«Манипуляции с недвижимостью не менее изощрены, чем с акциями»

Учитывая, что манипуляции с недвижимостью не менее опасны, чем аналогичное поведение с акциями, делегаты Национальной ассамблеи предложили запретить их, чтобы избежать манипулирования ценами и возникновения пузырей на рынке.

Законопроект о риелторской деятельности (с изменениями) дополняет ряд запрещенных деяний в сфере риелторской деятельности, таких как подделка документов, умышленная фальсификация и неразглашение информации о введенном в эксплуатацию недвижимом имуществе, мошенничество, обман покупателей...

Выступая на заседании Национальной ассамблеи 31 октября, г-н Чинь Суан Ан (штатный член Комитета по национальной обороне и безопасности) предложил добавить акт манипулирования и установления цен на недвижимость в список запрещенных видов деятельности в этой сфере бизнеса.

Он проанализировал, что манипулирование рынком недвижимости не менее опасно, чем аналогичное поведение на фондовом рынке. Манипулирование заключается не только в завышении цен и последующем отказе от депозитов, но и в использовании одного проекта для «повышения» цены другого, что приводит к образованию пузыря и созданию заоблачного уровня цен по сравнению с реальным.

«Если не разобраться с этим как следует, возникнет пузырь, как в случае с китайской компанией недвижимости China Evergrande Group», — заявил г-н Ан, добавив, что необходимо законодательно запретить манипулирование и установление цен на недвижимость, а также исключить отдельные случаи.

Г-н Чинь Суан Ань (штатный член Комитета национальной обороны и безопасности) выступил на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: National Assembly Media — Г-н Чинь Суан Ань (штатный член Комитета национальной обороны и безопасности) выступил на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: *National Assembly Media*

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Хыу Тхонг (заместитель главы делегации провинции Биньтхуан ) и Чинь Лам Синь (заместитель главы делегации провинции Анзянг) предложили добавить положения, запрещающие акты манипулирования и нарушения функционирования рынка недвижимости.

Г-н Тонг отметил, что сговор на аукционах по продаже прав землепользования и аукционах, направленных на завышение цен в прилегающих районах, — распространённое явление. Это приводит к росту цен на землю, и люди, действительно нуждающиеся в жильё, не могут покупать землю и строить дома.

Между тем, г-н Нгуен Ван Мань (член Экономического комитета), также упомянув о запрещенных действиях в сфере недвижимости, заявил, что положения о сборе и использовании денежных средств при купле-продаже недвижимости с правом выкупа в рассрочку в будущем у покупателя и приобретателя в рассрочку являются незаконными. По словам г-на Маня, в отличие от действующих положений, данный законопроект исключает факт привлечения и незаконного присвоения капитала, непреднамеренно создавая лазейки в использовании капитала инвесторами, а также открывая новые каналы для привлечения капитала.

Он предложил сохранить положения, касающиеся запрета на незаконное занятие земель, чтобы ограничить подобное поведение в реальности.

Положение о задатках для будущих сделок с жильём (жильём, недвижимостью на бумажном носителе) также вызвало много комментариев на заседании. В настоящее время законопроект предлагает два варианта. Первый заключается в том, что инвестор проекта может взимать задатки только после того, как объект строительства и строительства будет готов к вводу в эксплуатацию. Либо инвестор взимает задатки по договору с заказчиком при наличии у проекта проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право пользования земельным участком. Максимальный размер задатка регулируется Правительством, но не может превышать 10% от цены продажи или аренды.

Г-жа Тран Хонг Нгуен (заместитель главы Юридического комитета) выбрала вариант 1, поскольку считала, что он представляет меньший риск для покупателя — слабой стороны сделки. Задаток вносится только после того, как недвижимость соответствует условиям сделки и стороны подписывают договор, что ограничивает возникновение споров.

Если инвестор получит задаток, когда у проекта уже есть утвержденный базовый проект или один из документов о праве землепользования (вариант 2), по словам г-жи Нгуен, покупатель будет нести множество рисков, поскольку время от получения задатка до строительства проекта длительное.

Фактически, рынок недвижимости в последнее время стал сложным, поскольку инвесторы проектов используют депозиты и договоры о внесении капитала для произвольного привлечения капитала. «Многие проекты, получившие депозиты через 5 или 10 лет, до сих пор не реализованы, поэтому необходимо предусмотреть нормативные акты, которые „ужесточат“ депозиты для проектов в сфере недвижимости, которые будут сформированы в будущем», — высказал своё мнение заместитель председателя Комитета по правовым вопросам.

