Цены на недвижимость вырастут или упадут после 1 августа?

С сегодняшнего дня (1 августа) официально вступают в силу три закона, связанных с недвижимостью, включая Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью, а также множество новых положений. Помимо ожиданий того, что сотни проектов будут решены и станут прозрачными, существуют также опасения, что цены на недвижимость вырастут из-за влияния на предложение.

Закон еще не вступил в силу, но цены уже выросли.

С начала 2024 года и по настоящее время, когда три закона еще не вступили в силу, цены на сегменты рынка недвижимости непрерывно «растут». Особенно в двух крупных городах — Ханое и Хошимине — если люди немного опаздывают, цена может измениться. При этом наибольший рост цен зафиксирован в сегменте квартир. Отчет Savills о рынке недвижимости в Ханое за второй квартал 2024 года показывает, что с 2020 года средняя цена на первичные квартиры росла на 18% в год, тогда как цена на вторичные квартиры росла на 14% в год. Г-н Хюинь Тхань Кьет, заместитель директора Департамента строительства города Хошимин, сообщил, что в сегменте квартир наблюдается более устойчивый рост цен, чем в других сегментах. В этот период цены непрерывно росли со средней скоростью 15–20% в год. Даже в бюджетном сегменте каждый квадратный метр в 2015 году стоил 25–35 миллионов донгов, а к 2023 году эта цифра выросла до 40–60 миллионов донгов. Квартиры среднего ценового диапазона в 2023 году будут стоить 50–70 млн донгов/м2, тогда как в 2015 году они стоили всего 35–50 млн донгов/м2. Текущий сегмент высокого класса стоит от 70 до 100 миллионов донгов за квадратный метр. Самая высокая цена на квартиры в центральном районе в прошлом году составила 80–200 млн донгов/м2, а в пригородах — 30–60 млн донгов/м2.

Ожидается, что цены на недвижимость продолжат расти, что повлияет на доступ людей к жилью.

ФОТО: НГОЦ ДУОНГ

Что касается сегмента земли, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Вьетнамского института исследований недвижимости, заявила, что малоэтажное строительство и типы земельных участков также начали демонстрировать признаки позитивного восстановления, когда некоторые проекты зафиксировали хорошие результаты продаж и сделок по передаче. В пригородных районах Ханоя цены на землю также выросли на 10–20% по сравнению с началом года. В частности, до вступления в силу трех законов рынок недвижимости в Хошимине лихорадило, когда ожидалось, что с 1 августа вступит в силу скорректированный городской прейскурант цен на землю с повышением в 5–50 раз, что помогло ценам на землю приблизиться к рыночным, но также создало множество трудностей, затронув десятки групп субъектов. Вчера Ассоциация недвижимости города Хошимин опубликовала документ с просьбой отложить крайний срок подачи заявок, чтобы избежать давления на людей в связи с необходимостью уплаты сборов за пользование землей. Причина роста цен на недвижимость — дефицит предложения. Правовые проблемы затрудняют реализацию проектов, и многие инвесторы остаются привязанными к корпоративным облигациям и вынуждены сокращать инвестиции. Низкое предложение, высокий спрос, поэтому, несмотря на низкую ликвидность, цены по-прежнему высоки. В настоящее время тысячи замороженных проектов ждут своего решения, чтобы пополнить поставки на рынок. Поэтому ожидается, что после вступления в силу трех новых законов они будут способствовать снижению цен на недвижимость и облегчат людям доступ к жилью. Однако в реальности никаких признаков этого нет.

Рынок горяч, цены будут расти…

По мнению экономического эксперта доктора Ву Динь Аня, скорое вступление в силу трех вышеуказанных законов позволит преодолеть многие правовые ограничения, разрешить трудности, поможет возобновить остановленные проекты, а также создаст условия для рождения новых проектов. «В принципе, когда предложение увеличивается и спрос и предложение уравновешиваются, цены на недвижимость в целом и на землю в частности будут снижаться, но в реальности происходит обратное. Это естественное и неизбежное проявление рынка, когда он снова начинает активизироваться; в то же время это соответствует мотивам и реалиям как покупателей, так и продавцов», - пояснил он.

Цены на недвижимость существенно изменятся с сегодняшнего дня, когда вступят в силу три закона.

