Рынок недвижимости станет устойчивым, когда цены на землю приблизятся к реальной стоимости.

В долгосрочной перспективе рынок недвижимости станет более прозрачным и справедливым, когда цены на землю приблизятся к реальной стоимости, постепенно устраняя механизм «спроси-дай» и спекуляции на разнице в арендной плате за землю.

Доктор Чан Ван Кхай, заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по науке , технологиям и окружающей среде, делегат Национальной ассамблеи от Ниньбиня, рассказал в интервью репортеру газеты «Промышленность и торговля» о содержании проекта резолюции Национальной ассамблеи, предусматривающего ряд механизмов и политик по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, который был недавно представлен и обсужден на 10-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.

Прайс-лист на землю составлен максимально приближенно к реальности

– После более чем года реализации Закона о земле 2024 года возникло множество трудностей и проблем. В частности, оценка земли считается серьёзным «узким местом», требующим безотлагательного решения. Принятие Национальным собранием резолюции, определяющей новые механизмы и политику в области оценки земли, крайне необходимо и отвечает практическим потребностям. Что вы думаете по этому поводу?

Д-р Тран Ван Кхай: Я считаю, что это соответствует курсу партии и закону. Политика партии, изложенная в Резолюции 18-NQ/TW, чётко гласит о необходимости «отменить систему фиксированных цен на землю» и создать механизм определения цен на землю на основе рыночных принципов, обеспечивающий приближение цен на государственные земли к рыночным. Данный проект Резолюции конкретизирует это направление, отменяя систему фиксированных цен на землю и предоставляя местным органам власти возможность устанавливать гибкие прейскуранты цен на землю, приближенные к рыночным реалиям.

Доктор Тран Ван Кхай, заместитель председателя Комитета по науке, технологиям и окружающей среде

В проекте постановления излагаются принципы оценки земель, обеспечивающие объективность и прозрачность. В частности, пункт 1 статьи 6 проекта гласит: «Оценка земель должна осуществляться на основе рыночных принципов, с использованием надлежащих методов и установленных законом процедур; обеспечивать честность и прозрачность; особо подчеркивать необходимость согласования интересов государства, землепользователей и инвесторов (пункт d пункта 1 статьи 6)». Эти принципы создают основу для того, чтобы оценка земель соответствовала фактической стоимости и соответствовала принципам государственного управления.

Для создания детального и реалистичного прейскуранта цен на землю правительство предлагает прейскурант для каждого типа земли, площади и местоположения. Для территорий, где имеются цифровые кадастровые карты и данные о ценах на землю, прейскурант может быть составлен для каждого участка. Это важный шаг на пути к приближению цен на землю к реальности, что позволит преодолеть прежнюю ситуацию с общими «усредненными» ценами.

Провинциальному Народному совету поручено утверждать местный прейскурант цен на землю, объявлять его и применять с 1 января 2026 года, а также оперативно вносить в него изменения и дополнения по мере необходимости, вместо того чтобы действовать жёстко в течение длительных циклов. Такая децентрализация соответствует духу Резолюции 18-NQ/TW и помогает местным органам власти заблаговременно корректировать цены на землю в соответствии с местными условиями.

Кроме того, законопроект допускает использование гибких коэффициентов корректировки цен на землю. Председатель Народного комитета провинции будет ежегодно принимать решение о коэффициенте корректировки, применяемом с 1 января, и при необходимости может корректировать его в течение года для каждого района и населённого пункта. Этот механизм помогает местным прейскурантам на землю всегда соответствовать рыночным ценам, не допуская их устаревания.

Был создан провинциальный совет по оценке стоимости земли для оценки прейскуранта и коэффициента корректировки с участием специализированных агентств, что обеспечило независимость консультационного подразделения по ценам, совета по оценке и органа, принимающего решения по ценам. Ожидается, что это положение позволит преодолеть ситуацию, когда в оценке земли «играют в футбол и одновременно кричат», что ущемляет интересы местного населения.

Сократить время очистки участка

— Одним из важных достижений проекта постановления является отмена процедуры определения «конкретной цены земли» для каждого проекта при возмещении расходов на отвод земель. Не могли бы вы подробнее рассказать об этом?

Д-р Тран Ван Кхай: Пункт 6 статьи 3 проекта постановления предусматривает, что цены на землю для расчета компенсации при изъятии земель государством и переселении будут рассчитываться в соответствии с прейскурантом цен на землю и коэффициентом корректировки цен на землю, установленным провинцией. Это упрощает процесс и значительно сокращает сроки расчистки участка по сравнению с предыдущими периодами.

На практике в Ниньбине многие проекты отставали от графика из-за задержек в определении цен на землю для разработки компенсационных планов. Благодаря новому механизму местные органы власти могут немедленно применять текущий прейскурант цен на землю (с коэффициентами) для расчета компенсации, что помогает ускорить процесс и снизить риск заторов, связанных с ожиданием оценки стоимости по каждому делу.

Рынок недвижимости. Иллюстрация. Фото.

