Рынок постепенно разогревается, цены не могут вырасти мгновенно; причина, по которой более 30 200 домов в Хошимине прекратили выдавать розовые книги, 2 пригородных района Ханоя готовятся выставить землю на аукцион, самая высокая начальная цена составляет более 5,8 млрд донгов за лот... таковы последние новости о недвижимости.
 |
Рынок недвижимости развивается, «потеплев» благодаря ликвидности. (Источник: Скриншот/DT)
Не используйте финансовое кредитное плечо.
Комментируя ситуацию на рынке недвижимости в ближайшее время, г-н Нгуен Дык Лап, директор Института исследований и подготовки кадров в сфере недвижимости, заявил, что рынок вскоре восстановит ликвидность, что является хорошим знаком в текущих условиях.
По словам г-на Лэпа, рынок в настоящее время развивается, «разогреваясь» за счёт ликвидности. По мере сохранения этой тенденции рынок будет постепенно разогреваться, и не существует такого восстановления, которое бы привело к мгновенному, взрывному росту цен, росту в несколько раз подряд.
По мнению экономического эксперта доктора Кан Ван Люка, цены на недвижимость вряд ли продолжат сильно и резко снижаться, а снижение на 3–5% считается рекламным. Поскольку предложение у нас крайне ограничено, а реальный спрос на жильё всё ещё существует.
По словам г-на Люка, инвесторы, покупающие дома, землю и даже виллы, — это люди с деньгами. И теперь они готовы ждать роста или падения цен, прежде чем продавать. За исключением тех, кто слишком сильно использует кредитное плечо, они настолько разочарованы, что вынуждены продавать, но таких не так уж много.
Далее, по словам г-на Люка, в настоящее время банковские процентные ставки начинают снижаться, более того, инвесторы очень оперативно запускают рекламные пакеты, поддержку и решают юридические вопросы, поэтому на это стоит обратить внимание тем, кто планирует инвестировать в недвижимость.
Хотя это относительно удачное время для инвестиций, этот эксперт также рекомендует инвесторам не использовать финансовое кредитное плечо, особенно в настоящее время, из-за высоких процентных ставок.
Почему более 30 200 домов в Хошимине прекратили выдавать розовые книжки?
Департамент природных ресурсов и окружающей среды (DONRE) города Хошимин только что представил министру MONRE Данг Куок Кханю отчет о результатах работы по выдаче сертификатов на право землепользования, права собственности на жилье и активы, прикрепленные к земле (сертификаты) в городе.
По данным Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, с 1 июля 2014 года, когда вступил в силу Закон о земле 2013 года, по июль 2023 года подразделение выдало 1 516 557 первичных сертификатов организациям на общую площадь 119 883 га и 1 577 971 первичный сертификат физическим лицам.
Из 335 проектов коммерческого жилья общее количество домов, требующих сертификации, составляет 191 101. Из них Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин выдал сертификаты 110 016 домам, а 81 085 домов не имеют сертификатов.
По данным Департамента природных ресурсов и окружающей среды Хошимина, более 81 000 домов не имеют сертификатов по многим причинам. Однако можно выделить 6 основных групп причин.
В частности, инвесторы 8372 домов подали заявки на получение сертификатов для покупателей, а налоговый орган разослал уведомления, ожидая, когда покупатели уплатят налоги. 28907 квартир относятся к проектам, в которых нет проблем, но имеется большое количество квартир, или инвесторы все еще подают заявки.
8918 квартир относятся к проектам, имеющим проблемы, связанные с типом недвижимости; 4653 квартиры относятся к проектам, имеющим иные проблемы.
Действие сертификатов 19 958 единиц в 39 проектах было временно приостановлено в связи с ожиданием выполнения дополнительных финансовых обязательств. Действие сертификатов 10 277 единиц было временно приостановлено для проведения инспекционных и экспертных работ.
По словам г-на Нгуен Тоан Тханга, директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, для решения 6 групп причин с целью ускорения процесса выдачи сертификатов на вышеуказанные 81 085 домов Департамент природных ресурсов и окружающей среды в мае 2023 года опубликовал план с решениями, связанными с ходом реализации каждой группы причин.
