Изменения на рынке

По мере приближения к концу первых трех кварталов 2024 года наиболее явным признаком восстановления является начало подъема рынка и непрерывный запуск новых проектов компаниями. Однако в четвертом квартале рынок по-прежнему сталкивается со многими проблемами.

Ожидается, что в четвертом квартале рынок недвижимости на юге страны столкнется со многими трудностями.

Рынок начинает восстанавливаться.

В первые восемь месяцев 2024 года рынок продемонстрировал значительные признаки восстановления по сравнению с периодом 2022-2023 годов, однако это восстановление было неравномерным во всех сегментах.

сегмент земельного участка

На рынке Хошимина и окрестностей за первые восемь месяцев 2024 года в сегменте земельных участков было запущено 14 проектов (3 новых проекта, 11 проектов находятся на последующих этапах продаж).

Поставка на рынок достигла 787 наименований продукции, что на 46% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (1454 участка).

Уровень потребления новых поставок достиг примерно 30%, что соответствует 237 успешным сделкам, и представляет собой снижение на 58% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (559 сделок).

Сегмент таунхаусов/вилл

В августе 2024 года на рынке таунхаусов и вилл в Хошимине и его окрестностях было запущено 16 проектов (3 новых проекта, 13 проектов находятся на последующих этапах продаж).

Предложение на рынке достигло 1333 наименований, что вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (659 наименований).

Уровень потребления новых поставок достиг 61%, что соответствует 817 успешно реализованным сделкам с продукцией, в 3,5 раза превышающим аналогичный период 2023 года.

Сегмент квартир

В сегменте жилой недвижимости в Хошимине и его окрестностях за первые восемь месяцев было запущено 30 проектов, в том числе 7 новых проектов, а остальные представляют собой последующие этапы ранее запущенных проектов.

Объем новых объектов, поступивших на рынок, достиг 5378 единиц, что на 24% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В основном это последующие этапы проектов, сосредоточенные преимущественно в Хошимине и провинции Биньзыонг .

Уровень освоения рынка достиг 76% от вновь запущенного предложения, было совершено 4086 успешных сделок, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Курортная недвижимость

В сегменте курортной недвижимости рынок в краткосрочной перспективе не демонстрирует существенных признаков улучшения. Хотя в некоторых сегментах (курортные виллы и кондо-отели) предложение увеличилось, потребление остается довольно скромным и сосредоточено лишь в нескольких проектах.

В сегменте жилой недвижимости цены на первичном рынке существенно не изменились по сравнению с началом года. Ликвидность на вторичном рынке демонстрирует признаки восстановления, но она в основном сосредоточена в проектах, которые уже сданы в эксплуатацию, имеют полную юридическую документацию и удобно расположены недалеко от центра города. В сегменте курортной недвижимости цены на вторичном рынке резко упали, и многие инвесторы готовы понести убытки в размере 20% или даже 30%, но ликвидность по-прежнему остается очень низкой.

Рыночные проблемы в 4 квартале

Прогнозируется, что темпы глобального экономического роста в 2024 году замедлятся по сравнению с 2023 годом. Всемирный банк (ВБ) прогнозирует глобальный экономический рост в 2024 году на уровне 2,4%, что является самым низким показателем за три года подряд. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) оценивает рост мирового ВВП в 2024 году в 2,9%, что ниже показателя 3,1% в 2023 году.

Что касается торговли, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост мировой торговли на уровне 3,3% в 2024 году, что ниже среднего показателя в 4,9% за период 2000-2019 годов. Ожидается, что усиление торговой напряженности и геоэкономическая фрагментация продолжат оказывать давление на рост мировой торговли в 2024 году, поскольку в 2023 году страны ввели около 3000 ограничений (по сравнению с 1100 ограничениями в 2019 году).

Между тем, к концу 2023 года общий мировой долг достиг 313 триллионов долларов, а отношение долга к ВВП составило 330%. Это рекордный показатель, вызывающий тревогу в мировой экономике.

Что касается рынка, то дисбаланс спроса и предложения остается постоянной проблемой на протяжении последнего десятилетия. Новое предложение сосредоточено в основном в сегментах элитного и роскошного жилья, в то время как доступного жилья и социального жилья не хватает для удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства населения. Кроме того, несмотря на рост рыночного спроса, он остается низким (как на первичном, так и на вторичном рынках). Несколько факторов способствовали более медленному, чем ожидалось, восстановлению рынка недвижимости, при этом выжидательная позиция инвесторов считается основным фактором, препятствующим процессу восстановления. Это наглядно демонстрируется тем фактом, что, несмотря на низкие процентные ставки по депозитам, банковские депозиты в первые три месяца года достигли рекордного уровня в 14 триллионов донгов.

Что касается правовой политики, препятствия в лицензировании проектов продолжают оказывать давление на бизнес и предложение новых проектов, поступающих на рынок, особенно в первые три месяца года. Кроме того, достигнут значительный прогресс в решении правовых вопросов, особенно в отношении проектов, связанных с разрозненными земельными участками. Согласно статистике, только в Хошимине 126 проектов в настоящее время сталкиваются с юридическими и строительными задержками, связанными с разрозненными государственными землями. Хотя этот вопрос регулируется Указом 148/2020/ND-CP и действующим Законом о земле 2024 года, он еще не полностью решен. Кроме того, расчет платы за пользование землей остается проблематичным, составляя 60-70% всех правовых препятствий для проектов по всей стране в последнее время.

Закон о земле, закон о жилищном строительстве и закон о деятельности в сфере недвижимости приняты, однако для обеспечения их эффективного применения на практике по-прежнему необходимы руководящие циркуляры и указы.

Что касается финансирования, многие компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с трудностями, особенно те, у кого высокая задолженность по облигациям. Согласно статистике, объем корпоративных облигаций, срок погашения которых наступает в 2024 году, превысит 300 000 миллиардов донгов, из которых на облигации в сфере недвижимости приходится более 130 000 миллиардов донгов.

Это очень большая сумма, учитывая нынешнюю сложную ситуацию с ликвидностью на рынке недвижимости. Кроме того, юридические процедуры по проектам застопорились, и предприятия испытывают трудности с получением новых кредитов от банков.

Изменения на рынке

Для восстановления рынка недвижимости необходимы позитивные сигналы из экономики. Соответственно, прогноз экономического роста Вьетнама на 2024 год составляет 6-6,5%, с целью достижения 7% в соответствии с Постановлением № 108/NQ-CP очередного заседания правительства в июне 2024 года и онлайн-конференцией правительства и местных органов власти. Это создаст импульс для экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

Кроме того, следует отметить позитивные сигналы в сфере импорта и экспорта: общая стоимость импорта и экспорта товаров по всей стране за первые восемь месяцев 2024 года достигла 511,11 млрд долларов США, что на 16,7% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Из этой суммы экспорт составил 265,09 млрд долларов США, импорт — 246,02 млрд долларов США, что привело к торговому профициту в размере 19,07 млрд долларов США. Это создало торговый профицит и увеличило валютные резервы страны.

Тем временем на рынке капитала внутренние процентные ставки по кредитам, хотя и демонстрируют незначительный рост, остаются низкими в соответствии с рекомендациями Государственного банка Вьетнама.

С точки зрения рынка, сценарий восстановления рынка недвижимости наиболее четко прослеживается в центральных районах городов, существующих новых городских районах, густонаселенных районах с развитой инфраструктурой или в коммерческой недвижимости, способной приносить арендный доход…

Анализируя текущую ситуацию на рынке, можно отметить, что сделки в основном сосредоточены в сегменте доступного жилья, удовлетворяющего реальные жилищные потребности, и остаются высокими в крупных городах с удобным расположением, близостью к центру города, полным комплектом юридических документов и четким ходом строительства. Частично это отражается в значительном объеме сделок с квартирами классов B и C в Хошимине и соседних провинциях, на долю которых приходится 62% от общего объема нового предложения на всем рынке за первые пять месяцев текущего года.

Этого удалось достичь отчасти благодаря тщательной реализации застройщиками политики продаж с многочисленными выгодными для клиентов стимулами, гибкой политикой оплаты, поддержкой банков в предоставлении льготных периодов по выплате основного долга и процентов, подарками в день открытия и т. д., с целью стимулирования рынка в условиях общих трудностей.

Низкий спрос, вероятно, сохранится до конца этого года. Соответственно, жилая недвижимость в крупных, густонаселенных городах, таких как Хошимин и Ханой, продолжит привлекать внимание рынка и распространится на соседние провинции. В этом сегменте квартиры сохранят свои доминирующие позиции, лидируя как по предложению, так и по потреблению на рынке. Земельные участки и таунхаусы/виллы в существующих, густонаселенных жилых районах с развитой инфраструктурой также, как ожидается, покажут многообещающие результаты в предстоящий период.

Несмотря на позитивные признаки в туристической отрасли (11,4 миллиона иностранных туристов за первые восемь месяцев 2024 года, что на 45,8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года), восстановление рынка курортной недвижимости не соответствует этим показателям. Эти сегменты рынка недвижимости продолжат сталкиваться со многими проблемами, темпы восстановления будут медленными, а перспективы значительного роста в краткосрочной перспективе невелики.

После неизбежного периода адаптации с 2020 по начало 2023 года рынок недвижимости заложил прочный фундамент для устойчивого долгосрочного развития. Соответственно, в последние месяцы 2024 года рынок, вероятно, продолжит демонстрировать некоторые позитивные признаки, но все же останется на умеренном уровне. Более существенные признаки улучшения ожидаются в середине 2025 – начале 2026 года, когда будут полностью решены текущие нерешенные вопросы.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html