 |
| Уровень заполняемости в ключевых индустриальных парках достигает 80-89%. Фото: HA |
Факторы роста, обусловленные притоком прямых иностранных инвестиций и сдвигами в цепочке поставок
По данным «Ежегодника промышленной недвижимости Вьетнама – План развития до 2030 года», при стабильных темпах роста ВВП около 6–7% в год, постоянном притоке прямых иностранных инвестиций в производственные и высокотехнологичные секторы, а также синхронно модернизируемой системе транспортной инфраструктуры сегмент промышленной недвижимости меняет инвестиционную карту страны.
Уровень заполняемости ключевых промышленных парков достиг 80–89%, а цены на аренду промышленных земель росли на 4–5% в год, что отражает привлекательность глобальной волны смещения производства и стратегии «Китай +1» транснациональных корпораций.
В 2024 году Вьетнам привлек 38,23 млрд долларов США прямых иностранных инвестиций, сосредоточившись на высокотехнологичных проектах, таких как производство полупроводниковых микросхем, электронных компонентов и возобновляемых источников энергии.
Такие корпорации, как Samsung, LG и Foxconn, продолжают расширять свою деятельность, создавая спрос на 1,2 миллиона квадратных метров производственных площадей в Хошимине и Ханое . Эта тенденция обусловлена стратегическим географическим положением в цепочке поставок Азиатско-Тихоокеанского региона, а также корпоративными налоговыми льготами, сниженными до 10% для высокотехнологичных проектов.
В 2024 году в Северном регионе будет зафиксирована площадь поглощения в 400 гектаров, в основном в Хайфоне и Бакнине, со средней стоимостью аренды 137 долларов США/м², что на 4,2% больше, чем в предыдущем году.
Между тем, на юге уровень заполняемости сохранялся на уровне 89% в ключевых промышленных зонах, таких как Биньзыонг и Донгнай, где арендная плата достигла 175 долл. США/м² благодаря спросу со стороны секторов логистики и электронной коммерции.
Примечательно, что Центральный регион становится новым направлением с конкурентоспособными ценами 60–90 долл. США/м², привлекая проекты стоимостью в миллиарды долларов от Luxshare и Foxconn в Нгеане.
При этом вместо традиционной модели промышленные парки нового поколения интегрируют 3 уровня услуг: интеллектуальную инфраструктуру (IoT, 5G), поддерживающую бизнес-экосистему и многофункциональные коммунальные услуги (центр НИОКР, жилой комплекс для рабочих).
Модель высотного завода экономит 40% площади, что позволяет гибко сдавать модули в аренду и применять ее во многих провинциях и городах, таких как Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Тайнинь, Бариа-Вунгтау, Лонган, Хайзыонг, Бакнинь...
Открываются новые инвестиционные возможности.
Рынок промышленной недвижимости Вьетнама демонстрирует важные тенденции развития. Наряду с этим открываются новые инвестиционные возможности во многих областях, от ключевых экономических зон до развивающихся провинций и городов.
Соответственно, большие возможности возникают при развитии зеленой промышленной инфраструктуры. Правительство ставит перед собой цель, чтобы 30% промышленных парков получили сертификат LEED/green к 2030 году, создавая возможности для проектов с использованием переработанных материалов, солнечных электростанций на крышах и рециркуляционной очистки сточных вод. Проект Корейского промышленного комплекса в Хынгйене с общим объемом инвестиций 6 083 млрд донгов является типичным примером этой тенденции.
 |
| Рынок промышленной недвижимости Вьетнама демонстрирует важные тенденции развития. Фото: HA |
Возможности также расширяются на вторичном рынке, поскольку такие провинции, как Даклак, Футо и Тайнинь, привлекают инвесторов благодаря обильным земельным фондам и особой политике стимулирования.
Проект промышленного парка Фу Суан площадью 313 гектаров в Даклаке и вторая фаза промышленного парка Бак Донг Фу в Бинь Фуоке обещают прибыль от аренды в размере 12–15% в год благодаря ценам на землю на 40% ниже, чем в ключевых районах.
Кроме того, согласно «Ежегоднику промышленной недвижимости Вьетнама – План развития до 2030 года», возможности также исходят от современной логистики и мультимодального складирования. Ожидается, что спрос на промышленные холодильные склады для пищевой и фармацевтической промышленности будет увеличиваться на 25% в год, в то время как региональные распределительные центры (RDC) в Каймепе (Ба Риа - Вунгтау) и Лак Хонге (Хайфон) испытывают нехватку 500 000 м² пространства.
В то же время возможности для развития промышленной недвижимости также возникают в результате развития промышленности 4.0 и инноваций; развития закрытой промышленной экосистемы; адаптации к глобальной политике минимального налогообложения...
Проблемы и решения для устойчивого развития
Несмотря на множество возможностей для развития, рынок промышленной недвижимости Вьетнама также сталкивается со многими проблемами. Решение этих проблем требует соответствующей политики наряду с серьезными инвестициями со стороны бизнеса и вовлеченностью агентств по управлению.
Одна из основных проблем связана с планированием и правовыми рисками. Перекрывающееся планирование в 28% провинциальных промышленных парков требует межотраслевого координационного механизма. Решение по применению цифровой платформы ГИС в управлении промышленными землями пилотируется Министерством планирования и инвестиций в 15 провинциях.
В то же время, конкурентное давление со стороны соседних стран. Чтобы сохранить свое преимущество над Таиландом и Индонезией, Вьетнаму необходимо улучшить свой индекс логистики (в настоящее время 39/160) за счет развития глубоководных портов и систем таможенных складов.
Соответственно, ускоряется реализация проекта порта Каймеп и железной дороги Лаокай – Хайфон.
Еще одна проблема связана с энергетическим переходом в промышленности. Согласно обязательству COP28, к 2030 году не менее 20% электроэнергии в промышленных зонах должно поступать из возобновляемых источников. Модель ГЧП при установке солнечных батарей на крышах и систем хранения энергии поощряется налоговыми льготами.
По мнению экспертов, рынок промышленной недвижимости Вьетнама сталкивается с «золотой» возможностью стать центром интеллектуального производства в странах АСЕАН, особенно в отраслях высоких технологий и логистики.
Инвесторам следует сосредоточиться на трех основных направлениях: развитие зеленых промышленных парков, интегрирующих возобновляемые источники энергии; построение замкнутой промышленной экосистемы в соответствии с цепочкой создания стоимости; применение цифровых технологий в управлении инфраструктурой.
В то же время баланс между ростом и устойчивым развитием посредством строгих механизмов мониторинга окружающей среды будет иметь ключевое значение для сохранения долгосрочной привлекательности этого сегмента.
Источник: https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html
Комментарий (0)