Департамент природных ресурсов и окружающей среды сосредоточил усилия на реализации этого плана.
Спрос падает, рынок недвижимости Хошимина остается вялым
Отчет Savills Vietnam о рынке недвижимости города Хошимин за первую половину 2023 года показывает, что рынок жилья находится в застое с низким предложением, снижающимся спросом и высокими ценами продажи.
В частности, осторожная психология покупателей оказывает немалое давление на ликвидность рынка.
Согласно исследованию Savills Vietnam, средняя стоимость квартир во втором квартале года достигла 125 млн донгов за кв. м. В этом контексте линейка квартир стоимостью менее 5 млрд донгов за кв. м, подходящая большинству населения, по-прежнему сохраняет свою привлекательность.
Г-н Трой Гриффитс, заместитель генерального директора Savills Vietnam, заявил, что в первой половине 2023 года рынок не продемонстрировал особых признаков улучшения из-за ограниченного предложения и беспокойства покупателей в условиях сложной экономической ситуации.
Данные Savills показывают, что в сегменте квартир новое предложение сократилось на 86% в годовом исчислении до 1980 единиц, из которых предложение во втором квартале составило всего 19%.
Новых поставок продукции класса А не было, в то время как доля класса С составила 77% рынка. Первичное предложение в размере 6700 единиц сократилось на 59% в годовом исчислении; из них на долю класса С пришлось 45%, на класс В — 35%, а на класс А — 20%. Средняя цена продажи, составившая 125 млн донгов за м2 (нетто), выросла на 44% в годовом исчислении из-за высоких цен на продукцию классов А и В.
Г-жа Хюнь Тхи Хыонг Джанг, заместитель директора отдела исследований и маркетинга в сфере недвижимости Savills Ho Chi Minh City, проанализировала, что средний доход домохозяйства в Хошимине составляет всего около 15 миллионов донгов в месяц. В то же время средняя стоимость квартиры в новом проекте в настоящее время составляет 5,5–6 миллиардов донгов. Разница может достигать более чем 30 раз.
По словам г-жи Хюинь Тхи Хыонг Джанг, при таком уровне дохода, если люди смогут откладывать 40–50% в месяц, им потребуется несколько десятилетий, чтобы купить дом, если они не пользуются кредитами или не имеют поддержки от родственников.
Согласно исследованию Savills, продажи квартир в первой половине года достигли 1170 единиц, что на 90% меньше, чем годом ранее. Во втором квартале было заключено более 300 сделок. Уровень поглощения за первые 6 месяцев года достиг 17%, что на 56 процентных пунктов меньше, чем годом ранее. Квартиры класса C привлекли больше покупателей и составили 62% продаж. Ассортимент квартир стоимостью менее 5 млрд донгов удовлетворил потребности многих покупателей.
Проекты с чётким юридическим статусом, разрешениями на строительство и подтверждённой передачей прав собственности составляют 81% продаж. Инвесторы предлагают покупателям программы рассрочки до четырёх лет, а также программы ваучеров на интерьеры, сберегательные счета, подарки, программы аренды и финансовые пакеты для повышения покупательской активности.
В первой половине 2023 года не было зарегистрировано ни одного нового проекта строительства вилл и таунхаусов из-за трудностей, с которыми столкнулись инвесторы при привлечении капитала, нехватки свободной земли и сложных юридических процедур.
За этот период только в трёх существующих проектах было выставлено на продажу 414 новых квартир. 78% предложения составили квартиры стоимостью свыше 30 млрд донгов, в основном в городе Тхудык. Только 13% первичного предложения в Хошимине было по цене ниже 10 млрд донгов за квартиру.
Однако темпы поглощения в первой половине 2023 года достигли 10-летнего минимума в 15%, снизившись на 57 процентных пунктов в годовом исчислении. Объём сделок в первой половине 2023 года составил всего 158 единиц, что на 74% меньше, чем в предыдущем году.
