Меры по развитию рынка недвижимости со второй половины 2024 года

В конце 2023 года рынок недвижимости Вьетнама получил позитивную информацию, в частности, о тенденции к росту предложения и ликвидности на всем рынке. Однако в целом рынок по-прежнему сталкивается с рядом трудностей, недостатков и нерешённых проблем.

Выступая перед журналистами газеты Journalist & Public Opinion, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау заявил, что рынок недвижимости имеет перспективы восстановления и нового роста со второй половины 2024 года.

+ Как вы оцениваете рынок недвижимости Вьетнама в целом и рынок недвижимости Хошимина в частности в 2023 году?

- Видно, что первый квартал 2023 года стал «дном» для рынка недвижимости. В настоящее время рынок прошёл самый сложный период. Однако в целом ситуация на рынке недвижимости всё ещё очень сложная, но со временем уровень сложности снижается: каждый последующий месяц лучше предыдущего, каждый последующий квартал лучше предыдущего.

Если рассматривать только Хошимин, то за первые 9 месяцев 2023 года рынок жилья имеет тенденцию к росту. Однако в городе по-прежнему нет доступного жилья, как и социального. Это приводит к дисбалансу спроса и предложения на рынке, как к избытку, так и к дефициту.

Очевидно, что с 2020 года и по настоящее время на рынке жилья преобладает жилье высокого класса, доля которого достигает 70–80 %, остальное приходится на жилье среднего класса, а доступного жилья практически нет, что приводит к дефициту доступного жилья, а социальное жилье — это тот тип жилья, который отвечает реальным потребностям большинства людей.

Цены на жилье непрерывно растут с 2017 года и по-прежнему превышают финансовые возможности людей со средним уровнем дохода, городских жителей с низким уровнем дохода, государственных служащих, бюджетников, офицеров вооруженных сил, рабочих и иммигрантов.

Потому что, чтобы купить доступную квартиру стоимостью 2–3 млрд донгов, даже человеку с невысоким средним доходом, экономя около 100 млн донгов в год, пришлось бы потратить около 25 лет, чтобы иметь возможность купить дом.

Если политика в отношении социального жилья не будет изменена, люди, платящие подоходный налог первого уровня, который в настоящее время регулируется как доход менее 60 миллионов донгов в год, не смогут купить дом.

Помимо факторов предложения, продолжают резко сокращаться и сделки с недвижимостью. По данным Министерства строительства , за первые 10 месяцев 2023 года объём сделок с недвижимостью сократился на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Кроме того, согласно отчёту Совета IV, к концу сентября 2023 года объём недвижимости на рынке был очень большим, его общая стоимость достигла 301 600 млрд донгов, что на 5% больше, чем за тот же период. Необходимо найти решение, позволяющее избавиться от этого огромного объёма недвижимости и вернуть его на рынок недвижимости, чтобы создать денежный поток, ликвидность, устранить трудности для бизнеса и увеличить предложение жилья на рынке.

Однако в условиях многочисленных трудностей, с которыми сталкивается рынок, правительство , министерства и отрасли приложили значительные усилия для «спасения» рынка.

Известно, что за первые 10 месяцев 2023 года в целях устранения трудностей и содействия безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости Премьер-министр провел 2 тематические конференции по вопросам недвижимости и социального жилья, издал 12 нормативно-правовых документов и дал распоряжения.

Как правило, Указ № 08, Указ № 10, Указ № 35, Постановление № 33 от 11 марта 2023 года о ряде решений по устранению препятствий и содействию безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.

Кроме того, действует Постановление Премьер-министра № 338 от 3 апреля 2023 года «Об утверждении Проекта инвестирования в строительство не менее 1 млн квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021 - 2030 годы».

Только в октябре 2023 года премьер-министр издал три очень жестких директивы.

Первым из них является официальное распоряжение № 965 от 13 октября 2023 года, предписывающее «устранение трудностей при осуществлении землеустройства, землепользования, землеотвода и оценки земель».