ФОТО: НГОЦ ДУОНГ

Эксперт проанализировал, что за последние два года рынок недвижимости практически замер. Когда рынок очистится, он снова станет активным, и одним из первых признаков этого станет рост цен. Кроме того, хотя многие проекты имеют возможность перезапуска, с точки зрения инвестора, за время «застоя» проекта его затраты значительно возрастают. Земля осталась там, проект заморожен, но все равно нужно платить проценты, амортизационные отчисления... не говоря уже о задолженности между инвестором и строительными компаниями. Затраты увеличиваются, поэтому владелец проекта увеличит цены, чтобы компенсировать это при перезапуске. С другой стороны, со стороны покупателя существует высокая вероятность того, что он все еще будет принимать повышение цен, поскольку в настоящее время доступ к капиталу намного лучше, чем раньше, а процентные ставки снизились. Часть расчетных затрат на инвестиции в недвижимость с точки зрения доступа к капиталу и процентных ставок может быть скорректирована с ростом цен. Это приводит к тенденции роста цен на недвижимость, что является реальностью сегодня. Рассматривая долгосрочную перспективу, доктор Ву Динь Ань заявил, что невозможно определить, вырастут или снизятся цены на недвижимость после вступления в силу трех законов. Потому что в закон внесено много изменений, которые влияют на цены на недвижимость в самых разных направлениях. Рост или снижение зависит от причины недавних колебаний цен на землю в каждом сегменте. Например, рынок недвижимости в последнее время столкнулся с проблемой ограниченного предложения. Если исходить из положений трех новых законов, вероятность увеличения поставок в ближайшее время будет очень высокой. Таким образом, причина роста цен на землю из-за отсутствия предложения будет устранена, что может привести к снижению цен. Аналогичным образом, разрешение продажи недвижимости на активах, сформированных на земельных участках с правами аренды земли, сделает рынок более динамичным. Самое главное, по словам г-на Аня, что, несмотря на эффективность закона, уровень его воздействия на рынок во многом зависит от того, как конкретизируются и реализуются указы и постановления. Например, что касается правил аренды жилья, то действующее законодательство требует от арендодателей создания предприятий, но это, скорее всего, приведет к увеличению обязательств перед государственным бюджетом для владельцев жилья. Многие полагают, что условия создания бизнеса не должны основываться на количестве домов или площади сдаваемых в аренду помещений, а должны рассматриваться на основе стоимости сдаваемых в аренду домов. Действующие подзаконные акты пока не приняли эти предложенные мнения. «Окончательное принятие положения, требующего от арендодателей создания бизнеса, также влияет на рынок недвижимости, по крайней мере, с точки зрения того, сможет ли сектор аренды недвижимости развиваться или нет. Если рынок аренды будет развиваться, когда спрос на владение жильем снизится, это повлияет на цены на жилье. Если это будет слишком сложно и рынок аренды не сможет развиваться, это также снизит спрос тех, кто хочет покупать больше домов для сдачи в аренду. При этом уровень воздействия на рынок во многом зависит от конкретизации положений, указаний в подзаконных актах и ​​даже положений в других законах, но связанных с рынком недвижимости», - сказал г-н Ву Динь Ань.