По оценкам Savills Research, высокий уровень запасов и дорогостоящее строительство новых объектов негативно влияют на ликвидность, поскольку первичные цены выросли на 48% в годовом исчислении, превысив 300 млн донгов за квадратный метр земли в первой половине года. В этом году некоторые застройщики предложили программы арендных обязательств с фиксированной доходностью, льготными процентными ставками и расширенными графиками платежей.
По данным экспертов Savills Vietnam, ставки по кредитам оставались стабильными с апреля по июнь и, по прогнозам, снизятся всего на 0,5 процентного пункта с июля. Это продолжит оказывать давление на покупателей, особенно в городах. Покупатели жилья и опытные инвесторы переезжают в соседние провинции, где первичное предложение жилья доступно и поддерживается развитой транспортной инфраструктурой.
По прогнозам Savills Vietnam, во второй половине 2023 года на рынок будет выведено 8450 квартир, из которых 54% придется на класс B, 39% — на класс C и 7% — на класс A.
Что касается линейки вилл/таунхаусов, ожидается, что с настоящего момента и до конца года в продажу поступит 500 единиц.
 |
Уголок района Унгхоа в Ханое. (Источник: газета TNMT)
В двух районах Ханоя готовятся провести аукцион по продаже земли.
В районе Унгхоа центр развития земельного фонда района Унгхоа совместно с акционерной аукционной компанией Lac Viet организовал аукцион по продаже прав землепользования на 30 участков земли в районе Сонгмой, коммуны Хоаша.
Таким образом, общая площадь выставленных на аукцион 30 земельных участков составляет 2536,7 м². Площадь земельных участков составляет от 67,5 до 90 м² на участок.
Начальная цена от 12 до 16 миллионов донгов/м², что эквивалентно стоимости каждого земельного участка от 810 миллионов до 1,44 миллиарда донгов. Общая начальная цена 30 земельных участков составляет 31,132 миллиарда донгов.
Торги проводятся в форме прямых торгов на аукционе и методом восходящей цены.
Аукцион состоялся утром 12 августа в зале Народного комитета района Унгхоа.
В районе Чыонгми Центр развития земельного фонда совместно с акционерной аукционной компанией Goldsun организует аукцион 28 земельных участков утром 19 августа.
В частности, аукцион по правам землепользования в районе Май Сау, деревня Кует Тьен, коммуна Хыу Ван включает 28 участков земли, разделенных на 2 планировочных блока: DG-01 с 17 участками и DG-02 с 11 участками.
Площадь выставленных на аукцион участков составляет от 104 до 208,6 м². Начальная цена варьируется от 18,2 до 31 млн донгов за м², что эквивалентно примерно от 1,9 до 5,8 млрд донгов за участок.
Также в этом районе утром 12 августа в зале Народного комитета района Чыонгми запланировано проведение аукциона по продаже 20 земельных участков Национальной акционерной аукционной компанией № 5 по согласованию с Центром развития земельного фонда района Чыонгми.
В частности, имеется 11 участков земли, расположенных в районах Мьеу 3 и Мьеу 4, деревнях Трунг Вук Чонг и Трунг Вук Нгоай, и 9 участков земли, расположенных в районе Мьеу 2, деревнях Трунг Вук Нгоай, все в коммуне Тхыонг Вук.
Площадь участка от 77,9 до 104,8 м². Начальная цена от 23,2 до 25,5 млн донгов/м².
Примечательно, что утром 12 августа также состоялся аукцион двух земельных участков в зоне обслуживания города Чук Сон с довольно высокими начальными ценами.
В частности, начальная цена земельного участка площадью 138,5 квадратных метров составляет 35 миллионов донгов/квадратный метр, а начальная цена земельного участка площадью 163,3 квадратных метров составляет 44,2 миллиона донгов/квадратный метр.
Все аукционы в округе Чыонг Ми проводятся путем прямого тайного голосования на аукционе с использованием метода возрастающей цены.
![[Фото] Председатель Национальной ассамблеи посещает семинар «Создание и функционирование международного финансового центра и рекомендации для Вьетнама»](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
Комментарий (0)