Во-вторых, это официальное распоряжение № 990 от 21 октября 2023 года, в котором предписывается «продолжить решительную реализацию решений по расширению доступа к кредитному капиталу, устранению трудностей в производственной и хозяйственной деятельности и выполнению задачи по сбору средств государственного бюджета в 2023 году».

В частности, официальное письмо № 993 от 24 октября 2023 года «О продолжении решительной реализации решений по формированию безопасного, здорового и устойчивого рынка недвижимости, способствующего социально-экономическому развитию».

За первые 10 месяцев 2023 года Государственный банк провел 2 конференции по кредитованию недвижимости и социального жилья; реализовал кредитную программу на сумму 120 000 млрд донгов для обслуживания программы строительства 1 миллиона единиц социального жилья, ремонта и реконструкции многоквартирных домов в период 2021–2030 годов с процентными ставками на 1,5–2% ниже коммерческих процентных ставок.

Между тем, Минстрой внес на рассмотрение Правительства постановление № 35 о внесении изменений и дополнений в ряд статей постановлений по государственному ведению Минстроя.

В частности, в качестве руководителя рабочей группы премьер-министра Министерство строительства активно координировало свою деятельность с министерствами, отраслями и местными органами власти, а также напрямую сотрудничало со многими предприятиями для устранения препятствий и трудностей в ряде проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья.

Как правило, Рабочая группа координировала свою деятельность с Народным комитетом для разрешения 30% из 148 проектов, имеющих «юридические проблемы», создавая условия для мобилизации предприятиями капитала на 50% будущих жилищных проектов, или для утверждения инвестиционной политики, или для утверждения 1/500 детального планирования, или для определения цен на землю для расчета платы за землепользование, арендной платы за землю для проекта и выдачи «розовых книжек» на более чем 10 000 квартир покупателям жилья...

Вышеуказанные радикальные меры правительства и премьер-министра изначально способствовали и создали весьма позитивные изменения, которые распространились от министерств, отраслей до местных органов власти, кадров, государственных служащих и государственных служащих и вдохновили бизнес-сообщество, население и инвесторов на преодоление трудностей и поддержку доверия рынка.

+ Каков ваш прогноз относительно рынка недвижимости в 2024 году?

- Хотя ситуация на рынке недвижимости по-прежнему остается весьма сложной, есть все основания твердо утверждать о перспективе восстановления и дальнейшего роста в безопасном, здоровом и устойчивом направлении развития благодаря ряду движущих сил.

Во-первых, Постановление № 18 Центрального исполнительного комитета предписывает завершить внесение изменений в Закон о земле и смежные законы для обеспечения последовательности и единообразия. Более того, компетентные государственные органы прилагают усилия по устранению правовых препятствий, которые считаются наиболее серьёзными препятствиями на рынке недвижимости.

Национальное собрание также рассматривает проект Закона о земле (с изменениями), проект Закона о жилье (с изменениями), проект Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями), проект Закона о кредитных организациях (с изменениями) и проект Закона об имущественных торгах (с изменениями).

Если эти законы будут приняты для обеспечения последовательности, единообразия, осуществимости и близости к реальности, рынок, безусловно, очень быстро восстановится.

Во-вторых, общий спрос на жилье для удовлетворения реальных нужд общества по-прежнему очень велик, особенно велик спрос на доступное жилье и социальное жилье для большинства людей со средним и низким доходом в обществе.

В-третьих, средний класс продолжает устойчиво расти, несмотря на падение доходов населения.

Однако для ускорения рынка правительству также необходимо рассмотреть некоторые другие узкие места, которые создают барьеры для рынка, такие как правила, требующие от инвесторов коммерческих жилищных проектов резервировать землю для строительства социального жилья, особые процедуры оценки земли, оценка земли, решения о ценах на землю для расчета платы за землепользование, плата за аренду земли для проектов в сфере недвижимости и т. д.

+ Большое спасибо!

Динь Тран (Реализация)

Источник: https://www.congluan.vn/nhung-no-luc-de-thi-truong-bat-dong-san-tang-truong-tu-nua-cuoi-nam-2024-post273590.html