Предприятия провинции Ниньбинь сообщили, что выплата компенсации за расчистку участка по-прежнему затруднена, поскольку стоимость государственной земли слишком низкая по сравнению с согласованной. Им приходится платить больше, чем предусмотрено официальным планом компенсации, чтобы убедить людей согласиться, что увеличивает инвестиционный капитал и снижает эффективность проекта.

Если правительство введет такую ​​цену, малоимущие начнут жаловаться, и проект застопорится. Правительство провинции также сталкивается с трудностями: оно хочет привлечь инвестиции, но опасается, что общество не согласится, если оно предоставит бизнесу дешёвую землю, или опасается потерь бюджета, если установит низкую цену.

Очевидно, что нереалистичная оценка земли стала обычным узким местом, препятствующим как экономическому развитию, так и социальной безопасности на местах.

Прорыв в управлении земельными ресурсами

- Сэр, учитывая позитивные результаты, которые, как ожидается, принесёт механизм ценообразования на землю, предусмотренный проектом резолюции, насколько вы доверяете предстоящим изменениям? В то же время, какие у вас есть предложения по эффективному и синхронному внедрению этой политики?

Д-р Тран Ван Кхай: Прейскуранты на землю, приближенные к рыночной стоимости, способствуют увеличению доходов бюджета (благодаря сбору платы за землепользование по её реальной стоимости), а люди получают более адекватную компенсацию, что стабилизирует их жизнь после приобретения земли. Бизнес также выигрывает от быстрого и прозрачного процесса расчёта стоимости земли, который позволяет точно оценить её стоимость и избежать рисков при реализации проектов. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости станет более прозрачным и справедливым, когда цены на землю приблизятся к своей реальной стоимости, постепенно устраняя механизм «спроси – дай» и спекуляции на разнице в арендной плате.

Я высоко ценю усилия правительства по представлению постановления об устранении препятствий в оценке земель. Новые правила верны с политической точки зрения и учитывают сложные местные реалии, обещая прорыв в управлении и использовании земель.

Для реализации этой политики я рекомендую правительству поддержать, а местным органам власти выделить ресурсы для ускорения создания цифровых кадастровых карт и баз данных местных цен на землю. Это станет основой для внедрения подробных прейскурантов на землю для каждого участка, как это предусмотрено в проекте, и обеспечит точное обновление цен на землю в соответствии с местоположением и в режиме реального времени.

Кроме того, при составлении прейскуранта необходимо публиковать информацию и запрашивать мнения. Процесс составления прейскуранта на землю должен быть прозрачным и предполагать участие граждан и предприятий до его публикации. Это поможет прейскуранту быть максимально приближенным к реальности и добиться консенсуса с самого начала, избегая последующих жалоб.

В то же время, регулярно обновляйте прейскурант, не допуская его «зависания». Соответственно, Народному совету и Народному комитету провинции рекомендуется активно применять правила, позволяющие корректировать прейскурант на землю при необходимости. В действительности цены на землю постоянно колеблются, поэтому провинции не следует ждать пятилетнего цикла для обновления, а следует гибко корректировать их ежегодно (или внезапно) с помощью коэффициента. Это помогает поддерживать цены на государственные земли в непосредственной близости от рыночных цен, ограничивая значительные различия, которые могут шокировать людей и предприятия.

При реализации механизма расчета компенсации по прейскуранту и коэффициенту необходимо уделять особое внимание принципу согласования интересов (как указано в проекте в пункте d) пункта 1 статьи 6). В частности, в отношении проектов, где инвесторы договорились о высоких ценах на большую часть площади, при применении прейскуранта (обычно ниже согласованной цены) к оставшейся площади провинции следует рассмотреть возможность предоставления дополнительной поддержки населению или требования к инвестору компенсировать разницу. Это гибкое решение направлено на предотвращение жалоб и судебных исков, связанных с разницей в ценах компенсации, и на обеспечение ее принятия населением, государством и бизнесом.

Кроме того, необходимо улучшить возможности и надзор за оценкой земель. В частности, необходимо усилить подготовку должностных лиц и привлечь независимых консультантов, обладающих опытом, для поддержки провинции в оценке земель. Одновременно необходимо усилить надзорную роль Народного совета, Отечественного фронта и общественных организаций, чтобы обеспечить соответствие процесса оценки земель установленным процедурам и предотвратить негативные последствия. Провинция также должна создать канал обратной связи, чтобы граждане и предприятия могли давать рекомендации в случае, если установленные цены на землю окажутся ненадлежащими, и оперативно корректировать их.

Д-р Тран Ван Кхай: Мы согласны и предлагаем Национальной ассамблее в ближайшее время принять резолюцию, одновременно с этим выражая надежду на то, что правительство и министерства вскоре опубликуют документы, регулирующие её реализацию (до 1 июля 2026 года, как того требует проект). Благодаря общей решимости и синхронному участию оценка земель станет более прозрачной и реалистичной, устраняя давние препятствия и тем самым эффективно высвобождая земельные ресурсы и способствуя устойчивому социально-экономическому развитию.

Спасибо!

Источник: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html