Рынок недвижимости "перегрет" в краткосрочной перспективе.

Министерство строительства подсчитало, что с начала года объёмы сделок с землей и цены на неё в населённых пунктах значительно колебались по сравнению с последним кварталом 2024 года. Основная причина – информация об объединении провинций и городов. В провинциях и городах, выбранных для размещения новых административных учреждений, уровень цен повысился, а количество сделок также имело тенденцию к увеличению.

Жилой район Донгой, район Ниньми, город Хоалы, будет выставлен на торги в марте 2025 года.

Однако рост цен и объёма сделок в указанных районах имеет спекулятивный характер и создаёт множество рисков для рынка недвижимости. Власти многих регионов предупреждают об этой ситуации и ужесточают контроль и управление рынком.

Статистика Министерства строительства, представленная в недавно опубликованном отчёте о ситуации на рынке недвижимости за первый квартал 2025 года, показывает, что по всей стране было зарегистрировано 101 049 успешно проданных земельных участков, что на 16,4% больше, чем в предыдущем квартале, и на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом общее количество успешных сделок в сегменте квартир и частных домов превысило 33 500.

Сравнивая эти два сегмента, можно увидеть, что объем сделок с землей в последнем квартале более чем в 3 раза превысил общий объем сделок с традиционным жильем. Это редкая «фазовая разница», свидетельствующая о значительном притоке денежных средств в земельный сектор.

Наряду с большим количеством сделок, цены на землю также резко выросли. Например, в Бакзянге цены на землю в некоторых районах города Бакзянг выросли более чем на 20% по сравнению с концом 2024 года. Аналогичным образом, в Футо, в некоторых жилых районах, даже в городских районах, которые были заброшены много лет назад, таких как Ванфу, Чунгвыонг, Тхосон, Тханьмиеу, Зиакам, цены на землю также выросли на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Или в Хайфоне цены на землю в Кьентуй, Андонг, Туйнгуен выросли на 15-20% по сравнению с концом 2024 года.

В южном регионе Нхончат ( Донгнай ) продолжает оставаться очагом «земельной лихорадки». Только за первые три месяца года цены на землю в некоторых районах Лонгтхо, Фудонг и Фуоккхань выросли на 20–30%, а в некоторых местах — более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты отмечают, что объединение провинциальных административных единиц оказало определённое влияние на рынок недвижимости, вызвав резкий рост цен в некоторых районах. Однако эта ситуация длится недолго.

Комментируя это явление, доктор Чан Суан Луонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований рынка недвижимости, отметил, что всякий раз, когда появляется информация о слиянии административных единиц провинциального уровня, рынок недвижимости в соответствующих районах демонстрирует признаки сильных колебаний. Воспользовавшись ожиданиями общественности и инвесторов относительно изменений в планировании и инфраструктуре, некоторые спекулятивные группы быстро выходят на рынок, используя различные схемы получения прибыли.

«Механизм инфляции цен часто начинается с распространения слухов о планах или местоположении нового административного центра, чтобы стимулировать покупательскую психологию. Затем эти группы могут проводить внутренние транзакции, создавая эффект фальшивой «лихорадки», что приводит к резкому росту цен на землю за короткое время и значительному превышению их реальной стоимости», — проанализировал г-н Лыонг.

Чтобы не попасть в «ловушку» виртуальной лихорадки, этот эксперт рекомендует покупателям различать рынок недвижимости с реальной стоимостью и виртуальный рынок. По-настоящему здоровый рынок должен основываться на реальном покупательском спросе платежеспособного населения, а также на прозрачном планировании и юридической информации, предоставляемой властями. С другой стороны, недвижимость на реальном рынке должна быть способна генерировать денежный поток посредством аренды или бизнеса, а также иметь чётко сформированную или формирующуюся транспортную и коммунальную инфраструктуру.

Слияние административных границ провинций затрагивает не только землю и жилье, но и создает импульс для развития промышленной недвижимости. Эксперты даже ожидают, что это даст «толчок» рынку промышленной недвижимости Вьетнама на этом этапе стратегической трансформации, обеспечив рычаги для формирования крупных промышленно-городских зон, более привлекательных для международных инвесторов.

Г-н Томас Руни, заместитель директора отдела промышленного консалтинга Savills в Ханое, отметил, что объединение административных единиц — это не просто изменение границ, но и оптимизация административного аппарата, снижение фрагментации в планировании и повышение конкурентоспособности между населёнными пунктами. При правильной реализации это проложит путь к формированию интегрированных урбанизированных и промышленных экосистем, более привлекательных для иностранных инвестиций, которые всё более избирательно подходят к выбору направлений.

Соответственно, провинции смогут планировать создание новых промышленных парков с большей площадью, предоставляя больше возможностей для бизнеса. Благодаря увеличению земельного фонда отечественные и иностранные компании смогут легко находить подходящие места для открытия заводов, избегая дефицита промышленных земель в районах с высоким спросом.

Кроме того, после объединения провинции с большей территорией получили условия для более четкого зонирования, что позволило создать специализированные промышленные парки или промышленные комплексы, такие как вспомогательные промышленные парки или специализированные вспомогательные промышленные парки, специализирующиеся на поставках комплектующих и запасных частей для крупных производственных отраслей или определенной производственной отрасли, например, автомобилестроения и полупроводниковой промышленности.

«Населённые пункты, которые уже являются перспективными точками привлечения инвестиций, при их объединении и более тесной координации в планировании будут дополнять друг друга с точки зрения инфраструктуры, рабочей силы и ориентации на развитие. Крупный масштаб помогает населённым пунктам достигать более высоких стандартов в области инфраструктуры и управления, тем самым улучшая их положение в глобальной цепочке создания стоимости», — проанализировал г-н Томас.

Однако прежде чем будут реализованы долгосрочные преимущества, возникнут краткосрочные трудности. Изменение административных границ неизбежно повлияет на ряд факторов: от планирования землепользования и лицензирования инвестиций до юридических процедур, связанных с охраной окружающей среды и строительством.

Таким образом, по мнению Томаса Руни, в краткосрочной перспективе предприятия могут столкнуться с трудностями из-за изменений в управлении и политике, которые еще не синхронизированы между объединенными регионами. Однако в долгосрочной перспективе это прекрасная возможность восстановить более прозрачную и эффективную правовую базу. Координация и стандартизация процедур в новых административных районах помогут сэкономить время и повысить доверие инвесторов.

В сфере промышленной недвижимости, где стабильность и ясность планирования имеют жизненно важное значение, унификация процедур и политики проложит путь к созданию крупномасштабных промышленных парков, интегрирующих логистическую инфраструктуру, города-спутники и межрегиональные транспортные связи.

Если слияние будет осуществляться синхронно с инвестициями в инфраструктуру, особенно в кольцевые дороги, морские порты, аэропорты и цифровую инфраструктуру, индустриальные парки больше не будут ограничены административными границами. В этом случае предприятия смогут привлекать рабочую силу из большего числа населённых пунктов, обеспечивая более оптимальные эксплуатационные расходы.

Развитие межрегиональной инфраструктуры также способствует тенденции к отходу от традиционных промышленных рынков, где предложение ограничено, а инвестиционные затраты растут. Новые населенные пункты с обширными, недорогими земельными участками и улучшенной инфраструктурой получат возможность стать новыми промышленными центрами.

НБО

Источник: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm