После периода золотой кладки яиц торговые дома стоимостью в миллиарды долларов остаются нераспроданными.

На рынке недвижимости сегмент коммерческих таунхаусов (шопхаусов) был востребован инвесторами и процветал в 2015 году. Цена продажи и аренды шопхаусов чрезвычайно высока из-за многочисленных преимуществ, которые позволяют использовать их как для проживания, так и для ведения бизнеса или сдачи помещений в аренду.

Однако за последние два года этот тип недвижимости постепенно затих. Особенно после того, как во Вьетнаме разразилась и затянулась пандемия COVID-19, сегмент шопхаусов стал ещё более вялым: многие инвесторы даже снизили цены, но арендаторов и покупателей всё ещё нет.

Уже больше года г-жа Ле Май Ха (Хоан Кием, Ханой ) непрерывно продаёт магазин площадью более 75 квадратных метров в районе Хоангмай. Цена продажи снизилась на 20% по сравнению с ценой покупки в середине 2021 года, которая составляла почти 14 миллиардов донгов, но никто не заинтересован.

Её четырёхэтажный магазин-хаус уже достроен. Стоимость аренды составляет 30 миллионов донгов в месяц, а рентабельность — всего 2% в год. Однако с момента покупки магазин-хаус часто оставался без арендаторов, и помещение пустовало.

Многие торговые дома стоимостью в десятки миллиардов донгов не проданы. (Иллюстрация на фото).

Г-жа Ха жаловалась, что ей приходится ежемесячно выплачивать проценты и основной долг по банковскому кредиту в размере более 100 миллионов донгов, взятому в качестве кредита на 6 миллиардов донгов. Доход от аренды «мизерный», давление процентных ставок сильное, поэтому ей приходится продавать с убытком, но после года рекламы она так и не нашла покупателя.

Находясь в такой же ситуации, не имея возможности продать или сдать в аренду, г-н Май Тхе Ань рассказал, что в начале 2021 года он купил торговый дом в городской черте на улице Ле Чонг Тан (район Ха Донг) за 24 миллиарда донгов. Этот проект был сдан в эксплуатацию в 2022 году, но до сих пор коммерческая деятельность в нём ведётся слабо, а число жителей невелико. В результате местные магазины обслуживают лишь ограниченное число жителей, практически не посещая их. В настоящее время открыты лишь несколько торговых домов, почти 80% оставшихся закрыты.

Поначалу я думал, что город будет развиваться, и сюда приедет много людей, поэтому шопхаус будет лучшим выбором, но реальность оказалась иной. Здесь процветает в основном местное население, но по привычке они часто ходят в торговые центры, чтобы развлечься, а за покупками — на традиционный рынок, поэтому в шопхаусах дела обстоят неважно.

Г-н Тхе Ань рассказал, что разместил объявление о сдаче помещения в аренду за 35 миллионов донгов в месяц, надеясь компенсировать часть процентов по банковскому кредиту, но магазин пустовал почти год. Теперь, когда льготный период по процентам истек, а давление на проценты возросло, г-н Тхе Ань согласился продать помещение с убытком в 30%, но покупателя так и не нашёл.

По словам г-жи Ле Линь, риелтора из района Хоангмай, застойная ситуация наблюдается не только в торговых домах в новых городских районах с небольшим населением и на окраинах, но и в торговых домах в центре Ханоя, которые очень сложно продать и сдать в аренду. Из-за последствий пандемии COVID-19 и сложной экономической ситуации многие люди, не имеющие возможности вести бизнес, вынуждены возвращать помещения или договариваться с арендодателем о снижении цены.

« Многим арендным объектам на центральных улицах Ханоя пришлось снизить арендную плату, но они все еще не проданы, поэтому непроданность торговых домов неизбежна», — сказала г-жа Линь.

Анализируя этот вопрос, инвестор проекта в Ханое отмечает, что получение прибыли от шопхаусов зависит от ряда факторов. Чтобы продукт увеличивал свою стоимость или обеспечивал хороший источник дохода, инвестор должен обеспечить внутреннюю и социальную инфраструктуру. Только тогда он сможет привлечь как внутренних, так и внешних клиентов. В случае шопхаусов доход от аренды зависит от того, смогут ли они заполнить жильё/городской комплекс.

« Прежде чем вкладывать деньги, инвесторам следует оценить возможности проекта, оценить, насколько развита инфраструктура проекта, потенциал развития и привлечения клиентов в этом районе, а также насколько близко расположен проект. Потенциальные инвесторы сначала синхронизируют инфраструктурные объекты, прежде чем привлекать жителей. В то время, когда число пользователей велико и оживленно, торговый дом будет иметь ценность с точки зрения бизнеса и стабильной арендной платы », — проанализировал он.

Разделяя эту точку зрения, г-жа Дуонг Туй Дунг, старший директор CBRE, сказала, что торговые дома по-настоящему перспективны только в том случае, если они соответствуют следующим факторам: проект способен быстро заполняться, имеются хорошие коммунальные услуги, должно быть достаточно большое внутреннее сообщество жителей и, в-четвертых, должны быть налажены бесперебойные связи, привлекающие сообщество жителей за пределами проекта.

Для получения прибыли и безопасности инвесторам следует выбирать шопхаусы умеренной стоимости — от 2 до 7 миллиардов донгов, чтобы не тратить слишком много денег на начальном этапе, не зная, будет ли получена соразмерная отдача. Инвесторам также не следует вкладывать средства в шопхаусы на короткий срок (1-2 года), а необходимо иметь среднесрочный или долгосрочный план на 3-5 лет или более.

Покупателям также следует обратить внимание на коммерческую площадь на первом этаже. Если площадь для хранения товаров слишком мала, всего около 75 м², это создаст трудности в торговле. Многие товары попадают в ситуацию, когда их покупают, а затем оставляют на месте, поскольку они не могут быть использованы в коммерческих целях.

Нгок Ви

Источник