Рынок недвижимости «горячий» в краткосрочной перспективе

Тендер на строительство жилого района Донг Ой, района Нинь Ми, города Хоалы будет проведен в марте 2025 года.

Однако рост цен и объема сделок в вышеуказанных областях имеет спекулятивные элементы и несет множество рисков для рынка недвижимости. Власти многих населенных пунктов выпустили предупреждения о сложившейся ситуации и одновременно усилили контроль и управление рынком.

Статистика Министерства строительства, представленная в только что опубликованном отчете о ситуации на рынке недвижимости за первый квартал 2025 года, показала, что по всей стране было зарегистрировано 101 049 успешно проданных земельных участков, что на 16,4% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Между тем, общее количество успешных сделок в сегменте квартир и индивидуальных домов превысило 33 500 наименований.

Сравнение этих двух сегментов показывает, что объем сделок с землей в последнем квартале более чем в 3 раза превысил общий объем сделок с традиционными жилищными продуктами. Это редкий «фазовый сдвиг», показывающий, что деньги активно вкладываются в землю.

Наряду с большим объемом сделок, цены на землю также резко выросли. Например, в Бакзянге цены на землю в некоторых районах города. По сравнению с концом 2024 года цены на землю в провинции Бакзянг выросли более чем на 20%. Аналогичным образом, в провинции Фу Тхо, в некоторых жилых районах, даже в городских районах, которые были заброшены в течение многих лет, в районах Ван Фу, Чунг Вуонг, Тхо Сон, Тхань Миеу, Джиа Кам, цены на продажу земли также выросли на 20–30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Или в Хайфоне цены на землю в Кьентхуи, Андонге и Туйнгуене выросли на 15–20% по сравнению с концом 2024 года.

В Южном регионе Ньон Трач ( Донг Най ) продолжает оставаться местом «земельной лихорадки». Только за первые три месяца года цены на землю в некоторых районах Лонг Тхо, Фу Донга и Фуок Кханя выросли на 20–30%, а в некоторых местах — более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты отмечают, что объединение провинциальных административных единиц оказывает определенное влияние на рынок недвижимости, вызывая в некоторых районах резкий рост цен. Однако это состояние длится недолго.

Относительно этого явления доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама, отметил, что каждый раз, когда появляется информация об объединении провинциальных административных единиц, рынок недвижимости в смежных областях демонстрирует признаки сильных колебаний. Воспользовавшись ожиданиями людей и инвесторов относительно изменений в планировке и инфраструктуре, некоторые спекулятивные группы быстро включились в игру, прибегая к уловкам, направленным на получение прибыли.

«Механизм инфляции цен часто начинается с распространения слухов о планах или местоположении нового административного центра для стимулирования психологии покупки. Затем эти группы могут проводить внутренние транзакции, чтобы создать эффект фальшивой «лихорадки», в результате чего цены на землю резко вырастут за короткое время и будут вытолкнуты далеко за пределы их реальной стоимости», — проанализировал г-н Луонг.

Чтобы не попасть в «ловушку» виртуальной лихорадки, этот эксперт рекомендует клиентам различать рынок недвижимости с реальной стоимостью и виртуальный рынок. По-настоящему здоровый рынок должен основываться на реальных покупательских потребностях и платежеспособности людей, а также на прозрачном планировании и правовой информации, предоставляемой властями. С другой стороны, недвижимость на реальном рынке должна иметь возможность генерировать денежный поток посредством сдачи в аренду или бизнеса, а также поддерживаться четко сформированной или развивающейся транспортной инфраструктурой и коммунальными услугами.

Затрагиваются не только земля и жилье: слияние административных границ провинций также создает движение в сфере промышленной недвижимости. Эксперты даже ожидают, что это создаст «толчок» развитию рынка промышленной недвижимости Вьетнама в стратегический переходный период; создать рычаги для формирования крупных промышленно-городских территорий, более привлекательных в глазах международных инвесторов.

Г-н Томас Руни, заместитель директора отдела промышленного консалтинга Savills Hanoi, отметил, что объединение административных единиц — это не просто изменение границ, но и цель оптимизации аппарата, снижения фрагментации в планировании и повышения конкурентоспособности между населенными пунктами. При правильной реализации это откроет путь к формированию интегрированных урбанизированных промышленных экосистем, которые станут более привлекательными для иностранных инвестиционных потоков, все более избирательных в отношении направлений своих вложений.

Соответственно, провинции могут планировать создание большего количества новых промышленных парков с большей площадью, предоставляя больше возможностей для бизнеса. Увеличивая земельный фонд, отечественные и иностранные предприятия смогут легко найти подходящие места для открытия заводов, избежав нехватки промышленных земель в районах с высоким спросом.

Кроме того, после объединения провинции с большей площадью получат возможность более четко разделить зонирование, тем самым развивая специализированные промышленные парки или промышленные комплексы, такие как вспомогательные промышленные парки или специализированные вспомогательные промышленные парки, специализирующиеся на поставке комплектующих и запасных частей для крупных производственных отраслей или определенной производственной отрасли, такой как автомобилестроение и производство полупроводников.

«Местности, которые уже являются яркими точками в привлечении инвестиций, при их объединении и более тесной координации в планировании будут дополнять друг друга с точки зрения инфраструктуры, рабочей силы и ориентации на развитие. Крупный масштаб помогает местностям достигать более высоких стандартов в инфраструктуре и управлении, тем самым улучшая их положение в глобальной цепочке создания стоимости», — проанализировал г-н Томас.

Однако прежде чем будут реализованы долгосрочные выгоды, возникнут краткосрочные проблемы. Потому что корректировка административных границ неизбежно повлияет на ряд факторов: от планирования землепользования, лицензирования инвестиций до юридических процедур, связанных с охраной окружающей среды и строительством.

Так, по словам г-на Томаса Руни, в краткосрочной перспективе предприятия могут столкнуться с трудностями из-за изменений в управлении и политике, которые еще не синхронизированы между объединенными территориями. Однако в долгосрочной перспективе это прекрасная возможность восстановить более прозрачную и эффективную правовую базу. Координация и унификация процедур в новых административных областях сэкономит время и повысит доверие инвесторов.

Для промышленной недвижимости, где стабильность и ясность планирования имеют решающее значение, унификация процедур и политик проложит путь к созданию крупных промышленных парков, интегрирующих логистическую инфраструктуру, города-спутники и межрегиональные транспортные связи.

Если слияние будет осуществляться синхронно с инвестициями в инфраструктуру, особенно в кольцевые дороги, морские порты, аэропорты и цифровую инфраструктуру, промышленные парки больше не будут ограничены административными границами. Тогда предприятия смогут получать доступ к рабочей силе из большего количества мест с более оптимальными эксплуатационными расходами.

Развитие межрегиональной инфраструктуры также способствует отходу от традиционных промышленных рынков, где предложение ограничено, а инвестиционные затраты растут. Новые населенные пункты с большими, дешевыми земельными фондами и развитой инфраструктурой получат возможность стать новыми промышленными центрами.

НБО

Источник: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm