Движение рынка

Вступая в третий квартал 2024 года, наиболее очевидным признаком является начало восстановления рынка, поскольку компании постоянно запускают новые проекты. Однако в четвёртом квартале рынок всё ещё сталкивается с множеством трудностей.

Ожидается, что рынок недвижимости Юга в четвертом квартале столкнется со многими трудностями.

Рынок начинает восстанавливаться

За первые 8 месяцев 2024 года на рынке были зафиксированы существенные признаки восстановления по сравнению с периодом 2022–2023 годов, однако рост был неравномерным по сегментам.

Земельный сегмент

На рынке недвижимости Хошимина и его окрестностей за первые 8 месяцев 2024 года в сегменте земельных участков было зарегистрировано 14 проектов, открытых для продажи (3 новых проекта, 11 проектов на следующей стадии открытия).

Поставка на рынок достигла 787 наименований продукции, что на 46% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (1454 участка).

Уровень поглощения нового предложения достиг около 30%, что эквивалентно 237 успешно реализованным товарам, что на 58% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (559 сделок).

Сегмент таунхаусов/вилл

В августе 2024 года на рынке таунхаусов и вилл в городе Хошимин и его окрестностях было зарегистрировано 16 проектов, открытых для продажи (3 новых проекта, 13 проектов на следующей стадии открытия).

Поставки на рынок достигли 1333 наименований, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года (659 наименований).

Уровень освоения новых поставок достиг 61%, что эквивалентно 817 успешно реализованным товарам, что в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года.

сегмент квартир

В сегменте квартир в Хошимине и его окрестностях за 8 месяцев было зарегистрировано 30 проектов, открытых для продажи, в том числе 7 новых проектов, остальные представляют собой следующие фазы ранее открытых проектов.

Новое предложение на рынке достигло 5378 единиц, что на 24% меньше, чем в предыдущем году в 2023 году. В основном это проекты следующего этапа, сосредоточенные в основном в городах Хошимин и Биньзыонг .

Уровень поглощения достиг 76% от нового объема поставок, при этом было совершено 4086 успешных транзакций, что на 22% меньше, чем в предыдущем году.

Курортная недвижимость

В сегменте курортной недвижимости в краткосрочной перспективе особых признаков улучшения ситуации не наблюдается. Несмотря на рост предложения в некоторых сегментах (виллы и кондоминиумы), потребление по-прежнему довольно скромное и сосредоточено лишь локально, в некоторых проектах.

В сегменте жилой недвижимости уровень цен первичной продажи практически не изменился по сравнению с началом года. Ликвидность на вторичном рынке демонстрирует признаки восстановления, но в основном сосредоточена в проектах, которые были сданы, прошли юридическую процедуру и удобно расположены относительно центра города. В сегменте курортной недвижимости цены вторичной продажи резко упали, многие инвесторы готовы к убыткам в размере 20%, а то и 30%, но ликвидировать их всё ещё очень сложно.

Проблемы рынка в четвертом квартале

Прогнозируется, что рост мировой экономики в 2024 году снизится по сравнению с 2023 годом. Всемирный банк (ВБ) прогнозирует, что рост мировой экономики в 2024 году составит 2,4%, что является самым низким показателем за три года подряд. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) заявила, что рост мирового ВВП в 2024 году составит 2,9%, что ниже показателя в 3,1% в 2023 году.

Что касается торговли, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост мировой торговли на уровне 3,3% в 2024 году, что ниже среднего показателя в 4,9% в период 2000–2019 годов. Ожидается, что рост торговой напряженности и геоэкономической фрагментации продолжит сдерживать рост мировой торговли в 2024 году, поскольку в 2023 году страны ввели около 3000 ограничений (1100 в 2019 году).

Между тем, к концу 2023 года общий мировой долг достигнет 313 триллионов долларов, а соотношение мирового долга к ВВП — 330%. Это рекордно высокий уровень, вызывающий тревогу для мировой экономики.

Что касается рынка, то дисбаланс между спросом и предложением стал серьёзной проблемой на рынке в последнее десятилетие. Новое предложение сосредоточено преимущественно в элитном и элитном сегментах, где не хватает доступного и социального жилья, способного удовлетворить реальные жилищные потребности большинства населения. Кроме того, рыночный спрос вырос, но остаётся низким (как на первичном, так и на вторичном рынках). Существует множество причин, по которым рынок недвижимости восстанавливался медленнее, чем ожидалось, и среди них выжидательная позиция инвесторов считается основной причиной, влияющей на процесс восстановления. Это наглядно подтверждается тем фактом, что, несмотря на низкие процентные ставки, объём банковских депозитов за первые 3 месяца года всё же достиг рекордного уровня – 14 миллионов миллиардов донгов.

Что касается правовой политики, трудности с лицензированием проектов продолжают оказывать давление на предприятия, а также на новое предложение на рынке, как правило, в первые 3 месяца года. Кроме того, в последнее время юридическое урегулирование не достигло большого прогресса, особенно для проектов с разбросанными земельными участками. Согласно статистике, в настоящее время только в городе Хошимин насчитывается 126 проектов, затронутых юридическим прогрессом и ходом строительства, связанным с разбросанными государственными землями. Хотя этот вопрос был урегулирован в Указе 148/2020/ND-CP или в настоящее время Законе о земле 2024 года, его не удалось прояснить и полностью решить. Кроме того, расчет платы за землепользование по-прежнему имеет много проблем, что является причиной 60-70% юридических проблем проектов в последнее время по всей стране.

Были приняты Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью, но все еще необходимы руководящие циркуляры и постановления для обеспечения их эффективной реализации на практике.

Многие компании, занимающиеся недвижимостью, сталкиваются с трудностями с точки зрения капитала, особенно те, у кого высокая задолженность по облигациям. Согласно статистике, объём корпоративных облигаций, подлежащих погашению в 2024 году, превысит 300 000 млрд донгов, из которых только облигации, связанные с недвижимостью, составят более 130 000 млрд донгов.

Это очень большая сумма, учитывая текущую сложную ситуацию с ликвидностью на рынке недвижимости. Кроме того, юридический статус проекта остаётся неизменным, что затрудняет для предприятий доступ к новым банковским кредитам.

Движение рынка

Для восстановления рынка недвижимости крайне важна поддержка со стороны экономики. Согласно прогнозу, экономический рост Вьетнама в 2024 году составит 6-6,5%, а в соответствии с Постановлением № 108/NQ-CP, принятым на очередном заседании правительства в июне 2024 года и по итогам онлайн-конференции правительства с местными органами власти, он должен достичь 7%. Это придаст импульс экономике в целом и рынку недвижимости в частности.

Кроме того, позитивный сигнал от импортно-экспортного оборота также является заметным светлым пятном: общая стоимость импортно-экспортных товаров всей страны за первые 8 месяцев 2024 года достигла 511,11 млрд долларов США, увеличившись на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Из них экспорт достиг 265,09 млрд долларов США, импорт – 246,02 млрд долларов США, а положительное сальдо торгового баланса – 19,07 млрд долларов США. Таким образом, был создан положительный торговый баланс, а также увеличились источники поступления иностранной валюты в страну.

На рынке капитала процентные ставки по внутренним кредитам, хотя и немного растут, остаются низкими в соответствии с директивой Государственного банка.

С точки зрения рынка, сценарий восстановления рынка недвижимости можно более отчетливо наблюдать в центральных районах, существующих новых городских районах, густонаселенных районах, районах с полной инфраструктурой или типах коммерческой недвижимости, которые могут использовать денежный поток от сдачи в аренду...

Анализируя текущую рыночную ситуацию, можно отметить, что объём сделок в основном сосредоточен в сегменте доступного жилья, удовлетворяющего реальный спрос на жильё, который всегда высок в крупных городах, с удобным транспортным сообщением с центром, полным пакетом юридических документов и очевидным ходом строительства. Это отчасти отражается в выдающемся объёме сделок с квартирами классов B и C в Хошимине и соседних провинциях, который составил 62% от общего объёма нового предложения на рынке за первые 5 месяцев этого года.

Это отчасти стало возможным благодаря инвесторам, которые тщательно применяют политику продаж с многочисленными стимулами, выгодными для клиентов, политику интервалов платежей, поддержку льготных периодов по выплате основного долга и процентов, подарки при открытии и т. д. для стимулирования рыночного спроса в условиях общих трудностей.

Низкий спрос может сохраниться до конца этого года. Соответственно, сегмент жилой недвижимости в крупных густонаселённых городах, таких как Хошимин и Ханой, продолжит привлекать внимание рынка и распространится на соседние провинции. В частности, сегмент апартаментов сохранит лидирующие позиции по объёму предложения и потребления на всём рынке, в то время как сегмент земельных участков и таунхаусов/вилл в существующих густонаселённых жилых районах с синхронной инфраструктурой, как ожидается, также продемонстрирует заметные успехи в ближайшее время.

Несмотря на позитивные тенденции в туристической отрасли: за первые 8 месяцев 2024 года страну посетили 11,4 млн иностранных туристов, что на 45,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года, восстановление рынка курортной недвижимости пока не столь выражено. Эти сегменты рынка недвижимости по-прежнему сталкиваются с многочисленными проблемами, темпы восстановления медленные, и вряд ли в краткосрочной перспективе можно ожидать прорыва.

Пройдя неизбежный период адаптации с 2020 по начало 2023 года, рынок недвижимости заложил прочные основы для устойчивого развития в долгосрочной перспективе. Соответственно, в последние месяцы 2024 года на рынке, вероятно, сохранятся отдельные положительные тенденции, но он всё ещё будет находиться на умеренном уровне. Более явные признаки улучшения, как ожидается, появятся в период с середины 2025 года по начало 2026 года, когда существующее отставание будет полностью устранено.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html