Между тем, г-н Нгуен Дай Тханг (заместитель главы специализированной делегации провинции Хынгйен) и г-н Фам Ван Хоа выбрали вариант 2, поскольку посчитали, что правила четко определяют, в каких случаях инвестор может получить депозит, его сумму, и являются публичными и прозрачными.

Г-н Фам Ван Хоа отметил, что у инвестора нет 100% капитала для реализации проекта, и ему приходится брать кредит в банке. Задаток в размере 10% от стоимости продаваемой квартиры также соответствует действительности. «Дом стоимостью 1 миллиард, задаток в размере 10% означает 100 миллионов, а дом стоимостью 4 миллиарда — 400 миллионов. Я думаю, что для покупателей эта сумма не слишком большая при покупке дома. Покупатели вносят задаток заранее, и иногда инвестор продает дом дешевле», — сказал он.

Кроме того, у инвестора есть документы на право пользования землей для получения депозита, по его словам, «они не являются недобросовестными». Поэтому законопроект должен предусматривать гибкие правила, позволяющие инвестору мобилизовать капитал для реализации проекта, создавая доверие между инвестором и заказчиком.

Также обсуждались правила выполнения финансовых обязательств по земельным участкам при передаче объектов недвижимости . На 5-й сессии (июнь) председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань, представляя доклад с разъяснениями и принятием Постоянного комитета Национального собрания, отметил, что многие согласны с требованием «обязательного выполнения обязательств» перед передачей объектов. Однако высказывались и мнения о необходимости создания условий для инвесторов, у которых больше нет достаточной платежеспособности.

Поэтому Постоянный комитет Национального собрания предложил два варианта.

Во-первых , в случае, если инвестор передает, но не выполнил финансовые обязательства в отношении проектного земельного участка или переданной части проекта перед государством, обе стороны могут договориться о продолжении выполнения невыполненных финансовых обязательств.

Во-вторых, если у передающего инвестора имеется решение о выделении или аренде земельного участка для реализации проекта от компетентного государственного органа и выполнены финансовые обязательства в отношении земельного участка проекта (плата за землепользование, арендная плата за землю, налоги, сборы и т. д.), то ему не требуется иметь сертификат на право пользования землей на весь передаваемый проект или его часть.

Постоянный комитет Национальной ассамблеи выбрал вариант 1. Этот вариант обеспечивает строгое регулирование и предотвращает выбор неквалифицированных инвесторов для передачи проектов и получения прибыли.

Г-н Фам Ван Хоа согласился выбрать вариант 1, который означает, что при передаче инвестором проекта или его части другому лицу получатель должен будет выполнить финансовые обязательства перед государством. Г-н Хоа отметил, что государство ничего не теряет, поскольку финансовые обязательства будут продолжать выполняться.

«Инвесторы, которые «истощены» и больше не имеют возможности продолжать новые проекты, должны передать их, и заставлять их выполнять свои финансовые обязательства до того, как они смогут совершать сделки, нецелесообразно», — заявил он.

Г-н Фам Ван Хоа высказал свое мнение на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: National Assembly Media — Г-н Фам Ван Хоа высказал свое мнение на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: *National Assembly Media*

Г-н Чинь Суан Ан, штатный член Комитета по национальной обороне и безопасности, также заявил о необходимости гибкого подхода к передаче проектов в сфере недвижимости. Он предложил предоставить сторонам возможность самостоятельно согласовывать свои финансовые обязательства перед государством.

Постоянный член Комитета по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Нгок Сон обеспокоен тем, что в настоящее время существует множество различных толкований понятия «передача всего или части проекта недвижимости».

Г-н Сон отметил, что органы следствия и инспекции также сталкиваются с трудностями при работе с проектами, предполагающими смену инвесторов посредством таких форм, как передача прав землепользования и имущества, связанного с землей, или продажа имущества, связанного с землей. Поэтому он предложил чётко определить в законопроекте понятие и способ передачи имущества, чтобы избежать эксплуатации.

Ожидается, что Национальное собрание проголосует за принятие проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) 27 ноября.

Господин Минь

Ссылка на источник