«Горячий» рост кредитования недвижимости: оптимизм в тревоге?

VTV.vn - Кредитование недвижимости резко возросло за первые 10 месяцев 2025 года, что привело к обильному потоку капитала, но низкой ликвидности. Многие эксперты предупреждают об устойчивости рынка.

Несмотря на то, что кредитование недвижимости набирает обороты, реальность не создает ожидаемой динамики.

Объёмы кредитования недвижимости резко выросли за первые 10 месяцев 2025 года, что привело к появлению большого капитала, но низкой ликвидности. Многие эксперты предупреждают, что это не только влияет на экономику , но и ставит под сомнение устойчивость рынка.

Рост кредитования в условиях беспокойства

За первые 10 месяцев 2025 года объёмы кредитования недвижимости значительно выросли, став одним из основных факторов развития экономики. По словам г-на Фам Чи Куанга, директора Департамента денежно-кредитной политики Государственного банка Вьетнама (ГБВ), темпы роста кредитования в банковской системе в целом достигли 13,4%, причём значительную долю составляют кредиты на недвижимость. Это отражает чёткую тенденцию: недвижимость продолжает оставаться привлекательным направлением для кредитных потоков. Однако этот рост создаёт серьёзное последствие – дисбаланс на рынке.

Купля-продажа, «серфинг» без реальной ценности с точки зрения денежного потока или дохода от аренды привели к чрезмерному росту стоимости недвижимости, что привело к снижению ликвидности.

Финансовые отчёты крупных банков за третий квартал 2025 года показывают, что, несмотря на ускорение роста кредитования в сфере недвижимости, реальность не соответствует ожидаемым темпам роста. В VPBank на долю операций с недвижимостью приходится 22,97% от общего объёма выданных кредитов, тогда как в MB этот показатель составляет 10,42%. Это наглядно демонстрирует, что кредитные потоки капитала в сектор недвижимости доминируют в экономике в целом. Однако в некоторых регионах, таких как Хошимин, несмотря на оживление рынка за счёт новых квартир, количество сделок несоизмеримо с ростом предложения.

Выступая на недавно прошедшем в Хошимине Инвестиционном форуме 2026 года, экономический эксперт Динь Тхе Хиен заявил, что основная причина этого дисбаланса заключается в том, что рынок недвижимости с начала года находится в состоянии «покупай дорого, продавай дорого». Если эта тенденция сохранится, рынок рискует образовать пузырь. Это предупреждение нельзя игнорировать, поскольку рынок недвижимости всё больше зависит от краткосрочных спекуляций. Купля-продажа, «серфинг» без реальной ценности с точки зрения денежного потока или дохода от аренды, привели к чрезмерному росту стоимости недвижимости, что привело к низкой ликвидности.

Несмотря на стремительный рост кредитования недвижимости, рынок не смог сформировать желаемый устойчивый цикл. По данным Property Guru, цены на недвижимость в таких крупных городах, как Ханой и Хошимин, резко выросли, причём в Ханое за 5 лет рост составил впечатляющие 112%. Однако этот рост цен несоизмерим с доходами населения и поглощающей способностью рынка. В результате ликвидность рынка также снизилась, что является одной из основных причин «вакансии» во многих проектах недвижимости.

Предупреждение о том, что рынок вышел из равновесия

Ситуация с спекуляциями на рынке недвижимости, превышающими установленный порог, становится серьёзной угрозой как для рынка, так и для экономики. Когда цены на жильё слишком высоки, многие люди, особенно представители среднего и низкого класса, не могут себе позволить его приобрести. Это не только снижает ликвидность, но и нарушает баланс экономики, поскольку обильный денежный поток не используется для целей устойчивого развития, а в основном служит спекулятивным целям.

В настоящее время стоимость предприятий сферы недвижимости превысила 570 000 млрд донгов, что свидетельствует о дисбалансе между развитием проектов и реальным потреблением на рынке.

Несмотря на то, что сектор недвижимости привлекает значительные потоки капитала из банковской системы, он не обеспечил чёткого перехода от кредитования к фактическим транзакциям. К настоящему времени стоимость зарегистрированных предприятий превысила 570 000 млрд донгов, что свидетельствует о дисбалансе между развитием проектов и реальным потреблением на рынке. В этом и заключается слабость текущего рынка недвижимости, поскольку денежный поток не может быть конвертирован в ликвидность.

Одно из решений, предлагаемых экспертами, — контролировать поток кредитов в недвижимость, особенно кредитов, выданных в спекулятивных целях. Эксперт Динь Тхе Хиен предупредил: «Менталитет «покупай дорого, продавай дорого» помогает группе инвесторов получить краткосрочную выгоду, но создаёт цикл перегрева, который грозит обвалом рынка». В этом и заключается основная проблема неустойчивости рынка недвижимости. Поддержание слишком высоких цен на недвижимость без учёта реальных доходов и прибыльности приведёт лишь к нестабильности и затруднит устойчивое развитие.

Другим возможным решением, предложенным г-ном Ву Тхань Ле, членом совета директоров компании Phat Dat, является применение налоговых инструментов, таких как налогообложение вторых домов, заброшенных земель и вычет процентов по впервые выданным ипотечным кредитам. Эта стратегия успешно применялась во многих странах в период бурного роста ипотечного кредитования. Строгий контроль спекулятивных денежных потоков поможет стабилизировать рынок и создавать продукты в сфере недвижимости, отвечающие реальным потребностям населения.

Капитал активно направляется в недвижимость

Индекс	Шкала	Рост
Общая непогашенная задолженность по недвижимости (31 августа 2025 г.)	> 4 миллиона миллиардов донгов	+19% в годовом исчислении
Учет общей непогашенной задолженности экономики	23,68%	(самый высокий показатель за всю новейшую историю)
Кредиты на недвижимость	1,79 миллиона миллиардов донгов	+24% (самый горячий)
Потребительские кредиты/кредиты для собственного использования	2,28 миллиона миллиардов донгов	+12%

Источник: Государственный банк

Эксперты также считают, что для устойчивого развития рынка недвижимости проекты должны быть юридически прозрачными, отвечать реальным потребностям в жилье и иметь долгосрочную перспективу. В этот период рынок недвижимости перестанет быть подверженным хаотичным циклам роста и спада, а будет развиваться стабильно, создавая реальную ценность для экономики и людей.

Хотя мощный приток кредитов в сектор недвижимости может способствовать экономическому росту в краткосрочной перспективе, без строгого контроля он приведёт к серьёзным последствиям для ликвидности и устойчивости рынка. Управляющим органам необходимо принять решительные меры для сдерживания спекуляций, тем самым способствуя существенному и устойчивому развитию вьетнамского рынка недвижимости в будущем.

Источник: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm