создаст условия для более эффективного использования сельскохозяйственных земель, благодаря чему аграрный сектор сможет развиваться еще больше, фермеры станут богаче, а облик сельской местности станет более инновационным, что положительно повлияет как на экономику , так и на рынок недвижимости в процессе урбанизации и развития сельских жилых территорий, повысит спрос на жилье со стороны сельского населения, особенно фермеров-миллиардеров.

Во-вторых, пункт 9 статьи 138 Закона о земле 2024 года дополняется следующим положением: «9. Государство несет ответственность за выдачу сертификатов на право землепользования и права собственности на имущество, закрепленное за землей, в случаях, зарегистрированных и соответствующих условиям, предусмотренным настоящей статьей».

Это новаторское положение об ответственности государства по выдаче сертификатов на право землепользования всем землепользователям по запросу (при наличии запроса) или даже в случаях, когда землепользователь не подает запрос (без запроса).

«Это очень крупное и фундаментальное изменение в государственном управлении. Закон о земле 2024 года не только гарантирует законные права и интересы землепользователей, но и в полной мере демонстрирует ответственность государства перед землепользователями и повышает качество государственного управления землей», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.

Третий важный момент: Закон о земле 2024 года (статья 79) конкретно предусматривает 31 случай, когда государство «изымает земли для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах», а пункт 32 статьи 79 также гласит: «В случаях изъятия земель для реализации проектов и работ в национальных и общественных интересах, которые не подпадают под случаи, предусмотренные пунктами 1–31 настоящей статьи, Национальная ассамблея вносит изменения и дополнения в случаи изъятия земель, предусмотренные настоящей статьей», чтобы обеспечить гласность, прозрачность, простоту надзора и преодолеть ситуацию, когда некоторые населенные пункты безудержно изымали земли, как это случалось ранее.

В то же время Глава VII Закона о земле 2024 года содержит строгие положения о «компенсации, поддержке и переселении при возврате государством земель» для обеспечения законных и правовых прав и интересов людей, чьи земли возвращаются.

Следующим важным моментом является то, что Закон о земле 2024 года отменил структуру цен на землю и установил таблицу цен на землю в статье 159, в соответствии с которой таблица цен на землю формируется ежегодно, а первая таблица цен на землю объявляется и применяется с 1 января 2026 года и корректируется с 1 января следующего года, что поможет таблице цен на землю приблизиться к рыночной цене на землю, но это положение также увеличит рабочую нагрузку на местные органы власти.

В то же время, пункт 5 статьи 158 и статья 160 Закона о земле 2024 года предусматривают четыре метода оценки земель, включая сравнительный метод, метод дохода, метод добавленной стоимости и метод коэффициента корректировки стоимости земли для определения конкретных цен на землю. В случае необходимости установления иных методов оценки земель, не предусмотренных настоящим Законом, Правительство должно предложить и получить одобрение Постоянной комиссии Национальной ассамблеи для обеспечения бесперебойной работы по оценке земель в целях социально-экономического развития.

Пятым важным моментом является добавление в Закон о земле 2024 года главы VIII «Развитие, управление и эксплуатация земельных фондов». В случае реализации принципов развития, управления и эксплуатации земельных фондов Государственная организация по развитию земельных фондов станет крупнейшим поставщиком земельных ресурсов на первичном рынке земли, обслуживающим инвестиции в социально-экономическое развитие. Благодаря проведению аукционов по продаже прав землепользования и конкурсов на проекты, связанные с землепользованием, вся разница в арендной плате за землю будет поступать в государственный бюджет в интересах общества и будет поддерживаться и согласовываться с лицами, чьи земли возвращаются, и обществом в целом.

Обеспечить законные интересы людей, чьи земли возвращаются

В-шестых, Глава IX Закона о земле 2024 года специально регулирует «отвод земель и аренду земель путем аукциона по продаже прав землепользования» (статья 125) для чистых земель, созданных государством, или «отвод земель и аренду земель путем торгов по выбору инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земель» (статья 126) для земель, которые не были расчищены, обеспечивая последовательность и единство с положениями Главы VIII о развитии, управлении и эксплуатации земельных фондов.

«Предоставление и сдача в аренду земельных участков через аукцион по продаже прав землепользования» обеспечивает соответствие и единообразие положениям главы VIII о развитии, управлении и эксплуатации земельного фонда.

В частности, статья 126 определяет механизм реализации «конкурса по выбору инвесторов» на нерасчищенные земли и устанавливает, что «победивший инвестор несет ответственность за предоставление капитала для осуществления компенсации, поддержки и переселения в соответствии с требованиями компетентного государственного органа»...

Эти положения гарантируют, что законные и правовые интересы землепользователей, чьи земли были возвращены, будут компенсированы по правильной рыночной цене и будут переселены, причем приоритет будет отдан переселению на месте, и больше не будет ситуации, когда инвесторы «поддерживают» кого-то, чтобы «выкупить по дешевке» землю у людей.

В то же время это гарантирует законные и правовые интересы инвесторов, позволяя им четко знать затраты и сроки на возмещение расходов по расчистке участка и выделение земли для реализации проекта, и больше не будет ситуации, когда «посредники» прячутся за «землевладельцами», создавая трудности для инвесторов.

Более того, вся «дифференциальная рента», собранная в государственный бюджет для обслуживания общественных интересов, получит поддержку и согласие людей, чьи земли возвращаются, и общества в целом.

В седьмом выделенном пункте ассоциация отметила, что статья 127 Закона о земле 2024 года весьма расплывчато определяет «использование земли для реализации проектов социально-экономического развития посредством соглашений о предоставлении права землепользования» или «наличие права землепользования» для большинства проектов социально-экономического развития, включая проекты социального жилья, за исключением некоторых ограничений для проектов коммерческого жилья в соответствии с пунктом b) пункта 1 статьи 127.

В-восьмых, HoRER приветствует статью 30 Закона о земле 2024 года, которая устанавливает, что землепользователи «право выбора формы оплаты арендной платы за землю»: «ежегодная уплата арендной платы за землю» или «единовременная уплата арендной платы за землю за весь срок аренды». Пункт б) пункта 1 статьи 34 Закона о земле 2024 года также предоставляет организациям, арендующим землю у государства и получающим ежегодную арендную плату за землю, право «закладывать собственное имущество, закрепленное за землей».

Это будет «стимулировать» землепользователей выбирать метод «государственной аренды земли и сбора ежегодной арендной платы» в соответствии с политикой Постановления 18-NQ/TW, поскольку инвесторы имеют право «закладывать собственные активы, прикрепленные к земле, в кредитных организациях», чтобы облегчить доступ к кредитам.

В частности, по словам представителя HOREA, девятым важным моментом является то, что Национальная ассамблея допускает немедленное применение ряда положений Закона о земле 2024 года, таких как положения об оценке земли или положения об использовании земли для реализации проектов по отводу моря, чтобы устранить практические препятствия. В частности, разрешение немедленного применения положений об оценке земли создаст условия для разработки и обнародования Правительством «Указа о регулировании цен на землю» для реализации Закона о земле 2024 года вместо обнародования «Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html