… но не может увеличиться немедленно

Оценивая влияние трех вышеуказанных законов на рынок недвижимости, магистр Нго Джиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) прокомментировал: «Закон о земле 2024 года отменил рамочные цены на землю, устанавливаемые правительством каждые 5 лет, что означает, что населенные пункты не ограничены в установлении цен на землю, которые должны быть ниже установленных правительством рамочных цен, как раньше, что помогает населенным пунктам проявлять инициативу в создании прейскурантов цен на землю, соответствующих реальной ситуации». В частности, благодаря применению методов оценки земли, основанных на рыночных принципах, цены на государственную землю будут соответствовать рыночным тенденциям, что ограничит нынешнюю ситуацию «двух цен». Однако в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года цены на землю в прейскуранте населенных пунктов вырастут по сравнению с предыдущим периодом. Влияние роста цен на государственную землю приводит к увеличению некоторых финансовых обязательств, которые должны платить землепользователи, таких как сборы за пользование землей, арендная плата за землю, налог на использование несельскохозяйственных земель, регистрационные сборы или увеличение компенсаций и расходов на расчистку участка. Между тем, компании, занимающиеся недвижимостью, могут увеличить инвестиционные затраты из-за роста стоимости земли, что приведет к росту цен на недвижимость. Мы также не можем исключить спекулятивные факторы, которые подстегивают рост цен на землю в некоторых населенных пунктах, используя беспокойство людей о том, что после вступления в силу вышеуказанных законов цены на недвижимость вырастут, создавая тем самым виртуальную лихорадку, которая подталкивает цены на недвижимость вверх по сравнению с их реальной стоимостью. Между тем, магистр наук. Нгуен Чи Хьеу (заместитель заведующего кафедрой бухгалтерского учета и аудита Экономического университета и права) сказал: «Местные власти ежегодно публикуют новые прейскуранты цен на землю, которые тесно связаны с рыночными ценами, поэтому предприятиям придется платить более высокую арендную плату за землю и помещения, что скажется на прибыли и, возможно, приведет к росту цен на товары и услуги, вызывая инфляционное давление». Внезапный рост цен может привести к нестабильности на рынке недвижимости, поскольку слишком быстрый рост цен может привести к возникновению пузырей на рынке недвижимости, что приведет к финансовым и экономическим рискам. Не только предприятия, но и люди столкнутся с большим финансовым бременем при покупке земли или жилья, особенно люди с низким или средним доходом. Рост цен на землю приводит к удорожанию жилья, что ограничивает доступ к нему для многих людей, особенно для молодежи или новых семей. Более того, Закон о земле 2024 года предусматривает, что инвесторы, желающие реализовать проекты коммерческого жилья, могут только получать права на землепользование и вести переговоры с людьми о покупке земли. Между тем, проект постановления о пилотной реализации проектов коммерческого жилья без жилых земель до сих пор не одобрен Национальным собранием. «Затем ужесточение раздела и продажи земли, устранение рамок цен на землю... означает, что затраты на ввод во многих коммерческих проектах в сфере недвижимости могут увеличиться, что приведет к росту цен на жилье и недвижимость. Однако цены на недвижимость вырастут, но не сразу, а с задержкой, поскольку это зависит от многих факторов. Краткосрочное предложение, безусловно, будет ограничено, это необходимое условие для роста цен на недвижимость, в то время как спрос на недвижимость является неопределенным и неизвестным», - сказал г-н Хиеу. Однако, по его словам, в текущей ситуации, на фоне общих трудностей, спекулятивные покупатели не стали вкладывать много денег и опасаются брать кредиты в банках. Люди с реальными потребностями считают, что цены на недвижимость все еще высоки, поэтому они продолжают ждать. Таким образом, цены на недвижимость в краткосрочной перспективе существенно не выросли, но в долгосрочной перспективе они определенно вырастут. Вышеуказанные три закона, вступив в силу, не смогут немедленно привести к росту цен на недвижимость, считает также г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин. Из-за задержки в применении политики на практике и необходимости разработки дорожной карты для проектов процесс вывода продуктов на рынок занимает много времени, иногда даже годы. Однако можно заметить, что прейскурант цен на землю, выпущенный местными органами власти в соответствии с положениями Закона о земле, будет ближе к реальности, как недавно объявил Хошимин. Резкое повышение цен на землю в проекте прейскуранта повлияет на себестоимость продукции во многих секторах экономики. Прежде всего, возрастет стоимость компенсации за расчистку территории, что вызовет цепную реакцию, которая приведет к росту цен на жилье, стоимости аренды домов, стоимости аренды земли, стоимости аренды заводов в промышленных парках и в инвестиционных проектах в сфере торговли, услуг и туризма, что приведет к возможному росту цен на товары в целом. Это отрицательно скажется на проектах социального жилья, где предприятия соглашаются на передачу прав землепользования для реализации проекта.

Больше не действует положение о сроке владения квартирой

Статья 58 Закона о жилье 2023 года устанавливает, что срок пользования многоквартирным домом определяется на основании проектной документации и фактического срока пользования многоквартирным домом по заключению проверки уполномоченного органа. Срок эксплуатации многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией должен быть четко указан в оценочном документе уполномоченного органа в соответствии с положениями законодательства о строительстве. Срок эксплуатации многоквартирного дома исчисляется со дня приемки многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с положениями законодательства о строительстве. Таким образом, в Жилищном законе 2023 года не оговаривается срок владения, а оговаривается лишь срок пользования многоквартирными домами. Когда многоквартирный дом истекает, находится под угрозой обрушения и подлежит сносу, стоимость дома больше не существует, но стоимость права пользования землей для обеспечения долгосрочной стабильности сохраняется и служит основой для выплаты компенсаций людям.

Брокеры по недвижимости должны иметь сертификат о практике

Согласно статье 9 Закона о риелторской деятельности: организации и физические лица при осуществлении риелторской деятельности обязаны создать предприятие в соответствии с положениями закона о предприятиях или создать кооператив или кооперативный союз в соответствии с положениями закона о кооперативах, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости (совместно именуемые предприятиями по риелторской деятельности). В случае, если физическое лицо осуществляет мелкий бизнес в сфере недвижимости, ему/ей не нужно создавать предприятие по торговле недвижимостью, но оно должно декларировать и платить налоги в соответствии с положениями закона. Кроме того, согласно статье 61 Закона о риелторской деятельности, лица, занимающиеся брокерской деятельностью в сфере недвижимости, должны иметь сертификат на осуществление брокерской деятельности и заниматься деятельностью в сфере услуг по торговле недвижимостью или брокерской деятельности в сфере недвижимости. Таким образом, согласно новому постановлению, частным лицам не разрешается свободно заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости, как они это делают сейчас.

Thanhnien.vn

Источник: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm